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Materia International Real Estate Agent
Unidades
UNIDAD 1: Emprendimiento, planeación y finanzas del negocio inmobiliario
UNIDAD 2: Recursos humanos y Ética profesional
UNIDAD 3: Comunicación y servicio al cliente
UNIDAD 4: Información jurídica
UNIDAD 5: Ventas
UNIDAD 6: Arrendamientos
UNIDAD 7: Proyectos Pre- Construcción
UNIDAD 8: Propiedad Horizontal
UNIDAD 9: Fundamentos Contables
UNIDAD 10: Avalúos
UNIDAD 11: Marketing Inmobiliario
UNIDAD 12: Impuestos a los bienes raíces
UNIDAD 13: Administración de Corretaje
Contenido
OBJETIVOS ESPECIFICOS
ü Adquirir los conocimientos necesarios para desarrollar un pensamiento estratégico que permita emprender en el Negocio Inmobiliario y tener nivel de competitividad en el sector.
ü Potenciar la capacidad de comprensión de las metodologías básicas para determinar las estrategias para una compañía inmobiliaria e implementar un Plan de Negocios, incluido también el desarrollo de un Plan Financiero, para cumplir los objetivos empresariales.
ü Definir los principales aspectos relacionados con la comunicación en general, la comunicación en relación al servicio al cliente, al negocio inmobiliario y la importancia de su correcta implementación, comprendiendo las distintas herramientas de marketing a utilizar para generar estrategias sostenibles en el sector inmobiliario.
ü Conocer los aspectos relevantes del Certificado de Libertad y analizar como se crea una Afectación a Vivienda Familiar.
ü Determinar la importancia de hacer una venta efectiva en bienes raíces utilizando diferentes herramientas conceptuales, tecnológicas y psicológicas.
ü Definir el concepto de Arrendamiento y sus características
ü Revisar los proyectos más relevantes que están en proceso de construcción en algunas regiones de Latinoamérica
ü Estudiar las generalidades de la propiedad horizontal en los países latinoamericanos, analizar su comportamiento actual en relación a crecimiento e innovación
ü Identificar los aspectos básicos para dar forma a la contabilidad de la empresa. conformar apropiadamente el área financiera de tu empresa. Conocer las características que debe reunir una adecuada información contable. Conocer la estructura y las utilidades de la contabilidad, precisar de forma asertiva la relación con el contador. Interactuar con el contador, otras empresas, entidades y terceros relacionados con el asunto contable.
ü Analizar e implementar las distintas herramientas de marketing digital en el sector inmobiliario, actualizando las estrategias de mercadeo para la optimización de la comunicación visual, digital y escrita con el cliente.
ü Definir que es un Impuesto en bienes raíces y revisar cómo funciona en distintos países de la región.
Unidad 1
UNIDAD UNO
EMPRENDIMIENTO
1.1 Definición de Emprendimiento
Entendemos como emprendimiento a la habilidad que tiene el ser humano para convertir las ideas en acciones. En ése sentido, el emprendimiento implica que la persona sea creativa, innovadora, audaz y que desarrolle proyectos personales y profesionales de manera que se alcancen los objetivos propuestos.
1.2 Introducción al Negocio Inmobiliario
Desde el inicio de los tiempos, la necesidad del ser humano de protegerse de factores externos de su entorno, tales como el clima, los animales y otros peligros de la naturaleza, al igual que la necesidad de establecerse en un sitio geográfico, conformar una familia con factores que le permitan tener calidad de vida e interacción socio-económica, implican necesariamente la búsqueda del elemento que satisfaga a esta necesidad vital para el ser humano y que le brinde acceso a un espacio físico con ciertos factores que lo hagan habitable y cómodo, lo cual se considera como un bien tangible que puede ser negociado para Venta, Alquiler, Administración y/o construcción y que en la actualidad trasciende más allá del tema habitacional abarcando también todo lo relacionado con comercio e industria.
Como reflejo de lo anteriormente mencionado, la vivienda es un componente importante de la inversión. Y en muchos países la vivienda es el mayor componente de la riqueza. Por ejemplo, en Estados Unidos, las propiedades inmuebles representan aproximadamente la mitad de los activos totales en poder del sector privado no financiero. La mayoría de los hogares tiende a mantener su riqueza en su vivienda más que en activos financieros: en Francia, por ejemplo, menos de una cuarta parte de los hogares es propietaria de acciones, pero casi un 60% es propietaria de su vivienda.
La vivienda también desarrolla otras funciones vitales; por ejemplo, los mercados hipotecarios son importantes para la transmisión de la política monetaria. Una vivienda adecuada también puede facilitar la movilidad dentro de una economía y ayudar a las economías a adaptarse a shocks adversos. En pocas palabras, para la salud general de la economía es vital que el sector inmobiliario funcione bien. Y se prevé que a medida que las economías se desarrollen, los mercados inmobiliarios crecen y se vuelven más profundos.
En el mercado inmobiliario en el que oferentes y demandantes de inmuebles se conectan para lograr acuerdos comerciales de beneficio común para las partes, se ha creado la necesidad de agentes especializados que asesoren y establezcan servicios personalizados e innovadores con contactos efectivos entre las partes, para de ésta manera, lograr el desarrollo del negocio inmobiliario.
1.3 Definición de Negocio Inmobiliario
Los negocios de Bienes Raíces son aquellos desarrollados por empresas o Agentes Inmobiliarios, enfocados a la renta, compra y venta de inmuebles, edificios y propiedades destinadas a viviendas o fines similares.
Estas empresas o Agentes de Inmobiliarios son los encargados de la gestión e inversión de los denominados bienes raíces, inmuebles que, tanto en forma jurídica como física, guardan una estrecha relación con el suelo y el terreno.
Entre los Bienes Raíces se incluyen, por ejemplo, parcelas (urbanizadas o no), edificaciones y recursos de diversa índole, desde árboles a minerales y aguas subterráneas. Es decir, todos aquellos bienes imposibles de trasladar o separar del suelo sin provocar daños.
1.4 ¿Qué es el Mercado Inmobiliario?
Se define como el conjunto de acciones de oferta y demanda de los bienes raíces o inmuebles. Se refiere a todas aquellas operaciones relacionadas con la gestión, alquiler, compra y venta de inmuebles, los cuales constituyen al sector inmobiliario.
De la misma manera, el mercado inmobiliario comprende también diversos ámbitos relacionados con este sector, como la promoción y administración; la inversión que realizan empresas o particulares y la financiación; el accionar que posibilita la adquisición y el desarrollo de los proyectos inmobiliarios.
1.5 ¿Por qué emprender en el Negocio Inmobiliario?
En cualquier momento de la vida laboral, todo profesional desea dar el paso de ser un empleado e incursionar en el maravilloso mundo del emprendimiento. No obstante, el riesgo y la inexperiencia de iniciar un negocio propio termina paralizando al inexperto emprendedor. En ése sentido la escuela tradicional nunca nos enseñó a desarrollar nuestras habilidades emprendedoras. La inteligencia financiera, social y emocional nunca fueron tema de discusión dentro del seno de la educación básica ni universitaria; y es precisamente allí del por qué la mayoría de las iniciativas emprendedoras mueren antes de cumplir sus primeros años de vida.
Sin embargo, existen diversas formas de entrenarse en este mundo del emprendimiento. Una de ellas es asociándonos dentro de rubros comerciales donde nos permitan desarrollar de la mano de expertos, aquellas habilidades y capacidades que por diversos motivos no fueron abordados dentro de nuestra vida académica y laboral.
1.6 ¿Cómo iniciarse como Agente Inmobiliario?
Un agente inmobiliario, es el profesional encargado de gerenciar los procesos de compra, venta o arrendamiento de bienes inmuebles como terrenos, casas, edificios, departamentos, locales comerciales, etc. Acompañando, gestionando y facilitando a sus clientes cada uno de los subsistemas que puedan influenciar y determinar el proceso de comercialización de los inmuebles.
Así mismo, debido a la gran diversidad de todos los procedimientos que influyen en el proceso de corretaje de un inmueble, se recomienda que las personas que desean incursionar en este campo, puedan adherirse a una oficina o agencia inmobiliaria reconocida o confiable ya que ella se encargará de capacitar, acompañar, hacer seguimiento y brindar soporte en el transcurso de la gestión; abordando no sólo temas comerciales, sino también temas legales, tributarios, aspectos de valorización, mercadotecnia y de negociación. En resumen, se trata de accionar durante todo el proceso con el respaldo administrativo-comercial que conlleva el pertenecer a una compañía, de la cual tanto el agente novato, como el experimentado puedan asesorarse.
1.7 ¿Cuáles son las ventajas de emprender como Agente de Bienes Raíces?
Comenzar un emprendimiento como agente inmobiliario tiene grandes ventajas, dado que de ésta manera se incursiona en el mundo de la independencia laboral y económica, a la vez que generas grandes ganancias.
Entre los principales beneficios tenemos:
1. Manejo del tiempo y puesta en práctica de la autodisciplina de trabajo.
2. Aporta experiencia en el tema de ventas.
3. Potencia la capacidad de manejar objeciones, desarrollando técnicas de negociación y persuasión.
4. Proporciona grandes utilidades, dadas las altas comisiones de ventas. No se comienza solo, sino con el apoyo de una marca u oficina. Lo que se traduce en capacitación y acompañamiento constante.
5. Se potencian las probabilidades de hacer negocios, por la oportunidad de trabajar en conjunto, materializando operaciones en equipo con otros colegas, bajo la modalidad de comisiones compartidas.
6. Es una meta profesional, donde se puede desempeñar en diversas áreas, adquiriendo conocimiento en temas legales, psicológicos, tributarios, mercadotécnicos, tecnológicos, contables, entre otros.
1.8 Factores importantes para tener en cuenta al momento de iniciar un negocio en el área de Bienes Raíces
Es importante antes de incursionar en el negocio inmobiliario, el considerar, que si bien son atractivas las ventajas; gran parte del éxito deriva de los propios esfuerzos y empeño que se imprima en el accionar. Si bien se recomienda que asociarse a una compañía, se debe internalizar que es un negocio propio, y se conoce como un intra-emprendimiento, por lo que se tendrá un tiempo de aprendizaje y de maduración del negocio; se debe considerar que es una profesión de siembra para luego cosechar, y que el triunfo del mismo depende directamente del tiempo, responsabilidad y actitud que se tenga hacia el nuevo oficio, siendo determinante la obediencia a las indicaciones y consejos que realizan los mentores.
1.9 ¿Cuáles son los beneficios económicos que se pueden generar como Agente Inmobiliario?
Las ganancias como agente inmobiliario son totalmente orientadas a resultados, lo que quiere decir que si se realizan operaciones acertadas se obtendrá una buena ganancia económica, mucho más que en un trabajo corporativo de alto nivel, y todo eso depende enteramente de la fuerza de voluntad, del conocimiento y del esfuerzo e interés que se imprima en el trabajo. Es decir que prácticamente el agente define la remuneración económica que quiere recibir mensualmente, esto teniendo en cuenta lo asertivo de su gestión.
1.10 Cómo emprender asertivamente como Agente Inmobiliario
A través del tiempo, el sector inmobiliario ha estado y está en constante cambio y una de las principales razones de eso es la aparición de un nuevo cliente, un cliente más y mejor informado que sabe lo que está buscando a la hora de adquirir una propiedad, sea comercial o residencial.
La exigencia de estos nuevos clientes ha hecho que las funciones del Asesor Inmobiliario hayan cambiado, pues hace unos años la tarea se limitaba a conseguir un cliente y venderle. Ahora, se debe acompañar a la persona durante todo el proceso de compra, venta o alquiler de un inmueble.
El Agente Inmobiliario, al igual que un asesor financiero, debe encargarse de gestionar la inversión de un cliente buscando la mejor rentabilidad. Cuando el Asesor de Bienes Raíces detecta una oportunidad que encaje con el perfil del cliente lo acompaña y asesora.
En consecuencia, un buen Agente Inmobiliario detecta oportunidades de inversiones para sus clientes, les realiza el debido acompañamiento y tiene un manejo de la cartera inmobiliaria claro y organizado, a fin de cuentas, se le está dando la confianza para que maneje el dinero de una manera efectiva.
Un aspecto muy importante en todo Agente Inmobiliario es el conocimiento, pues éste debe estar muy bien informado sobre la situación económica del país, del mercado inmobiliario y sus posibilidades de inversión.
¿Por qué es imprescindible tener conocimiento? como dijimos antes los clientes cada vez tienen más acceso a datos y estadísticas que los empodera, y que un prospecto tenga más conocimiento que el profesional inmobiliario, hará imposible que se establezca una relación de confianza y comunicación.
Los clientes necesitan de una persona que les genere confianza y seguridad, y transmitir esa sensación sólo se consigue a través del conocimiento y del compromiso.
Un buen Agente Inmobiliario debe tener conocimiento aplicable, entre otros aspectos, de:
ü Gestión inmobiliaria
ü Contratos
ü Derecho
ü Registros de propiedades
ü Hipotecas
ü Tasaciones inmobiliarias
ü Marketing inmobiliario
En relación al último punto de la lista anterior, en pleno siglo XXI es innegable la importancia de las redes sociales y una manera de destacarse en este mercado tan competitivo es a través de ellas, pues se han convertido en el canal preferido para adquirir bienes inmuebles.
El uso de las redes sociales es una excelente manera para que los Agentes Inmobiliarios hagan crecer su negocio, ya que pueden conectarse instantáneamente con clientes existentes, clientes potenciales y sus colegas de Bienes Raíces. Si bien todos los agentes deben usar al menos una red social para promocionar las propiedades, este tipo de mercadeo solo es efectivo si se hace correctamente.
En resumen y teniendo en cuenta lo mencionado, existen factores importantes que se deben tener en cuenta para desarrollar una estrategia eficiente como Agente Inmobiliario:
ü Tener presencia en línea y en redes sociales, además de hacer buen uso de las herramientas digitales. El internet ha revolucionado la industria desde la utilización de tours virtuales por los inmuebles, la implementación de estrategias SEO (posicionamiento orgánico) y el uso de las redes sociales.
ü Es determinante para un asesor inmobiliario el reconocer la zona en la que se encuentra la propiedad, el éxito de una transacción comercial depende del valor real añadido que se ofrezca a los clientes; se puede determinar la necesidad de un cliente, analizando lo que busca, y de esa manera ofrecer beneficios, por ejemplo, identificar los colegios cercanos, los diferentes vecindarios, las tiendas, almacenes, opciones de desplazamiento, etc.
ü Organizar la jornada laboral, estar pendiente de las llamadas a realizar y citas por cumplir, al igual que el trabajar con atención a los detalles, puede ayudar a ser un profesional competente en el área de los Bienes Raíces.
ü Mantenerse actualizado con la capacitación en todo lo relacionado con el área de Bienes Raíces, para que pueda permanecer vigente en el mercado y con el conocimiento requerido para el correcto desarrollo de su gestión.
PLANEACIÓN
2.1 Definición de Planeación
La planeación estratégica dentro de una organización se entiende como la suma de pasos o actividades que se determinan en la actualidad y que permitirán llegar al futuro proyectado a nivel empresarial, con el fin de disminuir las debilidades y encontrar planes de acción frente a las amenazas encontradas, y de ésta manera, controlar las acciones presentes, encaminadas al logro de un objetivo trazado previendo sus consecuencias futuras.
La definición más clara de Planeación la suministra el padre de la estrategia moderna Michael Porter quien contribuyo en la gestión y competitividad del mundo moderno y expone que “las estrategias permiten a las organizaciones obtener ventaja competitiva en tres bases diferentes: liderazgo de costos, diferenciación y enfoque” (Cano del Castillo & Cifuentes Salazar, 2011).
Finalmente, podemos concluir que la planeación estratégica es un proceso a través del cual se toman decisiones en una organización, mediante la obtención, procesamiento de datos y análisis de la información interna y externa disponible, con el fin de evaluar la situación presente de la empresa, así como su nivel de competitividad con el propósito de anticipar y decidir sobre el direccionamiento de la institución hacia el futuro. (Amaya, 2005), en este proceso es fundamental responder las siguientes preguntas: ¿En dónde estamos hoy? ¿A dónde queremos llegar? ¿Cómo podemos encaminar nuestras acciones? ¿Hacia dónde hacerlo en función de nuestros objetivos? ¿Cómo estamos llegando a nuestras metas?
Existen unos elementos básicos que se deben tener en cuenta al momento de realizar una planeación estratégica.
2.2 ¿Qué es un Plan de Negocios?
Consiste en un documento en el que se plantea un nuevo proyecto comercial centrado en un bien, en un servicio, o en el conjunto de una empresa o emprendimiento.
Mediante el contenido del plan de negocio, se trata de evaluar las características de este proyecto para su posterior presentación.
En el plan de negocio se estudia el entorno del emprendimiento, analizando y evaluando los posibles resultados si se lograran los objetivos marcados en el proyecto. Para ello, es importante que el plan de negocio contenga en sus páginas las diversas variables que conforman sus objetivos y los recursos que serán necesarios dedicar a los mismos para iniciar su funcionamiento y para conseguir alcanzar esos objetivos.
Por lo tanto, este documento se redacta antes de la realización de una inversión o al comienzo de un negocio. Recoge los sucesivos pasos o etapas necesarios para su desarrollo y consecución de las metas definidas. En ese sentido, es habitual que los emprendedores elaboren uno de cara a plantear su línea a seguir en el futuro.
2.3 Cómo crear un Plan de Negocios Inmobiliario
Como el plan de negocio proyecta el futuro del negocio, se debe detallar lo que se planea hacer y el cómo hacerlo.
Más específicamente, se debe transmitir los objetivos comerciales, las estrategias y tácticas que se utilizará para lograrlos, los problemas potenciales que se puede encontrar en el camino y cómo superarlos, roles y responsabilidades, análisis FODA y estrategias de medición.
2.4 Pasos para crear un Plan de Negocio Inmobiliario
2.4.1 Identificar fortalezas y debilidades como Agente Inmobiliario
Comenzar en la dirección acertada en el nuevo plan de negocio como Agente de Bienes Raíces o como Empresa Inmobiliaria, comienza con comprender que se quiere ser. Aunque esto parece un poco básico, es de vital importancia comprender las fortalezas, debilidades y lo que se quiere lograr.
Si se forma parte de un equipo de Bienes Raíces, también es importante definir los roles de cada miembro del equipo de trabajo. Poner en papel lo que todos aportan a la mesa es una gran parte del logro de objetivos.
2.4.2 Establecer la Misión y la Visión
La Misión y la Visión que se tiene para el negocio, es un punto de anclaje que se puede utilizar para comprender los objetivos generales, cimentar los parámetros del mercado objetivo y tomar decisiones que estén alineadas con el plan de negocio.
Debe incluir puntos como el segmentar vecindarios y rangos de precios, definición de clientes objetivo, descripción general del plan de marketing, amenazas, y oportunidades de mercado.
Debido a los detalles específicos incluidos en el resumen ejecutivo, esta parte del negocio suele ser uno de los últimos elementos completados.
2.4.3 Análisis del Mercado Inmobiliario objetivo
Conocer las novedades del mercado inmobiliario es fundamental para el éxito. En éste aspecto se deberá examinar cada rincón del mercado, qué secciones están de moda, qué secciones se han ralentizado y, lo que es más importante, dónde se encuentran las oportunidades. Es positivo tomar tiempo para ésta acción e investigar el MLS y descubrir lo que dicen las cifras.
Los Bienes Raíces son una actividad local, y aunque los números macro pueden tener algún efecto, lo que más importa es lo que está sucediendo a nivel de mercado en el sector donde se van a encaminar los servicios.
Algunos buenos ejemplos de algunas métricas a tener en cuenta son cosas como: días promedio en el mercado para propiedades de diferente precio, tipo y tasa de comisión de cotización típica; tendencia de precio promedio para un mercado en el que se está interesado en participar; número de listados nuevos en un sector en particular mes a mes, y año actual en comparación con el año pasado.
2.4.4 Análisis de la competencia local
Saber quién está haciendo qué y qué tan bien lo está haciendo le ayudará a identificar los nichos que actualmente no se satisfacen, así como los sectores de servicio que están saturados de agentes que quieren formar parte de la zona; comprender lo que está haciendo el resto del campo y determinar dónde el mercado está desatendido, podría ser una oportunidad de negocio.
2.4.5 Realización de la matriz DAFO o FODA
La matriz de análisis DAFO o FODA, es una herramienta estratégica de análisis de la situación de la empresa. El principal objetivo de aplicar la matriz DAFO en una organización, es ofrecer un claro diagnóstico para la toma de decisiones estratégicas oportunas, y mejora de proyecciones. Su nombre deriva del acrónimo formado por las iniciales de los términos: Debilidades, Amenazas, Fortalezas y Oportunidades. La matriz de análisis DAFO permite identificar tanto las oportunidades como las amenazas que presentan nuestro mercado, y las fortalezas y debilidades que muestra nuestra empresa.
a. Análisis Externo
En el análisis externo de la empresa se identifican los factores externos claves para nuestra empresa, como por ejemplo los relacionados con: nuevas conductas de clientes, competencia, cambios del mercado, tecnología, economía, etcétera; factores tecnológicos, políticos, económicos, legales, sociales, demográficos o ecológicos que permiten conocer su ambiente externo y diagnosticar que ocurre en él. En este análisis también se tienen en cuenta los consumidores o usuarios, proveedores, competidores y entes regulatorios.
Se debe tener un especial cuidado dado que son incontrolables por la empresa e influyen directamente en su desarrollo. La matriz DAFO divide por tanto el análisis externo en oportunidades y en amenazas
• Oportunidades
Una oportunidad de negocio es el momento o situación ideal para llevar a cabo una idea empresarial y obtener ganancias. Representan una ocasión de mejora de la empresa. Las oportunidades son factores positivos y con posibilidad de ser explotados por parte de la empresa.
Para identificar las oportunidades podemos responder a preguntas como: ¿existen nuevas tendencias de mercado relacionadas con nuestra empresa?, ¿qué cambios tecnológicos, sociales, legales o políticos se presentan en nuestro mercado?
• Amenazas: pueden poner en peligro la supervivencia de la empresa o en menor medida afectar a nuestra cuota de mercado. Si identificamos una amenaza con suficiente antelación podremos evitarla o convertirla en oportunidad. Para identificar las amenazas de nuestra organización, podemos responder a preguntas como: ¿qué obstáculos
podemos encontrarnos?, ¿existen problemas de financiación?, ¿cuáles son las nuevas tendencias que siguen nuestros competidores?
b. Análisis Interno
Es el análisis de las condiciones internas de la empresa mediante la misión, visión, objetivos empresariales, recursos disponibles, estructura organizacional, tecnologías empleadas por la empresa, personas y estilo de administración.
En éste estudio se identifican los factores internos claves para nuestra empresa, como por ejemplo los relacionados con: financiación, marketing, producción, organización, etc. En definitiva, se trata de realizar una autoevaluación, dónde la matriz de análisis DAFO trata de identificar los puntos fuertes y los puntos débiles de la empresa.
• Fortalezas: Son todas aquellas capacidades y recursos con los que cuenta la empresa para explotar oportunidades, conseguir y construir ventajas competitivas. Para identificarlas podemos responder a preguntas como: ¿qué ventajas tenemos respecto de la competencia?, ¿qué recursos de bajo costo tenemos disponibles?, ¿cuáles son nuestros puntos fuertes en producto, servicio, distribución o marca?
• Debilidades: Son aquellos puntos de los que la empresa carece, de los que se es inferior a la competencia o simplemente de aquellos en los que se puede mejorar. Para identificar las debilidades de la empresa podemos responder a preguntas como: ¿qué perciben nuestros clientes como debilidades?, ¿en qué podemos mejorar?, ¿qué evita que el cliente adquiera nuestros servicios?
Una vez terminado el análisis DAFO trataremos de aprovechar nuestros puntos fuertes para sacar el máximo partido a las oportunidades que ofrece el mercado, y de reducir las amenazas detectadas, corrigiendo o eliminando nuestros puntos débiles.
El análisis DOFA es una gran herramienta para tener éxito incluso después que se complete el plan comercial de Bienes Raíces.
2.4.6 Objetivos empresariales
La determinación de los objetivos empresariales, se establece en función de la misión y visión y deben estar encaminados hacia la utilidad, expansión, seguridad y autonomía del Negocio Inmobiliario. Determinar los diferentes objetivos de negocio tanto en la parte financiera, de crecimiento entre otros, nos permitirá trazar las directrices y proyectar el Negocio Inmobiliario. Es necesario utilizar la investigación y el análisis que se han realizado, para solidificar los objetivos en declaraciones viables a las que se pueda volver y evaluar periódicamente.
Posibles objetivos empresariales serían por ejemplo un número específico de transacciones, un número determinado de clientes potenciales en un tiempo específico, etc.
También en esta sección se enumerarán las herramientas a utilizar para lograr los objetivos. Se debe programar horarios para regresar y revisar el plan de negocios de Bienes Raíces para ver si hay nuevas herramientas que se necesita agregar a la lista, o para eliminar otras que ya no permiten avanzar en el objetivo de negocio.
2.4.7 Formulación de las alternativas estratégicas y elección de la Estrategia Empresarial
El estudio de las alternativas estratégicas permite definir y replantear condiciones relacionadas con la acción futura de la compañía. Existen cuatro clases de estrategias: Estrategia defensiva (tienen dominio de un producto o mercado y tratan de mantenerlo y defenderlo); estrategia ofensiva (busca constantemente nuevos segmentos de productos o mercados); estrategia analítica (presenta características defensivas y ofensivas) y la estrategia reactiva (reaccionan tardíamente a los cambios ambientales).
2.4.8 Implementación mediante planes tácticos y operacionales
En éste paso se ponen los planes en acción, es decir los pasos para lograr que se realicen los objetivos establecidos, según la investigación y toma de decisiones para la puesta en marcha del plan empresarial.
2.4.9 Análisis Financiero
En el estudio financiero se debe tener en cuenta todos los gastos, costos e ingresos operacionales, incluidos los costos de marketing y generación de clientes potenciales. También se debe incluir la utilidad operacional y la utilidad neta. En éste tema profundizaremos a continuación.
PLANEACIÓN FINANCIERA
3.1 Introducción a la Planeación Financiera
Para iniciar podemos inferir que la función financiera está dirigida principalmente a la consecución de recursos a través de los diferentes medios de financiación, entre los cuales encontramos: reparto o capitalización de utilidades, venta de activos fijos, créditos con proveedores o entidades financieras, entre otras. Estas determinaciones de inversión, planificación y control financiero ayudan a desarrollar flujos de efectivo que determinan la liquidez y solvencia de una compañía o idea de negocio a mediano y corto plazo.
En éste sentido, la planeación financiera se puede definir como el proceso que debe llevar una compañía o proyecto empresarial, dejando a un lado su tamaño, pues es la que determina de qué manera se pueden lograr los objetivos financieros. “La planeación financiera es un proceso de traslación a términos financieros de los planes estratégicos y operativos del negocio a un horizonte de tiempo determinado que sirve para tomar decisiones tanto estratégicas como financieras propiamente dichas” (Castillo Lafaux & Rosero Castrillón, 2013).
Los principales objetivos del plan financiero son optimizar la rentabilidad; proporcionar el flujo de efectivo, así como los medios de financiamiento; determinar niveles de ventas, ajustar los gastos operativos, entre otros; es por esto que la planificación del efectivo (presupuesto de caja) y de las utilidades (estados financieros proyectados) son finalidades muy importantes dentro del proceso de planeación financiera.
Podemos afirmar que la planeación financiera y los procesos de control guardan una directa relación, debido a la necesidad de realizar una evaluación de resultados; de igual manera, un plan financiero depende de la planeación estratégica corporativa.
Los planes financieros pueden ser de dos clases: de largo plazo (financiamiento e inversión), su objetivo es cuantificar y obtener los recursos financieros permanentes que utilizará la compañía, y los de corto plazo, que generalmente se conocen como planes de flujo de efectivo (o tesorería) los cuales permiten que el presupuesto de tesorería fluya adecuadamente, y para finalizar se encuentran los planes de emergencia, que permiten preveer situaciones inesperadas, para responder de manera conveniente.
De lo anterior podemos concluir que la planeación financiera es un proceso determinante en una compañía o emprendimiento, al incluir las posibles desviaciones dentro de su visión, para determinar controles y acciones, permitiendo también de cierta forma planificar lo inesperado.
3.2 Qué busca evaluar la Planeación Financiera en un Negocio Inmobiliario
Como lo mencionamos anteriormente, la elaboración del plan financiero es un proceso vital dentro del Plan de Negocios, representa una radiografía del potencial económico y viabilidad de un Proyecto Inmobiliario. Antes de la elaboración del plan económico- financiero es necesario haber realizado el resto de puntos del Plan de Negocios, como las previsiones de ventas, estrategia de marketing, el plan de compras, etc, para establecer la previsión financiera.
La planeación financiera nos ayuda a responder preguntas como:
ü ¿Cuál es el monto de dinero inicial para emprender el negocio, es decir, la inversión inicial?
ü ¿De dónde y de qué manera podemos conseguirlo?
ü ¿Cuál es el capital propio?
ü ¿Si hay inversores dentro del proyecto, como se repartirán las utilidades?
ü ¿En qué tiempo estimado habrá un retorno de la inversión?
Un Negocio inmobiliario genera ingresos con la renta o venta de viviendas; al tomar en consignación la casa de un propietario interesado en venderla, y se encarga de gestionar esa venta o transacción comercial. Eso implica varios servicios:
ü Promocionar la vivienda para encontrar compradores
ü Asesorar al propietario sobre el precio de venta
ü Recibir visitas y persuadir a un posible cliente de comprar
ü Gestionar el papeleo de la compraventa
La prestación de ésos servicios, genera una serie de gastos: los salarios del personal (si se tuviere), el alquiler de la oficina o el presupuesto de marketing para promocionar las propiedades, etc. Mientras los ingresos sean mayores que los egresos o gastos operacionales, se tendrá un Negocio Inmobiliario rentable. En otras palabras, un negocio que genera dinero, será un negocio rentable.
El desarrollar el Plan Financiero del emprendimiento:
ü Ayuda a conocer las necesidades de financiación a corto y largo plazo
ü Nos dará a conocer la viabilidad económica
ü Determinará los posibles retornos y conversiones.
ü Permitirá el análisis del volumen mínimo de ventas o transacciones comerciales necesarias para empezar a ganar dinero. Lo que llaman el punto muerto o break even.
ü Ayuda a prever los posibles factores que pueden afectar tanto positivamente como negativamente el Proyecto Inmobiliario
Es necesario dentro del Plan Financiero, planificar exhaustivamente las previsiones de ventas y transacciones comerciales, compras, gastos, vías de financiación y tesorería entre otros. Todos estos aspectos son fundamentales para emprender asertivamente en el Negocio Inmobiliario
3.3 Conceptos básicos dentro de la Planeación Financiera
3.3.1 Plan de Inversiones
La definición de inversión y gasto es totalmente diferente, la inversión es la utilización del ahorro en activos, que representará una rentabilidad en el futuro para el proyecto empresarial. La inversión determina claramente el crecimiento y mantenimiento de las actividades productivas.
La inversión inicial de la compañía representa el activo de la empresa, que implica los bienes y derechos que se requieren para comenzar la actividad económica.
3.3.2 Plan de Financiación
Después de calculadas las inversiones, es imprescindible disponer de unos fondos que nos permitan su adquisición. La manera de obtener esos fondos es el Plan de Financiación. Es posible disponer de diferentes fuentes de financiación, tales como préstamos, aportaciones de socios, créditos con proveedores, etc.
3.3.3 Amortizaciones
La totalidad de las inversiones, conllevan sus amortizaciones, lo que quiere decir que la depreciación de los elementos que constan en el activo fijo (inmovilizado) de la empresa. Es necesario amortizar los bienes adquiridos, porque con el tiempo se devalúan y esto debe aparecer reflejado en la contabilidad, haciendo parte del pasivo del balance y se efectúa anualmente con un coeficiente de amortización lineal (cada año el mismo).
Es imprescindible agregar en el Plan Financiero del Negocio Inmobiliario un estimado de las amortizaciones que se tendrán a corto y largo plazo.
3.3.4 Cuenta de Resultados en relación a las pérdidas y ganancias
Con el cálculo de la cuenta de resultados, se puede determinar por medio de los ingresos y gastos, los beneficios o pérdidas que se consiguen anualmente. Representa un elemento muy importante en el Plan Financiero.
Se debe diferenciar ingresos y gastos de cobros y pagos:
Los ingresos y gastos son el incremento o disminución del patrimonio o pasivo de la empresa, sin que provengan de los aportes de socios. Pueden haberse realizado efectivos o no.
Los cobros y pagos son los movimientos reales de dinero en la cuenta bancaria. El cobro es el dinero que llega a la cuenta bancaria de un ingreso y el pago cuando sale el dinero de la cuenta en relación a un ingreso.
3.3.5 Cuenta de Tesorería
Permite analizar la suficiencia de la compañía para hacer frente a los pagos a través del análisis de la liquidez de la misma. En el Plan Financiero, la tesorería representa el flujo de dinero (ingresos y egresos) con los que cuenta la compañía.
En la cuenta de tesorería, se representan las necesidades reales de fondos y se erigen las negociaciones con proveedores e inversores para tener la capacidad de cubrir éstas necesidades. Se debe realizar un seguimiento continuo del plan de tesorería y estudiar las desviaciones en relación a las estimaciones realizadas para corregirlas.
ü La rentabilidad del negocio concuerda con la diferencia entre ingresos y gastos (cuenta de resultados)
ü La liquidez del negocio encaja con la diferencia entre cobros y pagos (cuenta de tesorería).
3.3.6 Balance de Situación
Dentro del Plan Financiero, el balance de situación corresponde al inventario donde se registran favorablemente los elementos patrimoniales que posee la compañía y que conforman el activo y pasivo de la misma. Es el reflejo en un momento determinado, donde en un solo vistazo, podemos relacionar las inversiones con las fuentes de financiación de las mismas.
Decimos que el activo de la compañía es el reflejo de su estructura económica, sus inversiones o el destino de los fondos (ver apartado acerca del plan de inversiones). En tanto que el pasivo refleja la organización financiera de la compañía, ósea, el origen de los fondos y recursos (ver apartado acerca del plan de financiación).
El patrimonio empresarial representa el conjunto de bienes, derechos y obligaciones que tiene una sociedad. La diferencia entre los bienes y derechos de la compañía (el activo) y lo que debe (el pasivo) es lo que conforma la riqueza empresarial. En contabilidad se define como patrimonio neto o recursos propios.
3.4 Desarrollo del Plan Financiero para emprender en el Negocio Inmobiliario
La Planeación Financiera te permitirá estudiar la viabilidad de tu Negocio Inmobiliario y cuanto tardarás en obtener beneficios.
Es necesario que estén incluidos:
ü Es imprescindible saber si la empresa en rentable o no, por lo que se debe hacer una previsión de las posibles ventas y consumos.
ü Plan de inversión inicial, éste incluirá todas las inversiones iniciales para la puesta en marcha del emprendimiento.
ü Se determinará como se va a financiar la inversión a través del plan de financiación.
ü Se debe incluir una previsión de tesorería en la que se consignaran los plazos (el cronograma calendario) de cobro de clientes y pago a proveedores. Es muy relevante su elaboración puesto que una falta de coordinación puede causar el cierre de la empresa.
ü Debe agregarse una cuenta de pérdidas y ganancias provisionales, que permitirá ver la diferencia entre ingresos y gastos, que es vital para calcular la solidez del emprendimiento y el beneficio del mismo.
ü Un balance provisional, que incluirá los bienes y derechos que tiene la empresa y las obligaciones y deudas contraídas frente a terceros.
ü Una relación de gastos de puesta en marcha del emprendimiento:
ü Gastos de establecimiento, legalización de la empresa, altas en los distintos organismos, registro de marca…
ü Bienes de inmovilizado (ya sean por adquisición o arrendamiento), alquiler de oficina, herramientas, equipos oficina, etc.
ü Gastos de Personal (seguridad social, sueldos y salarios de empleados, si los hubiere)
ü Previsión del presupuesto necesario para los primeros meses (entre 3 y 12 meses).
ü Materias primas, servicios profesionales, softwares de operación, suministros, etc.
Para comenzar el Plan Financiero, se realiza un Plan de tesorería, en el que se incluyen todos los gastos que se necesitan para comenzar con el emprendimiento. En éste se incluye el dinero invertido para suministros, equipos de cómputo, alquiler del espacio, y demás. También se hace el registro del dinero que se recibe por las ventas o las inversiones de los socios, si los hubiere.
El siguiente es el ejemplo del Plan de Tesorería de una empresa ficticia, con datos de bajo monto para facilitar su comprensión:
Con
la información anterior es posible determinar la diferencia existente entre lo
invertido y lo ganado, para calcular la viabilidad de la empresa durante ese
periodo de tiempo.
Después
se revisa el cálculo de la cuenta de resultados, para conocer el monto de las
pérdidas, comparado con las ventas, lo que tuvo que invertirse para iniciar,
entre otros factores.
Para finalizar, se debe hacer un balance para entender que cantidad de lo que se percibe tiene posibilidad de reinvertirse para cubrir, por ejemplo, un préstamo.
Uno de los pasos de mayor importancia es el Plan de tesorería, pues en éste se integran todos los movimientos financieros que impactan en la compañía en general.
Para concluir, la realización de un Plan Financiero es también un buen medio para conocer mejor la gestión de los recursos financieros dentro de la compañía, al igual que permite comprender los diferentes pasos que se deben dar para que se proyecte y crezca en el mercado, sin tener que arriesgar capital.
Unidad 2
UNIDAD DOS
RECURSOS HUMANOS Y ETICA PROFESIONAL
ENTORNO EMPRESARIAL
El entorno empresarial se define como el conjunto de componentes que intervienen en la actividad de una compañía. Son de distinta naturaleza y pueden tener un origen interno o externo.
¿Cómo se conforma el entorno empresarial?
El entorno empresarial está conformado por todos los elementos externos que intervienen en la empresa.
El entorno empresarial se divide en dos partes; el entorno general y el entorno específico. El entorno general influye a todas las empresas, el específico afecta a una empresa en específico.
1. ENTORNO GENERAL
Factores económicos: en lo referente a la economía general, el desempleo, el nivel de desarrollo del país, de acuerdo a ello la empresa determina el precio de sus productos o servicios
Factores socioculturales: en lo relacionado con factores como los hábitos de consumo, el nivel educativo, los estilos de vida, etc. Influyendo en las ventas de las empresas.
Factores político-legales: Las políticas económicas del gobierno y las leyes que regulan la actividad económica son determinantes para la empresa. En lo relacionado con toda la legislación que una empresa debe cumplir, normas de competencia, prevención de riesgos laborales, de publicidad, protección de medio ambiente etc. seguridad social e impuestos a pagar.
Factores tecnológicos: El avance en internet ha sido revolucionario para el desarrollo de un sin número de aplicaciones y programas que facilitan los procesos de las empresas
La cambiante tecnología, interviene en los productos que una empresa fabrica. Estos grandes avances afectan a que los productos se queden obsoletos más rápidamente y por consiguiente las empresas deben reaccionar para no quedarse atrás.
2. ENTORNO ESPECÍFICO
El entorno específico hace relación a factores más cercanos, e interviene en una agrupación de empresas que tengan características similares o estén en un mismo sector.
Intermediarios Hay empresas que requieren de intermediarios para hacer llegar el producto a los clientes, lo que influye en los ingresos que obtienen las empresas, por el poder que pueden llegar a tener estos intermediaros, un ejemplo de ello es una empresa agrícola, que puede recibir un precio hasta diez veces inferior al precio que luego sus productos serán vendidos en el mercado.
Proveedores Los proveedores son pieza clave en una empresa. Es importante saber el poder que tienen los proveedores para poner precios más altos o bajos y que se respeten los acuerdos, con el fin de poder atender los requerimientos de los clientes a tiempo.
Clientes: La cantidad de clientes y su comportamiento es un factor determinante que influye sobre las decisiones de la empresa, estas decisiones pueden variar constantemente de acuerdo al tipo de clientes que tenga.
Competidores: La competencia en ocasiones condiciona el comportamiento de una empresa. Para una empresa es fundamental el comportamiento de sus competidores y analizar cuantos puede llegar a tener. Hay competidores que ofrecen productos similares a más bajo precio, lo que en ocasiones hace que la empresa deba considerar el valor de sus productos.
ACTIVIDAD EMPRESARIAL Y LOS RECURSOS HUMANOS
Toda empresa, sin importar la actividad económica que realice y su naturaleza requiere de una eficiente gestión de sus recursos humanos
Función de los recursos humanos en una empresa
Función de empleo
Su objetivo es proveer a la empresa de los recursos humanos idóneos, se compone de la ejecución de los siguientes procesos:
1. Reclutamiento: en este proceso se buscan los solicitantes con capacidades para cubrir las vacantes disponibles
2. Selección: Examinar las capacidades, cualidades habilidades y aptitudes, de los solicitantes con el propósito de tomar una buena decisión, sobre bases claras, cuales tienen mayor potencial para el desempeño de una tarea determinada y sus posibilidades futuras, tanto personal como dentro de la organización.
3. Contratación: Formalizar conforme a la Ley el vínculo laboral que se establezca para garantizar los intereses, derechos y deberes tanto del trabajador como de la empresa.
4. Inducción: Brindar al empleado nuevo toda la información relacionada con el funcionamiento, las instalaciones de la empresa, el puesto de trabajo y equipos de trabajo y sociales existentes, con el propósito de que se identifique con la organización.
5. Vencimiento de contrato de trabajo y despido: Tramitar la desvinculación del empleado con su puesto de trabajo y la empresa.
6. Cuidar de la seguridad y salud de los trabajadores en el espacio laboral.
El cumplimiento de las leyes que benefician a los trabajadores en materia de seguridad y salud, están dentro de las funciones importantes en este departamento, lo que requiere el cumplimiento de leyes o regulaciones, de acuerdo al país, el empleador tiene la obligación de generar un ambiente seguro para trabajar.
7. Incentivar la innovación, creatividad y la flexibilidad. Para mejorar la competitividad es necesario incentivar, incluyendo la inserción de nuevas tecnologías, formación y los medios de comunicación existentes con los empleados.
Importancia del Departamento de Recursos Humanos dentro de una organización
El propósito del departamento de Recursos Humanos en una compañía va encaminado hacia el bienestar de su personal, brindando beneficios, remuneración justa y ofreciendo las herramientas necesarias para que este personal logre su mayor desempeño en el trabajo asignado, contribuyendo así con el cumplimiento de las metas de la organización.
Para obtener buena gestión de recursos humanos se necesita también tener un amplio conocimiento de la industria que se maneja, contando con capacidad de liderazgo del personal a cargo.
Herramientas importantes a tener en cuenta dentro del departamento de RRHH
1. Redes sociales internas
El objetivo principal es hacer que la comunicación entre el equipo de trabajo sea fluida y sencilla, creando un sentido de pertenencia con respecto a la empresa y afianzando el compañerismo, basado en utilizar una plataforma exclusiva para las personas que integran la empresa, para establecer una comunicación entre todos
2. Plataformas de e-learning
Estamos en una época donde todo es virtual, incluso el aprendizaje por el life-long learning, que significa: La responsabilidad que cada persona asume sobre su formación y constante reciclaje, en todo lo que tiene que ver con el conocimiento y el manejo de herramientas.
Algunas empresas utilizan plataformas de aprendizaje o LCMS (aulas virtuales, las cuales ofrecen algunos cursos), para la formación de sus empleados.
3. Indicadores de productividad
Los indicadores de productividad permitirán tener una mejor idea de qué, cómo y cuándo ocurren las cosas, para tomar decisiones basado en esos hechos, gestionando el capital humano de la empresa, analizando la productividad de los trabajadores y optimizar mejor el tiempo, los horarios y los equipos de trabajo. Estos indicadores permitirán lograr tener una mejor idea de qué, cómo y cuándo ocurren las cosas, para tomar decisiones en base a esos datos.
4. La Nube
Es una herramienta software, que antes solía estar disponible solo para empresas grandes, hoy día es más localizada y su función es la de almacenar la información con el fin que esté al alcance de todos. Esto facilitara los procesos y la comunicación. Un sistema cloud nos permite, realizar pruebas como comprobar y medir la gestión de recursos humanos y los datos pueden estar disponibles para otros departamentos. Algunas de estas herramientas son Drive, Dropbox, Evernote, Box, entre otras.
5. Herramientas de Gamificación
Son herramientas que ayudan a mejorar la motivación de los empleados a través de técnicas recreativas, se pueden utilizar en cualquier departamento, no sólo el de RRHH, sino también con los agentes comerciales y para incrementar la participación de los empleados en las actividades de la empresa.
Algunas plataformas de Gamificación populares son: Badgeville, Bunchball, Bigdoor o Gamify, cada una cuenta con sus características particulares.
6. Gestión de nómina y administración de RRHH
Son herramientas básicas que deben estar incorporadas en prácticamente todos los departamentos de RRHH modernos.
Se trata de un software que suele ofrecer sistemas de seguimiento y canales de comunicación, además permite tramitar fácilmente los documentos con las administraciones públicas.
Entre los más recomendados tenemos Bizneo HR
Bizneo HR ofrece un software de RR. HH. Para todo tipo de empresas muy potente y flexible con el que cubrir la gestión total del ciclo de vida del trabajador: reclutamiento, selección,formación,desarrollo y fidelización.
Cuenta con + de 10 herramientas, las más valoradas son:
Reclutamiento y Selección (garantiza captar al mejor talento + rápido), Evaluación del Desempeño (análisis de rendimiento para sacar lo mejor de cada trabajador), Gestión del Tiempo (control de horas trabajadas, vacaciones y turnos en una misma plataforma), Encuestas de RR. HH. (Clima laboral, compromiso, satisfacción).
El resto de soluciones garantizan la optimización de los procesos más rutinarios del departamento de RR. HH.
7. Herramientas de firmas electrónicas avanzadas
El departamento de RRHH realiza actividades que requieren de las firmas de los empleados, por ejemplo, el recibo de pago de nómina. La firma electrónica es una herramienta que ayuda a la optimización de materiales y tiempo de gestión, en lo que se reciben los documentos en unos minutos.
La firma electrónica Signature es adecuada para completar de manera sencilla y rápida: los documentos que necesitan ser firmados se envían a través de e-mail o panel de control de Signature, y quien los recibe los puede firmar en sencillos pasos. Y se elabora una copia tanto para quien emite como para quien recibe el documento.
8. Herramientas para gestión de personal
El sotfware Sesame Time es una herramienta muy utilizada para gestión de personal, administración de vacaciones, el control de los horarios y el gestor de tareas y proyectos.
OBJETIVOS ORGANIZACIONALES
Un objetivo organizacional es un escenario deseado que la empresa se propone lograr, para el futuro. Al alcanzar el objetivo, se materializa ese escenario deseado y deja de ser algo intangible, el objetivo deja de ser deseado y se busca otro para ser alcanzado.
Los valores de una empresa definen el eje para su crecimiento, estos valores empresariales influyen en el público objetivo.
VALORES CORPORATIVOS
Los valores corporativos reflejan su identidad, esencia y espíritu empresarial, siendo esto un conjunto de principios éticos y profesionales que orientan las acciones y actitudes de la empresa, que como un organismo compuesto por personas que actúa orientada hacia sus propios valores. Para definir los valores empresariales se debe tener un modelo directivo, las características competitivas, que deben estar relacionados a ciertos principios que definen su relación con los consumidores y con el medio.
Los valores se establecen también de acuerdo a lo que la empresa quiere representar, como se quiere mostrar ante sus clientes y/o colaboradores, Este conjunto de principios de los que hablamos deben integrarse en la cultura interna de la entidad y se demuestran en la totalidad de acciones, tanto con su público externo como interno.
ORGANIZACIÓN Y REQUERIMIENTOS DE FUERZA LABORAL
Según la teoría del valor-trabajo de Marx, el valor de la fuerza de trabajo, como el de cualquier otra mercancía, está determinado por el tiempo de trabajo socialmente necesario para producirla.
DESCRIPCIÓN DE CARGOS Y PERFILES POR COMPETENCIAS
El perfil de cargos por competencias especifica los requisitos y exigencias para que un trabajador pueda desempeñarse en su cargo; permitiendo que la empresa cuente con personal idóneo y competente logrando ejecutar las funciones estipuladas a su puesto de trabajo. Competencia se puede definir como la capacidad productiva de una persona medible en términos de trabajo en un determinado contexto laboral, lo que refleja las habilidades, las aptitudes, las destrezas y los conocimientos necesarios para realizar un trabajo de calidad y efectividad.
El perfil es el punto de partida fundamental del proceso de selección.
Un desacierto en la definición del perfil tendrá como consecuencia un mal resultado final.
Si bien cualquier persona puede elaborar intuitivamente un perfil, es importante hacerlo considerando los temas fundamentales que lo conforman.
Los pasos para elaborar el perfil en base a competencias, definidos en un modelo elaborado:
1. Descripción del puesto en base a competencias
2. Áreas de resultados
3. Situaciones críticas para el éxito en el puesto de trabajo
4. Requerimientos objetivos
5. Entorno social
6. Competencias conductuales
Las competencias requeridas en el perfil deben expresarse con verbo en infinitivo, es decir, en palabras que manifiestan acciones y que no están determinados por un tiempo, ya sea presente, pasado, futuro, o ningún otro. Esto brindará información acerca de lo que el candidato debe saber hacer y no solamente conocer. Así mismo, se debe señalar de qué manera el candidato podrá contribuir al logro de la meta general de la empresa.
Tres niveles de competencias
1. El modelo de competencias profesionales integrales define tres niveles de competencias: básicas, genéricas y específicas, cuyo rango de generalidad va de lo amplio a lo particular.
2. Las competencias básicas son aquellas capacidades intelectuales indispensables para el aprendizaje de una profesión. Aquí se ubican las competencias cognitivas, técnicas y metodológicas, que mayormente son adquiridas en los niveles educativos previos (por ejemplo: el uso adecuado de los lenguajes oral, escrito y matemático).
3. Las competencias genéricas constituyen la base común de la profesión y están referidas a situaciones concretas de la práctica profesional que requieren de respuestas complejas.
4. Finalmente, las competencias específicas conforman la base particular
del ejercicio profesional y se vinculan a determinadas condiciones de ejecución.
COMPETENCIAS CONDUCTUALES
Son las competencias que residen en la persona y no en el rol, por ejemplo, orientación al trabajo en equipo, orientación a la calidad, orientación a la higiene, todas características que las personas tienen en su desempeño por orientaciones propias de su personalidad y actitud.
1. Trabajo en equipo:
Tener la capacidad de trabajar con las demás personas que conforman y que son parte de un equipo de trabajo cuando sea requerido, la comunicación y la actitud es indispensable para dar un término exitoso a los proyectos.
2. Comunicación:
La comunicación interna es pieza clave para la productividad de la compañía.
Teniendo en cuenta los distintos medios de comunicación internos que existen hoy en día dentro de una oficina, como chats internos, correo electrónico, video llamadas, reuniones por zoom, charlas personales, se recomienda revisar, cuál de todas estas herramientas es la más eficiente para trasmitir un mensaje y que llegue de manera adecuada.
3. Solución de conflictos:
Dentro de toda organización existen conflictos entre quienes la componen. Es importante para las personas implicadas tener el debido razonamiento y capacidad para lograr resolverlos por su cuenta de una manera pacífica, respetuosa y sostenible. En caso de que el conflicto no se pueda resolver, es necesario acudir a la dirección de la empresa con el ánimo de beneficiar a las dos partes y así no crear un mal ambiente laboral
4. Gestión del tiempo:
Los empleados de una compañía deben tener la capacidad de administrar efectivamente su tiempo en el trabajo para cumplir con todas sus tareas sin exceder su horario laboral y evitar así el estrés o el burnout (El síndrome de desgaste profesional o burnout es un estado de agotamiento mental, emocional y físico que se presenta como resultado de exigencias agobiantes, estrés crónico o insatisfacción laboral).
El equilibrio entre vida y trabajo es fundamental para el bienestar y la productividad de las personas. Esto hará que tengan el tiempo suficiente para compartir con su familia y atender sus asuntos personales.
5. Aceptar sugerencias:
El feedback (El Feedback de desempeño puede ser definido como un proceso de gestión de personas, que consiste en un intercambio de información entre gerentes y trabajadores) que se entrega en la oficina, ya sea por parte de los jefes o compañeros, debe ser recibido con la precisa atención y respeto, independiente de si es positivo o negativo, se recomienda escuchar y dar respuestas válidas y por supuesto validar y colocar en práctica las sugerencias que se están recibiendo.
6. Gestión de reuniones:
Es recomendable gestionar las reuniones, si somos los organizadores, o aportar al desarrollo, si somos participantes, para que al final del encuentro la información, acuerdo y conclusiones sean productivas para todos, con el fin de que su resultado sea productivo y beneficioso para la compañía.
COMPETENCIAS TECNICAS
Las competencias técnicas hacen referencia a una profesión u oficio concreto, con el fin de examinar a través del conocimiento en el sentido de que se es competente, capacitado para utilizar determinadas herramientas necesarias para cumplir con el objetivo diario que exige una actividad específica.
Hay varias competencias técnicas útiles para los profesionales, por ejemplo:
1. Conocimiento de informática básico (herramientas Office).
2. Título o formación específica para un puesto de trabajo concreto.
3. Manejo de contabilidad.
4. Conocimientos en transcripción y taquigrafía.
5. Técnicas de redacción persuasiva
6. Conocimientos básicos de regulación del sector.
7. Manejo de herramientas digitales.
8. Uso de software para posicionamiento web.
9. Dominio de idiomas.
Las competencias transversales más valoradas y requeridas por las empresas son:
ü Capacidad de innovación.
ü Capacidad de organización del trabajo.
ü Capacidad de iniciativa.
ü Capacidad de trabajar en equipo.
ü Autonomía y pro actividad.
ü Relación interpersonal.
ü Responsabilidad en el trabajo.
ü Capacidad de resolución de problemas.
COMPETENCIAS ORGANIZACIONALES:
Se definen como aquellas capacidades con las que debe contar cada miembro de la entidad. Usualmente están relacionadas con la Core Competence, es decir esa competencia central de la que se deriva o apoya una posición competitiva.
COMPETENCIAS ESPECÍFICAS:
Son aquellas capacidades requeridas para que el desempeño en un determinado puesto de trabajo sea superior al promedio o igual al esperado según la antigüedad del funcionario en el cargo
Ejemplo: competencias específicas críticas de éxito para desempeñar un cargo de Vendedor(a): habilidades de comunicación, destrezas comerciales (presentaciones, manejo de objeciones, cierres), actitud de servicio (que también puede ser la competencia organizacional).
EVALUACIÓN POR COMPETENCIAS, ¿EN QUÉ CONSISTE?
La evaluación por competencias es un modelo que tiene en cuenta el largo plazo y el futuro del trabajador. Es decir, considera que un trabajador con mejores competencias y habilidades acabará siendo más competente que uno con solo más experiencia. Esta idea se enmarca en un cambio más amplio en la evaluación del desempeño: se ha pasado de fijarse en el pasado a fijarse en el futuro.
La evaluación por competencias permite conocer el procedimiento de trabajo
Otro de los beneficios de la evaluación de competencias es que permite conocer el método de trabajo. Mientras que la evaluación de objetivos se preocupaba por el qué se ha conseguido, la evaluación por competencias valora más el cómo se ha llegado a ello.
La evaluación por competencias permite conocer la eficacia de la formación
Gracias a que se fija en el método, la evaluación por competencias permite hacer hincapié en el desarrollo del empleado y crear un sistema de formación que le permita mejorar.
Precisamente un estudio de Deloitte mostraba que los empleados deben renovar sus conocimientos cada año. Ante este ritmo es más necesario que nunca fomentar la formación de los trabajadores. Con este problema en mente muchas empresas deciden evaluar ese aspecto tan importante, la formación.
PRUEBA DE ALTA CALIDAD POR COMPETENCIAS
Primero se debe definir cuales competencias se quieren analizar, es decir qué parámetros nos servirán para valorar al trabajador. Estas deben ser afines al puesto de trabajo, al rol, etcétera.
Algunos ejemplos de competencias son: liderazgo, empoderamiento, integridad, rendimiento orientado al cliente, y un largo etcétera.
Planificar las fechas de la evaluación por competencias
Es necesario Organizar las fechas de las evaluaciones para no saturar a los trabajadores. La idea es ajustar las evaluaciones en épocas de trabajo con menor carga. También es importante planificar la frecuencia con la que se harán este tipo de evaluaciones, así como la frecuencia del feedback.
Las nuevas tendencias apuntan a los beneficios de apostar por la evaluación continua.
Algo que no solo sirve para detectar anomalías y problemas a tiempo, sino para que el empleado vea que se le realiza un seguimiento con el objetivo de que crezca en la empresa o se sienta más acompañado y pueda expresar sus dudas e ideas.
QUÉ SON LAS PRUEBAS PSICOTÉCNICAS
En una prueba psicotécnica se mide la habilidad. Por ejemplo, una prueba psicológica nos puede decir, si una persona es tranquila, si tiene buenas relaciones interpersonales, etc., mide la concentración en una tarea, y analiza si se siguen las instrucciones detalladas sin distracción
Las pruebas psicotécnicas son test funcionales que miden capacidades y aptitudes intelectuales y profesionales de diversa índole, como memoria verbal y visual, aptitudes numéricas, de lingüística, de conocimiento profesional al igual que rasgos de personalidad, intereses y/o valores personales.
Estas pruebas dependen del cargo, del nivel profesional, competitivo, gerencial y administrativo y claramente de la empresa para la cual se está llevando a cabo el proceso de selección”.
Estos test son diseñados y aplicados para que los futuros empleados demuestren la veracidad de la información que plasman en sus hojas de vida.
ACCIONES PARA CIERRE DE BRECHAS EN COMPETENCIAS
ü Presentar el Modelo Talento y Competencias para Personas y Empresas
ü exitosas.
ü Evaluar y Detectar que competencias se deben desarrollar.
ü Diseñar las estrategias a aplicar.
ü Implementar las estrategias.
ü Evaluar, ajustar, propiciar la reflexión, internalizar.
A través del modelo talento y competencias para personas y empresas exitosas.
El modelo tiene como objetivo fortalecer las competencias del talento humano que establecen el éxito personal y organizacional.
Comprende 5 conglomerados de competencias:
1. Dominio Emocional
2. Empatía
3. Motivación
4. Construcción de Equipos de Alto Desempeño
5. Liderazgo para el Cambio
Características del modelo
ü El modelo se sustenta sobre la base del conocimiento profundo de las necesidades organizacionales y de los seres humanos que la integran.
ü Considera al ser humano en su esencia; sentir, pensar y actuar, por tanto, no es solo instrumental.
ü El cierre de brechas de competencias no se circunscribe solo al ámbito de la capacitación, entrenamiento o adiestramiento.
ü No basta con desarrollar competencias en personas individuales, si no se desarrollan capacidades organizacionales, de no hacerlo el riesgo de perder viabilidad organizacional seguirá presente. (Vinculado a la Visión, Misión, Valores, Objetivos y Metas de la Organización).
ü Responde a estrategias muy bien pensadas que integran el contacto con los hechos, la reflexión de éstos, contenidos cognitivos y toma de decisión en relación al curso de acción futura.
ü El éxito depende del compromiso individual y este se toca cuando se involucran el sentir, el pensar y el actuar.
ü La estrategia central del modelo es atraer, mantener y retener al mejor TALENTO y hacer las cosas más rápido que la competencia.
ü Entonces, debemos cerrar las brechas individuales
ü Así es debemos hacernos tres preguntas, con respecto al Talento:
1. Cuáles son sus modelos mentales, que juicios refuerza permanentemente esa persona? (¿Cómo Piensa?)
2. Cuáles son sus motivaciones? (¿Cómo siente?)
3. ¿Es congruente con lo que siente, piensa, dice y hace? ¿Cómo son sus hábitos?, Cómo es su carácter?)
RECLUTAMIENTO Y SELECCIÓN
El reclutamiento y selección de personal es el proceso mediante el cual se contrata al talento adecuado para ocupar un puesto, por ello es de vital importancia tener una estrategia y planeación de reclutamiento ya que, sin el capital humano necesario, ninguna compañía puede ser competitiva.
Dentro de la planeación estratégica las empresas se incluyen el reclutamiento y selección de personal. Por lo regular son las áreas de Recursos Humanos (RR.HH.) las responsables de realizar esta planeación, sin embargo, existen casos en que no se cuenta con este departamento, por lo que el reclutamiento lo realizan los líderes de las áreas que necesitan de nuevos trabajadores.
La mejor forma de solucionar la falta de tiempo o recursos para la consecución y contratación de talento es a través de la alianza con una agencia de reclutamiento y selección de personal que provea de herramientas y experiencia necesarias para encontrar el talento adecuado.
¿QUÉ ES UNA ENTREVISTA?
Una entrevista es una interacción de ideas u opiniones a través de una conversación que se da entre dos o más personas. Las personas presentes en una entrevista dialogan sobre un tema específico.
Dentro de una entrevista se pueden diferenciar dos roles:
- Entrevistador. Cumple la función de dirigir la entrevista y plantea el tema a tratar haciendo preguntas. A su vez, da inicio y cierre a la entrevista.
- Entrevistado. Es aquel que se expone de manera voluntaria al interrogatorio del entrevistador.
Existen entrevistas laborales, periodísticas o clínicas. Todas son recíprocas, es decir, en ella el entrevistador plantea un interrogatorio estructurado o una conversación totalmente libre con el entrevistado.
Su fin es recolectar determinada información u opinión. Como guía, el entrevistador suele utilizar un formulario o esquema con preguntas.
PLAN DE INDUCCIÓN DE PERSONAL
La inducción de personal es el proceso a través del que un empleado adquiere los conocimientos necesarios para desempeñarse dentro de la empresa e integrarse plenamente en su funcionamiento. Esta fase inicial está detrás del éxito o del fracaso de muchas carreras profesionales.
LA CONTRATACIÓN
La contratación pública en Colombia se mantiene en la necesidad que tiene el Estado de servirse de particulares para el cumplimiento de los fines del Estado en aquellas áreas o actividades donde es solamente con el concurso de proveedores que puede satisfacer esas necesidades de servicio, obras, consultorías y otras.
1. Legislación laboral colombiana garantiza la igualdad de oportunidades para los trabajadores nacionales y extranjeros, y ofrece a las empresas la posibilidad de Contratar talento humano calificado para mejorar su competitividad y así fortalecer sus operaciones de expansión en Colombia.
2. Contratación de trabajadores extranjeros
Todo contrato de trabajo que se ejecute en Colombia está regido por la ley colombiana, independientemente de la nacionalidad de las partes. Por esta razón, los trabajadores extranjeros que tengan un vínculo laboral con empresas colombianas tienen los mismos deberes y derechos laborales que los trabajadores colombianos.
Para celebrar un contrato de trabajo con una persona extranjera, es responsabilidad tanto del empleador como del trabajador cumplir con los trámites migratorios necesarios (como el caso de solicitud de una visa de trabajo) y reportar el contrato ante Migración Colombia, mediante el Sistema de Información para el Reporte de Extranjeros (SIRE).
3. Duración del contrato laboral
La ley laboral en Colombia contempla cuatro tipos de contrato laboral según su duración: Término Indefinido, que no se encuentra determinado por un plazo; Término Fijo, que no puede ser superior a 3 años; obra o labor, cuya duración está determinada por el tiempo requerido para ejecutar la actividad; y contrato ocasional, con una duración inferior a un mes y que tiene como objetivo la realización de actividades distintas a las que normalmente desarrolla la empresa.
4. Remuneración laboral
Anualmente se fija el valor del salario mínimo legal mensual vigente (S.M.L.M.V.), que establece el sueldo mínimo que puede recibir una persona por el trabajo desarrollado.
Adicionalmente, las dos partes tienen la libertad de pactar una serie de beneficios adicionales que no son constitutivos de salario, como por ejemplo alimentación, vestuario o primas extralegales
De igual manera, los trabajadores que devenguen hasta dos veces el salario mínimo, independientemente de su nacionalidad, deben recibir un auxilio de transporte y una dotación de calzado y vestido apropiados para el desempeño de las labores.
5. Sistema de seguridad social
Los empleadores están obligados a pagar las prestaciones sociales (auxilio de cesantías, cesantías, prima de servicios) y realizar aportes al Sistema de Seguridad Social Integral que corresponden a pensión, salud, y riesgos laborales.
Para la contratación de trabajadores extranjeros, la afiliación al Sistema de Seguridad Social es voluntaria, siempre y cuando el empleado no esté cubierto por un régimen pensional en su país de origen o en cualquier otro.
6. Jornada laboral
Según lo establecido en la ley laboral colombiana, la jornada laboral ordinaria máxima es de ocho horas diarias y 48 horas semanales, que pueden ser distribuidas de lunes a viernes o lunes a sábado según previo acuerdo de las partes. La legislación también permite acordar jornadas laborales flexibles que se adapten a las necesidades de los trabajadores.
Si los empleados deben trabajar más de la jornada máxima permitida, deben recibir un pago por las horas extras de la siguiente manera: las horas extras diurnas se remuneran con un recargo adicional del 25%, y las horas extras nocturnas (entre las 9:00 p.m. y las 6.00 a.m.) tienen un recargo del 35%. Esta ley excluye a los empleados que desempeñen cargos de dirección, confianza y manejo.
La legislación laboral colombiana garantiza la igualdad de oportunidades para los trabajadores nacionales y extranjeros, y ofrece a las empresas la posibilidad de contratar talento humano calificado para mejorar su competitividad y fortalecer sus operaciones de expansión en Colombia.
¿Cuál es el significado de HSE?
HSE son las siglas en inglés, Health, Safety & Environment. En español, medio ambiente y seguridad y salud, lo que representa las principales funciones que los sistemas de gestión han popularizado.
Son los requisitos mediante los cuales la mayoría de las organizaciones han obtenido un certificado a traves de una entidad de certificación. Se deben considerar las normas internacionales como: ISO 14001 y OHSAS 18001.
HSE es un Sistema de Gestión creado para garantizar estándares internacionales de seguridad y medio ambiente. Deberán ser controlados y monitoreados.
En la actualidad se pueden integrar diferentes funciones, siempre y cuando las circunstancias lo permitan.
El desarrollo que se lleva a cabo en la organización con el sistema de gestión integrado permite un notable ahorro de los recursos y los esfuerzos. Estos sistemas tienen aspectos en común.
Por ejemplo, según el consejo colombiano de seguridad, el año pasado se notificaron en torno a 8900 enfermedades laborales, ocupando en primer lugar la industria de la manufactura. Hay una cifra muy elevada en cuanto a riegos laborales que presentan a diario.
Es una invitación a que las empresas colombianas instauren de manera oportuna las distintas normas que se establecen en el sistema de gestión. Garantiza una mayor competitividad y un menor riesgo en cuanto a los incidentes laborales.
El sistema permite mantener un riesgo en los procesos de la empresa, para mejorar la seguridad del trabajador ante los riesgos a los que se encuentra sometido o el cuidado del medio ambiente.
Para conseguir dichas certificaciones, es necesario demostrar y garantizar una adecuada gestión de la calidad frente a todos los procesos ejecutados y cumpliendo con la legislación, además de todos los estándares internacionales ISO.
Utilidad HSE:
ü Reducción de los costos por accidentes laborales
ü Las empresas llegan a ser mucho más competitivas a nivel local e internacional.
ü Mejora la calidad de vida del empleado.
ü Control adecuado en cuanto a las gestiones que llevan a cabo las organizaciones.
ü Posicionamiento de la empresa.
ü Confianza de los consumidores.
ü Mejora del medio ambiente
ü Mejora de la seguridad laboral.
Las modalidades de contratación: son las distintas formas que puede asumir el contrato de trabajo para satisfacer necesidades específicas del empleador. La ley de Contrato de Trabajo regula diversas modalidades de trabajo, teniendo en cuenta las particularidades y necesidades del empleador.
Las Entidades Estatales deben escoger a sus contratistas a través de alguna de las cinco modalidades de selección previstas en la Ley 1150 de 2007: (I) Licitación pública; (II) Selección abreviada; (III) Concurso de méritos; (IV) Contratación directa; (V) Mínima cuantía.
SISTEMA DE COMPENSACIONES: BENEFICIOS PARA LOS EMPLEADOS
Luego de crear una buena plantilla de empleados en tu empresa y quieres mantenerlos a todos a bordo, ahora estás pensando que es hora de ofrecer beneficios que te ayuden a mantenerlos a gusto y con el mejor ánimo para ser productivos en sus actividades diarias. Para ayudarte a comenzar, hemos preparado este post con una introducción a los beneficios para empleados.
La creación de un sistema de compensaciones y beneficios para los empleados es un gran paso para cualquier empresa.
¿Qué son los beneficios para los empleados?
Los beneficios para empleados son compensaciones no salariales que pueden variar de una compañía a otra. Estos beneficios son pagos indirectos y no en efectivo que generalmente se incluyen dentro de un paquete de compensación y se proporciona además del salario. Estos paquetes de beneficios para empleados pueden incluir horas extras, seguro médico, vacaciones, beneficios compartidos y beneficios de jubilación, por nombrar solo algunos.
Por lo general, este tipo de incentivos se dan de forma voluntaria por parte de la empresa y sirven mayormente para motivar a su gente, mejorar su productividad y su satisfacción.
Los beneficios pueden dividirse en dos tipos:
- Por un lado están los beneficios del futuro, que son los que se otorgan al colaborador ante determinados eventos como la jubilación o enfermedades.
- Los del presente, que tienen que ver con el tiempo que el colaborador está o no en el trabajo (vacaciones, entrenamiento, programas de formación, fiestas, entre otras) y que son más bien contingentes.
LIDERAZGO
El liderazgo es un conjunto de habilidades que sirven para influenciar en la manera de pensar o de actuar de otras personas. Sin embargo, este término tampoco debe enfocarse nada más que en el hacer cambiar de parecer a las personas. Porque un líder también tiene la capacidad de tomar la iniciativa y proporcionar ideas innovadoras, y no solo de dar órdenes.
El liderazgo tampoco equivale a una distribución desigual de poder. Y aunque sea el líder no significa que tenga la última palabra, es el trabajo en equipo el que da los mejores resultados.
Unidad 3
UNIDAD TRES
COMUNICACIÓN Y SERVICIO AL CLIENTE
Programación Neurolingüística: es una herramienta comunicativa que estudia el comportamiento del ser humano, a través de técnicas y métodos orientados hacia el cumplimiento de los objetivos de las personas de forma eficiente.
Al implementar técnicas específicas, el ser humano puede manejar mejor sus emociones y tener más control sobre sí mismo.
La PNL enfocada hacia el cliente:
ü Utilizar un lenguaje corporal adecuado cuando se está frente al cliente, postura, gestos, respiración
ü Tener una escucha activa, crear sintonía, generando confianza
ü Ser empático
ü Tomar en cuenta sus opiniones
ü Mantener una actitud positiva sobre sí mismo, ya que se transmite lo que hay en el interior hacia el exterior, al estar negativo, el cerebro responde a esa emoción y minimiza las habilidades propias de cada persona y muchas veces esta negatividad bloquea una venta, porque la persona misma se predispone a obtener un resultado negativo
ü Regular el tono de la voz: es importante transmitir tranquilidad al cliente al momento de entablar una conversación con Él.
ü El buen uso de las palabras es relevante para una comunicación asertiva, el poder de las palabras es sin duda alguna influenciador en las personas dependiendo del estado de ánimo que tenga quien la dice y quien las escucha.
ü El estar motivado en una venta, capta el interés de quien quiere comprar.
El mapa mental
El ser humano tiene en su mente imágenes, sensaciones, olores, sonidos que va formando a lo largo de su vida, son perspectivas creadas, esto se define como ¨hologramas¨ y es a través de estas perspectivas que define su realidad y la manera cómo ve la realidad del mundo.
PNL aplicada a las ventas
Hay 3 bases:
Programación: estados internos de las personas
Neuro: en referencia a los procesos internos neuronales
Lingüística: lenguaje no verbal y verbal
Al aplicar la PNL, sobre una venta, se hace más identificable el comportamiento de un cliente al momento de la venta, haciendo más despejado el camino para conectar con Él y sus necesidades. Se pueden detectar escenarios en los que él puede estar más receptivo, apático, interesado, distraído, reflexivo, enojado.
Existen sistemas de representación: en referencia a la manera como las personas representan la información que reciben a través de sus 5 sentidos (vista, gusto, tacto, audición y olfato, lo captamos)
Ejercicios de Práctica
Clínica de ventas (o juego de roles)
Es una herramienta utilizada para medir el desempeño y la capacidad de un vendedor con el fin fortalecer sus capacidades, por medio de dramatizaciones o representaciones de roles, y de este modo prepararlo para futuras eventualidades y contingencias
Distintos tipos de personalidad y cómo identificarlos (propios y los del equipo del trabajo)
Auditivo:
ü Aprenden repitiendo lo que oyen y leen
ü Son buenas oradoras y saben oír
ü Les gusta oír música
ü Su imagen es discreta y conservadora
ü Tiene tendencia a ser más sedentaria
ü Prefiere que se le cuente algo, en vez de verlo
ü Le es más sencillo hablar de sus sentimientos, es conversador, es flexible
ü Tiene diálogo consigo mismo muy normalmente
ü No es tan relevante su manera de vestir
Visual:
Las personas que tienen éste tipo de personalidad son:
ü Abundantes en la población
ü Piensan en imágenes y varias cosas al mismo tiempo
ü Son observadoras
ü Se fijan mucho en su imagen
ü Normalmente hablan a prisa y su tono voz es alto
ü Son detallistas visuales
ü Entiende el mundo tal como lo ve
ü Explora sobre el aspecto de las cosas
ü Es muy organizado, es limpio y controla las cosas para tener la tranquilidad de que están bien ubicados
Kinestésico
ü Aprenden con lo que tocan y hacen
ü Son emotivas e impulsivas
ü Son muy manuales
ü Hablan despacio
ü Son impulsivas
ü Le da mucha importancia a su presentación personal
ü Se deprime con facilidad
De acuerdo al tipo de personalidad de cada persona así mismo se puede generar un impacto positivo si se aprende a identificar cada uno
Comunicación asertiva: lenguaje verbal y no verbal
La comunicación asertiva es la manera cómo se expresan
Sentimientos, emociones, deseos, ideas, es la que se logra cuando se entabla un diálogo con los demás de una manera simple, clara y oportuna, lograda a través de una inteligencia emocional y la capacidad de expresarse de forma adecuada, respetando los puntos de vista de los demás.
Un vendedor con una comunicación asertiva
Debe saber escuchar, no impone sus ideas y escucha al cliente, sabe formular las preguntas pertinentes al tema, con el fin de identificar su necesidad.
Un vendedor con comunicación asertiva no busca solo vender, si no también ayudar al cliente, al formar enlaces y vínculos se puede fidelizar dicho cliente logrando que se convierta en un fiel comprador de la marca y/o que la recomiende.
La comunicación asertiva se precisa también en ser optimista, divertido, positivo y seguro
Ventajas de ser un vendedor asertivo
Aumenta su autoestima, cuando se es asertivo, el valor y amor propios van de la mano, ésto le permite al vendedor proyectar confianza y seguridad en su forma de expresar y su lenguaje corporal.
Cierre de ventas: distinguir los inconvenientes o problemas de los clientes y ayudar a resolverlos es pieza clave para formalizar una venta
Es más firme al negociar: al tener una comunicación asertiva, se proteje más la posición del vendedor de una forma más contundente y ello genera confianza al negociar
Mejora sus relaciones interpersonales: esto le permite ser un mediador entre discusiones inevitables en el entorno laboral, ayudando con ello a mejorar el clima organizacional
Disminuye su estres: al lograr comunicar con claridad lo que se quiere, se evitan tensiones innecesarias
Identifica sus propios límites: Es importante saber decir NO y tener sabiduria para dar un SI, al momento de que algo se considere como no beneficioso
Ejemplo # 1
Comunicación No Asertiva:
“Tú me estás haciendo sentir suprimido”.
No es asertivo porque culpa y se victimiza.
Comunicación Asertiva:
“ayer cuando hablaste en el grupo, no me diste la palabra, yo me sentí excluido”.
Es asertivo porque se hace responsable por sus emociones, es específico y habla de las acciones y su impacto.
Ejemplo #2
Comunicación No Asertiva:
“Eres un incapaz, siempre haciendo las cosas mal”.
No es asertivo porque juzga y generaliza.
Comunicación Asertiva:
“En los últimos 2 meses, no has realizado la misma cantidad de llamadas a los clientes y esto nos está generando retrasos en la actualización de la información ¿lo habías notado?”
Es asertivo porque habla de las acciones y su impacto, y valida preguntando.
Técnicas para ser más asertivo:
Aprender a proponer y a pedir
No es solo vender, es hacer propuestas que resulten interesantes.
En el equipo de trabajo esta postura permite, no solo expresar una inconformidad, si no proponer una posible solución para mejorarlo
Rescatar tu lugar
Significa hablar en ciertos momentos en singular, apersonarse, apropiarse de un escenario determinado, no es lo mismo decir ¨vamos a ayudarle, ¨ a decir,
¨es un gusto colaborarle¨
Reconocer el cuerpo cómo vehículo de lenguaje visual
Una mentalidad distinta se refleja en el cuerpo, el cuerpo es vehículo de la mente y reflejará todo lo que hay en ella, la postura corporal transmite y refuerza o debilita la presencia ante las personas
Saber decir NO
Un sentimiento muy común, frente a la expresión NO, es la culpa, pero es importante y determinante aprender a decir No cuando se requiera, por ejemplo, si un cliente quiere un descuento que no se le puede hacer, hay maneras sutiles no tan rotundas de redondear el No, por el ejemplo decir, que el descuento que ya se tiene él es el máximo que se puede hacer.
Reconocer los pensamientos
Hay momentos en la vida en que el ser humano no puede expresar con facilidad lo que siente y dependiendo del escenario en que se encuentre, tiende a reprimir sus pensamientos. Una técnica favorable frente a ello, es la de escribir lo que se piensa, con el ánimo de evitar conductas agresivas o pasivas, de este modo se puede hacer una autoevaluación del suceso y esclarecer si la reacción fue la adecuada
Comunicación no verbal
Hace referencia a una comunicación por medio de indicios, gestos y signos, sin palabras.
Su misión
ü Definir una identidad
ü Confirma la capacidad que se tiene para relacionarse
ü Trasmite sentimientos y emociones
ü Impacta en los demás y si mismos
Canales
ü Posturas: denotan el estado de ánimo hacia los demás influyen en ese estado
ü Apariencia: es uno de los canales más influyentes en la comunicación no verbal, a través de la apariencia se deduce edad, origen socioeconómico, sexo, cultura, condiciones, etc, de una persona
ü Gestos: este es un canal de comunicación que denota componente cultural
ü Expresión facial: el rostro comunica, ira, asco, odio, desprecio, miedo, alegría; sin palabras
Comunicación verbal
Hace referencia a la comunicación que implica el uso de signos lingüísticos
(grafías y fonemas). Se requiere, el uso de palabras o expresiones orales y escritas.
Comunicación oral: intercambio de ideas del habla, no solo hace referencia a las palabras, sino también a los sonidos y tono que acompañan la comunicación.
Comunicación escrita: es la expresión de ideas a través de un código escrito, bien sean palabras de una misma lengua o cualquier sistema convencional que pueda ser codificado por los receptores
Utilizando la persuasión cómo estrategia en la comunicación
La neurociencia, la psicología y el marketing están totalmente ligados, dentro de éste contexto se pueden aplicar varias técnicas de persuasión.
La pieza fundamental en cualquier tipo de venta, es la comunicación, el mundo depende en todos los sentidos de su capacidad de expresión y persuasión.
Normalmente las personas no leen en internet a no ser que estén en el punto de gastar o invertir su dinero, en este caso si leen con detenimiento cada palabra, por ello es tan importante desarrollar una estrategia SEO (Search Engine Optimization), para alcanzar grandes metas, para acelerar las ventas se debe pensar en un valor agregado persuasivo que produzca sensación en el usuario para que reaccione.
Según estudios realizados, por el profesor (Harvard Gerald Zaltman) el 95% de las decisiones de compra de una persona se elaboran en su subconsciente, por ello hay que prestar especial atención al neuromarketing y recurrir a técnicas que desarrollen emociones.
Aquí algunas técnicas de persuasión
1. La parálisis de la elección
El proceso de decisión, elegir, se complica en la mente humana, entre menos opciones se tengan para escoger, más posibilidad habrá de elegir alguna de ellas.
Esta técnica consiste en darle al comprador o al usuario menos opciones de un producto, para elegir, esto hace que su decisión sea más rápida, es mucho más sencillo elegir entre 3 opciones que entre 120.
Menos opciones, ayuda a optimizar el proceso de compra
Demasiadas opciones reducirán las posibilidades de conversión
2. Intensidad
La intensidad consiste en enviar un mensaje claro a través de lenguaje fuerte, un lenguaje fuerte es una técnica de persuasión muy poderosa, ello consiste en captar la atención de las personas y ayudar a persuadir con intensidad en la comunicación.
Un ejemplo de ello es Steve Jobs, en algunos de sus discursos uso la palabra ¨loco¨.
Este fue un término que causaba intensidad, denotaba pasión por su marca, producto y trabajo y eso mismo trasmitía a sus consumidores.
3. Selectivo con el público
Es importante definir un público objetivo, elegir un target correcto, esto permite optimizar esfuerzos y descartar usuarios o compradores poco o nada potenciales.
Por ejemplo, en el email marketing, se puede observar que algunos usuarios no abren mensajes o los eliminan de manera directa, es importante dar la opción de darse de baja, con el ánimo de no perder el tiempo, ni hacerlo perder a ellos.
4. El misterio
El misterio consiste en crear curiosidad, emoción, rumor en el usuario o consumidor, esto lo mantiene interesado y es una técnica poderosa, a las personas normalmente les gusta el suspenso, el no saber que hay detrás de algo.
5. La escasez
Cuando se le dice a un consumidor que un producto se está agotando, las posibilidades de que lo compre aumentan.
Hay dos maneras de usar esta técnica
El producto se está agotando y se hace complejo conseguirlo, al aumentar su valor ante el comprador, éste estará más motivado a obtenerlo
Fecha limite sobre un producto, genera cierto afán en el consumidor de obtenerlo antes que finalice la oferta
6. Crear la sensación al usuario o consumidor de que está a punto de perderse de algo
Esto apunta hacia la aversión a la perdida. (miedo a perder). El ser humano por lo general le gusta ganar, pero le frustra o perturba perder.
En esta técnica se le hace ver al usuario, comprador que está perdiendo su dinero antes de ganarlo, es decir se trata de hacerle llegar el mensaje de que es lo que se podría perder en caso de no adquirir un producto o servicio.
7. El valor percibido
Se trata de subir el precio de un servicio con el fin de aumentar su valor en la mente de las personas. La percepción de las personas sobre un producto o servicio puede ser relativo, pero normalmente cuando un producto cuesta mucho dinero se percibe de alta calidad
Cómo sintonizar con las demás personas (Rapport)
Rapport es una palabra de origen francés que significa crear una relación o traer de vuelta, se refiere a la comunicación de empatía con la otra persona, con el fin de que se comunique con menos resistencia.
Cuando hay Rapport entre dos personas existe lo siguiente:
Atención mutua: hay atención mutua entre los dos y se interesan por lo que cada uno expresa.
Positividad: emerge la amistad y se siente un gusto mutuo
Coordinación: Hay sintonía con la otra persona, hay comprensión mutua y su lenguaje corporal es similar, esto puede darse de manera inmediata o puede tomar tiempo
Cuando existe Rapport con el cliente, se hace mucho más sencillo encaminar una conversación hacia una venta e influir en su decisión, la confianza que se genera con el cliente es parte de su éxito
Algunas pautas para generar empatía con el cliente
Cuidar la apariencia
Causar una buena impresión, contribuye en la forma de relacionarse con los demás, se dice que se debe estar aún mejor presentado que el cliente con quien se va a reunir, pero sin caer en la extravagancia o demasiado formal
Presunción empática:
Las presunciones empáticas generan Rapport con el cliente de forma instantánea permitiendo filtrar información relevante sobre el cliente en relación a la venta.
Presenta un hecho, pero deja la interpretación del hecho al cliente, si la presunción es correcta el cliente adiciona aún más información.
El vendedor entonces puede elaborar otra presunción falsa, el cliente generalmente corrige la presunción
Vendedor: En que le puedo ayudar
Cliente: Si, necesito comprar una nueva nevera
Vendedor: Así que ¿su vieja nevera está a punto de colapsar? (presunción empática)
Cliente: No, es que me voy a mudarme a una casa más pequeña (corrección de la presunción)
Vendedor: Veo, entonces deberá necesitar una nevera más compacta (presunción empática) Déjeme que le enseñe un modelo que tiene alta demanda (se inicia la venta)
Cliente: Muchas gracias
Condición empática:
Vendedor: En que le puedo ayudar
Cliente: Estoy mirando
Vendedor: Aun no sabe que diseño comprar (presunción empática)
Cliente; Requiero hacer la comprar de un carro, pero aun no estoy segura de sí es el momento de hacerlo
Vendedor: ¿Lo compraría si está en buen precio? (condición empática)
Comprador: Seguro
Vendedor: Su preferencia sería un coche azul o plateado (comienzo de la venta)
Cliente: Si me gusta más el plateado
En éste ejemplo, el cliente identifica el motivo que le impide realizar la compra del carro como respuesta a la presunción empática y el vendedor utiliza una condición empática
Esta también basada en el cliente, se centra en aspectos bajo los que el cliente haría la compra del servicio o el producto.
Comprender el Buyer persona de los prospectos
Hacer una investigación previa de los prospectos en LinkedIn
ü Presentación personal
ü Títulos profesionales
ü Origen de nacimiento
ü Expresión de su rostro en la foto de perfil
Hacer reír a las personas
La sonrisa comunica una sensación agradable en las personas, una sonrisa abre una puerta de tranquilidad para iniciar una conversación y se estará más dispuesto a recibir la información sobre el objetivo de lo que se está hablando, una sonrisa se percibe hasta por teléfono y puede traer muy buenos resultados.
Llamar a la otra persona por el nombre
Para una persona, escuchar el sonido de su nombre, es un aspecto muy importante, llamar a una persona por su nombre y más aún si no lo estamos viendo, hace toda la diferencia.
Ser paciente
La paciencia es importante para aprender a lidiar con las distintas situaciones que se pueden presentar en cualquier escenario de la vida, ser tolerantes, manejar la ansiedad, aprender y saber escuchar cuando alguien se quiere expresar y ser escuchado.
Conexiones
Lograr entender totalmente el universo de una persona, es complejo, pero para llevar una convivencia familiar, laboral, amistosa o personal es necesario intentar comprender el universo de cada uno, por más que pueda parecer que no hay nada en común con otra persona, pero se puede intentar encontrar un factor que se pueda conectar, bien sea temas de cine, política, etc.
En ventas también es reconocida la técnica de espejo, ello consiste en imitar los principales elementos de la persona con la que estamos hablando. Por ejemplo, al estar atendiendo un cliente o intentando hacer una venta se puede replicar sus gestos, su tono de voz, sus expresiones faciales y aspectos que puedan funcionar para crear empatía.
Esta técnica debe ser utilizada de manera gradual, no puede ser algo evidente, ni exagerado, ya que si se está frente de un cliente introvertido no se puede llevar al extremo esta técnica, es importante que no se convierta en un modismo imitador sin naturalidad; existen varios aspectos a tener en cuenta:
ü Incluir algún elemento de humor en la conversación. Reírse con las personas genera armonía. Evitar temas que generen controversia como política, futbol
ü Mantener contacto visual con el cliente aproximadamente un 60% del tiempo. No mirar demasiado a una persona para no incomodar.
ü Es importante que el cliente participe en la conversación
ü Hacer preguntas, pero no un interrogatorio
ü La postura del cuerpo es fundamental
ü Estar concentrado en lo que el cliente está hablando, no salirse del tema de conversación
ü En caso de un desacuerdo con el cliente, lo primero es dar la razón de porque se está en desacuerdo, antes de manifestarlo
ü Evitar hacer críticas innecesarias
ü Contar algo personal al cliente, en la mayoría de oportunidades el cliente también puede corresponder contando algo sobre sí mismo
ü Halagar al cliente si se lo merece
ü Actuar de manera natural
Las 4 p del marketing mix, del sector inmobiliario
Cuando se habla de marketing inmobiliario se piensa en un inbound Marketing
El inbound Marketing se define como una metodología que combina técnicas de marketing y publicidad no intrusivas
El marketing mix se define como un análisis de estrategia de la figura interna de la empresa sobre la base de cuatro variables principales del negocio: producto, precio, distribución y promoción.
1. Producto: Un producto es un bien o servicio que satisface la necesidad de un comprador
En el campo inmobiliario se le puede incorporar un valor agregado como un servicio de la agencia o del asesor. Cabe resaltar que el servicio al cliente se encuentra en esta categoría y se debe potencializar al máximo para marcar diferenciación frente a la competencia y no solo para atraer a los clientes
2. Precio: El precio es un valor monetario dado a un producto o servicio
Es una variable establecida de acuerdo a lo que determina el sector y lo que genera
ingresos a la empresa.
Fundamental en los elementos claves que hace que un cliente se decida por una inmobiliaria y otra, de acuerdo a la sincronización del producto y el servicio. Por eso es tan importante que la oferta sea lo más atractiva posible a los compradores.
1. Plaza o Distribución
La plaza hace referencia al espacio-tiempo (dónde y cuándo) se vende el producto.
A través de esta P, se define por cuales medios llegarán los servicios cómo inmobiliaria al cliente potencial de inicio a fin.
Se debe establecer los puntos de venta, el control del catálogo de propiedades actualizado, los intermediarios para la entrega del producto o servicio.
Estar dispuestos a revisar los aspectos que se deben mejorar para brindar una atención profesional y de calidad al comprador.
4. Promoción
La promoción consiste en alcanzar una serie de objetivos específicos a través de diferentes estímulos y acciones limitadas en el tiempo y dirigidas a un target específico.
Durante esta etapa, la agencia deberá definir los medios (tradicionales y digitales), las estrategias publicitarias por los que deberá acercarse a sus clientes y definir una relación duradera. El objetivo es impulsar la marca para atraer la atención de clientes potenciales
Marketing digital
Marketing Digital son estrategias enfocadas hacia la promoción de una marca en el internet.
La diferenciación del marketing tradicional se da por incorporar el uso de métodos y canales que permiten el análisis de los resultados en tiempo real.
Los 6 pasos para tener éxito con tu Plan de Marketing Digital Inmobiliario
Fomentar una Estrategia de Marketing prometedora y sostenible.
· Mantener un sitio web optimizado y actualizado
· Aumentar el tráfico.
· Captar posibles clientes a través de la conversión del tráfico.
· Convertir los posibles clientes en ventas.
· Calcular, analizar y volver a actuar
Características del marketing digital inmobiliario
Estrategia de posicionamiento
La estrategia consiste en posicionarse para determinadas intenciones de búsquedas o palabras claves para que el usuario encuentre de forma más rápida la empresa
Medio visual de marketing inmobiliario
En el mundo moderno, es de suma relevancia lo que se puede trasmitir a través de medios audiovisuales. Según estudios, se afirma que las personas le prestan más atención a un video que a un texto. Por eso es importante que nuestra estrategia de marketing digital inmobiliario cuente con unos videos que llamen la atención del usuario. Los videos deben ser cortos, puntuales, ser llamativos y dejar claro el mensaje que quiere hacer llegar
Videos en 360 grados
La visualización de una propiedad a través de un video en 360 grados capta mucho más la atención de un cliente, comparado con ver una fotografía, esto puede ser un valor agregado muy llamativo
Clasificados digitales, hoy día los anuncios virtuales están por toda la red, ello ayuda a posicionar una marca y hacerla aún más conocida.
La clave es el contenido para un buen plan de marketing y no es la cantidad de dinero que se invierta, o el tiempo, el contenido que se desarrolla es lo que realmente capta la atención
Buscar ser empático con el cliente cuando se coloque la información de lo contrario la tasa de rebote de la página web inmobiliaria puede llegar a ser alta
La información se debe actualizar de manera permanente. Está comprobado que si una web está actualizada y se da a saber en los títulos o en las metas, descripciones el CTR (cantidad de clics por impresiones) aumenta.
Objetivos del plan de marketing digital inmobiliario
Elegir una buena segmentación del público basado en la edad, la zona de influencia, profesiones, gustos y preferencias.
Se debe publicitar y darse a conocer en aquellos lugares o sitios donde la gente está buscando el servicio que se está ofreciendo. Allí donde hay una necesidad, deberá tener presencia la empresa y se debe estar dispuesto a brindarle la solución, es decir, los inmuebles o servicios.
Luego de una debida segmentación del público objetivo de manera eficiente se debe llevar a ese posible cliente o lead al lugar correcto de la página para que deje sus datos.
Teniendo los datos, es hora de llamarlos y ponerse en acción. En esta etapa todo dependerá de las virtudes que se posean cómo profesional.
Por último, todo plan de marketing inmobiliario seria en vano si no se midieran los resultados. Elegir una herramienta que sirva para medir cómo está resultando una estrategia con el fin de ampliarla o modificarla.
Posicionamiento en Google
El posicionamiento en Google es fundamental para el plan de marketing inmobiliario.
Las personas que están buscando comprar una propiedad en un lugar específico normalmente lo escriben de esta manera
“comprar casa en Florida”
Para esas palabras claves o intención de búsqueda es que se debe estar ubicado.
Salir en los resultados de Google (las SERPs), lo más arriba posible.
Entre mejor se esté posesionado, más tráfico y posibles clientes se conseguirán.
Este trabajo requiere tiempo, entre 2 o 3 meses, se podrá ver resultados que ayudaran a darle un impulso alto al marketing online, no se puede realizar de un día para el otro y se debe contratar personal especializada en SEO.
Email marketing
El email marketing contribuye a la inmobiliaria a captar nuevos suscriptores. Por eso, es fundamental segmentar bien los correos electrónicos y prestar especial atención a la frecuencia de envío y al contenido.
En relación a la frecuencia, diversos estudios afirman que más del 80% de usuarios prefieren recibir publicidad en el mail solamente una vez al mes, mientras que tan solo 15% asegura que prefiere recibirla todos los días.
¿Este contenido cómo debe ser? El contenido puede enfocarse en información útil para un propietario, sugerencias, consejos útiles para el mantenimiento, etcétera. El contenido también puede enfocarse en listados de propiedades para mostrar o bien en solicitar referencias a cambio de incentivos, con el objetivo de aumentar la visibilidad.
ü Estrategias de comunicación para el sector inmobiliario.
ü Una inmobiliaria debe disponer también de redes sociales en las que compartir lo que publica. De esta manera, podemos establecer una comunicación directa con la clientela potencial, ya que las redes sociales permiten éste tipo de interacción directa sin barreras.
A través de esta herramienta se puede crear una estrategia de marketing que se realiza en esta aplicación de mensajería instantánea para fomentar las ventas. Está siendo utilizada en muchos sectores como canal de comunicación con los clientes, venta y promoción de productos y servicios.
El WhatsApp Marketing ha supuesto un gran avance en el sector de las inmobiliarias porque facilita crear lazos con clientes potenciales y además permite ofrecerles información de manera instantánea, fotos, vídeos de inmuebles, etcétera.
Redes Sociales: Facebook, Instagram y LinkedIn en el negocio inmobiliario
La relevancia de las redes sociales para las inmobiliarias
Las redes sociales son una herramienta fundamental para las personas para comunicarse y buscar información de interés, además las personas confían mucho en los comentarios que otros hacen sobre sus productos o servicios, por ello es importante tener presencia en las redes sociales en harás de rentabilidad, exposición permanencia en el sector
Principales objetivos de las redes sociales en el sector inmobiliario
Las redes sociales en el sector inmobiliario tienen como principal objetivo ayudar en tres aspectos:
Obtener una nueva forma de comunicación con el cliente. A través de las redes sociales se podrá conocer de primera mano la opinión que tienen las personas sobre los productos, conocer su aceptación y si se realizarían cambios para mejorarlos, incluso antes de lanzarlos al mercado. Y además, una forma de atender a la clientela de forma directa.
Un apoyo para la marca. Las redes son una herramienta poderosa para fomentar un producto, servicio o sitio web. Gracias a ellas puedes reforzar la reputación de la agencia, generar credibilidad y transmitir confianza que ayude a crear un público fiel.
Un recurso más para vender. Toda agencia inmobiliaria busca tener el mayor número de formas para ofrecer sus servicios y productos. Estos medios son una excelente vía para mostrar lo que se puede ofrecer y atraer clientes mediante marketing directo.
Contenidos a ofrecer en perfiles inmobiliarios
Inmuebles. Publicaciones sobre los inmuebles de los que se dispone con un texto llamativo y claro, imágenes atractivas y una ficha del inmueble.
Contenido propio. Entradas redactadas por tu propia agencia y que resulten de interés para el sector (hipotecas, alquiler, noticias de economía, guías, recomendaciones, etc.).
Contenido de otras fuentes. Escoger una serie de noticias que se puedan compartir en las redes sociales de otras fuentes, dejando siempre claro de dónde proceden o quién las ha escrito.
Ventajas de tener redes sociales en el sector inmobiliaria
El uso de redes sociales como Facebook, LinkedIn, YouTube, Twitter o Instagram en la inmobiliaria brinda múltiples beneficios capaces de impulsar la agencia en diferentes ámbitos.
Entre ellos destacan:
· Son grandes canales de negocio y comunicación.
· brindan publicidad de bajo coste.
· Facilita la interacción con el cliente.
· Son excelentes fuentes de información para conocer lo que buscan los usuarios.
· Permiten ofrecer servicio al cliente.
· Suponen un medio de comunicación fluido entre profesionales.
· Permiten hacer conferencias y foros online.
· Contribuyen a fidelizar a los clientes.
Unidad 4
UNIDAD CUATRO
INFORMACION JURIDICA
Análisis Certificado de Libertad
El análisis de certificado es el estudio de un inmueble basado únicamente en el certificado de tradición y libertad y la información ahí contenida. Éste toma tan sólo un minuto.
Por otro lado, el estudio de título es un análisis más profundo de la situación jurídica de una propiedad para su negociación.
El Certificado de Tradición y Libertad es un documento que registra el histórico de propietarios de los inmuebles con sus respectivos soportes jurídicos. Contiene todo el historial del inmueble, desde el momento en que se matriculó ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Una vez se tenga, se debe verificar lo siguiente:
ü Valida que el número de matrícula inmobiliaria es el correcto al que tienes en escrituras y en la factura del impuesto predial
ü Valida la referencia catastral
ü Validar la dirección del inmueble, validar el estado del folio de la matrícula inmobiliaria que este en estado ACTIVO
1. En el certificado de tradición y libertad encontrara una sección que describe el inmueble en sus medidas y linderos donde se indica si es una Bodega, Local, Casa, Apartamento, Garaje, Depósito, Lote de terreno etc.
2. Es importante tener en cuenta que un inmueble puede estar asociado a otro, como sucede en las unidades residenciales: Un apartamento tiene garaje y cuarto útil, si éste es el caso se deben estudiar cada una de las matrículas asociadas ya que cada uno de los anteriores tienen matricula inmobiliaria independiente.
3. Llegamos al punto donde está la historia de la propiedad LAS ANOTACIONES que figuran en orden cronológico y que son enumeradas, debes leer una por una.
4. A tener en cuenta si hay algún acto de limitación de dominio se cancela igualmente con otra anotación y la reconocemos porque tiene un X
1. Cómo se crea un patrimonio de familia
El patrimonio de familia es una figura jurídica creada para proteger el patrimonio de la familia, especialmente la vivienda, evitando que sea embargada por alguna deuda en cabeza del propietario.
El patrimonio de familia es una figura creada inicialmente por la ley 70 de 1931 que luego fue modificada por la ley 495 de 1999, y reglamentada por el decreto 2817 de 2006, hoy compilado en el decreto único reglamentario 1069 de 2015.
1.1 Construcción del patrimonio de familia
El patrimonio de familia se constituye mediante escritura pública, y es por lo general, de forma voluntaria.
Sin embargo, cuando se trate de vivienda de interés social es obligatorio que se constituya patrimonio de familia sobre la vivienda, conforme lo establece el artículo 60 de la ley 9 de 1989:
«En las ventas de viviendas de interés social que hagan entidades públicas de cualquier nivel administrativo y entidades de carácter privado, los compradores deberán constituir, sin sujeción a las formalidades de procedimiento y cuantías que se prescriben en el Capítulo 1 de la Ley 70 de 1931, sobre lo que compran, patrimonios de familia no embargables, en el acto de compra, por medio de la escritura que la perfeccione en la forma y condiciones establecidas en los artículos 2o., 4o., y 5o., de la Ley 91 de 1936.
El patrimonio de familia es embargable únicamente por las entidades que financien la construcción, adquisición, mejora o subdivisión de la vivienda.»
Respecto al único bien inmueble rural o urbano propiedad de la mujer u hombre cabeza de familia, la ley 861 de 2013 señala que puede ser constituido directamente ante la oficina de registro de instrumentos públicos del lugar donde esté ubicado el inmueble, sin necesidad de escritura pública y sin costo alguno.
1.2 Requisitos para constituir el patrimonio de familia
Para constituir un patrimonio de familia respecto a un determinado inmueble se deben cumplir los siguientes requisitos:
El patrimonio de familia es embargable únicamente por las entidades que financien la construcción, adquisición, mejora o subdivisión de la vivienda.»
Respecto al único bien inmueble rural o urbano propiedad de la mujer u hombre cabeza de familia, la ley 861 de 2013 señala que puede ser constituido directamente ante la oficina de registro de instrumentos públicos del lugar donde esté ubicado el inmueble, sin necesidad de escritura pública y sin costo alguno.
1.3 Documentos que se debe adjuntar para constituir el patrimonio de familia
Para solicitar la constitución de un patrimonio de familia sobre un inmueble se han de adjuntar por lo menos los siguientes documentos:
1. Solicitud que contenga el nombre de quien lo constituye, los beneficiarios, identificación y estado civil.
2. Identificación del inmueble que sobre el que se constituirá el patrimonio de familia (certificado de libertad y tradición)
3. Certificado de matrimonio si fuere necesario.
4. Registro civil de los hijos si los hubiere.
5. Avalúo catastral.
1.4 ¿Quiénes pueden constituir un patrimonio de familia?
El patrimonio de familia puede ser constituido por cualquier persona que sea propietaria única de un bien, es decir, que no es posible construir un patrimonio de familia sobre un inmueble propiedad de dos o más personas.
Entre las personas que pueden constituir un patrimonio de familia tenemos a los cónyuges, o cualquier persona que tenga familiares menores de edad dentro del segundo grado de consanguinidad (hermanos y nietos).
1.5 ¿A favor de quién se puede constituir un patrimonio de familia?
El patrimonio de familia se constituye para proteger a la familia, por tanto, los beneficiarios de esta figura no pueden ser más que los miembros de la familia de la persona que constituye el patrimonio de familia.
El patrimonio se puede constituir en favor de las siguientes personas según el artículo 4 de la ley 70 de 1931, modificado por la ley 495 de 1999:
1. De una familia compuesta por un hombre y una mujer mediante matrimonio, o por compañero o compañera permanente y los hijos de estos y aquellos menores de edad.
2. De familia compuesta únicamente por un hombre o mujer mediante matrimonio, o por compañero o compañera permanente.
3. De un menor de edad, o de dos o más que estén entre sí dentro del segundo grado de consanguinidad legítima o natural.
1.6 ¿Sobre cuántos bienes inmuebles se puede constituir un patrimonio de familia?
En principio el patrimonio de familia se puede constituir sobre un solo inmueble, pero se puede constituir sobre más de uno siempre que el valor catastral de todos los inmuebles afectados por el patrimonio de familia no supere los 250 salarios mínimos.
1. 7 Cómo se cancela un patrimonio de familia
El patrimonio de familia se puede cancelar ya sea ante una notaría o ante un juez de familia, según corresponda.
Cancelación del patrimonio de familia ante notario.
El patrimonio de familia se cancela de la misma forma en que se constituyó, esto es, mediante escritura pública.
Si la totalidad de los beneficiarios son adultos y no tienen ninguna limitación que amerite protección especial, con una simple escritura pública ante notario se cancela el patrimonio de familia.
Esta facultad la otorga a los notaries, el artículo 617 del código general del proceso en su numeral 10.
Cancelación del patrimonio de familia mediante autorización judicial.
Cuando existen menores de edad se requiere de un proceso judicial ante un juez de familia para poder cancelar el patrimonio de familia.
El código general del proceso en su artículo 21 señala que es competencia del juez de familia en única instancia el conocimiento de la solicitud de autorización para cancelar el patrimonio de familia.
El artículo 577 del mismo código señala que la autorización para el levantamiento del patrimonio de familia tramitará como un proceso de jurisdicción voluntaria.
Por su parte el artículo 581 establece la necesidad de justificar ante el juez la necesidad de cancelar el patrimonio de familia, y expresarse la destinación del producto.
La autorización o licencia que decrete el juez tiene una vigencia máxima de 6 meses
2. Cómo se crea una Afectación a Vivienda Familiar
La afectación a vivienda familiar es una figura jurídica creada para proteger la vivienda familiar, que se constituye en favor del cónyuge o compañero permanente regulada por la ley 258 de 1996.
El procedimiento notarial para constituir, modificar o levantar la afectación a vivienda familiar estará a cargo del cónyuge o compañero permanente interesado, quien acudirá ante el notario del domicilio de la familia, con citación del otro cónyuge o compañero permanente para surtir el trámite. Con el acuerdo de ambas partes, se procederá a elevar la correspondiente escritura pública.
Solicitud de escritura pública para constitución, modificación o levantamiento de afectación a vivienda familiar.
Fotocopia de las cédulas de ciudadanía de los cónyuges o compañeros permanentes.
Copia de la escritura pública del bien inmueble a afectar.
Certificado de tradición y libertad.
2.1. Cómo se cancela una Afectación a Vivienda Familiar
La cancelación de la afectación se realiza mediante escritura pública tramitada en la Notaria. Copia de dicha escritura deberá ser llevada a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos a la que corresponda el bien inmueble, para que se realice la respectiva inscripción.
Cómo se puede cancelar la afectación a vivienda familiar
2.2 Existen dos formas de proceder:
A través de escritura pública; o
Por vía judicial.
¿Cómo es el proceso por escritura pública?
En cualquier momento ambos cónyuges o compañeros permanentes pueden decidir de mutuo y libre acuerdo levantar la afectación que recae sobre su vivienda, para ello uno de los cónyuges o compañeros permanentes deberá acudir a una notaría de la circunscripción donde se encuentre ubicado el inmueble y con citación al otro cónyuge o compañero permanente se podrá ejecutar el trámite. Para que sea procesada su solicitud, deberán aportar los siguientes recaudos:
ü Fotocopia de los documentos de identidad de ambos cónyuges o compañeros permanentes.
ü Copia de la escritura pública que certifica la propiedad del inmueble.
ü Copia de la escritura pública que certifica la constitución de la afectación a vivienda familiar.
ü Certificado de tradición y libertad del bien inmueble.
Ya con los documentos en mano, deberán dirigirse a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente a la ubicación del inmueble para que la escritura pública sea inscrita en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria y así la cancelación o levantamiento de afectación a vivienda familiar tenga validez plena.
2.3 Proceso por vía judicial
Cuando uno solo de los cónyuges o compañeros permanentes desea hacer la cancelación, quien esté interesado deberá acudir ante un juez de familia de la circunscripción donde esté ubicado el inmueble para solicitar el levantamiento de la afectación. Pero, sólo en los siguientes casos procederá la solicitud:
Cuando se demuestre que la familia vive en un hogar distinto al afectado con la medida.
Cuando una autoridad competente decrete la expropiación del inmueble o se declare la existencia de una obligación tributaria o contribución de carácter público.
En este caso, el dinero que recibirá la familia como indemnización debe ser igual al valor del inmueble expropiado, y deberá ser entregado en su totalidad antes de que se haga efectiva la expropiación.
ü Cuando uno de los cónyuges o compañeros permanentes sea suspendido o privado de ejercer la patria potestad.
ü Cuando judicialmente sea declarado ausente uno de los cónyuges o compañeros permanentes.
ü Cuando un juez declare sobre la capacidad legal de alguno de los cónyuges o compañeros permanentes.
ü Cuando se disuelva la sociedad conyugal o la sociedad patrimonial de hecho.
ü Por cualquier otro motivo que el juez considere justo.
2.4 Quiénes pueden solicitar la cancelación de afectación a vivienda familiar por vía judicial
Podrán solicitar la cancelación o levantamiento:
ü Uno de los cónyuges o compañeros permanentes
ü La entidad pública que deseé expropiar el inmueble.
ü El ente que sea acreedor de un impuesto o contribución que recaiga sobre
el inmueble.
ü El Ministerio Público; o
ü Un tercero que demuestre haber sido perjudicado o defraudado con la afectación.
3. Hipotecas
Una hipoteca es un contrato mediante el cual un deudor deja como garantía un bien (generalmente un inmueble) a quien le hace un préstamo (acreedor)
Las hipotecas de una casa en Colombia consisten en recibir cierta cantidad de dinero bajo condición de préstamo por parte de una entidad bancaria, para la adquisición o reformación de un bien inmueble. Pero lo cierto es que las políticas de una hipoteca son un poco más complejas. Por eso desglosaremos el tema en varios pasos que te harán entender cómo funciona la hipoteca de una casa.
3.1 Cuánto dinero puedes obtener
Lo primero que se debe saber es que una hipoteca funciona únicamente con una garantía. Las entidades bancarias en Colombia condicionan este tipo de negociaciones, a la oferta del mismo inmueble como garantía del cumplimiento del pago acordado.
Partiendo de allí daremos una idea de la cantidad de dinero que se puede obtener para realizar cuentas. Con una hipoteca se puede obtener un financiamiento de hasta el 80% del valor del inmueble. Para conocer el valor de dicho inmueble es necesario realizar un avalúo.
3.2 Qué es un avalúo
Un Avalúo es la estimación más precisa del valor comercial de los bienes, reflejado en cifras monetarias y que se realiza mediante un proceso técnico imparcial. En un avalúo se analizan las características físicas de los bienes, el uso, las condiciones urbanas; todo esto se calcula con base en un estudio del mercado.
Es decir, si el inmueble arroja un valor de 100.000 $, puedes obtener 80.000 $, y tú deberás aportar el monto restante.
3.3 Cómo funciona la hipoteca de una casa
La hipoteca de una casa puede ser solicitada para distintas finalidades como:
- Adquisición de un inmueble nuevo, en uso e incluso en preventa.
- Adquirir una extensión de tierra (debe ser propiedad privada).
- Construcción de un inmueble.
- Ampliar o reformar un inmueble de tu propiedad.
- Préstamo con libre destino de fondos, es decir, tan solo para obtener liquidez.
3.4 Intereses de una hipoteca
Seguro te habrás preguntado qué beneficio obtienen las entidades bancarias. Los intereses son el beneficio económico que obtienen tras financiarte y existen varios tipos:
· Interés fijo: como es lo dice su propio nombre, este es un tipo de crédito en donde la tasa de interés no cambia y se establece desde que se hace la solicitud.
ü Interés variable: La tasa puede variar cada año dependiendo de la situación económica.
ü Interés mixto: En este tipo de crédito se combinan el interés fijo y variable, luego se establece un monto dependiendo de los intereses del solicitante.
3.5 Por cuánto tiempo debes pagar una hipoteca
La mayoría de las instituciones financieras ofrecen períodos entre 10 y 30 años para pagar. Este período se calcula de acuerdo a la capacidad de pago del cliente. Por ejemplo, el período máximo se otorga a aquellos clientes que han declarado una mínima capacidad de pago, por lo que la institución alarga el tiempo para ajustar las cuotas mensuales más intereses a esta capacidad.
Pero por supuesto, mientras más largo sea el plazo para pagar, más alto serán los intereses que tendrás que pagar.
Todo el proceso de una hipoteca funciona prácticamente de la misma forma en casi todas las instituciones bancarias de Colombia. Si necesitas una ayuda económica por medio de una hipoteca, elige los bancos de mayor reconocimiento para poder concretar tu proyecto.
4. Créditos Hipotecarios
Este tipo de créditos permiten a las personas adquirir una vivienda.
Es un préstamo a mediano o largo plazo que se otorga para la compra, ampliación, reparación o construcción de una vivienda, compra de sitios, oficinas o locales comerciales.
En este caso, la propiedad adquirida queda en garantía o “hipotecada” a favor del Banco para asegurar el cumplimiento del crédito y por eso este crédito lleva esa denominación.
plazos a los cuales se otorgan estos créditos son de varios años, lo cual debe ser informado Sin embargo, también un crédito hipotecario puede ser otorgado “para fines generales”, es decir, para utilizar el dinero en los proyectos que el cliente que recibe el préstamo desee llevar a cabo.
En este caso, también se utiliza un bien inmueble para ser hipotecado y quedar como garantía del pago del préstamo recibido.
Los dentro de las características del crédito, junto a los otros costos y tasa de interés asociadas.
5. Leasing Habitacional
Es una alternativa financiera mediante la cual, a través de un contrato, puedes adquirir en arrendamiento un inmueble nuevo o usado para destinarlo exclusivamente a tu uso habitacional a cambio del pago de un canon periódico mensual previamente acordado con un plazo entre 5 hasta 20 años.
6. Diferencias entre un leasing y un crédito hipotecario
¿Qué es el Crédito Hipotecario?
Es una cantidad determinada de dinero, el 70% del valor del inmueble, que el banco te presta para comprar vivienda y se respalda en una hipoteca sobre el mismo inmueble.
Este modo de financiamiento es el más usado ya que te permite el pago de una cuota inicial, que por lo general es el 30% del valor comercial del inmueble y establecer una cuota fija mensual durante algunos años para que puedas distribuir la deuda entre tus gastos generales. En esta figura el cliente es el propietario legal del bien.
¿Qué es el Leasing Habitacional?
Leasing habitacional es el pago mensual, que está compuesto por capital e intereses, que haces sobre un inmueble a manera de arrendamiento por un tiempo determinado acordado con la entidad financiera que te ofrece el producto, donde tienes la posibilidad de hacer opción de compra del mismo inmueble al final del contrato, o antes si lo prefieres, por un porcentaje sobre el valor inicial.
El leasing habitacional también se cancela una cuota inicial que es del 20% del valor comercial del bien.
Aquí la propiedad legal del inmueble la tiene el banco hasta que el cliente ejerza la opción de compra.
Principales diferencias
ü En el leasing el cliente es arrendador hasta que se inclina por la opción de compra, mientras en el crédito hipotecario el cliente es propietario desde un principio.
ü El leasing brinda beneficios tributarios como: reducción de la base en el pago de retención en la fuente; poder el contrato del inmueble sin tener que pagar gastos de escrituración y registro; y beneficios tributarios por poseer una cuenta AFC.
ü La cuota inicial se paga al final del leasing, mientras que la misma es un requisito indispensable para solicitar un crédito hipotecario.
ü El leasing ofrece tasas de interés más bajas que la hipoteca debido a que es una transacción exenta de renta para las entidades financieras.
ü En el leasing hay que pagar los gastos de escrituración si se ejerce la opción de compra, mientras en el crédito se deben pagar gastos ligados a la constitución de hipotecas.
ü En resumen, cada una de estas modalidades está diseñada para diferentes tipos de públicos y compradores. Más que ver si una es mejor que otra, se debe evaluar cuál de las dos se acomoda mejor a tu vida y condiciones financieras
7. Vivienda Interés Prioritario
Viviendas de Interés Prioritario (VIP) se enfocan en aquellos que requieren pronta asistencia y viven bajo condiciones de pobreza extrema; se suele priorizar a madres y padres cabezas de familia, personas de la tercera edad y habitantes de zonas con riesgos no mitigables. Estos son los principales requisitos para postularse:
Los ingresos totales del hogar no pueden superar los 4 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMLMV).
Ningún miembro del hogar debe estar afiliado a alguna caja de compensación familiar.
Ningún integrante del hogar puede ser propietario de una vivienda gracias a subsidios entregados por el Estado.
Las personas desplazadas por la violencia deben estar inscritas ante el Registro Único de Víctimas (RUV).
Asimismo, otro factor diferencial entre las VIS y las VIP son los precios, pues por un lado el valor máximo de las Viviendas de Interés Social es de 135 SMLMV, mientras que las viviendas de interés prioritario no pueden costar más de 70 SMLMV.
Con esta política, el Gobierno Nacional espera reducir el déficit de vivienda existente en el país. Por su parte, es la opción más adecuada para miles de colombianos que buscan tener vivienda propia y no cuentan con los recursos suficientes para adquirirla de forma tradicional.
8. Vivienda de Interés Social
Las Viviendas de Interés Social son proyectos de vivienda subsidiada por el Gobierno Nacional dirigidas a poblaciones de escasos recursos; quienes podrán acceder a éstas bajo dos modalidades principales: Viviendas de interés Social (VIS) y Viviendas de Interés Prioritario (VIP).
Con estos subsidios de vivienda, el Gobierno Nacional busca proporcionar viviendas de calidad a las poblaciones más vulnerables del país; donde el 27% de los ciudadanos viven en condiciones de pobreza monetaria, el 19.6% en condiciones de pobreza multidimensional y un 7% bajo condiciones de extrema pobreza según cifras del DANE en 2018.
Aunque ambas atienden al mismo sector de la población, las VIS están dirigidas a poblaciones de escasos recursos en general, mientras que las VIP se enfocan en asistir a quienes viven en condiciones de extrema pobreza.
Es decir, solamente pueden aplicar a proyectos de Viviendas de Interés Social (VIS) quienes: vivan en condiciones socioeconómicas bajas, sean desplazados por la violencia y víctimas de desastres naturales. Los requisitos para postularse son los siguientes:
ü No estar reportado en centrales de riesgo
ü Estar inscrito en una caja de compensación familiar
ü No haber recibido alguna vez del gobierno un beneficio de vivienda
ü Debe postularse en las fechas que indiquen las convocatorias
ü Ningún miembro del núcleo familiar puede ser propietario de algún bien inmueble
ü Presentar copia del Sisben en caso que se postule a través del municipio o distrito
ü Los habitantes del futuro hogar deben ser dos o más personas y deben vivir allí cuando se entregue la vivienda.
9. Plan Pipe 2
El Plan de Impulso a la Productividad y el Empleo más conocido como PIPE 2.0 ya está en marcha y contempla acciones concretas en diversos campos como la vivienda, el desarrollo empresarial, la educación y el empleo. Todo esto con el fin de generar mejores oportunidades para los colombianos.
l Plan de Impulso para la productividad y el empleo, Pipe 2.0 es una iniciativa que en su segunda fase es impulsada por el gobierno para el crecimiento del PIB nacional y un mayor desarrollo en la dinámica económica colombiana.
Pipe 2.0 está enfocado a diferentes sectores como Industria-Comercio, Infraestructura vial, Turismo, Minero-Energético, Educación, y por supuesto Vivienda. Con 16,84 billones de pesos, se espera inyectar a la economía con diversas iniciativas de crecimiento económico. Además, se esperan generar 322.920 nuevos empleos.
Vivienda: dentro del impulso que se da a vivienda se encuentran dos programas gubernamentales que tendrán nuevo capital y nuevos cupos para su desarrollo. Estos programas no son nuevos, sino que ya vienen trabajándose con el gobierno y recibirán un impulso adicional en esta fase. A continuación, las claves y requisitos para participar en alguno de ellos.
Aspectos Jurídicos y Prácticos Básicos de la Administración de Inmuebles
El administrador inmobiliario se encarga de manejar la gestión financiera de las propiedades para sus clientes. Tal es así que en muchas ocasiones suele cobrar los alquileres de los inquilinos de manera personal o recibir los pagos en su oficina.
La gestión de la propiedad es un servicio ofrecido por personas naturales y jurídicas para la administración de bienes raíces. También se conoce por su nombre en inglés «Property Management».
Consiste principalmente en la intermediación y asesoramiento en la compra/venta, arrendamiento o cesión de un inmueble. Es decir, este negocio se basa en delegar a una tercera el manejo de la propiedad. Esta puede ser una residencia o un local comercial o industrial.
El objetivo de contratar este servicio de gestión es garantizar una mayor rentabilidad. Ello, en vista de que el dueño del inmueble se encuentra lejos geográficamente o no cuenta con los conocimientos y/o tiempo necesarios.
ü Cuidar y preservar los intereses del dueño de la propiedad.
ü Buscar y evaluar potenciales inquilinos que ocupen el inmueble. Esto, desarrollando una adecuada estrategia de mercadeo.
ü Administrar el cobro de los alquileres para luego transferir la ganancia al propietario.
ü Llevar un inventario de todos los objetos que están dentro de la propiedad antes que ingresen ocupantes.
ü Asegurar que el inmueble se encuentre en condiciones de habitabilidad.
ü Monitorear incidentes que puedan haber dañado la propiedad mientras esté en curso el contrato de arrendamiento.
1. Ventajas y desventajas de la gestión de la propiedad
Entre las ventajas más notorias de la gestión de propiedades tenemos:
ü Rentas mayores: Un gestor, al tener el conocimiento y la experiencia, debiera ser capaz de arrendar el inmueble cobrando un alquiler más alto del que conseguiría el propietario.
ü Red de contactos: El bróker cuenta con asociados especializados en promover y rentar propiedades.
ü Conocimiento de la ley: Los gestores no solo saben cómo vender o alquilar inmuebles, sino que deben instruirse sobre todos los procedimientos legales que involucra esta actividad lucrativa.
ü Costo de gestión: El asesor cobra una comisión por el servicio, lo que implica un costo para el propietario. Por esa razón es necesario buscar un agente inmobiliario que asegure rentabilidad.
ü Pérdida del control absoluto: El dueño ya no tendrá el control total sobre la propiedad. Ya no decide a quién alquilarlo, aunque puede acordar con el gestor ciertas condiciones de arrendamiento.
2. Aspectos Jurídicos de la Propiedad Horizontal.
La propiedad horizontal es una mezcla entre la propiedad individual y la copropiedad, es decir, entre los bienes que son de uso exclusivo y los que son compartidos. Así mismo, dentro de la Ley de propiedad horizontal se considera la relación entre los propietarios de cada parte y sus derechos.
Cuando se habla de propiedad horizontal se hace referencia a las copropiedades o unidades residenciales tales como edificios, conjuntos y cierto tipo de urbanizaciones -cerradas-, en las que se comparten áreas comunes (zonas verdes, pasillos, ascensores, escales, terrazas, vías, etc.).
Las leyes colombianas establecen que se debe comenzar la constitución de una propiedad horizontal con la elaboración de una escritura pública, para luego inscribirla en la oficina de registro de instrumentos públicos.
El artículo 4 de la ley 675 del año 2001 establece:
“Un edificio se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la oficina de Registro de Instrumentos Público. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica, a que se refiere esta ley”.
Ante esta dependencia gubernamental, se deberá consignar el reglamento de Propiedad Horizontal, según lo dicta el artículo 5 de la ley 675 de 2001, este a su vez deberá presentar en su contenido al menos:
ü Nombre completo e identificación del propietario.
ü Nombre distintivo del edificio o conjunto.
ü Determinación del terreno o de los terrenos donde se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o los títulos de adquisición y los correspondientes folios, de matrícula inmobiliaria.
ü La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular, de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.
ü La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.
ü Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.
La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.
Adicionalmente a estos requisitos y dando cumplimiento al artículo 6 de la ley 675 de 2001, se deberá realizar la entrega detallada de los siguientes documentos:
1. Localización.
2. Linderos.
3. Nomenclatura.
4. Área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular.
5. Señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.
Propietarios, dueños y áreas comunes
Dentro de una P.H, no existe un único propietario que figura como dueño absoluto de todo el condominio, más bien, está formado por un grupo de personas que son propietarias de uno o varios de los inmuebles (apartamentos, locales) que integren esta edificación.
Se debe tomar en cuenta que las áreas comunes, son todas aquellas donde todos los propietarios ejercen derecho sobre las mismas, estas pueden ser las áreas deportivas, los ascensores, sala de fiestas, parqueaderos, pasillos, entre otros. Ningún área común podrá ser cedida a un solo propietario ya que todos los involucrados tienen derechos y deberes sobre las mismas.
Por último, es de vital importancia señalar que la ley 675 de 2001 establece la existencia de la propiedad horizontal en Colombia, reglamentando todos los aspectos que involucren su creación, dirección y funcionamiento.
Propiedad horizontal en Colombia: constitución, reglamento y administración
Es una institución jurídica que hace alusión al conjunto de normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado de la segregación de un edificio o de un terreno en común.
Si quieres saber cuáles son los paso a seguir para constituir una propiedad horizontal, en este artículo podrás encontrar lo que se necesita para poder constituir una propiedad horizontal.
Según lo que nos informa la Ley 675 de 2001, en su capítulo 2, art.4: Constitución.
Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.
Art.5. Contenido de la escritura o reglamento de propiedad horizontal. La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal deberá incluir como mínimo:
3. Aplicación práctica del Contrato de Mandato en el sector inmobiliario.
Es el contrato mediante el cual los sujetos negociales regulan entre si una relación jurídica en la que uno de ellos entrega la gestión de sus negocios a otro que puede actuar con o sin representación.
En primer lugar quiero señalar que éste es una propuesta de contrato (más relacionado con los mandatos de comercialización de locales comerciales), entre las muchas y muy variadas que se pueden realizar, ni mejor ni peor, simplemente un modelo basado en mí experiencia.
El artículo 1709 del Código Civil define de la siguiente manera al mandato:
“Por el contrato de mandato se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra”.
Descendiendo al ámbito inmobiliario podemos definir el “Mandato Inmobiliario”, como aquel contrato en virtud del cual el mandatario (especialista en el sector inmobiliario, ya sea persona física o jurídica) se obliga a prestar un servicio de consultoría inmobiliaria (ya sea este de alquiler, de venta, de búsqueda de inmuebles (ya sea para la compra o alquiler) por encargo del mandante.
Este mandato inmobiliario puede ser en exclusiva (cuando durante un periodo determinado de tiempo se le otorga a un mandatario concreto la realización de las gestiones descriptas en el apartado anterior), o en no exclusiva (cuando para la comercialización o búsqueda de un inmueble puede haber más de un mandatario).
¿Cuándo y cómo firmar un contrato de mandato para vender o alquilar?
Es altamente recomendable formalizar este tipo de contrato cuando un mandante (el propietario de la vivienda) encarga a un mandatario (el agente inmobiliario) su venta o su alquiler, establecer los objetivos de cada parte y, así, evitar malentendidos
Sin embargo, a la hora de redactarlo y firmarlo, Sierra recomienda no dejar de prestar atención a ciertas cláusulas. En concreto, “a las relacionadas con los plazos, los honorarios y las comisiones”. Esencialmente, porque es necesario conocer de antemano el plazo por el cual se firma el mandato y el momento en el que se abonarán las cantidades prefijadas.
De igual forma, Sierra recuerda que se tendrá que comprobar que “el inmueble reúne las condiciones de alquiler o venta, habiendo supervisado el profesional contratado y que la documentación propia del inmueble es correcta”.
4. Aplicación práctica del Contrato de Corretaje en el sector inmobiliaria
En Colombia, el corretaje inmobiliario es una actividad comercial mediante la cual una persona denominada corredor, con conocimientos en el mercado, cumple la función de intermediación entre dos o más personas, con el fin de celebrar un negocio comercial de la celebración de un contrato de promesa de compraventa de un bien inmueble, lo cual se trata de una ocupación laboral asociada al sector de actividades inmobiliarias y de alquileres
Definición del contrato de corretaje y de la persona del corredor Según el artículo 1340 del Código de Comercio, se llama corredor a la persona que, por su especial conocimiento de los mercados, se ocupa como agente intermediario en la tarea de relacionar a dos o más personas, con el fin de que celebren un negocio comercial, sin estar vinculado a las partes por relaciones de colaboración, dependencia, mandato o representación.
De la anterior definición se puede afirmar que cualquier persona que tenga un especial conocimiento en los mercados puede fungir como corredor, es decir, no se requiere que tenga una profesión especial.
Debido al conocimiento que tiene sobre ciertos mercados le permite poner en contacto a dos o más personas interesadas en celebrar un negocio jurídico de carácter comercial.
La función de intermediación que cumple el corredor no supone un vínculo por relaciones de colaboración, dependencia, mandato o representación, lo que desde ya permite diferenciar al corretaje de otros negocios jurídicos como el mandato o la agencia mercantil.
El artículo 1340 del Código de Comercio describe a la persona del corredor en general, como aquel que puede actuar en uno o varios mercados según su conocimiento especial del mismo, en ese sentido vale aclarar que existen varias especies de corretaje como el del mercado de seguros, el del mercado de transporte y el de compra venta en general, sin embargo, el que nos interesa es el corretaje que se presenta en el mercado inmobiliario. El corredor inmobiliario es aquella persona que tiene un especial conocimiento en el mercado inmobiliario o de la finca raíz, quien funge como intermediario al colocar en contacto a dos o más personas, es decir colocar en contacto la oferta (vendedor– arrendador del inmueble) con la demanda (comprador–arrendatario), con la finalidad de que las mismas celebren la compraventa de inmueble o el arrendamiento de inmueble, según el caso.
1. El Contrato de Arrendamiento
2. El contrato de arrendamiento, contrato de alquiler o locación (locatio-conductio por su denominación originaria en latín) es un contrato por el cual existe una relación entre dos partes, mediante la cual se obligan de manera recíproca y por un tiempo determinado la cesión de un bien o servicio quedando obligada la parte que aprovecha la posesión a pagar un precio determinado.
3. Tiene que ver con el precio que puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. También puede pagarse la renta en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada, por ejemplo, con los frutos que produce la cosa arrendada (renta en especie); que a la vez puede ser una cantidad fijada previamente o un porcentaje de la cosecha (aparcería). Similar al alquiler
Confiere un título de ‘tenedor’, porque el arrendatario no tiene el título de propietario, sino que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en este caso). Sean casas, autos, o distintos inmuebles.
5. Clases de arrendamientos
Arrendamiento de objetos
Crea un vínculo personal, mediante el cual se puede exigir el arrendatario, el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre él la obligación de pagar el precio convenido.
Arrendamiento de servicios
El arrendador se obliga a trabajar o a prestar determinados servicios al arrendatario en forma, lugar y tiempo convenidos mediante un pago.
El arrendatario está obligado a retribuir los servicios.
Locación de obras
En éste contrato una persona se compromete con otra a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio. Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo, ya acabado. Ejemplo: la confección de un traje o la construcción de una casa.
6. Inventarios y Reparaciones
Sea arrendador o arrendatario, realizar un inventario de la propiedad es muy importante, algo que con la ayuda de una empresa inmobiliaria sabrá realizar a la perfección, cubriendo cada rincón de su inmueble. Cuando usted realiza un inventario, podrá describir de manera detallada los bienes que están en la propiedad a arrendar.
Si usted estaba pensando colocar en arriendo una oficina, su apartamento, casa u otro tipo de inmueble es de gran importancia realizar un inventario en el que se refleje las condiciones en las que entregará el inmueble y por supuesto, determinar si es apto para ser habitado.
Todo esto con un fin importante, dejar reflejado por escrito (y firmado) todo el registro de las condiciones en las que el nuevo inquilino está recibiendo su propiedad. No importa la inmobiliaria en Bogotá con la que se ponga en contacto, todas verificaremos al finalizar el contrato las condiciones en las que se está recibiendo el inmueble, el cual deberá estar igual que como se entregó en primera instancia.
Le pondremos el caso común de que se presenten daños, si por ejemplo usted tiene apartamentos en arriendo en Modelia y la persona encargada le entrega el apartamento en otras condiciones… ¿Cómo puede prevenir esto? Es fundamental que se le explique al nuevo inquilino que, en caso de presentarse alguna falla o daño dentro de la propiedad, de inmediato el inquilino deberá avisar al dueño para que realice las reparaciones necesarias.
De esta manera usted podrá realizar un inventario correctamente
Existen muchos formatos que una empresa inmobiliaria podrá suministrarle o incluso encontrarlos en portales web para tener referencias, lo importante es que contenga estos datos:
· Todos los datos del inmueble como: la dirección, día en la que se realizó el inventario y fecha en la que se hace entrega de la propiedad.
· Datos personales tanto del nuevo inquilino, como del propietario del inmueble.
· Se deberá realizar una descripción del estado y la cantidad de los objetos que estén en el inmueble,, con esto nos referimos a: tomacorrientes, interruptores, guardaescobas,cerraduras, ducha, entre otros elementos
· También será importante hacer un registro de objetos como: rejillas de patios y terrazas (en caso que los tenga) y sifones. Se le recordará al inquilino que ese mantenimiento está bajo su responsabilidad y se le deberá dar un buen uso.
7. Taller práctico elaboración promesa de compraventa.
Modelo de Promesa de Compraventa de bien Inmueble
A continuación se suministra un modelo con las cláusulas más comunes que se involucran en la elaboración de una “Promesa de compraventa de bien inmueble” figura que está regulada en el art.89 de la ley 153 de 1887
Promesa Compraventa de Bien Inmueble
Entre los suscritos, a saber: ________________ mayor de edad, domiciliado y residente en la ciudad de__________, identificado con cédula de ciudadanía número ________ de ______, actuando a nombre ________ (propio, o en nombre y representación de __________ persona jurídica identificada con Nit y con domicilio social principal en la ciudad de_________) quien para los efectos del presente contrato se denominará EL PROMETIENTE VENDEDOR, de una parte; y de la otra, __________________ mayor de edad, domiciliado y residente en la ciudad de__________, identificado con cédula de ciudadanía número ________ de ______, actuando a nombre ________ (propio, o en nombre y representación de __________ persona jurídica identificada con Nit y con domicilio social principal en la ciudad de_________) quien en adelante se denominará EL PROMETIENTE COMPRADOR, se ha celebrado el presente contrato de promesa de compraventa que se rige con las siguientes clásulas: Primera. OBJETO.—EL PROMETIENTE VENDEDOR se obliga a vender al PROMETIENTE COMPRADOR, quien a su vez se obliga a comprar el bien inmueble que se describe a continuación: Bien inmueble ubicado en la calle __________ número ________ de la urbanización o barrio ___________ de la ciudad de _________, el cual cuenta con ______ metros cuadrados y alinderado de manera general así: por el norte, con _______; por el sur, con _________ ; por el oriente, con ___________; por el occidente, con ___. Dicho inmueble se identifica con la cédula catastral No._________. Segunda: TRADICION.—El Inmueble que por este contrato se promete vender por una parte, y comprar por la otra, lo adquirió el prometiente vendedor por compra hecha a ________ , según consta en la escritura pública número ________ de fecha ___________, expedida por la Notaría No____ del círculo de ________ la cual fue registrada en fecha __________ en el folio de matrícula inmobiliaria No._______ de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos ________ (principal o seccional) del Círculo de ________. Tercera: OTRAS OBLIGACIONES. —El PROMETIENTE VENDEDOR se obliga a transferir el dominio del inmueble objeto del presente contrato libre de hipotecas, demandas civiles, embargos, condiciones resolutorias, pleito pendiente, censos, anticresis y en general, de todo gravamen o limitación del dominio y saldrá al saneamiento en los casos de la ley. También se obliga el PROMETIENTE VENDEDOR al pago de paz y salvo de impuestos, tasas y contribuciones causadas hasta la fecha de la escritura pública de compraventa. Cuarta: PRECIO.—El precio del inmueble prometido en venta es de ________________ ($___________) moneda corriente, suma que el PROMETIENTE COMPRADOR pagará al PROMETIENTE VENDEDOR así:
a) ________________ ($______) a la fecha de la firma del presente contrato; dicha suma será cancelada en ________(efectivo, cheque, etc.; si es en especie, colocar la mayor cantidad de detalles del bien que se da como forma de pago) b) el saldo, es decir, la suma de _________ ($_________) al momento del otorgamiento de la escritura pública correspondiente. Quinta: ARRAS. —La cantidad de _________ ($___________) que el PROMETIENTE VENDEDOR declara recibido del PROMETIENTE COMPRADOR
a satisfacción, se entrega a título de arras confirmatorias del acuerdo prometido y serán abonadas al precio total al momento de perfeccionarse el objeto de esta promesa. Sexta: CLAUSULA PENAL. —Los prometientes establecemos, para el caso de incumplimiento, una multa de valor igual a la entregada como arras si el incumplimiento es de parte del PROMETIENTE COMPRADOR quien entonces perderá el valor dado; y si el incumplimiento es por parte del PROMETIENTE VENDEDOR éste devolverá al PROMETIENTE COMPRADOR el doble del valor indicado. Séptima: OTORGAMIENTO. —La escritura pública que deberá hacerse con el fin de perfeccionar la venta prometida del inmueble alinderado en la cláusula primera se otorgará en la Notaría ______ del círculo del día _______ a las ______. Octava: PRORROGA. —Sólo se podrá prorrogar el término para el cumplimiento de las obligaciones que por este contrato se contraen, cuando así lo acuerden las partes por escrito, mediante cláusula que se agregue al presente instrumento, firmada por ambas partes por lo menos con dos (2) días hábiles de anticipación al término inicial señalado para el otorgamiento de la escritura pública. Novena: ENTREGA. —En la fecha del otorgamiento de la escritura pública el PROMETIENTE VENDEDOR hará la entrega material del inmueble al PROMETIENTE COMPRADOR, con sus mejoras, anexidades, usos y servidumbres y elaborarán un acta para constancia de la diligencia. Décima: GASTOS. —Los Gastos que ocasione la firma de este contrato, los que demande el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, así como la autorización y registro de la escritura pública de compraventa serán de cargo de las dos partes por mitades.
Los contratantes, leído el presente documento, dan su asentimiento expresamente a lo estipulado y firman como aparece, ante testigos que los suscriben, en la ciudad de ________a los _______ días del mes de _________ de 20___ en dos ejemplares, uno para cada prometiente.
___________________________ _____________________________
Nombre: Nombre:
cc.: cc:
PROMETIENTE VENDEDOR PROMETIENTE COMPRADOR
___________________________ _____________________________
Nombre: Nombre:
cc.: cc:
Testigo Testigo
La promesa de compraventa es un contrato en que, una parte promete comprar y la otra promete vender, llamándose la primera promitente comprador y la segunda promitente vendedor.
Requisitos de la promesa de compraventa.
1. La promesa debe constar por escrito
2. La capacidad jurídica para firmar de los promitentes.
3. La fecha en que se debe cumplir lo prometido.
4. Identificar e individualizar la obligación prometida.
5. Demandar el cumplimiento de la promesa.
6. Resolución del contrato.
¿Para qué se hace un contrato de promesa de compraventa?
El contrato de promesa de compraventa se hace para garantizar que el negocio prometido sea cumplido por las partes, que se lleve a cabo.
En este contrato se promete hacer algo: comprar y vender una cosa, como puede ser una casa, un vehículo, una finca, etc., y cada una de las partes quiere asegurarse que la otra cumpla con lo que ha prometido.
En consecuencia, la promesa de compraventa introduce una garantía de cumplimiento que otorga confianza a las partes que participan en el negocio.
Esa garantía se puede acrecentar cuando se incluyen arras y una cláusula penal, pues con ello se incrementa el costo de incumplir, estimulado a las partes a cumplir pues la consecuencia de incumplir tiene un costo previamente pactado.
Requisitos de la promesa de compraventa
En Colombia, la promesa de compraventa debe cumplir con los requisitos a que se refiere el artículo 1611 del código civil para que se considere obligatorio lo consignado en ella:
«La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:
1a.) Que la promesa conste por escrito.
2a.) Que el contrato al que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes
declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511
1502> del Código Civil.
3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha
de celebrarse el contrato.
4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte
la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre la que
se ha contratado.»
No sólo se debe verificar que la persona que firma no es un interdicto o un menor incapaz, sino que quien firma puede efectivamente obligarse a cumplir lo prometido, puesto que luego la obligación no es oponible porque quien se comprometió no podría hacer lo que dijo que haría.
La fecha en que se debe cumplir lo prometido
El tercer requisito es muy importante por cuanto la promesa de compraventa debe contener la fecha en que se debe cumplir el negocio prometido, pues de no ser así, no es posible determinar su cumplimiento o incumplimiento.
Si no se fija fecha para cumplir con lo prometido, no hay forma de obligar su cumplimiento, pues no es posible constituir en mora al incumplido debido que no existe el elemento principal para determinar la mora en el cumplimiento de una obligación que es la fecha en que debió cumplirse.
Identificar e individualizar la obligación prometida
El cuarto requisito es un tanto abstracto, por cuanto supone la existencia de muchas particularidades, debido a que para la realización del contrato que cumple lo prometido sólo deben faltar las formalidades de ley, como el otorgamiento de una escritura en el caso de bienes raíces.
Esto supone la necesidad de incluir todo lo necesario para que luego de firmada la promesa no falte más que las formalidades del negocio.
Estudio de Títulos
Un estudio de títulos es un análisis que se realiza para conocer cuál es la situación jurídica de un inmueble. Para esto, un abogado revisa los antecedentes de la propiedad.
CASOS EN LOS QUE SE HACE
Por lo general, este se realiza en dos situaciones:
1. Antes de comprar: en este caso el futuro comprador quiere tener certeza de la legitimidad del inmueble, que el vendedor sea realmente el propietario y todas las condiciones legales del bien. De esta forma se previene que sea una estafa o que la propiedad tenga algún problema que pueda afectar a futuro (por ejemplo, una hipoteca, embargo, derechos de terceros, expropiación, etc.).
2. Para hipotecar: el banco o entidad financiera se encargará de hacer un estudio de títulos antes de hipotecar una propiedad, pues así estarán seguros de que el inmueble respaldará el pago del crédito.
DOCUMENTOS NECESARIOS PARA EL ESTUDIO
Se hará un análisis de los antecedentes del vendedor, de la propiedad y antecedentes técnicos así:
ü Copia de la cédula el vendedor y comprador
ü Certificado de matrimonio, viudez, divorcio o declaración juramentada de soltería del vendedor
ü Promesa de compraventa
ü Certificado de tradición y libertad de la propiedad
ü Copia de la escritura
ü Copia del reglamento de la copropiedad, si es el caso
ü Certificados de hipotecas
ü Copia del avalúo comercial
ü Comprobante de pago de impuesto predial
ü Paz y salvo de valorización
COSTOS DEL ESTUDIO DE TÍTULOS
El valor puede variar dependiendo del abogado y/o del banco. Sin embargo, de acuerdo con Asobancaria, el costo es del 0,12 % sobre el valor del inmueble.
EL RESULTADO
Si el estudio de títulos arroja que no se tienen observaciones, se puede continuar con el proceso de compraventa o hipoteca con tranquilidad.
En caso que el estudio tenga observaciones, lo mejor es esperar a qué el vendedor solucione el problema antes de seguir con la compra o buscar otro inmueble.
Unidad 5
UNIDAD CINCO
VENTAS
Venta de inmuebles
Lograr la venta de una vivienda, no es una labor sencilla, aunque puede ser relativa, es un proceso que puede tomar meses o ser de manera rápida.
Así como todo sector económico cuenta con sus características propias, el negocio de bienes raíces también. Por esto es fundamental tener clara nuestra estrategia de venta de inmuebles.
Por lo general, cuando planteamos vender un producto o servicio, pensamos en cómo hacerlo y en cuál será la técnica indicada para hacerlo.
Algunos tips para tener en cuenta:
1. Conocimiento del público objetivo
Sin importar el número de inmuebles a vender, es importante conocer al cliente potencial, investigando sus gustos y expectativas, ello requiere adentrarse un poco en su cabeza
e identificar lo que realmente está buscando en vivienda nos daremos a la tarea de analizar sus gustos y expectativas, sobre lo que quiere encontrar en su nueva vivienda
Tenemos que hacer un estudio del buyer persona o de nuestro cliente potencial.
Identificar cuantas personas componen su núcleo familiar, que espacios necesitan, si tienen hijos, lugares de trabajo, que necesidades tienen respecto a la escuela de sus hijos, cosas de este orden. Esta información será muy importante y conocerla nos ayudará mucho a saber qué tipo de vivienda ofrecer a nuestros futuros clientes, haciendo enfoque en el mensaje que se quiere hacer llegar.
Si no contamos con ello, o les intentamos vender una casa pequeña y oscura es muy probable que el proceso de venta no llegue a un buen término.
2. Hacer uso de la tecnología
La tecnología es una de nuestras mejores aliadas, usándola a favor y aprovechándola, será de gran ayuda.
Si contamos con información sobre intereses y gustos de nuestros futuros clientes, será más fácil enfocar el mensaje con el que queremos llegar.
La elaboración de vídeos cortos y compartir fotografías de buena calidad, videos 360, infografías, etc, ayudarán notablemente en la promoción de las casas que tenemos a la venta, ya que, como dicen por ahí, una imagen vale más que mil palabras. Por tanto, un vídeo bien hecho que muestre cada rincón de la vivienda, será un lead asegurado.
También puedes usar tecnología para llegar a más clientes, como videoconferencias para llegar a aquellas personas con agendas apretadas, realidad virtual, chatbots para tener un sistema permanente de atención al cliente. En definitiva, aprovechar soluciones que hace que lleguen a más personas y mejoren tu reputación.
3. Tener conocimiento de las casas que vendemos
Un aspecto fundamental para un cliente es que el asesor inmobiliario conozca el inmueble que está vendiendo, ya que la compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes que se toman en la vida, por ello como clientes buscamos tener muy clara la información de esta.
Un cliente valorará muy positivamente que su asesor sea sincero y honesto con él, que le dé a conocer todas y cada una de las características tanto legales, como físicas y económicas del inmueble.
4. Aprovechamiento de internet
El uso de los distintos canales de comunicación y las redes sociales ayudan a promocionar mejor un producto. A través de ellos, se puede ejecutar un plan de contenido que nos ayude a captar su interés. Toda la información publicada tendrá que estar alineada con la estrategia de marketing.
Actualmente, el vídeo es de los contenidos que más audiencia tiene y tanto YouTube como las cuentas de influencer están triunfando entre las redes. Según estadísticas, YouTube cuenta con 2 mil millones de usuarios activos en todo el mundo, después de Facebook es la red más popular y aquella que es capaz de general el 37% del tráfico en Internet. Ya son varias las agencias inmobiliarias que apuestan a la creación de un canal de YouTube y la utilización de vídeos como estrategia para vender sus inmuebles.
5. La venta inmobiliaria
La venta inmobiliaria es una actividad para ayudar a vender un inmueble a cambio de una cantidad monetaria. Se requiere de servicios adicionales como el home staging para poder vender el inmueble más rápido en determinados momentos
¿Cómo lograr ventas inmobiliarias?
Para obtener una mayor rentabilidad y lograr ventas eficientes se recomienda:
1. Ofrece servicio en tu inmobiliaria de calidad.
2. Analiza el mercado inmobiliario de tu zona.
3. Escucha a tus clientes.
4. Fórmate y especialízate
5. Utiliza los diferentes medios de publicidad inmobiliaria para atraer a tus clientes.
6. Estrategia inmobiliaria
La estrategia inmobiliaria es un conjunto de estrategias inmobiliarias que centran sus esfuerzos en cumplir con dos objetivos: captar inmuebles para posteriormente venderlos o alquilarlos, y la captación de clientes que desean comprar o alquilar.
Las técnicas de ventas inmobiliarias más efectivas para vender
6.1 Proceso de venta de un inmueble
Un individuo que desea comprar o vender su casa, no pasa por las mismas fases que aquel que desea comprar un refresco. Entender los pasos que dan los consumidores desde que sienten la necesidad, es clave para optimizar nuestros recursos y ser más efectivos.
La estructura CIMA te propone cuatro pasos que te ayudarán en las primeras fases del proceso de compra, donde las motivaciones del cliente son tan importantes:
6.2 Comprender
Aquellas palancas y frenos que impulsan o detienen a nuestro cliente, nos permitirán adelantarnos a sus motivaciones y atraerlos hacia nuestra agencia inmobiliaria.
6.3 Influir
Es posible influir en la visión de aquellos puntos que nuestros clientes no están visualizando. Así, nuestra labor comercial será más eficaz. Y los consumidores avanzarán en el proceso de venta inmobiliaria, que es lo que queremos.
6.4 Actuar
En este último paso, diseñamos un plan de acción de forma conjunta con nuestros clientes. Les llevamos de la mano hasta la consecución de la venta, mejorando su experiencia de cliente, y satisfaciendo sus necesidades.
7. Modelo KANO
Enunciado en los años 80, su autor, el japonés Noriaki Kano, establece 5 categorías para estudiar las características que debe satisfacer un producto para un cliente tipo:
7.1 Factores atractivos
Según el modelo Kano, deberíamos incluir los factores que resultan sorpresivos o impactantes para el cliente, pero que de no existir, el mismo cliente no los echaría de menos.
7.2 Factores lineales
Estas características, son agradables para los clientes cuando están, y les disgusta cuando no están. Suelen ser propiedades características de la marca, que la distinguen de sus competidores.
7.3 Factores indiferentes
Son aquellas partes o elementos del producto que normalmente no se usan, y que, en caso de no estar presentes, los clientes no se sienten insatisfechos. De esta forma, detectar esos elementos nos puede ahorrar costes de implementación y desarrollo.
7.4 Factores imprescindibles o básicos
En este caso, nos estaríamos refiriendo a las características que son parte fundamental de nuestro servicio, sin las que no estaría completo y que provocaría una gran insatisfacción a nuestro cliente.
7.5 Factores de rechazo
En el modelo Kano, los factores de rechazo son aquellas características que no van con el cliente ideal o target al que nos dirigimos.
8. METODO SPIN
Formulado por la empresa de fotocopiadoras Rank Xerox en los años 90, no obstante, su simplicidad hace que siga vigente. El método toma su nombre de las iniciales inglesas de Situation, Problem, Implication, Need pay off y nos ofrece los pasos necesarios para establecer relaciones de confianza con nuestros clientes que perduren en el tiempo.
8.1 Situación, preguntas básicas
Esta primera fase del método SPIN puede aplicarse a distintas situaciones, como una llamada de teléfono o el diseño de una campaña estacional. Es momento de plantear preguntas sencillas orientadas a conocer los datos básicos de nuestro cliente.
8.2 Problema, detectando necesidades
Para avanzar hacia la venta, el agente inmobiliario debe conocer los problemas que su producto puede resolver. En nuestro sector, esta fase es vital para ganar la confianza del cliente. Debemos “abrir la oreja”, es decir, dedicar un 80% del tiempo que interactuamos a escuchar, en lugar de hablar.
8.3 Implicación, construyendo un futuro juntos
Un experto inmobiliario averiguará las consecuencias de los problemas detectados en la fase anterior. Estas consecuencias generan pérdidas y oportunidades no aprovechadas.
8.4 Beneficio, todos ganan
Una buena estrategia comercial inmobiliaria es capaz de magnificar los problemas detectados y de que el cliente así lo perciba. De esta forma, los beneficios se presentarán de forma más contundente.
9. Método 1-click
La definición exacta del método 1-click es: “La técnica que permite al cliente hacer compras online con un simple click” (Wikipedia), guardando la información de búsqueda desde el principio para permitir el pago inmediato, ahorrándole al consumidor la molestia de volver a meter todos los detalles de la búsqueda una y otra vez.
Puedes aplicar esta técnica en tu trabajo diario como agente inmobiliario siguiendo estas pautas:
Puedes mantener un archivo con sus preferencias en tu ordenador, ordenado coherentemente y de fácil acceso, para que en el momento en el que este cliente vuelva a contactar contigo, tengas casi al momento su ficha en la pantalla.
Los productos de tu web inmobiliaria ¡a un click!
Ofrecerles una buena web para inmobiliarias, ordenada, con rapidez de carga y posibilidad de que filtren sus búsquedas, es algo necesario hoy en día.
La presencia de una inmobiliaria en redes sociales permite a los clientes escribirse directamente sin necesidad de abandonar las plataformas en las que navegan con regularidad.
10. Método Know Your Customer
Denominada KYC por sus siglas en inglés (Know Your Customer), esta técnica de venta inmobiliaria permite centrar la atención en las necesidades y preocupaciones de los clientes, logrando involucrarse con su futuro
Consejos para conocer mejor a un cliente y lograr una venta inmobiliaria:
ü Intenta no mencionar la vivienda objeto de la venta en los primeros 30 minutos de conversación con el cliente. Dedica ese tiempo a conocerlo.
ü No intentes darles una lección sobre el sector inmobiliario de la región, sino resolver sus dudas a modo de profesor que desea que sus alumnos realmente aprendan.
ü Sé consciente en todo momento de que tu labor de ayuda al cliente no termina con la venta, sino que debe perdurar en el tiempo y quizás, acabar convirtiendo a este cliente en un auténtico embajador de tu marca inmobiliaria.
ü Intenta garantizar el valor de lo que tu cliente ha adquirido. La satisfacción del cliente en el momento de la post-venta deberá ser tu propia satisfacción.
Se sabrá que se ha logrado manejar esta técnica cuando el cliente acude a la inmobiliaria por temas distintos a la venta del inmueble en cuestión, pero relacionadas con el sector inmobiliario, o cuando la relación que une a un cliente deja de estar dominada por meras transacciones de información, y pase de un estado de “tengo que” a un estado de “quiero que”.
11. Modelo AIDA
En un mundo globalizado como el que tenemos actualmente, cada día vemos anuncios y ofertas por parte de profesionales de diferentes sectores, por ello es importantísimo trabajar en como captar al cliente actual y potencial.
El Modelo AIDA se basa en cuatro pilares básicos con el fin de atraer la atención de nuestro interlocutor y conducirlo hacia el lugar requerido:
11.1. Atrae la atención del cliente/Attention
Para iniciar la negociación inmobiliaria, utiliza palabras con fuerza que consigan centrar la atención total de tu interlocutor, intentando siempre enfatizar el objetivo común.
11.2. Genera un interés en el cliente/Interest
Este paso es uno de los más complicados en cualquier proceso de negociación. Una vez has conseguido su atención, debes convertirla en un interés. ¿Cómo? Permitiendo que entre en juego un factor clave: el grado de compromiso del cliente con tu actividad profesional.
11.3. Convierte el interés en deseo/Desire
Mientras estás intentando generar un interés en tu cliente, éste comenzará a convertirse automáticamente en deseo.
11.4. Anímalo a actuar/Action
Sólo queda cerrar la venta. Tu interlocutor está ya convencido de que adquirirá la vivienda que le ofreces y está dispuesto a finalizar la compra.
No se debe presionar al cliente, se debe dejar que éste continúe a su ritmo.
Técnicas de negociación inmobiliaria
“El más importante ingrediente de la fórmula del éxito es saberse llevar bien con los demás”, Teodor Roosevelt. Y en este principio se basa el Método Ury de Harvard, como una excelente técnica de negociación inmobiliaria.
Entendiendo a una persona difícil
Cuando catalogamos a un cliente como “difícil”, es porque las técnicas de venta inmobiliaria que normalmente utilizamos no obtienen los resultados esperados. Se trata de personas con un marcado egocentrismo y falta de seguridad en sí mismos. Esto les lleva a comportamientos del tipo “aquí mando yo” o “esto no es para mí”.
12. La actitud en la negociación
William Ury, antropólogo social y doctorado en Harvard, es conocido como “El Rey de la Negociación”. El método enunciado por él se basa en cuatro principios:
ü Separa a las personas del problema.
ü Céntrate en los intereses, no en las posiciones.
ü Inventa opciones en beneficio mutuo.
ü Insiste en utilizar criterios objetivos.
ü Se trata, en definitiva, de no rendirse cuando una persona difícil llama a la puerta, sino de abordar sus inseguridades con una actitud positiva que resalte siempre los beneficios de las partes.
12.1 Los errores más comunes de un asesor inmobiliario
ü En este sector sólo una cosa es segura, toca renovarse con frecuencia y no dejar que nos venza. Por eso, para acabar está completa guía de técnicas de venta inmobiliaria, queremos poner el acento es esas tácticas obsoletas.
ü Confiar demasiado en la presentación de la venta
ü Resulta muy sencillo caer en el error de dar la venta por hecha simplemente porque nuestra presentación es impecable y muy atractiva para el cliente.
ü Hablar demasiado (y no escuchar)
ü Básico. Conocer a tu cliente es imprescindible para ofrecerle exactamente lo que está buscando.
ü Creer que eres capaz de venderlo todo a cualquiera
ü No es cierto, por muy especialista que seas y excelente en tus técnicas de venta inmobiliaria, hay ciertos escollos que no siempre se pueden superar.
ü Céntrate en conocer bien las necesidades de tu cliente y en satisfacerlas. ¡Entonces sí volverá!
12. 2. Tratar de convencer al cliente cambiándole su perspectiva
No intentes “reeducarlo” en su forma de pensar, o se puede sentir manipulado. Es mejor satisfacer una necesidad que crear una nueva.
Olvidar que tú también tienes que tomar decisiones durante el proceso
Intenta saber siempre cuándo te corresponde a ti tomar una decisión y aplicarla. Además, esfuérzate en dar lo mejor de ti en cada paso y el cliente se sentirá en deuda.
Trabajar gratis para conseguir la venta
¿Tienes la seguridad de que actuando así conseguirás cerrar el trato? Todo el mundo aprecia aquello que le cuesta dinero, y tu trabajo bien lo merece.
12.3 Ser tu propio enemigo
Ni debes creerte capaz de hacerlo todo, ni poner límites escasos a tu buen hacer. Simplemente, encuentra el punto medio.
Rezar para que tu cliente no note ese fallito…
Sé sincero y honesto, pero intenta siempre tener soluciones preparadas para cuando hables de ese problema en la vivienda, de forma que el cliente obtenga más información sobre cómo solventarlo que sobre el fallo en sí mismo.
Y recuerda que siempre es necesaria la formación continua del agente. No es suficiente con saber cómo alquilar un piso, hay que recibir la formación adecuada para hacerlo mejor que la competencia.
¿Cómo adaptar las técnicas de venta inmobiliaria antiguas al marketing online?
Es curioso que la palabra “ventas inmobiliarias” contenga ciertas connotaciones negativas cuando nuestra vida entera gira en torno a ellas.
12.4. Técnica del pie en la puerta
Conocida también como venta secuencial, tiene su origen en aquellos vendedores que de puerta en puerta ofrecían productos a las amas de casa en los años 60. Como forma de evitar que dichas amas de casa les cerraran la puerta en la cara, colocaban el pie para impedirlo.
Sin embargo, la técnica de venta secuencial es algo más complejo y sofisticado. Consiste en ganarse la aceptación del consumidor con pequeños gestos ( y ventas) que abren paso a un mayor compromiso.
¿Qué aplicación tiene esta técnica en marketing inmobiliario online? Sencillo, pide a tus seguidores algo pequeño para empezar, y después solicita mayor compromiso.
Puedes empezar por solicitar a tu audiencia su dirección de correo, o que te sigan en redes sociales o que comenten una actualización.
12.5. La técnica de Dame una semana
Es uno de los pilares de la negociación profesional y se enseña en todas las escuelas de negocios del mundo.
En una cultura orientada a la consecución de objetivos en un marco temporal como la nuestra, es fácil conseguir compromisos basados en esta técnica por parte de los consumidores. Esta técnica es muy utilizada en nuestro sector, pero recuerda siempre que exige gran responsabilidad de tu parte. Si no consigues aquello que has prometido, el batacazo para el cliente puede ser brutal.
Puedes aplicar la técnica de Dame una semana en marketing online inmobiliario de la siguiente forma:
ü Reescribe tu presentación en redes sociales para remarcar el compromiso que adquieres con tus clientes.
ü Utiliza ese compromiso como slogan inmobiliario o claim y aprovecha para renovar la imagen de tu web inmobiliaria.
ü Crea un blog inmobiliario. Explica a los clientes cómo vas a llevar a cabo ese compromiso en sucesivos post que marcarán tu identidad como marca.
12.6. La mejor temporada para vender un inmueble
Digamos que no existe una temporada específica para vender, existe la oferta y la demanda de inmuebles; como propietario debes adaptarte a las mejores circunstancias para lograr el objetivo. Vender
Se suele decir que la primavera es la mejor temporada, es cuando las personas tienen mayor movimiento en la búsqueda de inmuebles para poder hacer las mudanzas en el periodo vacacional, sin embargo, es probable que exista mucha demanda, en este caso deberías tener una muy buena propiedad para competir con las otras, también debe tener un precio competitivo para que pueda sobresalir entre las demás ofertas.
Invierno, es una temporada que puede aprovecharse, en enero es el mes en donde las resoluciones de año nuevo están en la mente de las personas, de hecho, hay estudios que demuestran que la búsqueda de inmuebles aumenta hasta un 30%, muchos desean mudarse, empezar un estilo de vida diferente, comprar una casa y más. Es el momento ideal para entrar en el juego inmobiliario de las casas en venta.
12.7. Algunos tips a tener en cuenta como propietario
ü Adecua la casa a una temperatura agradable para el cliente, al ser invierno es probable que haya humedad o el ambiente sea muy frío; puedes hacerlo prendiendo una calefacción o chimenea, en caso de tenerla.
ü Gestiona que la visita sea una hora de luminosidad, así podrá apreciar con mayor detalle las instalaciones y la casa tendrá más “vida”. Si vas a realizar una visita virtual, igual debe ser en una buena hora del día (utilizar una cámara con buena definición).
En otoño es muy parecido a la temporada de primavera, el diferencial es la demanda y oferta, probablemente sea un buen momento para ofrecer la casa.
Finalmente, en verano, se deben tener en cuenta algunos tips para aumentar la probabilidad de venta.
Elige una hora del día adecuada para mostrar el inmueble, no elijas las horas de temperaturas muy altas.
ü Si la casa tiene zonas abiertas, jardines, balcones, debes presentar esos como zonas fuertes o de alto impacto dentro de la casa, que los clientes sientan que en temporadas de calor tendrán zonas para tomar un agua refrescante y recibir una deliciosa brisa.
No existe una época ideal para vender, existen vendedores que aprovechan las buenas oportunidades para vender ¿Quieres ser parte de ellos? Si es así continúa leyendo el ABC de las casas en venta.
Muchas personas, propietarios o dueños de casas, consideran que vender es muy sencillo, simplemente publicar o decirle a algún conocido “estoy vendiendo esta casa” es más que suficiente. Es muy común que en estos casos, se publiquen casas y pasen hasta 8, 9, 10 meses para poder formalizar una venta.
Teniendo en cuenta que las casas usadas y las nuevas no tienen el mismo potencial de venta, hay muchos diferenciales, pero en este caso no hablaremos de eso.
El bróker o asesor inmobiliario, es una pieza importante para la venta, te dejamos algunas razones para que lo veas más claro.
Conocimiento en el sector inmobiliario
ü Establecen un plan de marketing, realizan estudios de mercado para conseguir a los clientes potenciales que puedan estar interesados en la compra, usan plataformas inmobiliarias, crean un portafolio de fotos del inmueble y otros elementos.
ü Mayor poder de negociación, dentro del mercado inmobiliario.
ü Bases de datos de clientes, ya cuentan con una extensa gama de posibles compradores, además tienen reconocimiento en el sector por lo que la transacción brinda mayor confianza.
ü Asesoría legal y de documentación, se encargarán de la gestión de todos los trámites legales para llevar a cabo la venta.
Estas son algunas de las razones por las cuales contratar un agente inmobiliario es una de las mejores opciones, además quitaras de tu vida el peso de todo el proceso que conlleva vender una casa, también ahorrarás tiempo, ya que él se encargará de las visitas a la propiedad, papeleo, asesoría legal.
Solo debes esperar una llamada en donde te informen que la casa, ya está vendida.
El objetivo principal de un portal de bienes raíces es tener un mayor alcance de los potenciales prospectos para la compra.
Con la facilidad que brinda la tecnología, cargar una propiedad en un portal es muy sencillo, además se acomoda a todo tipo de público por lo que se podrá encontrar un nuevo nicho de compradores.
Hacerlo es muy fácil, solo se debe crear una cuenta y empezar a gestionar las propiedades que se carguen.
Documentación para iniciar con una venta
Es sabido que vender una casa acarrea una serie de documentos y trámites legales, ahora te diremos cuál es la documentación que debes tener a la mano para empezar con la gestión.
ü Documentos que acrediten que eres el propietario, es necesario tener una constancia de que eres el titular de la casa.
ü Documento de identidad, este se utilizará para corroborar los datos del documento de propiedad, ambos documentos (Identificación, título de propiedad) deben contar con la misma información.
ü Documentos del pago de servicios de la vivienda o certificado de libertad de gravamen.
ü Datos bancarios del propietario.
Es recomendable que toda la información sea evaluada por un asesor o una persona de conocimiento del sector, para verificar que todo esté en orden y llevar a cabo la compraventa de la casa.
Unidad 6
UNIDAD SEIS
ARRENDAMIENTOS
Panorama del sector de arrendamientos en pandemia
Debido a la pandemia del COVID-19 todos los sectores económicos del mundo han sufrido cambios radicales, teniendo algunos que reestructurar, encaminar y recomenzar hacia el giro que ha dado el mundo con este tema. En el impacto de la pandemia frente a las relaciones de arrendamiento, surgen interrogantes como ¿Existen nuevas leyes y regulaciones especiales sobre el impacto del COVID-19? ¿Existe un reclamo para reducir o diferir la obligación de pago del alquiler?
1. Comportamiento de arrendamientos en América Latina
Analizando el comportamiento subjetivamente de los arrendamientos en varias jurisdicciones de América Latina, incluyendo Chile, Colombia, México y Perú.
Estos cambios que está registrando el mercado inmobiliario en los diferentes países de la región, llega en un momento en el que promedio de la tasa de arriendo en Colombia es de 39,1%, en Ecuador es de 26%, en Brasil de 23,4%, en Bolivia de 23,1% y en Uruguay de 21,5%, según datos recientes del Banco Interamericano de Desarrollo (BID)
A las altas tasas de arrendamiento que tienen algunos países de la región, se le adiciona que México es el único país de la zona en donde, por lo general, las partes deben obtener un seguro contra la interrupción del negocio, en Colombia, existen seguros entre las partes como la garantía de cumplimiento, en la cual el arrendatario le garantiza al arrendador que cumplirá con sus obligaciones, lo que incluye el pago del arriendo”.
Se llegó a la conclusión en la Federación Internacional de Profesionales Inmobiliarios de Colombia (Fiabci), que la gran mayoría de población, se han venido replanteando acerca de la vivienda, respecto a rentar y vender, debido a que la vivienda ha cobrado mucho más importancia y relevancia por la tendencia del teletrabajo.
2. Qué es arrendamiento
El arrendamiento es la figura dada cuando el propietario de un inmueble cede por un período de tiempo su uso y disfrute a un tercero a cambio del pago de una renta o alquiler y ello se formaliza a través de un contrato.
Se llama arrendador al propietario que cede el inmueble y arrendatario a quien la obtiene a cambio del pago de la renta.
Los arrendamientos se encuentran regulados en el Título VI (Del contrato de arrendamiento), del Código Civil español.
2.1 Personas que intervienen en el arrendamiento
Como se ha señalado, las partes del contrato de arrendamiento son el arrendador y el arrendatario. Sin entrar en más detalles, estas figuras se identifican con quien cede la posesión de su inmueble y quien accede a la misma a cambio de la renta, respectivamente.
2.2 Formalización de un contrato de arrendamiento
Un arrendamiento se formaliza a través de un contrato. El cual puede ser escrito o verbal. Sin embargo, el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que las partes exijan la formalización del pacto por escrito a la otra parte cuando se trate de un contrato de alquiler de vivienda.
Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.
En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.
2.3. Artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
El contrato de arrendamiento
Conforme a lo antedicho, el contrato de arrendamiento es:
ü Bilateral, porque interviene la parte que transmite la posesión y la que la recibe. Esto no impide que en el contrato de arrendamiento participen más de dos personas. Por ejemplo, la vivienda puede ser propiedad de un matrimonio, caso en el que ambos cónyuges intervendrían en calidad de arrendadores.
ü Consensual, porque se basa en el consentimiento de las partes y no requiere más formalidades, pero hay que tener en cuenta que cuando se trate de un alquiler de vivienda resultará obligatorio respetar la LAU.
ü Oneroso, porque quien entra a ocupar el inmueble o a disfrutar la cosa paga una renta por el mismo. Un contrato de arrendamiento puede tener otras cualidades. Por ejemplo, puede ser transmisible si permite el subarriendo. Además, puede ir vinculado a otras operaciones, como un seguro de alquiler o una opción de compra. También puede incluir una cláusula de arras, a modo de reserva del alquiler.
ü Temporal, porque el uso y disfrute se transmite durante un período de tiempo determinado. Existen usufructos vitalicios, pero su funcionamiento es diferente del arrendamiento.
2.4 La importancia de este contrato
Es fundamental asegurarse de que se está utilizando un buen contrato de arrendamiento. Las cláusulas del mismo determinarán el devenir de la operación, de modo que funciona como garantía de satisfacción para ambas partes.
A menudo se producen controversias por la interpretación del contrato de alquiler de vivienda o de servicio que terminan conduciendo a los tribunales. Por eso es recomendable contratar a un abogado que revise o redacte el texto, pues sus servicios serán más económicos que si se necesita su asistencia en un posterior juicio.
2.5 Tipos de arrendamiento
El artículo 1542 del Código Civil establece tres tipos de arrendamientos:
El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios.
Artículo 1542 del Código Civil
a. Arrendamiento de cosas
Son bienes muebles o inmuebles. El arrendatario se posesiona del bien por tiempo específico a cambio del pago de la renta pactada.
En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo específico y precio cierto.
Artículo 1543 del Código Civil
b. Arrendamiento de servicios
En este caso lo que se arrienda es una prestación de servicios. No es un contrato de trabajo, ya que no establece una relación laboral.
c. Arrendamiento de obras
Es decir, lo que se paga no es el mero servicio, sino la obtención de un resultado. Por ejemplo, concurre cuando se contrata una instalación eléctrica. Se trata de un negocio similar al anterior, pero la obligación arrendada es de resultado y no de medios.
En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.
2.6 Artículo 1544 del Código Civil
Aunque no se incluya en este artículo, también existe el arrendamiento financiero o leasing, que consiste en el alquiler de un bien seguido de un derecho de compra al terminar el contrato. El contrato de leasing tiene como origen de su regulación específica el Real Decreto-ley 15/1977, de 25 de febrero y el Real Decreto 1669/1980, de 31 de julio.
2.7 Las garantías del arrendamiento
El contrato de arrendamiento puede ir garantizado mediante diferentes mecanismos:
ü Fianza. La fianza viene recogida en el artículo 36 LAU. Permite al propietario solicitar una mensualidad de la renta al inicio del contrato de alquiler de vivienda. En el caso de arrendamiento para uso distinto de vivienda se solicitará una cantidad equivalente a dos mensualidades. Cuando este finalice deberá devolverse la fianza, salvo que se aprecien desperfectos en la vivienda. En ese caso la fianza podrá aplicarse al pago de los mismos.
ü Aval. Puede ser personal o bancario. El avalista se hará responsable de los impagos e incumplimientos del arrendatario. Por tanto, el propietario podría demandarlo si aparecen desperfectos en la vivienda.
ü Depósito. Consiste en la inmovilización de determinada cifra de capital a favor del propietario. En caso de incumplimiento o impagos, podrá acceder a ese dinero, con la garantía de que su deudor no es insolvente.
ü Seguro de arrendamiento. Se trata de un seguro particular, que combina elementos de las garantías anteriores. El arrendatario pagará la póliza del seguro de arrendamiento, desplazando así la responsabilidad de incumplimientos, daños o impagos sobre la aseguradora.
2.8 Incumplimiento del arrendamiento
En caso de incumplimiento del contrato de arrendamiento, la parte perjudicada puede exigir la indemnización de daños y perjuicios. Adicionalmente podrá dejar vigente el contrato, o bien exigir la resolución del contrato.
Además, si se trata del arrendamiento de un bien inmueble, el arrendador podría solicitar el desahucio del arrendatario. El proceso de desahucio es un procedimiento especial regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que habría que estar a sus preceptos para instarlo.
Es importante respetar estas normas, ya que en muchas ocasiones el casero trata de expulsar personalmente al inquilino. Esta actuación, conocida como “vía de hecho” o “realización del propio derecho” es ilegal.
Por tanto, el arrendador no puede tratar de echar al inquilino de su casa, cortarle los suministros o, de cualquier otra forma, perturbar el arrendamiento. En caso contrario podría verse demandado o querellado (por ejemplo, por coacciones), empeorando la situación.
Unidad 7
UNIDAD SIETE
PROYECTOS- PRE-CONSTRUCCIÓN
ALGUNOS PROYECTOS DE PRE- CONSTRUCCION EN AMERICA LATINA
La importancia del sector de la construcción en Latinoamérica está aumentada con el paso de los años. Debido a la necesidad de ponerse al nivel de los países más avanzados en lo que a infraestructuras se refiere, se están invirtiendo enormes cantidades de dinero en los últimos tiempos.
Es por ello que actualmente están en proceso de licitación o construcción un gran número de interesantes obras en la región. Estas obras abarcan desde largas líneas ferroviarias hasta la creación de grandes plantas de energías renovables.
En los próximos años se espera que se continúe con esta tendencia y que los gobiernos de los países latinoamericanos sigan apostando en el sector de la obra civil y edificación.
Es por ello que actualmente están en proceso de licitación o construcción un gran número de interesantes obras en la región. Estas obras abarcan desde largas líneas ferroviarias hasta la creación de grandes plantas de energías renovables.
En los próximos años se espera que se continúe con esta tendencia y que los gobiernos de los países latinoamericanos sigan apostando en el sector de la obra civil y edificación.
Esta planta termo solar, la primera de este tipo en Latinoamérica, una vez construida estará formada por 10.600 heliostatos que concentran la radiación en un punto situado en una torre de 250 metros de altura. Debido a esto, se calientan sales fundidas que se utilizan para generar vapor que alimenta la turbina.
El proyecto, que está siendo desarrollado por Acciona y Abengoa, tiene un presupuesto de 650 millones de euros. Actualmente está en proceso de construcción.
1. Parque Lagos dos Ventos en Brasil
A inicios de este año se comenzó la construcción de uno de los mayores parques eólicos de Latinoamérica. El parque de Lagoa dos Ventos contará con una capacidad de 716 MW
La instalación estará compuesta por 230 aerogeneradores y una vez que esté completo podrá generar más de 3.3 TWh/año, evitando la emisión de 1,6 millones de toneladas de CO2 a la atmósfera cada año.
El presupuesto estimado total para su construcción estará en torno a los 700 millones de euros y la empresa encargada de llevarlo a cabo es Enel Green Power
2. Proyecto ferroviario Huancayo-Huancavelica, en Perú
La reestructuración de la vía ferroviaria Huancayo-Huancavelica contará con una inversión aproximada de 200 millones de euros y afectará a la superestructura de la vía y al material rodante. Además, servirá de motor socioeconómico para las regiones de Junín y Huancavelica.
La línea tendrá siete estaciones y construirán 15 puentes y 38 túneles.
Una vez construido se convertirá en uno de los ferrocarriles más altos del mundo, alcanzando en su punto superior los 3680 metros sobre el nivel del mar.
3. Túnel de La Línea, Colombia
El proyecto para el cruce de la Cordillera Central en Colombia está en su fase final.
El presupuesto total necesario para la finalización del proyecto alcanzará los 174 millones de euros, y comprenderá la construcción de cinco puentes, 14 túneles y 12 viaductos. Se estima que la obra una vez finalizada reduzca en 80 minutos el viaje de vehículos de carga pesada.
4. Corredor Bioceánico Aconcagua
Este proyecto pretende unir el océano Atlántico y el Pacífico para el tráfico ferroviario de mercancías y pasajeros. Para ello, su trazado atravesará Brasil, Bolivia y Perú, y tendrá una longitud de 3.700 kilómetros. Además, tendrá un ramal de 500 km con Paraguay y posibles ramificaciones hacia Chile.
Actualmente está en la fase de estudio ambiental y de viabilidad, pero ya son varias las empresas que han mostrado interés para realizar el proyecto. Se estima que el presupuesto total necesario para su construcción estará entre 8.600 y 12.000 millones de euros.
5. Corredor ferroviario bioceánico central
Este proyecto unirá mediante vía ferroviaria el puerto de Ilo, en Perú, con el puerto de Santos en Brasil. Cuatro países de la región (Perú, Brasil, Paraguay y Bolivia) verán optimizadas sus rutas comerciales gracias a las nuevas conexiones que les otorgará este megaproyecto, cuya inversión estimada es de 10.000 millones de dólares.
6. Ferro pista en Colombia
Es un proyecto de sistema de transporte de carga multimodal, localizado en pleno corazón de Colombia, entre Ibagué y Armenia, a apenas 300 kilómetros de Bogotá. Integrará un tramo de vía férrea de 55 kilómetros de longitud en combinación con un túnel de 44,2 kilómetros. La inversión, que se realizará mediante un sistema de asociación público-privado, implicará unos fondos de 8.100 millones de dólares.
7. Línea 2 del metro de Lima
La línea 2 del Metro de Lima recorrerá la ciudad en el sentido este-oeste, contará con 27 estaciones y una extensión de 27 kilómetros.
Se trata de un proyecto 100% automatizado e incorporará sistemas de trenes sin conductor. La inversión prevista asciende a los 5.500 millones de dólares.
8. Metro de Bogotá
A 280 kilómetros de la Ferro pista se localiza el proyecto del metro de Bogotá. Para su desarrollo se ha implementado la metodología BIM, en su primera línea contará con un total de 16 estaciones y la inversión prevista para llevarlo a cabo asciende a los 4.347 millones de dólares.
9. Túnel binacional de Agua Negra
Se trata de dos túneles, uno en cada sentido de circulación, que cruzarán la cordillera de los Andes en el paso fronterizo de Agua Negra, conectando Argentina y Chile. Esta conexión no sólo potenciaría el comercio estos dos países, sino que también facilitaría el comercio hacia el océano Pacífico de una importante región argentina. La inversión total es de 1.600 millones de dólares.
10. Autopista Costanera Central
Contará con una longitud de 22 kilómetros y con 3 carriles para cada sentido de circulación que dotarán a Santiago de Chile de una considerable mejora en su movilidad. La inversión estimada en este proyecto alcanza los 1.184 millones de dólares.
Otras obras relevantes que se van a licitar o se encuentran en fase de construcción son la Planta Termo solar Cerro Dominador, en Chile; el Parque Lagos dos Ventos en Brasil; el proyecto ferroviario Huancayo-Huancavelica en Perú, el túnel de La Línea, en Colombia, y el Corredor Bioceánico Aconcagua.
Es natural considerar que los proyectos de construcción e infraestructura, más allá de su envergadura, comportan un riesgo de por sí en vista de la gran cantidad de agentes y de procesos que intervienen.
Por ello emprender un proyecto sería prácticamente imposible sin la intervención del sector asegurador, que actúa en la mitigación y control de los diversos riesgos que conlleva el emprendimiento de una obra, entre los que podemos citar:
ü Riesgos relacionados con la no realización de las obras. Son aquellos que pueden incidir en el retraso o la no finalización de las obras.
ü Riesgos relacionados con factores económicos. La situación económica de un país o región puede generar incertidumbre para los participantes en un proyecto, afectando de manera directa su participación o las tarifas que los intervinientes cobran por la misma.
ü Riesgos relacionados con factores técnicos. Corresponde a aquel que se materializa cuando los estudios técnicos de factibilidad del proyecto resultan incorrectos.
Un ejemplo de este tipo de riesgo podría ser la asunción errónea con respecto a la cantidad o calidad de minerales extraídos en un proyecto minero, o la falta de capacidad del proyecto para producir la cantidad de bienes que se había proyectado, o la imposición de nuevas condiciones técnicas al proyecto por parte de agencias gubernamentales.
ü Riesgos relacionados con aspectos políticos. Están relacionados con la seguridad del lugar en donde se encuentra el proyecto. Los inversores necesitan saber que sus activos están seguros. Por ello el apoyo de los gobiernos y la facilidad con que se otorguen las autorizaciones necesarias son también factores esenciales que atraen a los inversionistas.
ü Riesgo legal. La estabilidad legal o jurídica es otro aspecto fundamental para los inversionistas. Por ejemplo, la existencia de gran cantidad de normas en algunos países, genera incertidumbre respecto del sistema jurídico aplicable a las relaciones contractuales de un proyecto de infraestructura.
ü Riesgos relacionados con el medio ambiente. Actualmente existe un alto grado de responsabilidad de la comunidad internacional respecto del impacto ambiental que producen los proyectos de construcción y su control. Aunque este riesgo también puede estar ligado en algunos casos a la insuficiencia de normas referidas al medioambiente y a la posibilidad de que las mismas sean actualizadas.
En general, los grados de riesgo difieren sustancialmente dependiendo de la naturaleza y características propias de cada proyecto, así como del agente de que se trate, sea el organismo financiador, el promotor, la autoridad local, los constructores y contratistas o, por último, los propios habitantes.
La construcción supone una actividad realizada en un entorno sobre el que se tiene un control limitado, con unas condiciones cambiantes a lo largo de la vida de una obra, realizando operaciones físicas de riesgo, con exposición a eventos de la naturaleza, y en muchas ocasiones implicando el transporte de equipos y materiales desde sitios lejanos, con múltiples contratistas conviviendo contractual, física y organizativamente y, lo que tiene relevancia, con una carga financiera que constituye el presupuesto de la obra.
11. BIM: ¿Qué tan digitalizada está la industria de la construcción en la región?
El uso de tecnologías digitales y metodologías colaborativas como el Building Information Modeling (BIM) son clave para aumentar la eficiencia de los procesos constructivos y calidad de las obras. ¿Qué tan preparada está la industria de la construcción y cuáles son las principales barreras para una mayor adopción de BIM en la región? Te presentamos los principales resultados de la primera encuesta empresarial BIM en América Latina y el Caribe.
La inversión pública en infraestructura será un motor para una reactivación económica inclusiva de nuestra región. Sin embargo, en América Latina y el Caribe (ALC) nos enfrentamos a un sector con grandes retos de productividad que se traducen en sobrecostos y atrasos muy significativos. Por ejemplo, se estima que construir 1 kilómetro de carretera en América Latina puede ser hasta cinco veces más caro que hacerlo en la Unión Europea y un estudio reciente de la Comisión Nacional de Productividad de Chile indica que el cierre de la brecha de productividad del sector de la construcción en el país podría haber aumentado el PIB en US$ 4.500 millones (+1.6%) en el 2019.
La adopción de nuevas metodologías de trabajo basadas en datos y el uso de nuevas aplicaciones tecnológicas, y en particular de BIM, son clave para avanzar hacia un sector más productivo y sustentable. Nuestros gobiernos lo saben y varios de ellos están desplegando planes nacionales para la incorporación de BIM en los proyectos públicos de infraestructura.
Hoy ya son ocho los países de ALC que cuentan con estrategias nacionales BIM y otros se están moviendo en esta dirección, varios con apoyo del BID. Sin embargo, este proceso solo será exitoso si el sector privado y académico también se preparan para esta transición hacia la digitalización. ¿Qué tan preparada está nuestra industria de la construcción y cuáles son los principales retos que impiden una mayor adopción de BIM en la región?
11.1 Primera encuesta empresarial BIM en la región
Para tener un panorama del uso de BIM en ALC, el BID junto con el Grupo Específico de Trabajo BIM Forum Latam de la Federación Interamericana de la Industria de la Construcción (FIIC) desarrolló la encuesta empresarial “Encuesta BIM América Latina y el Caribe 2020”, el primer esfuerzo regional de este tipo, que contó con la participación de más de 750 empresas de diversas especialidades en 18 países de la región.*
Los datos obtenidos nos permiten tener un mejor entendimiento sobre las características de las empresas de nuestra región que ya se encuentran trabajando en BIM: sus motivaciones, los caminos que han seguido para implementarlo, los usos que dan a esta metodología, los beneficios percibidos, los desafíos que enfrentan y su visión del mercado a futuro. Pero también nos permite entender cuáles son las barreras que enfrentan las empresas que, aún con conocimiento sobre BIM, todavía no lo incorporan a sus rutinas de trabajo.
Principales hallazgos de la encuesta
11.2 BIM no es sólo para grandes empresas ni tampoco exclusivo de empresas jóvenes
Uno de los primeros hallazgos de la encuesta es que ni el tamaño ni la antigüedad de las empresas son factores que diferencien, de manera significativa, usuarios y no usuarios de BIM entre los participantes del relevamiento. Una amplia variedad de pequeñas y medianas empresas utilizan esta metodología de trabajo, al tiempo que las grandes también constituyen una porción significativa entre las no usuarias.
11.3 Las firmas de diseño y las empresas vinculadas a proyectos de edificios de arquitectura lideran entre las usuarias de BIM
Por el contrario, donde sí existen diferencias sustanciales en cuanto al uso de BIM es a nivel de los segmentos de actividad y de las tipologías de proyecto desarrolladas. Las firmas especializadas en el segmento de diseño tienen una elevada participación entre las usuarias de BIM, en detrimento de las desarrolladoras comerciales y las constructoras. Algo similar se observa entre las empresas que participan en proyectos de edificios e interiores, que muestran una mayor presencia entre las usuarias de BIM que sus pares que se dedican a obras de infraestructura e industriales.
11.4 Los países latinoamericanos tienen aún una trayectoria incipiente en el uso de BIM
Los resultados sobre cantidad de años de experiencia usando BIM entre las usuarias participantes del relevamiento indican que, si bien hay un gran número de empresas con experiencia de uso de BIM de más de 3 años (53% de los usuarios), la comparación internacional nos muestra que, en promedio, las trayectorias de uso de BIM en ALC son aún incipientes.
Unidad 8
UNIDAD OCHO
PROPIEDAD HORIZONTAL
ARGENTINA
Real Estate en Argentina en 2021
A pesar de la situación macroeconómica compleja y con cierta incertidumbre frente a la evolución de la pandemia, quienes analizan el sector del Real Estate coinciden en que vienen tiempos mejores de recuperación.
La venta de cemento aumentó un 28% en noviembre de 2020 en comparación del mismo mes del año anterior, bajo costo de la construcción en dólares, adicionando ciertos incentivos gubernamentales.
El argentino promedio tiene en su mente la idea de comprar inmuebles, con el ánimo de habitar ahí o alquilarlo. Sin embargo, las circunstancias han venido cambiando las realidades, los salarios han bajado, los precios han aumentado y la población juvenil quiere ser más libre.
De acuerdo a una conversación con Herman Faigenbaum director general de Cushman & Wakefield Cono Sur ¨ Si bien las rentas mensuales son bajas, los precios de las propiedades han bajado durante 2020 y continúan bajando en 2021. Actualmente, es posible afirmar que se están acercando a valores interesantes en términos históricos, es decir, cuestan hoy una cantidad de dólares no muy alta en relación a otros momentos”.
En distintos escenarios, todo lo que trajo consigo la pandemia, género en la población cambios de adaptabilidad sorpresiva, alterando así a determinados mercados, unos de manera positiva otros de manera negativa, sin embargo, el mercado inmobiliario no ha sufrido un cambio estructural acentuado como consecuencia de la pandemia.
Ha habido una inclinación hacia la demanda mayor de suburbios, en barrios cerrados y se desconoce si esta inclinación se mantendrá o no.
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
A través de la Ley 13.552, el 30 de septiembre de 1948 se reglamenta, el establecimiento de la Propiedad Horizontal en Argentina.
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL: DERECHO REAL
La Propiedad Horizontal es un derecho establecido entre la persona y una propiedad inmueble edificada.
El propietario, tiene el dominio total, exclusivo e indefinido de la parte que le corresponda como dueño, será titular de un derecho de condominio o copropiedad sobre una parte común como, por ejemplo, uno de los departamentos de un edificio, escaleras, ascensores, patio, piscina, etc.
OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO
ü Permitir el acceso a su propiedad para realizar reparaciones de las partes comunes de la agrupación.
ü Conservar en buen estado la propiedad.
ü Cumplir con las disposiciones del Reglamento de Propiedad Horizontal y del reglamento interno del edificio.
ü Contribuir económicamente al fondo de reserva del edificio, en caso de tenerlo.
PROHIBICIONES AL PROPIETARIO Y OCUPANTES
ü Realizar actividades que comprometan la seguridad del edificio.
ü Perturbar la tranquilidad de los vecinos de cualquier manera que exceda la normal tolerancia.
ü Destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o, a fines distintos a los previstos en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
CHILE
Real Estate en Chile en 2021
Un conjunto de cambios y nuevos intereses han surgido entre los consumidores en relación a dónde y cómo vivir, al cumplir la pandemia más de un año entre nosotros.
Un crecimiento del 18% se registró en la demanda total de vivienda usada en venta, según se desprende del reporte “Radiografía del Sector Inmobiliario 2021” del primer trimestre de este año, que publica Yapo Propiedades, esto en comparación con el mismo lapso del 2020.
Las preferencias de los compradores se inclinan más hacia la costa, el campo o casas
Esta es una novedosa tendencia en el mercado inmobiliario y que se prolongaría por todo este 2021 en Chile, los arriendos, han descendido en un 21% en el período que se señala en el informe.
Mayores zonas de interés por comprar una propiedad usada:
• Región de Ñuble, con un 50,47%
• Región de Coquimbo con 38,40%
• Región de O’Higgins con 33,32%
Este comportamiento revela incremento en la intención de compra en estas regiones del país, lo que devela que son zonas donde puede haber mayor oferta de predios, terrenos y viviendas de mayor tamaño a precios más atractivos que los que se encuentran en las ciudades.
En cuanto a la región Metropolitana, la demanda creció un 13%, particularmente en áreas periféricas, como Paine, Buin y Pedro Aguirre Cerda que registraron crecimientos de 400%, 200% y 183% respectivamente.
Asimismo, en este 2021, a diferencia del año pasado, la construcción fue declarada actividad esencial, por lo tanto, las construcciones en comunas en Fase 1 han podido seguir operando, cumpliendo con los protocolos sanitarios establecidos entre la autoridad y la Cámara Chilena de la Construcción.
LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA
Desde hace unas décadas Chile ha experimentado un crecimiento demográfico importante, ello ha traído consigo un reajuste en su manera de vivir. La tendencia de las familias es vivir en departamentos por su alta demanda, seguridad y comodidad para habitarlos, se comparten espacios comunes con otros propietarios. También hay actividades que involucran a toda la comunidad, basado en esto se crearon las leyes respectivas para reglamentar la vida y convivencia de las personas que habitan en una misma comunidad.
LEY 19.537
La Ley 19.537 o llamada también Ley de Copropiedad Inmobiliaria de Chile, fue publicada el 16 de diciembre de 1997. Esta ley, regula aquellas propiedades donde diferentes dueños tienen derechos exclusivos sobre los inmuebles que poseen, y derechos compartidos sobre los espacios comunes. Como tal, esta normativa es clave en la administración de este tipo de propiedades.
COPROPIEDAD INMOBILIARIA EN CHILE
Debe existir como tal una asamblea organizada por los copropietarios, para que un condominio o edificio pueda acogerse a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, donde deberán asistir personalmente o representados. En la asamblea deberán acordar lo siguiente:
1. Formar un comité de administración.
2. Elegir a un administrador.
3. Dictar un reglamento.
4. Abrir una cuenta bancaria exclusiva para la copropiedad.
En la asamblea se redacta el Acta y se presenta el primer reglamento de copropiedad, redactado en la asamblea, a la dirección de obras municipales que corresponda. Que el director de obras municipales verifique que el condominio cumple con las normas exigidas por la ley y el reglamento, se extenderá el certificado que declara al edificio acogido al Régimen de Copropiedad Inmobiliaria.
Es importante destacar que el reglamento deberá respetar y cumplir con:
ü La Ley General de Urbanismo y Construcciones, y su ordenanza general.
ü Los instrumentos de planificación territorial.
ü Las normas que regulan el área de ubicación del condominio.
PANAMA
Real Estate en Panamá en 2021
El sector inmobiliario en Panamá tuvo una caída que estuvo entre 87% y 90%, debido a la emergencia sanitaria de la pandemia del Covid-19, antes de lo mencionado el sector tenia cierto equilibrio en ventas, hasta finales del 2019.
En Panamá se habla de proyectos inmobiliarios llamados de nueva generación, se le apunta a este nicho de Mercado sobre el cual basa su trabajo la firma Casco Development & Partners (CD&P), que se dedica a la revitalización de sitios históricos y con una firme trayectoria por sus logros alcanzados en el Casco Antiguo de la ciudad y que incursiona con bríos en el corregimiento de Santa Ana.
También hay que reconocer dos realidades: la primera es que la recuperación luego de la crisis mundial puede ser lenta, desigual y errática. En su mayoría los encuestados creen que pasaran unos años antes de que la economía mundial se recupere y normalice a niveles pre-pandémicos.
La segunda realidad es que todavía hay un capital significativo sentado al margen a la espera de ser desplegado. Los bienes raíces siguen demostrando ser un fuerte movimiento defensivo; los márgenes pueden estar abajo y el riesgo puede aumentar, pero los rendimientos todavía a menudo superan a los ofrecidos por los bonos del gobierno o las letras del tesoro.
Expo Vivienda Virtual Capac 2021
Expo Vivienda Virtual Capac 2021 es una feria inmobiliaria que pretende movilizar la cartera hipotecaria de 10 bancos, públicos y privados, 70 promotoras y de bienes raíces que ofrecerán 120 proyectos a los posibles compradores.
Durante el desarrollo de Expo Vivienda Virtual se espera que la banca hipotecaria apruebe 1 mil unidades de viviendas. Para el evento ferial se esperan transacciones por US$60 millones, según Demetrio Arosemena, presidente del Comité de Ferias de la Capac.
Los proyectos que se comercializarán son viviendas nuevas que van desde los US$40 mil hasta US$180 mil, con opción a tasa de interés preferencial. También se ofrecerán proyectos de alto costo en playas y montañas en los principales distritos del país.
“Nuestra vocación en la Capac es ser positivos y como en el pasado hemos sido un motor de la economía. Estamos seguros de que con actividades feriales como esta estamos contribuyendo a dinamizar la economía”, expresó Arosemena.
Promoción internacional
La Expo Vivienda Virtual Capac 2021 mantienen una campaña internacional a través de las redes sociales para atraer posibles compradores para adquirir propiedades en Panamá. Se quiere lograr atraer la atención de Argentina, Brasil, Canadá, Colombia, Costa Rica, España, EE. UU., Guatemala, México, República Dominicana y Venezuela.
La Expo Capac 2021 tendrá lugar entre el 14 y el 20 de junio próximo bajo el lema “Descubre cómo te gusta vivir”, y se desarrollará dentro de las disposiciones de las autoridades de salud pública que han restringido las actividades de carácter masivo.
MERCADO DE BIENES RAICES ANTES DE LA CRISIS
A través de la Ley de interés preferencial se les dio facilidad a los compradores con una tasa menor de interés, comparado con el valor de 180 mil dólares que son las tasas del Mercado hipotecario, esto aumento las ventas que fueron registradas el año anterior, no contando con la contingencia que se presentaría con la pandemia.
PRECIOS DE VIVIENDA – AJUSTE
El sector inmobiliario en Panamá, ha tenido que reorganizar escenarios impactados con la crisis que se ha vivido por la pandemia, el impacto sobre el valor en el Mercado secundario ha sido el desplome de la demanda.
Los precios establecidos para el Mercado Nuevo, no se pueden modificar debido al alza de los costos de producción que incrementaron a razón de la emergencia sanitaria.
El sector de arrendamientos tuvo un comportamiento de asimilación en relación a la crisis, es decir muchos inquilinos aprovecharon para mudarse a lugares más económicos o han negociado estos Valores Debido a la misma situación.
Las ventas en el mercado secundario deberán convenir sus precios en muchos puntos de Panamá.
COMPORTAMIENTO DEL MERCADO
Es incierto el proceder del Mercado inmobiliario por ahora, a consecuencia de la pandemia, el comportamiento del consumidor tiene tendencia a la no adquisición de deudas a largo plazo, como lo es comprar una vivienda nueva, por tanto, se espera que el gobierno planifique nuevas estrategias sostenibles para reactivar la demanda de viviendas
El hecho de tener que adaptarse a la ¨nueva normalidad’ para atender a los clientes de manera no presencial, ha hecho que el mercado inmobiliario este más presionado, los corredores y promotores de bienes raíces se han esforzado por generar y mantener espacios virtuales donde se puede conectar con cliente.
En la medida que continúe la emergencia sanitaria, seguirá en aumento los costos en el desarrollo de las obras que tienen avances importantes, en respuesta a esto la Cámara de Comercio, Industrias y Agricultura de Panamá, propone que aquellas obras que ya han avanzado en un 80%, sean reactivadas, estimulando así la reapertura de actividades económicas.
ECUADOR
Real Estate en Ecuador en 2021
La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Vivienda del Ecuador (Apive) registró un decaimiento en contratación para la construcción de vivienda nueva para el año 2020 y a nivel nacional, este decaimiento fue del 21,6% en relación con el año 2019 y hay una similitud en los primeros meses del año 2021, esto se debe a la crisis sanitaria y a una reducción en la colocación de créditos hipotecarios.
En el 2020, su colocación a escala nacional fue de USD 1 140,9 millones, una disminución de 32,9% en relación al 2019, según datos de Apive. En febrero de 2021 se pudo evidenciar una recuperación en los desembolsos del 6,11%, por parte de las instituciones financieras privadas y el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess), en comparación al mismo mes del 2020.
El Municipio de Quito confirmo una escalada de estrategias con el ánimo de reactivar el sector inmobiliario, en base a ello se pretende reducir tiempos de respuesta y de trámites y valoración de predio.
El producto más demandado son casas de hasta $90.000,00 en ciudades como Quito, Guayaquil y Cuenca, en estrato social medio descendente, siendo éstas las que concentran alrededor del 80% del mercado a nivel nacional. Hoy en día existen 1500 proyectos residenciales en el Ecuador.
En el estrato social medio ascendente de igual forma el producto más demandado son las casas de un valor superior a $90.000,00.
La pandemia según el registro de la información, generó una baja en proyectos inmobiliarios organizados, de acuerdo a Marketwatch a excepción de Salinas, única ciudad del país que sostuvo el interés de compra de proyectos nuevos, a pesar de las condiciones de la emergencia sanitaria Los proyectos de oficinas dejaron de ser atractivos
Es fundamental que el promotor o constructor, analice las necesidades del mercado, todo aquello que mueve la demanda y las preferencias del comprador de acuerdo a su estrato social, al momento de desarrollar un proyecto.
Se puede pensar en que el eje oriental de la ciudad es quien dentro de los próximos años alcanzará la mayor cantidad de desarrollo de vivienda, la proyección del desarrollo corporativo en Quito muestra menor incremento en comparación al desarrollo comercial, que, ya que ésta cuenta con una mirada hacia todos los valles, por ser las zonas durante los últimos 10 años de mayor crecimiento.
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN ECUADOR
La Asamblea Nacional de la República de Ecuador, realizó la última modificación el 27 de septiembre del 2011.En el Ecuador, la Propiedad Horizontal está regulada en la Ley y en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
Definición de propiedad horizontal y su funcionamiento en el Ecuador
Propiedad Horizontal es el derecho que se ejecuta sobre uno o dos pisos de una vivienda o un local de un edificio, adquiridos por distintos propietarios de manera aislada, pero que tienen determinados derechos y obligaciones en común.
Un ejemplo de cómo funciona, ¨Soy el dueño de una unidad residencial del edificio y ello me hace independiente de los demás propietarios, pero al mismo tiempo soy copropietario, junto con todos los demás, de los componentes comunes del edificio completo como escaleras, ascensor, gimnasio o patio de juegos, etc. de la misma forma como comparto el resto del edificio, es mi obligación dar una cuota de participación sobre los mismos, cuota que es inseparable de la unidad residencial de la que soy dueño.
CASOS PRÁCTICOS
Se puede sugerir la Propiedad Horizontal de varias maneras:
1. Porque el dueño de todo el edificio lo venda, done o transfiera de cualquier
forma la propiedad de uno o más apartamentos.
2. Por la participación material del condominio o edificio, de modo que cada
propietario llega a ser dueño exclusivamente de un apartamento o piso.
3. Por construcción de un edificio entre varias personas, destinando su uso a la
Propiedad Horizontal.
VENTAJAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Entre las ventajas que conlleva la Propiedad Horizontal encontramos las siguientes:
ü Los problemas existentes y futuros en relación con la copropiedad, se resuelven dentro de la misma direccionada con la administración y el costo será asumido por la copropiedad.
ü Existe un mayor grado de seguridad, por contar con vigilancia privada
ü Los gastos de mantenimiento, limpieza y obras de las zonas comunes, son asumida por todos los copropietarios.
DESVENTAJAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
No todos los reglamentos de la propiedad horizontal se ajustan a las requerimientos y necesidades de los copropietarios y ello en ocasiones puede generar conflictos, lo es una de las desventajas, en ocasiones es confuso a que parte acudir para la resolución de problemas en caso de tenerlos entre copropietarios o entre la copropiedad y un tercero.
Finalmente, la Propiedad Horizontal tiene una desventaja, que no solo sucede en Ecuador, sino en algunos países también. Muchas veces se irrespetan los pagos en la administración de los servicios y las zonas comunes, lo que hace difícil vivir en comunidad.
Este establecido en la actual Propiedad Horizontal de Ecuador el consentimiento unánime de todos los copropietarios de una Propiedad Horizontal es necesario para realizar mejoramiento o rectificaciones de las propiedades
MEXICO
Real Estate en México en 2021
Según el presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), Pedro Fernández Martínez. México se ha consolidado como uno de los países más atractivos ante muchos inversionistas alrededor del mundo, gracias a su crecimiento, representa una alternativa para obtener un mayor rendimiento a mediano y largo plazo.
Pese a la crisis sanitaria y económica, la industria inmobiliaria registró un crecimiento de 6.3%, hasta el mes de marzo del 2020, en el precio de la vivienda nueva y de 5.7% en la usada, por ello se habla también de reforzar la cultura de acudir a profesionales del área inmobiliaria, también se destaca la relevancia que han adquirido las plataformas digitales como herramienta para fortalecer a esa industria; puesto que permiten contratos por internet con firmas electrónicas, con notarios y algunos otros avances que contribuyen a facilitar las operaciones con los clientes.
La tecnología a avanzando en todos los escenarios mundiales influyendo contundentemente en el comportamiento de clientes y consumidores, ahora la búsqueda de vivienda se hace principalmente por Internet, los recorridos virtuales son un factor esencial para un cierre exitoso de venta, además, los trámites se hacen prácticamente de manera digital.
De acuerdo a los principales referentes inmobiliarios de México, la importancia de capacitar a los agentes inmobiliarios para aprovechar las oportunidades futuras es fundamental, enseñando nuevas formas de captar clientes, alquilar y vender propiedades en la nueva normalidad.
El trabajo en equipo colaborativo es un factor que genera desarrollo en la industria a través de la sinergia entre firmas, agentes y franquicias con el ánimo de formar nuevas formas de concreción de operaciones inmobiliarias.
En época de la pandemia, el aprovechamiento de las nuevas tecnologías para atraer clientes es pieza clave, actualizarse, reforzar los conocimientos que ya se tienen, mejorar y concentrarse en fortalecer la parte digital es el reto para llevar los bienes raíces a otro nivel llevándole la casa al cliente.
Beneficio de pequeños capitales
Las crisis generan oportunidades y hay que brindar distintas alternativas que puedan ser accesibles para todo tipo de presupuestos. Y el beneficio de pequeños capitales genera una inmejorable oportunidad.
Una forma muy común de invertir en bienes raíces con poco dinero es a través de los créditos hipotecarios para vivienda, revisando la tasa de interés más conveniente.
La variedad ofrecida a un cliente, amplía oportunidades de cerrar una transacción
El mercado femenino como un nicho de mercado
De acuerdo a estudios realizados las mujeres son una gran oportunidad para los agentes inmobiliarios. Los responsables de esta plataforma vivanuncios, preguntaron a las participantes sobre las implicaciones que trajo la pandemia en su decisión de mudarse de vivienda.
Un 40% de ellas indicó que no ha reducido la inversión contemplada para cambiar de vivienda, mientras que un 45% manifestó su intención de mudarse este año.
¿Qué impulsa a las mujeres a invertir en vivienda y por qué es un nicho próspero para este 2021? Sobre el tema, el 35% de las encuestadas aseguraron que la decisión va en línea de formar un patrimonio, mientras que 33% lo ve como una alternativa viable de inversión.
VENEZUELA
Real Estate en Venezuela en 2021
El declive político y financiero en el País de Venezuela ha sido bastante notorio en los últimos cinco años, está muy marcada la oferta sobre la demanda, lo que conllevo al desplome de los precios de la vivienda, esto a la vez dio beneficio a los compradores, ya que encontraron gran variedad y precios bajos, para el año de 2019 se creaba una nueva expectativa por el Nuevo gobierno de Juan Guaidó, pero la llegada del covid 19, lo transformo todo.
Se habla de un aumento en la Cámara Inmobiliaria Venezolana en venta, compra y alquiler de inmuebles en la ciudad de Caracas. “Subimos 25%, en precios se incrementó en un promedio de casi 9%. Aspecto que se destaca frente a otros sectores que decrecieron puedo decir que los valores se han ido recuperando”, comentó.
Asimismo, señaló que la modalidad usada por las personas que buscan dónde vivir es el alquiler de propiedades, que van desde apartamentos completos hasta habitaciones.
A pesar de la situación actual, los inconvenientes de los venezolanos para acceder a un bien inmueble debido a la ausencia de financiamiento por parte de las entidades bancarias, los alquileres han aumentado en sus precios. Debemos recordar que en Venezuela no hay un mercado primario ni créditos hipotecarios, entonces la gente se refugia en alquileres, aunque en lo que va del año, el sector inmobiliario ha reportado una disminución del 20%.
La propiedad familiar será el nuevo modelo de propiedad privada
La crisis habitacional en Venezuela aumentó con las lluvias de los últimos meses. Actualmente, el déficit llega a dos millones de viviendas y el Gobierno propone medidas infértiles para solucionar el problema
En los últimos años para Venezuela, no ha sido suficiente los acuerdos internacionales para afrontar el déficit de dos millones de viviendas, ya que dichos acuerdos no llegan a nada concreto, a pesar de haber firmado convenios millonarios con Bielorrusia, Brasil, China, Cuba y Turquía, entre otros, no se ha construido ni la mitad de lo acordado: con Brasil se convino construir 29.260 viviendas, de las que solo se construyeron 346, por nombrar solo un ejemplo. En contraste, el sector privado de la construcción decreció 30% el año pasado en el país.
El gobierno continúa despilfarrando los recursos recaudados a través de los acuerdos internacionales inconclusos, la producción nacional continua en deterioro, varias personas creen que la solución no está en aprobar leyes de emergencia ni en valerse de la “colaboración” externa, sino en brindarles apoyo a los constructores privados para que puedan emprender proyectos habitacionales.
De acuerdo con las nuevas medidas gubernamentales impuestas para solucionar el problema habitacional, se ratifica de nuevo la vulneración del derecho a la propiedad. Valiéndose de la emergencia generada por las lluvias en los últimos meses del 2021, el Gobierno tuvo la excusa perfecta para cientos de expropiaciones de terrenos.
Las nuevas viviendas aparentemente serán construidas en los terrenos expropiados se entregarán bajo el concepto de propiedad familiar, a pesar de que dicho modelo fue rechazado por los venezolanos en el referéndum del 2007, cuando se impugnó la reforma constitucional.
El ministro de Vivienda, Ricardo Molina, explicó en qué consiste la propiedad familiar, al tiempo que aseguró que el Gobierno está “en contra de la propiedad privada explotadora”. Por lo tanto, la mejor solución es abolir el modelo propiedad al que están acostumbrados los venezolanos.
Ahora, quienes reciban del Gobierno “unidades habitacionales” no tendrán la facultad de venderlas o alquilarlas, hasta que se reintegre en su totalidad la inversión realizada por el Estado. Mientras no se salde la deuda, el Estado se mantiene como propietario de las viviendas construidas, dejando a los habitantes sin derechos sobre éstas.
Los problemas relacionados con la vivienda son cada vez más comunes en las páginas de los diarios venezolanos. Entre tanto, la promesa del Presidente de construir 150 mil casas durante 2011, para cumplir con la meta de 350 mil viviendas para 2012 parece vacua, aún cuando se cuente con el apoyo de “gobiernos amigos” para su construcción.
BOLIVIA
Real Estate en Bolivia en 2021
El inicio del año comenzó con una ralentización de la economía alentada por la crisis política y social que vivida en el país en 2019. “El miedo de las personas a invertir por la duda que presentaban las elecciones de octubre del 2019”, lamentó Cleya Menacho.
Los primeros dos meses del año fueron de recuperación, sin embargo la situación presentada a finales del 2019 por cuenta de la enfermedad Covid-19 dispuso una medida impredecible como la cuarentena rígida”, recordó Franz Rivero.
El aislamiento colectivo y confinamiento, paralizo bruscamente las operaciones inmobiliarias, más allá del uso parcial que se pudo hacer de herramientas tecnológicas, como videos, fotos, renders, mensajería instantánea, paseos virtuales, plataformas, big data, etc., conocidas en el rubro como proptech (property technology). Poder cerrar una transacción se hizo complejo por la carencia de normas que facilitaran la digitalización integral de los contratos y la tramitología inmobiliaria, como la firma de contratos de venta de manera digital y con validez legal, cambios de nombre en planos de uso de suelo, certificados catastrales y registro en Derechos Reales, todo en la vía digital, sin papeles.
A mitad de año se comenzó a reavivar la economía nacional en la mayoría de los sectores, particularmente el inmobiliario, ha estado avanzando lentamente, por los efectos de la crisis sanitaria del Covid-19 aún se siguen sintiendo.
A partir de la cuarentena rígida, el valor de las propiedades en general, en departamentos, casas, terrenos, locales comerciales y oficinas, han sufrido un ajuste a la baja, sin embargo, las propiedades que apuntan al estrato medio-alto y alto han tenido poca afectación en sus precios, debido a que la mayoría de los propietarios de ese estrato no tienen necesidades apremiantes de efectivo que podría motivarlos a rebajar precios para capitalizarse.
El Agente Inmobiliario en Bolivia
En Bolivia los corredores inmobiliarios normalmente manejan 3 formas de pago por sus servicios:
ü Pago de un porcentaje de comisión sobre el precio de venta final del bien inmueble.
ü Pago de un sobreprecio sobre un monto fijo determinado
ü Pago de un monto fijo acordado antes de la venta del inmueble.
PAGO DE UN PORCENTAJE (%) DE COMISIÓN SOBRE EL PRECIO DE VENTA FINAL DEL BIEN INMUEBLE
El corredor cobra un porcentaje del precio final de una venta, cuando logra vender un inmueble
Si un inmueble se vende en 100,000 dólares y lo acordado para el pago de la comisión es de 3%, lo recibido sobre esa venta serán 3,000 dólares. Es una manera ética y justa para las partes involucradas en el proceso de venta inmobiliaria.
Pongamos un ejemplo, si un inmueble se logra vender en 100,000 dólares, y el corredor inmobiliario que lo vendió acordó en un principio cobrar el 3% sobre el precio final de venta. Entonces, le correspondería cobrar 3,000 dólares. Esta es la forma de pago más ética y más justa para todas las partes involucradas en un proceso de venta inmobiliaria. El porcentaje varía de acuerdo al tamaño del inmueble y puede estar entre el 0.5% hasta el 7%. En su mayoría los corredores inmobiliarios, cuando utilizan éste método de pago, cobran entre el 2% al 4% de comisión.
PAGO DE SOBREPRECIO, SOBRE UN MONTO FIJO DETERMINADO
Cuando un propietario decide vender su casa, le comunica al agente inmobiliario y le da un precio de venta determinado que será el que él espera recibir y a partir de ese precio el agente incrementa el valor del inmueble y al venderse, éste recibe el monto excedente de dinero que recibe de la persona que compra el inmueble.
Por ejemplo, si el dueño de una casa quiere vender su propiedad y cree que el precio está en torno a los 250,000 dólares. Entonces le comunica al corredor que quiere recibir esta cantidad de dinero. Si la casa se llega a vender a 260,000 dólares, la comisión que recibirá el corredor será de 100,000 dólares, que llega a ser un 4% del total.
PAGO DE UN MONTO FIJO ACORDADO ANTES DE LA VENTA DEL INMUEBLE
Se refiere a un acuerdo de pago entre el agente y el propietario antes de hacer la venta del inmueble indistintamente de su valor y al ser realizada se efectúa el pago.
CRÉDITO DE VIVIENDA FOGAVISS
Las personas Bolivianas que tienen menos ingresos, sin importar que sus ingresos sean esporádicos, fluctuantes e incluso informales, pueden acceder a un crédito de vivienda social solidaria a través de Fogaviss (Fondo de Garantía de Vivienda Social y Solidaria ) El estado boliviano lo hace con el ánimo de beneficiar a esta población y mejorar su calidad de vida.
Este crédito, junto con el fondo que lo garantiza, es una variante del primer crédito de vivienda social (el crédito de vivienda social de AEvivienda) creado en el 2013.
El crédito Fogaviss busca financiar las operaciones inmobiliarias de:
ü Compra de inmueble
ü Construcción sobre terreno
ü Refacción o remodelación
ü Ampliación o mejoramiento
¿QUIÉNES PUEDEN ACCEDER AL CRÉDITO FOGAVISS?
Al crédito Fogaviss pueden acceder las personas que cumplen los siguientes requisitos:
ü Las personas que ganan menos de 3 salarios mínimos.
ü Para modificación, las personas que cuentan con una vivienda.
ü Para compra, las personas que no cuentan con una vivienda a su nombre en derechos reales.
ü Para construcción, las personas que cuentan con un terreno.
ü Las personas que nunca antes accedieron a un crédito de vivienda social
BRASIL
Real Estate en Brasil en 2021
São Paulo, fue record éste año frente a la cantidad de permisos de edificación vertical en la ciudad más grande brasilera, lo que significa un escenario favorecedor
En este lapso de tiempo, hubo 973 permisos para nuevas construcciones. Podemos destacar que esta fue la mayor cifra de permisos que se obtuvieron en la serie estadística que empezó a inicios de este siglo. Se alcanzó un 10.4% más al que se registró en el año anterior.
A través de las fases de construcción y comercialización, de acuerdo con la Asociación Brasileña de Empresas Inmobiliarias (ABRAINC), los proyectos pueden conseguir un total de 73 000 millones de reales, moneda brasilera, que sería alrededor de $ 13.000 millones, el número de empleos que se han generado llega a una máxima de 1.7 millón de nuevos, incluyendo obreros de construcción y actividades directas, las empresas de este gremio confían en la reactivación de las actividades económicas, pensando en proyectos nuevos.
Pandemia impulsa digitalización en el sector inmobiliario de Brasil
Es fundamental que el sector inmobiliario se ajuste a los cambios del entorno para sobrevivir. La cuarentena estricta como prevención para evitar la propagación del Covid-19 hizo que se replantearan nuevas herramientas en el mercado inmobiliario. Homer, una plataforma gratuita que conecta a corredores, vendedores y compradores de todo Brasil, ha contribuido a las personas en estos días de crisis sanitaria para realizar en línea el proceso de compra de casas y apartamentos.
La compañía explicó que tienen 45 mil corredores registrados en su base y depende del uso de inteligencia artificial para revelar opciones inmobiliarias más asertivas. Así mismo, la compañía brasileña detalló que su modelo de negocio se basa en un porcentaje de las transacciones de propiedades “no exclusivas”, lo que significa propiedades que no fueron traídas a la base por un corredor, y en la adhesión de los clientes a la financiación de bienes inmuebles requerida a través de la plataforma.
Estas nuevas herramientas, con visitas virtuales, permiten optimizar el tiempo sin salir de casa para visitar propiedades. En esta etapa el comprador puede descartar varias propiedades
AGENTES INMOBILIARIOS
En Brasil, la Ley N° 6.530 del 12 de mayo de 1978, regula el ejercicio de la profesión de Corredor de Bienes Raíces y disciplina el funcionamiento de sus órganos de control:
el Consejo Federal y los Consejos Regionales.
Para dar continuidad al oficio de agente inmobiliario, hay que estar acreditado al Consejo Regional de Profesionales Inmobiliarios (CRECI).
Un agente inmobiliario debe formarse de manera precisa, por tanto debe cumplir con los estudios correspondientes a los bienes raíces, en este país en la actualidad no se cuenta con ninguna entidad educativa que brinde este curso.
Como cualquier otra profesión, el agente de bienes raíces también requiere formación adecuada. Para eso, se deberá llevar un curso técnico en transacciones de bienes raíces o superior en administración de empresas. Como dato adicional en Brasil actualmente ninguna institución brinda el curso de agente inmobiliario.
CONSEJO REGIONAL DE PROFESIONALES INMOBILIARIOS
Datos del Sistema CRECI del 2019 indican que 389,400 se encuentran activos en el país; es decir, cada mes, en promedio, ingresan al mercado 2 mil nuevos profesionales en Brasil.
Además de supervisar, el Sistema CRECI también se encarga de disciplinar el ejercicio profesional y representar, ante los tribunales o fuera de ellos, los legítimos intereses de la categoría, respetando las respectivas áreas de competencia. Gracias a esta actuación a favor de la ética en el ejercicio profesional y la fiscalización (evitando que los infractores perjudiquen al comprador / vendedor o arrendador de las propiedades), la actividad ha mantenido un ritmo de crecimiento desde su creación.
REQUISITOS PARA OBTENER UNA TARJETA PROFESIONAL DE CORREDOR DE BIENES RAÍCES
Entre los requisitos, figuran los siguientes:
ü Ser mayor de 18 años
ü Tener una educación secundaria.
ü Acreditar el término del curso Técnico en Transacciones Inmobiliarias (TTI) o un curso superior en Administración de Empresas Inmobiliarias.
Con estos prerrequisitos puede registrarse en CRECI y obtener su registro y carnet profesional.
COLOMBIA
Real Estate en Colombia en 2021
El sector inmobiliario tiene buenas perspectivas de crecimiento y liderará el proceso de recuperación económica del país. Estará impulsado por las viviendas nuevas de precio medio y bajo. Mientras tanto, la vivienda de mayor valor, las viviendas usadas y el sector no residencial tendrán una recuperación un poco más tardía.
· En la más reciente década se construyeron dos millones de viviendas y Bogotá, Tunja, Villavicencio y Popayán fueron las ciudades de mayor valorización.
· Las empresas constructoras mantienen una solidez financiera gracias a la reducción de los inventarios y el mejor ritmo en la comercialización de vivienda.
· Los precios de la vivienda se están desacelerando, especialmente en el caso de las viviendas usadas. Los precios de la vivienda VIS se comportan mejor.
· El financiamiento de la vivienda se concentró más en la vivienda nueva y, dentro de esta, en la vivienda de interés social.
· Los costos de la construcción están siendo presionados al alza por los mayores precios del hierro y el acero.
De acuerdo con personas conocedoras del tema, el comportamiento del sector inmobiliario presenta condiciones favorables este año, teniendo en cuenta que es uno de los sectores económicos más estables del país, razón por la que el Gobierno Nacional incentiva a los ciudadanos a que inviertan en su vivienda propia. Se observa también que a pesar de la variante por la pandemia los precios no han mostrado un aumento significativo, se espera que este año este modo se mantenga igual.
Los esfuerzos que se han realizado para mantener estable el sector también permiten ver un panorama positivo. Por su parte, Camacol (Cámara Colombiana de la Construcción), dice que se espera una reactivación positiva, en la que la compra de vivienda será la que mejores resultados muestre.
En cuanto a estadísticas del sector inmobiliario, el mercado espera generar la venta de 195.000 unidades, y se espera que las viviendas VIS representan un 14% que el año anterior, 14%, es decir, 145.000 viviendas. El crecimiento del sector también tiene una previsión positiva en la que se esperan 190.000 lanzamientos, lo que mostraría un alza del 4,1%.
De este modo, el balance inmobiliario ha mostrado que los precios se han mantenido estables desde el año pasado, y se pronostica este mismo comportamiento para el 2021. Así lo afirmaron expertos, quienes resaltaron varios aspectos que benefician este sector y lo reafirman como uno de los más atractivos para invertir y generar rentabilidad a mediano y largo plazo.
PANORAMA PARA LATINOAMERICA
Si bien aún debemos esperar para ver el total a largo plazo de los impactos de la pandemia, la emergencia sanitaria y las políticas adoptadas para combatirla han generado cambios en el comportamiento en el sector inmobiliario, algo que se refleja en la demanda de los consumidores en cuanto a vivienda y demás segmentos de la finca raíz, muchos de los cuales pueden volverse permanentes este año.
Luego de la fuerte contracción económica impulsada por la pandemia de coronavirus en 2020, Fitch espera que los emisores de bienes raíces se beneficien de una recuperación económica global y regional esperada para este 2021. También pronostica que habrá una reducción en el PIB del 8,2% en 2020 antes de un crecimiento del 4,1% en 2021.
Además, para el subsector industrial se espera que los emisores mantengan ingresos y márgenes estables el próximo año, teniendo en cuenta que está más conectado con el mercado internacional, por lo que está más expuesto al riesgo de una débil recuperación económica mundial.
PAPEL DE LAS INMOBILIARIAS EN EL SECTOR
El reconocimiento de la función de las empresas inmobiliarias, en el crecimiento del sector, es fundamental, ya que a través de su gestión y servicios se garantiza la seguridad en la inversión de inmuebles al dar certeza de los costos y valorización, por ello es tan importante acudir a una inmobiliaria de gran trayectoria y experiencia que pueda hacer un acompañamiento eficiente en caso de querer comprar, vender o alquilar una propiedad y que supla todas las necesidades y toda la tramitología correspondiente al proceso, aprovechando también las tecnologías en tendencia para realizar las diligencias en línea.
Con la evolución tecnológica actual se hace posible vivir experiencias personalizadas, eficientes, rápidas y desde la comodidad de la casa, en el proceso de comprar, rentar o vender una propiedad, colocar una reclamación postventa desde una aplicación virtual o saber en línea el valor aproximado de un inmueble, es una realidad al alcance de la mano.
DESARROLLO TECNOLÓGICO EN BIENES RAICES
CONSOLIDACIÓN COMERCIAL DE PROPTECH Y STARTUP
Se habla de innovación en referencia a las denominadas: “proptech”, “startups” que hacen uso de la tecnología para mejorar y reinventar cualquiera de los servicios que demanda el sector.
¿QUÉ ES UNA STARTUP?
Los términos empresa emergente, startup, compañía emergente, compañía de arranque y compañía incipiente se están utilizando en escenarios mundiales empresariales aplicados a empresas de reciente creación, generalmente fundadas por un emprendedor o varios, sobre una base tecnológica, innovadora y con una elevada capacidad de crecimiento.
¿QUÉ ES UNA PROPTECH?
Es todo un ecosistema que está compuesto por iniciativas empresariales de distintas industrias, realidad virtual, domótica, Big Data,propery management, portales inmobiliarios, software, Co-working, tiene dos aspectos en común, un componente tecnológico y un gran aporte al sector inmobiliario, impulsando la transformación, actuando como un observatorio de tendencias que van a trascender el futuro del sector
Tras la pandemia, las empresas de ésta naturaleza han crecido en promedio
un 170 %, contribuyendo a la recuperación de una industria de la construcción que en el primer trimestre del año reportó una caída del 9,4 % de su Producto Bruto Interno, según un análisis de Colombia Proptech, agremiación que reúne a cerca de 40 proptech del país.
El cofundador de éste gremio y CEO de LoQueNecesito.co (LQN), cuya función de bróker digital que facilita el acceso a créditos y subsidios hipotecarios con 8 Bancos de Colombia a través de su plataforma y que a la fecha lleva inversiones superiores al millón de dólares, la crisis del coronavirus se convirtió en una oportunidad para afianzar en el sector las bondades que tiene la tecnología para el futuro de su negocio, lo que permitió que empresas como las proptech se posicionaran en el mercado.
Se están atendiendo eficientemente a través de las tecnologías como la inteligencia artificial, blockchain, machine learning, entre otras, las necesidades de las constructoras, las entidades financieras, los usuarios finales y todos los actores importantes para el funcionamiento del sector inmobiliario, de acuerdo a los especialistas del rubro las proptech en Colombia viven uno de los mejores momentos de la historia reciente.
Este modelo en el país ha llevado a Colombia a convertirse en uno de los ecosistemas más prometedores del proptech en la región, donde agremiaciones de la talla de Colombia Proptech se consolidan como la asociación de startups de este tipo más grande de Latinoamérica.
A la fecha cuentan con 40 startups brindando soluciones únicas en cada parte de la cadena de valor tales como licitaciones para compra de materiales, pre lanzamientos y lanzamientos, postventa, CRM, realidad virtual, blockchain, cierre financiero, data, avalúos en línea, renta de inmuebles, compra y venta, entre otros.
Colombia Proptech es una agremiación creada en el 2019, que en la más reciente versión de los “Global Proptech Awards” fue nominada en la categoría “mejor asociación a nivel mundial”, compitiendo a la par con países como Holanda y Reino Unido. Además, que proyecta en los próximos tres meses duplicar su red de startup asociadas, con el ánimo de aportar a la transformación de un sector que, según expertos, podría crecer hasta en un 3 % en el 2021.
COSTA RICA
Real Estate en Costa Rica en 2021
El virus del Covid-19 ha traído consigo un aumento en costos en el área de obras de construcción en cuatro áreas clave: contractuales, de implementación, de operación y pérdidas de productividad, según indica la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC)
1. Los costos contractuales serian elevados porque incluyen pólizas y fianzas, en el caso de ampliar los plazos de las obras.
2. Los costos de implementación que requiere la lucha contra el COVID-19: ampliar comedores, señalizaciones, mamparas para separar la gente, nuevas facilidades para desinfección y lavado de manos, ampliar vestidores, etc.
3. Los costos de un proyecto nuevo, con medidas anti covid-19 que incluyen contratar más equipos y contratar personal de seguridad. También la compra adicional de implementos como jabones, alcoholes medidores de temperatura.
4. Los costos en pérdida productividad de los trabajadores, que implican tiempo y dinero pues se necesitarían entre 30 y 45 minutos antes de que el trabajador empiece, se ocupa un diez por ciento de la productividad diaria de un obrero.
Este país cuenta con un sólido Mercado de oficinas, el establecimiento de empresas multinacionales en área de servicio e industrial de manufactura avanzada y dispositivos médicos.
Para Costa Rica, uno de los nichos que facilitarían la reactivación del sector inmobiliario, sería la construcción de vivienda vertical. Uno de los proyectos de este tipo es el complejo residencial Torres Los Yoses, que se está construyendo en la entrada de Barrio Los Yoses, San José.
De acuerdo a los datos de la empresa desarrolladora del proyecto, Grupo Inmobiliario Del Parque, el edificio tendrá un área de unos 16.500 metros cuadrados de construcción y se espera entregar la obra en enero del año 2022.
PROPIEDAD HORIZONTAL
Se concibe a la propiedad horizontal como: “aquella figura jurídica que surge cuando los diferentes pisos o apartamentos de una casa o finca pertenecen a diversos propietarios, constituyendo una forma particular de propiedad por ello de su propósito, entendiendo que por medio de esta estructura física del inmueble, se halle partes del mismo que son propiedad en exclusiva de sus titulares y partes del inmueble que pertenecen a la comunidad de los propietarios
En Costa Rica la propiedad horizontal ha sido regulada por las siguientes normas, en orden cronológico
LEY 3670 del 22 de marzo de 1996 ¨Ley de propiedad horizontal¨
LEY 5317 del 16 de agosto de 1973 ¨Interpreta ley de propiedad horizontal ¨
LEY 7933 del 28 de octubre de 1999 ¨Ley reguladora de la propiedad de condominio¨
ÚLTIMAS REFORMAS: • Ley No. 8278 de 2 de mayo del 2002. La Gaceta No. 108 de 6 de junio del 2002
Capítulo I. Disposiciones generales
Artículo 1.- El régimen de propiedad en condominio puede aplicarse:
a) A los diversos pisos, los locales, las oficinas, los estacionamientos o los departamentos en que se dividan uno o varios edificios, por construirse o construidos en una misma finca o en diversas, ya sea que pertenezcan estos a uno o varios propietarios o concesionarios. Al inscribirse la afectación de varias fincas, se reunirán de modo que resulte una sola finca matriz.
b) A las distintas edificaciones que se construyan en una sola finca, si habrán de pertenecer a propietarios diferentes.
c) A los bienes inmuebles aptos para la construcción, tanto para los lotes o las fincas rurales en que se divida el terreno, como para las construcciones que se levanten en ellos.
d) Cuando el propietario de un edificio o un desarrollo habitacional, comercial, turístico, industrial o agrícola, ya construido, decida someterlo al régimen de propiedad en condominio, siempre que existan elementos independientes y comunes indivisibles y cumplan todos los requisitos técnicos exigidos por esta ley.
e) Cuando el titular de un derecho de concesión que recaiga sobre un bien inmueble y se destine a ser explotado turística o comercialmente, decida someter su proyecto a las disposiciones de esta ley. En este caso, deberá contar con la autorización expresa y previa de las autoridades que hayan otorgado la concesión.
f) A los proyectos por desarrollarse en etapas, cuyas obras de urbanización o civiles sean sometidas al régimen de propiedad en condominio y donde las filiales resultantes sean, a su vez, convertidas 2 en fincas matrices de un nuevo condominio, sin perder estas, por tal razón, su condición de filial del condominio original; lo anterior, de conformidad con lo dispuesto en el proyecto y los planos originales debidamente aprobados, así como en el reglamento del condominio
Artículo 2.– Para acogerse al régimen establecido en esta ley, el propietario, los copropietarios o los concesionarios de un inmueble deben declarar su voluntad en escritura pública, en la que se hará constar:
a) La naturaleza, la situación, la medida y los linderos de la finca matriz; una descripción general del edificio, el desarrollo habitacional, comercial, turístico, industrial o agrícola, así como la descripción de cada filial resultante, con su situación, medidas, linderos y la proporción que a cada una de estas filiales le corresponda en relación con el área total del condominio y los demás detalles necesarios para su correcta identificación. Esta información se aportará con base en los planos de construcción y topográficos.
b) El destino general del condominio y el particular de cada filial.
c) Los bienes comunes, su destino y las características necesarias para identificarlos, ubicarlos y delimitarlos correctamente.
d) Que el notario ha tenido a la vista los planos de construcción debidamente aprobados por las instituciones competentes.
e) La escritura de afectación al régimen de propiedad en condominio establecerá las reglas que permitan reunir y dividir las fincas filiales, con indicación de las áreas mínimas y el frente a la salida pública o al área común que la permita.
f) El valor total del condominio, el valor de cada piso, departamento, local, oficina o estacionamiento en que este se divida, así como el porcentaje o la proporción correspondiente a cada uno en el valor total del condominio.
GUATEMALA
Real Estate en Guatemala en 2021
El sector inmobiliario, en Guatemala ha sentido los estragos de la crisis mundial causada por la pandemia del Covid- 19, ello ha generado una incertidumbre en todas las industrias y el sector inmobiliario no iba a ser la excepción, todo ha cambiado y las personas viven, trabajan y consumen bienes y servicios, sin la certeza de saber cuándo se podrá volver a la vida tal y como se conocía con anterioridad, o ni siquiera si eso será posible.
ACTUALIDAD EN EL SECTOR INMOBILIARIO
Ha habido parálisis en las operaciones y las transacciones de compra venta desde la pandemia. El sector inmobiliario está enfocado en minimizar sus gastos operativos, mantener el valor de sus activos y analizar distintos panoramas posibles.
Ante la duda respecto a la situación actual, las personas tienen tendencia más al alquiler que a la compra de vivienda, por los posibles futuros cercanos cambiantes, si a lo mejor tengan que cambiar de trabajo o de ciudad, sumado a los cambios económicos, comprar vivienda no se hace viable en este momento.
Panorámica para los inversores
La pérdida del poder adquisitivo de la población, ha puesto en vilo a inversores del sector inmobiliario porque están viendo cómo sus ingresos mensuales se minimizan mientras aumenta la morosidad entre sus inquilinos, sin embargo para quienes estén al día esta podría ser una oportunidad para aprovechar y adquirir los inmuebles que se encuentran con descuentos importantes debido a la crisis financiera actual, pero haciendo un análisis profundo sobre dicha inversión contemplando los panoramas cambiantes después de que pase la emergencia sanitaria, social y financiera.
Clausura de negocios
El uso de espacios para oficina ha decaído, ya que se ha impuesto la modalidad de teletrabajo, las empresas han tenido que replantear la forma de mantener a sus trabajadores y ello ha impulsado el trabajo desde casa, lo que ha denotado un decaimiento importante en la ocupación de oficinas y al parecer esta modalidad se puede perpetuar en el tiempo aun cuando pase la pandemia.
El comercio electrónico, vive una época de prosperidad, el confinamiento también impulso la búsqueda de productos por internet y redes sociales, por lo que los pequeños comercios deben adaptarse al mercado digital y dirigir todos sus esfuerzos en este sentido.
Redacción Perspectiva
Para 2021 se predice un incremento en la construcción, particularmente en el interior del país. Esta elevación del sector inmobiliario y de la construcción tendrá un valor agregado, desde grandes edificios en departamentos como Izabal a oferta comercial o de vivienda en Quetzaltenango.
La banca en Guatemala siempre ha sido fuerte y se mantiene constante; teniendo en cuenta la apertura internacional contribuirá a que la construcción sea una disyuntiva atractiva para los inversionistas”
El sector ha sido considerado uno de los motores para el sostenimiento de la macroeconomía en Guatemala y en el año próximo se expandirá hacia el interior. Expertos comienzan a ver signos de recuperación, mejora y optimismo para 2021 en varias áreas:
Inversión en el interior del país: A raíz de la saturación de oferta en la ciudad, los grandes desarrolladores han puesto sus ojos en áreas fuera de la metrópoli, sin embargo, también existe un cambio en la demanda de viviendas y de uso comercial en estas regiones como Quetzaltenango, Cobán y otros.
Entidades Financieras: las entidades financieras se encuentran mucho más alivianadas, han comenzado a activar sus carteras y reserva de créditos para vivienda en sectores del interior del país. También los tipos de interés y los accesos a esas opciones de crédito se están fortaleciendo.
Rehabilitación de viviendas: Los huracanes lota y Esta, dejo afectado ciertas partes del país en el 2020, lo que evidencio la necesidad de invertir en vivienda de tipo social y aportar a la reconstrucción de las áreas más afectadas en el interior del país
El Banco de Guatemala hace un pronóstico sobre el sector de la construcción, habría un crecimiento de un 7% en 2021. De esta forma, de las 17 actividades que miden el producto interno bruto del país, la construcción será el sector con mayor crecimiento.
De acuerdo con los datos de la Cámara, en el 2020 el sector construcción representó un 5,5% del PIB nacional, a pesar de la caída de un 6% en su actividad, respecto con el año inmediatamente anterior.
La infraestructura pública está siendo uno de los proyectos más importantes durante 2021 se planeó la construcción de 14 nuevos centros hospitalarios.
PROPIEDAD HORIZONTAL EN GUATEMALA
Propiedad horizontal es cualquier edificación por plantas o pisos no importando su naturaleza. Actualmente una de las maneras comunes de construcción son los edificios sobre todo en las ciudades, siendo consecuencia de la falta de terrenos disponibles para la construcción, así como factores como la mayor seguridad y ahorro de costos de construcción. En el presente capítulo se dará a conocer de manera general en que consiste el derecho real propiedad horizontal, cuál es su naturaleza jurídica y sobre todo como se origina.
Propiedad horizontal al igual que la copropiedad, en algunas legislaciones como la de Guatemala se expone como una de las formas en que puede presentarse el derecho real de propiedad. Sin embargo, la propiedad horizontal se caracteriza principalmente por la convergencia de derechos como la propiedad individual en cada uno de los pisos o apartamentos y la copropiedad sobre todas las áreas comunes dando como resultado un derecho real autónomo.
CONSTITUCIÓN En los antecedentes se desarrolló el contexto en que fue creada la propiedad horizontal, siendo uno de los factores que en la actualidad la promueven corresponden al urbanismo y la falta de vivienda en las ciudades, en esa línea concluimos con la definición de un derecho real autónomo donde coexiste un dominio exclusivo y copropiedad. Ahora bien, se desarrollará cómo nace este derecho
REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN Como se ha mencionado, para el perfeccionamiento del derecho real de propiedad horizontal es necesario la inscripción del reglamento de copropiedad y de administración en el registro correspondiente. De acuerdo a esto, el reglamento de copropiedad y administración tiene un papel fundamental, debido a que reglamentará todo lo necesario para la convivencia de los titulares de las fincas
El reglamento de copropiedad y administración resulta como la guía de convivencia de una propiedad horizontal, por lo que su redacción no debe tomarse a la ligera, así mismo al igual que toda norma debe establecerse cuál será el proceso para poderla modificar, dejándolo como un proceso que no se convierta en engorroso pero que posea una flexibilidad en ciertos aspectos para que pueda ir mutando a las necesidades de los titulares de los pisos. 179 Cada uno de los copropietarios deben de tener una copia del reglamento de copropiedad y administración, y el original debe quedar en custodia del Administrador. Así mismo, establece que los mecanismos de redactar o sancionar el reglamento son:
1) Por unanimidad, de todos los propietarios el cual debe efectuarse en escritura pública;
2) Por el propietario vendedor, al momento de la inscripción de la propiedad horizontal; y
3) Judicial, cuando no existe unanimidad entre los copropietarios.
ARTÍCULO 1195.- La propiedad horizontal deberá inscribirse formando tantas fincas separadas como pisos o unidades tenga la edificación.
El testimonio de la escritura que origine la primera inscripción del edificio, deberá acompañarse de una copia de los planos del mismo y los planos de cada unidad o piso.
ARTÍCULO 1196.- Los planos deben detallar la situación, dimensiones y colindancias del terreno, así como una descripción del edificio, incluyendo sus servicios de agua, electricidad y cualesquiera otros de que goce; y descripción de cada piso o unidad, su situación, colindancias y datos que sean necesarios para identificarlos.
ARTICULO 1197.- La inscripción del edificio, como finca matriz, se debe practicar en la finca con cuyo número aparezca inscrito el terreno.
ARTICULO 1198.- Cada piso, departamento o habitación que reúna los requisitos que establece este Código, se debe inscribir como finca independiente de la finca matriz, y cada una de las nuevas fincas debe tener notas marginales de mutua referencia.
ARTÍCULO 1199.- La inscripción del edificio en la finca matriz ha de expresar las circunstancias que para toda inscripción señala el Artículo 1131, en cuanto fueren aplicables.
El SALVADOR
Real Estate en El Salvador en 2021
La industria de construcción estuvo paralizada durante un lapso 85 días, luego se logró reanudar en conjunto con los protocolos de la nueva realidad. Por los efectos de la pandemia el sector construcción salvadoreño experimentó una caída de un 8%, aunque en el 2019 tuvo un crecimiento de un 8,7%.
Pese a lo anterior el sector ha presentado algunos avances después del inicio de la pandemia, según el Índice del Volumen de la Actividad Económica (IVAE) de agosto del 2020, elaborado por el Banco Central de Reserva (BCR), el indicador de la construcción subió un 27,8% en agosto en comparación con julio pasado.
La construcción fue una de las primeras actividades del país que inició la reapertura económica.
Por otro lado, la actividad se ha visto más dinámica debido a los trabajos de mitigación de los efectos de los desastres naturales provocados por las condiciones climáticas.
Cuando se dieron a conocer los datos del Producto Bruto Interno (PBI) de El Salvador tras el primer trimestre del año 2020, la Cámara Salvadoreña de la Construcción (CASALCO) estimaba que, en el 2do trimestre, la industria tendría un decrecimiento de -15%. Ahora que el Banco Central de Reserva (BCR) dio a conocer los resultados oficiales del segundo trimestre, se sabe que la disminución en el sector fue realmente de -17.5%.
El sector inmobiliario tiene vínculos directos con sectores de la economía, entre estos:
ü Comercio
ü Industria
ü Transporte
ü Turismo
ü Banca
ü Infraestructura.
El mercado inmobiliario está esencialmente conectado al sector construcción, este último favorecido en los años recientes por una tendencia a la baja en los precios internacionales de las materias primas, condición que influyo relevantemente en el interés de los desarrolladores para comenzar distintos proyectos.
Los efectos negativos del COVID-19, suponen retos significativos debido a la incertidumbre en los países de la región de ubicar el inicio de la normalidad de las actividades económicas en la mayoría de sectores. Las medidas de distanciamiento, la crisis de empleo, contracción de la demanda, la disminución de diversos servicios y una desaceleración del flujo de remesas, generarán tensiones en la industria inmobiliaria reflejo de un entorno operativo más débil y de alcances aún desconocidos.
En 2019, el sector sostuvo un crecimiento del 10.3% anual, y su participación en relación con el PIB se ubicó en 7.3%. El crecimiento continuó determinado por el desarrollo de infraestructura pública, aumento de la inversión extranjera directa hacia el sector construcción, y las inversiones dirigidas a torres de apartamento para vivienda, oficentros y centros comerciales. El sector construcción se dinamiza principalmente por dos subsectores, el inmobiliario (inversión privada); y las inversiones en infraestructura pública.
CORREDORES INMOBILIARIOS
A diferencia de otros países en Latinoamérica, El Salvador no cuenta con una ley que regula la actividad de los corredores de bienes raíces, sin embargo, en el año 2017 se presentó ante la asamblea legislativa un proyecto de ley de Corredores y Asesores Inmobiliarios. El objetivo es regular las actividades de corredores y asesores de bienes raíces, así como los requisitos que deben cumplir las sociedades que se dediquen a esta actividad y proteger sus derechos y los de los usuarios en general.
PROPIEDAD HORIZONTAL
La propiedad, como adquisición legitima y como resultado de la inteligencia y del esfuerzo del hombre tiene raíces tan profundas en el corazón de la humanidad, representa un factor tan esencial en la vida individual y colectiva, que cuantas veces se ha intentado desconocerla o confiscarla, los pueblos se han sentido lesionados en sus más caros intereses, se han visto amenazados en su existencia misma.
En El Salvador la propiedad inmobiliaria se regula por la Ley de la Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos, (L.P.I.P.A.) una norma que data de 1961 y que no responde a las condiciones actuales del desarrollo urbanístico. Esta ley nació con el objetivo de implementar en el país el sistema denominado de propiedad horizontal, o propiedad colectiva compartida, una nueva forma de desarrollo urbano en el que dos o más dueños, por una parte, tienen el ejercicio del dominio privado exclusivo sobre una sección y por la otra, participan porcentualmente del derecho de uso de algunos bienes comunes a todos los propietarios.
1. Definición de condominio
Se le denominará condominio al grupo de departamentos, viviendas, casas, locales de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y que pertenecieran a distintos propietarios, los que tendrán un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad de propiedad exclusiva y, además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute
Teoría de la Comunidad de Bienes. Ésta es de la más difundida y aceptada; y considera que en la propiedad horizontal se crea una comunidad de derechos pertenecientes a diferentes personas, quienes los ejercen de dos maneras sobre un objeto que es el edificio: a) Sobre la totalidad del inmueble según sus respectivas cuotas ideales. b) Sobre partes específicas susceptibles de ser aprovechadas privadamente. En consecuencia, no hay en la propiedad por pisos y apartamientos dualidad de derechos, sino unidad de los mismos, es decir, que cada copropietario es titular de un derecho en la comunidad y no de uno común y otro privativo34 Administrador del condominio Es el representante legal, persona física o moral, que realiza actos de custodia, mantenimiento y conservación del inmueble y que promueve al mismo tiempo la integración, organización y desarrollo de los condóminos
En el tipo de dominio que se estudia, como se ha dicho antes, hay combinación de propiedad privada y propiedad común, esta se encuentra indisolublemente unida a aquella, de tal manera que, en cualquier enajenación de la primera, resulta afectada la segunda; pero no al contrario, o sea que no puede disponerse de las partes comunes solamente.
En el Salvador la Ley de la Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamentos regula en su artículo veintidós que ningún propietario podrá eximirse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes que están en comunidad. Pero esta ley no regula procedimiento alguno para iniciar judicialmente el cobro de cuotas, pero abre la posibilidad que, al contar con un instrumento con fuerza ejecutiva, pueda abocarse a un procedimiento ejecutivo para poder hacer efectivo el cobro de cuotas comunes a propietarios renuentes o morosos. Procedimiento que una vez acordado por la administración del condominio deberá regirse por lo establecido en el código procesal civil en su artículo.
NICARAGUA
Real Estate en Nicaragua en 2021
El presidente de la Cámara de Urbanizadores de Nicaragua (CADUR), Félix Baltodano, afirmó que el sector inmobiliario del país logrará activarse gracias a un préstamo que entregará el Banco Centroamericano de Integración Económica (BCIE) al Gobierno de Nicaragua, el cual será de más 171 millones de dólares.
A pesar de las consecuencias del covid-19, en agosto del 2020, se logró alentar la venta de viviendas en ese País, incrementando las ventas en 200% comparado a Julio de 2019 y actualmente este valor está en un 115%. Lo que hace concluir que el Mercado está reaccionando favorablemente, se están desarrollando proyectos habitacionales en distintos municipios de Nicaragua.
Baltodano señaló, además, que, para el 2021, las proyecciones apuntan a un crecimiento mayor debido al préstamo brindado por el Banco Centroamericano de Integración Económica para la construcción de gran número de viviendas.
PROPIEDAD HORIZONTAL
Las viviendas de comercio o turismo siendo edificaciones están sujetas a un régimen especial de propiedad denominado “propiedad horizontal”, “propiedad horizontal y vertical”, “régimen condominal”, “propiedad en condominio”, “régimen especial de copropiedad”, entre otros.
En esencia, esta forma especial de constitución y administración de propiedad tiene lugar cuando en un inmueble destinado a pertenecer a varias personas (copropietarios) hay bienes de dominio privado (casas, módulos, apartamentos) con salida independiente, bienes de uso común (piscinas, jardines, parques, calles, vestíbulos y similares) que pueden ser usados por todos los dueños, teniendo estos últimos la obligación de sujetarse a un reglamento y hacer aportes para contribuir con los gastos de administración de los bienes de uso común.
Requisitos para Constituir un Régimen de Propiedad Horizontal
Para constituir un régimen de propiedad horizontal es necesario que el dueño o dueños del inmueble manifiesten su voluntad en escritura pública, la cual además de los requisitos atinentes a los documentos de este tipo se tienen que incluir los siguientes aspectos:
1. La descripción de cada piso, departamento, vivienda o local, situación, medidas, piezas y dependencias de que consta, así como los demás datos necesarios para su identificación. Si al momento de la suscripción de la escritura aún no existen las edificaciones, éstas deberán inscribirse después como mejoras, tal como se hace en las propiedades sujetas al régimen ordinario.
2. Los bienes de propiedad común y su destino, con la especificación y detalles necesarios y, en su caso, su situación, medidas, partes de que se compongan, características y demás datos necesarios para su identificación.
3. El valor de los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales.
4. Permisos de construcción emitidos por las municipalidades, así como autorizaciones de la autoridad ambiental correspondiente.
5. Planos topográficos generales y de cada unidad o espacio destinado a dominio privado y al uso común.
6. Reglamento. Este reglamento debe contener los derechos y obligaciones de cada uno de los dueños, especificando con la mayor claridad las partes del edificio que sean de uso común y las limitaciones a que quedará sujeto el ejercicio de derecho de usar tanto los bienes comunes como los propios. Asimismo, tiene que regular aspectos relacionados con la administración de los bienes en general, incluyendo la designación de un administrador y sus facultades.
Criterios para realizar una Tasación Comercial de una Vivienda
Para realizar una tasación comercial de una vivienda se tienen en cuenta varios criterios, los cuales detallamos a continuación:
1. Sobre la Urbanización
ü Ventajas y desventajas de la zona urbana
ü Peculiaridades urbanísticas
ü Mercado de valores de terrenos
2. Sobre el Terreno
ü Área
ü Dimensiones
ü Forma
ü Ubicación (frente a parque, esquina, medio, etc.)
ü Topografía
ü Calidad de suelo
ü Habilitación urbana (completa, incompleta)
ü Valor de la Habilitación Urbana
FACTORES QUE INFLUYEN EN LA TASACIÓN DE UNA VIVIENDA
1. El diseño de la vivienda y su funcionalidad
2. Privacidad
3. Circulación y ventilación
4. Calidad y adecuado empleo de materiales
5. Distribución y áreas adecuadas
6. Áreas de servicio (closets, depósitos, etc.)
7. Equipamiento (equipos eléctricos e hidráulicos)
8. Facilidades de servicio: agua caliente, gas, etc.
9. Intercomunicadores y control de video
10. Emplazamiento (entorno, comisaria, colegios, centros comerciales. etc.)
11. Trafico (avenidas, aeropuerto)
12. Entorno de la manzana
13. Sistema de seguridad y alarma
14. Sistema contra incendios
15. Equipamiento con dobles motores
16. Escalera de escape (sismo, incendio, etc.)
17. Proyección a crecimiento de la edificación (zonificación, proyectos parciales)
Adicionalmente a estos criterios se realiza un análisis metodológico para la realización de la investigación de mercado, tomando como base los siguientes puntos:
ü Predios con características similares
ü Influencias externas
ü Precio de viviendas colindantes
ü Precio de viviendas similares
ü Mercado de compradores y vendedores
ü Valores recientes de compra de predios similares
ü Tendencias del mercado
ü Terrenos de alta densidad (multifamiliares)
ü Terrenos de baja y mediana densidad (viviendas)
PANAMA
Real Estate en Panamá en 2021
Invertir en Bienes Raíces
El mercado inmobiliario de Panamá, se caracteriza por su dinamismo y constante actividad y sigue siendo un Mercado muy sólido a la hora de invertir en bienes raíces. El propósito de la inversión en bienes raíces, es obtener rentabilidad abundante, el alquiler de propiedades, genera ingresos con muy buenos retornos de inversión, lo que permite tener cubierto, variables como hipotecas, impuestos y seguros.
Antes de iniciar la búsqueda de una propiedad, es importante comprender el proceso de inversión, ya que hay numerosas variables que deben ser tomadas en cuenta.
En nuestro artículo de hoy, hablaremos un poco sobre la inversión en el mercado inmobiliario de Panamá. Encontrar, valorar e investigar propiedades, es simple pero no fácil: Podrías encontrarte perdido si no entiendes los principios básicos de las inversiones inmobiliarias.
ü Algunas áreas o zonas residenciales que antes no estaban en el radar de construcción, son ahora las que están cobrando fuerza, tales como Panamá Oeste o Río Abajo.
ü El mercado inmobiliario de Panamá, continúa con un buen comportamiento.
Es por ello que se recomienda aprovechar y comprar vivienda, bien sea para fines propios o para inversión.
ü Tener el conocimiento adecuado del mercado de bienes raíces en Panamá, te permite reconocer la posición actual del sector y el plan para convertirte en un inversor más eficaz.
ü Panamá se ha convertido, con el paso de los años, en un país ideal para vivir y para invertir en vivienda. De hecho, Panamá se ha ubicado en el Top 10 de países dentro de la región latinoamericana más buscados para vivir y para retirarse.
Panamá siempre ha sido un país atractivo para temas de inversión extranjera, para inversionistas, trabajadores, extranjeros, por su posición comercial y geográfica, es un país que conecta al mundo por su llamado canal de Panamá.
A pesar de la crisis generada por la pandemia, este país está captando la atención de compradores internacionales, esto puede deberse a que determinados perfiles de personas jubiladas, por ejemplo, vean en Panamá la oportunidad de tener una vida más tranquila al terminarse la pandemia. Los alquileres van desde 1.500 dólares en un departamento con vista hacia el mar, está cerca de Miami y otras ciudades y gracias a su diversidad geográfica sus inmuebles tienen gran variedad, ubicándose así en una buena posición competitiva en el mercado inmobiliario.
CORREDORES INMOBILIARIOS
A través de profesionales idóneos, la industria de bienes raíces en Panamá garantiza un servicio de calidad. Esto es avalado mediante la Ley 6 de 1999, que regula la profesión de agentes o corredores de bienes raíces.
Bajo la Ley que Regula la Profesión de Agentes de Bienes Raíces en Panamá, los agentes deberán poseer Licencia de Corredor de Bienes Raíces, la cual es expedida por la Junta Técnica de Bienes Raíces.
De acuerdo a la ley, los agentes o corredores de propiedades, deben con determinados requisitos como:
• Pagar una fianza o garantía de diez mil balboas, que equivalen a diez mil dólares, para responder ante el Estado por las sanciones que se le impongan, así como por los perjuicios que causen a terceros, como resultado de su actuación negligente.
• Prueba de ciudadanía panameña, o en caso de ser extranjero demostrar que posee al menos 5 años de residencia.
• Aprobar exámenes sobre conocimientos relacionados con bienes raíces.
• Presentar una constancia de no poseer antecedentes penales.
• Cumplir con otros requisitos que el Órgano Ejecutivo establezca o adicione en el futuro, en cumplimiento del Decreto de Ley.
PROPIEDAD HORIZONTAL
Conceptos claves para que los promotores y los propietarios disfruten los beneficios de los PH.
Por definición, el régimen de propiedad horizontal es aquel que regula la coexistencia de propiedades privadas que comparten bienes comunes, como por ejemplo los apartamentos (privados) en un edificio (con áreas comunes).
De igual manera, se entiende como «propiedad horizontal» aquellos bienes inmuebles que forman parte de un régimen de propiedad horizontal.
La Propiedad Horizontal, comúnmente llamada por sus siglas, «P.H.», es una institución jurídica que en Panamá cuenta con más de 60 años de experiencia, lo que ha permitido un crecimiento inmobiliario sostenido y ha contribuido a mejorar la calidad de vida de los panameños.
Gracias a los P.H. un promotor puede:
ü Aprovechar los espacios verticales y horizontales,
ü Diseñar nuevos formatos de desarrollo,
ü Facilitar sus procesos financieros,
ü Mediar en la administración de su proyecto hasta que este culmine y
ü Brindar ventajas significativas a sus clientes, quienes de seguro apreciarán la existencia de un buen régimen de propiedad horizontal.
Por su parte, quienes compran una propiedad en un P.H. obtienen verdaderos beneficios:
Apoyo de todos sus participantes en el mantenimiento, conservación, uso y disfrute de su propiedad, lo que permite preservar o aumentar su valor patrimonial.
Pero éste es un sistema que funciona y es útil si los actores del mismo, promotores y compradores, tienen claridad de lo que significa, de sus posibilidades y limitaciones, y, en general, si conocen las normas que rigen la materia.
Así, queremos destacar algunos conceptos fundamentales a tomar en cuenta, tanto el promotor como los propietarios de un P.H., si desean disfrutar de la mejor manera posible los beneficios que aporta este régimen:
Las reservas legales: Son las medidas de custodia y guarda establecidas en un régimen de propiedad horizontal, solicitadas por el promotor y que son de forzoso acatamiento por parte de sus clientes. Estas reservas legales pueden tratar del uso que se puede dar o no al P.H. o pueden referirse a disposiciones relacionadas con el futuro desarrollo del P.H. o de los derechos que se reserva el promotor para sí, entre otras.
Las promesas: El promotor debe tener cuidado al momento de redactar las promesas que brinda a sus clientes, contenidas en el contrato de promesa de compraventa o en la publicidad del proyecto, pues las mismas se constituyen en garantías mínimas a favor de los compradores y obligan al promotor a su cumplimiento. Estas promesas van contenidas en las reservas legales, en las características del proyecto, en las limitaciones y demás condiciones que el promotor se compromete a cumplir y que desde entonces le obligan. Asimismo, los compradores deben ejercer su capacidad negociadora y verificar si el documento protege sus intereses presentes y futuros y le permiten evitar malos entendidos en el futuro.
Las aprobaciones: El promotor debe cumplir con normas de aprobación en materia de diseño, uso de suelos, permisos de construcción, ocupación y ambientales de manera previa o de lo contrario podría sufrir las consecuencias de tales omisiones. Estos permisos garantizan a la comunidad que el proyecto está hecho de manera correcta y en acatamiento a las disposiciones legales vigentes.
La administración: Es importantísimo, y nunca será suficiente remarcarlo, que los propietarios de un P.H. participen en la administración del mismo. Un P.H. se gobierna desde su Asamblea de Propietarios o su Junta Directiva y la calidad de un P.H. depende de manera fundamental de la cooperación, colaboración y asistencia de los propietarios al manejo de la administración, ya sea formando parte de la junta directiva, los comités que existan, asistiendo a las asambleas o simplemente involucrándose.
Las cuotas de gastos comunes: El mantenimiento y la operación de un P.H. depende del aporte económico de todos sus participantes y para ello, quien quiera participar de un P.H. debe considerar la posibilidad real de asumir el costo de vivir en el mismo. En la medida que todos los propietarios de un P.H. colaboren con su cuota de gastos comunes, el conjunto podrá cubrir sus necesidades y constituirse en un verdadero eje de la calidad de vida de sus integrantes.
Las reglas: En un P.H. existen reglas de copropiedad y reglas de uso, dos reglas distintas y complementarias, que son las que establecen qué se puede hacer o no en un P.H. Estas reglas facilitan la conservación, el mantenimiento y la dirección del P.H. y siempre es recomendable que sus participantes conozcan las mismas, para cumplir mejor con sus obligaciones y saber qué derechos posee.
Y, detrás de todos los factores señalados, lo más importante será el interés humano por el cual los participantes de un P.H. toman conciencia de la necesidad de involucrarse y brindar su aporte al conjunto.
Al fin de cuentas un P.H., como organización social, será la suma de virtudes y defectos de sus participantes y la felicidad del conjunto será fruto de la obra de todos.
PARAGUAY
Real Estate en Paraguay en 2021
Luego del confinamiento ocasionado por la COVID-19 en Latinoamérica, el sector inmobiliario en Paraguay ha pasado a ser uno de los motores principales en la reactivación económica. Según la Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios (CAPADEI), más del 90% de las obras constructoras reanudaron sus labores en la coyuntura de la cuarentena y los precios de los inmuebles no han disminuido, los precios de la mano de obra y materiales de construcción tampoco se han reducido. Lo que permitió que el valor de las propiedades se mantuviera intacto y, en determinados casos, se elevaran.
Del mismo modo, Paraguay se convierte en un escenario positivo en la región, que ha logrado reactivar la gran mayoría de sus obras. Los inversores más destacados del gremio señalan que el futuro es prometedor, tomando en cuenta que podrían presentarse temporadas bajas y altas.
La alta demanda de alquileres inició en el 2020, cuando las personas tuvieron que reubicarse por factores económicos o de espacio, según Fernando Paz, presidente de Century 21 Paraguay. “La tendencia seguirá en esa línea, pero con un repunte en la venta de departamentos, a consecuencia de las facilidades que ofrecerán los desarrolladores inmobiliarios”, aclaró.
A nivel interno, los precios bajaron entre un 15% y 20% en alquileres o en la venta de inmuebles. Esto hizo que los desarrolladores o inversores tuvieran que ajustar sus precios, e incluso brindar beneficios como la extensión de plazos en el pago de las cuotas de sus unidades o financiación propia sin elevados intereses”, señaló Paz, quien también agregó que “no fue un año negativo para el ámbito inmobiliario”.
El presidente de Century 21 sostuvo que desde finales del 2020 registran un aumento en la compra de departamentos en pozo, porque es atractivo para los inversionistas (por la alta rentabilidad) o para los particulares que pueden comprar la propiedad a un precio accesible.
“Existe una amplia oferta para que los interesados accedan a las unidades terminadas o en construcción, a un costo asequible, que incluso atrae a personas del extranjero”, aseguró. Por eso, Paz consideró que en el 2021 se mantendrá la alta demanda en la renta y la compra de departamentos de todas las categorías.
Entretanto, en la categoría de casas y dúplex habrá un leve repunte, pero no se verán cambios significativos en los números.
“En términos impositivos, en costos de inmuebles, en estabilidad macroeconómica y en potencial de crecimiento, Paraguay se destaca como uno de los mercados más atractivos en la región. Por esto, todo indica que el sector inmobiliario continuará creciendo a pasos agigantados en los próximos años”, expuso.
Expectativas
Century 21 posee nueve oficinas en Paraguay, donde concentran sus 130 asesores especializados y administran más de 800 propiedades como departamentos, casas, terrenos y oficinas.
LEY DE ALQUILERES
Actualmente no existe una ley que regule el alquiler de vivienda en Paraguay. Es por eso que, mediante la presentación de un proyecto de Ley de Alquiler de Vivienda, se propone establecer mecanismos de control en el mercado de alquileres, regulación de los precios y la creación de una cartera estatal de alquileres públicos.
SOBRE EL CONTRATO DE ALQUILER
El proyecto de ley contempla que el anuncio de alquiler, así como el contrato, no podrán contener elementos discriminatorios ni subjetivos, tales como:
• Reservar el alquiler a personas de determinado sexo, orientación sexual y política, condición socio-económica, color de piel, grupo étnico o religión.
• Imponer ciertos comportamientos que restrinjan la libertad a sus inquilinos (no invitar gente, no tener pareja, no tener hijos/as, no escuchar música, no acostarse tarde, no tener animales, aunque haya espacio suficiente, no profesar alguna religión, etc.).
SOBRE EL PRECIO DE ALQUILER
Para el ajuste del costo de los alquileres, se ha establecido que el incremento no podrá ser superior a la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) publicado por el Banco Central de Paraguay (BCP).
Por otro lado, se determina que las comisiones destinadas a agencias inmobiliarias o personas gestoras del alquiler del bien no podrán ser cobradas al inquilino, por lo tanto, estos montos los deberá asumir el propietario al ser la persona responsable de contratar dicha intermediación.
SOBRE EL MONTO DEL ALQUILER
El monto del alquiler de vivienda deberá determinarse teniendo como referencia el marco regulatorio que deberá ser promovido por los municipios, el Ministerio de Urbanismo, Vivienda y Hábitat (MUVH), el Banco Central de Paraguay y todas las autoridades competentes.
Los casos contemplados en esta propuesta son:
ü Viviendas con más de 10 años de construcción: se establecen porcentajes que varían dependiendo de la cantidad de ambientes del inmueble y de la superficie habitable (establecida en metros cuadrados).
ü Viviendas nuevas: se podrá aplicar hasta un 15% más del Salario Mínimo Legal Vigente.
ü Pago de agua y luz: si el alquiler comprende el pago servicios básicos como agua y luz, este monto no podrá ser mayor al 10% del monto del alquiler.
SOBRE EL REGISTRO DE ALQUILER
El proyecto de ley plantea la creación del “Registro de Alquiler (RA)”, a cargo de los municipios, el cual deberá “registrar y procesar toda la información relacionada con los alquileres de acuerdo a lo establecido en la presente ley”.
Las personas y familias interesadas en alquilar una vivienda se registrarán gratuitamente en el municipio donde deseen alquilar la vivienda, independientemente de su condición económica. En este caso, se priorizarán las medidas de apoyo al alquiler de vivienda digna a las familias y personas de escasos recursos.
CREACIÓN DE UN NUEVO IMPUESTO Y UN FONDO ESTATAL
El proyecto de ley prevé la creación del Impuesto al Inmueble Urbano Ocioso (IIUO), igual al 30% del impuesto inmobiliario multiplicado por cada año en que dicho inmueble se encuentre ocioso, en caso de construcciones deshabitadas; e igual al 60% del impuesto inmobiliario multiplicado por cada año en que dicho inmueble se encuentre ocioso, en caso de baldíos urbanos.
En igual sentido, también se plantea la creación del “Fondo Estatal de Apoyo al Alquiler”, el cual será administrado por el Ministerio de Desarrollo Social (MDS), el Ministerio de Urbanismo, Vivienda y Hábitat (MUVH) y los municipios, con fondos del Tesoro del Estado, los fondos recaudados con el Impuesto al Inmueble Urbano Ocioso (IIUO) y todo ingreso que estas instituciones destinen de acuerdo a sus atribuciones.
PARAGUAY: AGENTES INMOBILIARIOS
En el mundo inmobiliario las personas principales, aparte de los dueños y los inmuebles, son los agentes inmobiliarios.
Un agente inmobiliario es una persona que se dedica a la venta de propiedades, entre sus funciones esta: visitar y enseñar a los futuros compradores, encargarse del papeleo de compra-venta, evaluar la situación del mercado inmobiliario, pactar las condiciones con los dueños y por supuesto gestionar y ser asesor inmobiliario.
CONTEXTO SITUACIONAL
La Comisión de Obras, Servicios Públicos y Comunicaciones de Paraguay, analizó varias iniciativas parlamentarias, entre las que se destaca el texto que establece las normas de transparencia en las transacciones inmobiliarias.
La normativa pretende establecer normas de transparencia a los negocios inmobiliarios, que afecta al sistema de tributación de Paraguay.
El proyecto de ley pretende regular la profesionalización de los corredores inmobiliarios, a través del Servicio Nacional de Promoción Profesional (SNPP) y establecer un registro que propicie la protección laboral de los mismos. A su vez, con el proyecto de ley se busca crear, a través del SNPP, un curso de preparación de profesionales.
Esta iniciativa fue presentada por el diputado Dany Durand; en su exposición de motivos, el parlamentario indicó que “la presente ley busca formalizar el negocio del corretaje inmobiliario, protegiendo al mercado de los corredores informales, que representan una verdadera amenaza a la seguridad jurídica, atentando contra la buena fe de los ciudadanos que negocian a diario la compra, venta o alquiler de inmuebles en toda la República de Paraguay”.
A esta determinación se unieron los empresarios de la Cámara Paraguaya de Empresas Inmobiliarias (CAPEI), que también pidieron al congreso instaurar un proyecto de ley que regule la actividad inmobiliaria, de manera que garantice transparencia en las ventas y, por otro lado, evite las estafas.
PUERTO RICO
Real Estate en Puerto Rico en 2021
El sector inmobiliario puertorriqueño ha superado con fuerza en los últimos meses el golpe inicial del Covid-19 con cifras en la adquisición de viviendas que no se registraban desde hace años mientras aumentan los precios de venta y alquiler.
Especialistas del sector subrayaron este viernes a Efe cómo el mercado de la venta de viviendas y el alquiler, ambos con subidas, ha sabido sortear las dificultades que supusieron los primeros meses de pandemia en los que el confinamiento interrumpió toda actividad económica.
La pandemia del Covid-19 provocó en los primeros meses de 2020 en Puerto Rico una caída en picada del sector hasta prácticamente actividad cero.
El crecimiento de la actividad registrado en los últimos meses se ha dado tanto en el aumento de la venta de viviendas como en la subida de precios, lo que es también extensible a los alquileres.
El Presidente de la Asociación de Banqueros Hipotecarios de Puerto Rico, Peter Torres, dijo a Efe que los últimos meses del 2020 fueron “excelentes” para el sector inmobiliario.
Agentes de Bienes Raíces
REQUISITOS PARA OBTENER LA LICENCIA DE CORREDOR DE BIENES RAÍCES
Toda persona natural que aspire a ejercer la profesión de Corredor de Bienes Raíces en Puerto Rico deberá cumplir con los siguientes requisitos:
ü Presentar una solicitud juramentada en el formulario a que la Junta provea.
ü Presentar un certificado de antecedentes penales otorgado por la Policía de Puerto Rico, por el estado de los Estados Unidos de América y por el país extranjero, según corresponda.
ü Ser mayor de 18 años.
ü Ser graduado de escuela superior o su equivalente.
ü Aprobado un mínimo de sesenta créditos universitarios en instituciones, acreditadas o reconocidas por el Consejo de Educación Superior.
ü Haber aprobado el examen de Corredor de Bienes Raíces que ofrezca la Junta.
REPÚBLICA DOMINICANA
Real Estate en República Dominicana en 2021
El Crecimiento del Sector Inmobiliario Dominicano
A primeros de este año, las cifras del sector inmobiliario dominicano eran de lo más esperanzadoras de cara al resto del 2020. Esto lo demuestran datos como los ofrecidos por la Presidenta de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (AEI), Claudia Castillo. Entre estos, podemos destacar:
ü Una tendencia ascendente del mercado inmobiliario.
ü Los principales impulsores de este crecimiento fueron los apartamentos para inversión, las residencias turísticas y las viviendas de bajo costo.
ü Los créditos bancarios para viviendas habían crecido más de RD$6,800 millones, según el Banco Central de la República.
ü En 2019, el aporte del sector inmobiliario al Producto Interior Bruto (PIB) nacional fue del 10.6%.
ü La actividad inmobiliaria fue la que más aportó a esta subida del PIB dominicano en los últimos dos años.
ü El Indicador Mensual de Actividad Económica (IMAE) del Banco Central de la República ofreció en enero un crecimiento interanual del 4.7%.
ü Entre las actividades económicas que más aportaron estaban las actividades inmobiliarias y de construcción.
TENDENCIAS INMOBILIARIAS
Con el paso del tiempo todo cambia, y es razonable que el comportamiento de las personas vaya cambiando según sus gustos, preferencias y lo que mejor se adapte a la nueva generación. Desde la Sociedad de Bienes Raíces Latinoamérica, te invitamos a conocer sobre las nuevas tendencias inmobiliarias para los últimos meses del año en Costa Rica:
COMPORTAMIENTO DE LA NUEVA GENERACIÓN
Un aspecto a tomar en cuenta al hablar de tendencias inmobiliarias, es sobre el comportamiento generacional o de los millennials. Para aquellos, se da un mayor interés por alquilar estudios y apartamentos, en lugar de la adquisición de un bien inmueble.
Aunque los millennials tienen gran influencia sobre el mercado, no se puede dejar de lado un grupo de la población que va en crecimiento acelerado. Según el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC), el segmento poblacional con mayor crecimiento en los próximos años, es el de adultos mayores.
Esto representa un gran reto para el sector inmobiliario, ya que llega la necesidad de un nuevo modelo de jubilaciones que promueva la convivencia y adaptación de esta población, con el resto. Con esto, la necesidad de viviendas adaptadas a las distintas necesidades que nacen a raíz de la vejez.
SOSTENIBILIDAD Y TECNOLOGÍAS RENOVABLES
En la última década, el sector inmobiliario en Costa Rica, ha incorporado en sus proyectos, la sostenibilidad y el uso de tecnología. Los fenómenos del cambio climático y el precio de la energía, aumentan la necesidad de regulaciones.
Para lo que queda del 2020; el uso de tecnologías renovables, sistemas de reducción de residuos, mayor uso de la luz natural, incorporación de espacios verdes y de encuentros sociales, serán prioridad a la hora de revitalizar núcleos urbanos y tendencias inmobiliarias.
PROYECTOS MIXTOS
Los proyectos mixtos son muy populares en lo que va del 2020. Estos van ligados con la sostenibilidad y promueven un mix de productos. Tal como su nombre lo indica, los proyectos múltiples, mezclan departamentos, comercio y oficinas en un mismo edificio que ofrecen a sus usuarios, el acceso a espacios comunes diferenciados.
AGENTES DE BIENES RAICES
Actualmente en República dominicana, no existe una ley que regule la actividad del agente inmobiliario; sin embargo, la Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias (AEI) en República Dominicana, elaboró el “Proyecto de Ley que crea el Colegio de Agentes y Empresas Inmobiliarias y Regula la Profesión Inmobiliaria en la República Dominicana “.
En el proyecto de Ley se requiere que los agentes inmobiliarios dispongan de una licencia para poder ejercer ese oficio. Para obtener dicho documento los interesados deberán poseer preparación universitaria o de un instituto especializado en el área.
El proyecto de ley establece la creación del Colegio de Agentes y Empresas Inmobiliarias, que será el órgano regulador, el cual estaría presidido durante el primer año, por los miembros de la AEI.
REQUISITOS PARA OBTENER LA LICENCIA DE AGENTE INMOBILIARIO
Toda persona natural que aspire a ejercer la profesión de Agente Inmobiliario en República Dominicana, deberá cumplir con los siguientes requisitos:
ü Presentar una solicitud para Agente Inmobiliario ante la Asociación Dominicana de Corredores Inmobiliarios.
ü Presentar un certificado de antecedentes penales, emitido por la Procuraduría General de la República, indicando que, durante los cinco años previos a la solicitud, no ha sido condenado por delito o crimen mediante una sentencia irrevocable.
ü Ser mayor de 18 años, probándolo mediante certificado de nacimiento o copia de la Cédula de Identidad.
ü Ser graduado de escuela superior. Probándolo mediante certificado expedido por la Secretaría de Educación.
ü Aprobar sesenta créditos universitarios en materia inmobiliaria, en Universidades acreditadas o Instituciones especializadas y acreditadas para esos fines, por la Secretaría de Estado de Educación Superior, Ciencia y Tecnología.
ü Haber aprobado un examen de Agente Inmobiliario que ofrezca la ADCI.
EDUCACIÓN DEL AGENTE INMOBILIARIO
Todo aspirante que por primera vez solicita la licencia para ejercer la profesión de Agente Inmobiliario en República Dominicana deberá haber aprobado un curso o cursos sobre la materia inmobiliaria, ofrecido por la Asociación Dominicana de Corredores Inmobiliarios, por sí mismo o a través de una Universidad acreditada o Institución especializada en materia inmobiliaria y que este acreditada por la Secretaría de Estado de Educación Superior, Ciencia y Tecnología y cuyo programa sea aprobado por la ADCI. Este (os) tendrá (n) un mínimo de duración de noventa horas de clases o sesenta créditos universitarios. El aspirante deberá presentar a la ADCI, evidencia fehaciente de que ha completado todas las materias que mediante reglamento determine la Asociación, los cuales acreditará para la obtención de la licencia.
Perspectivas para el Sector Inmobiliario de la República Dominicana en 2021
Volviendo a las reflexiones de la máxima responsable de la Asociación de Empresas Inmobiliarias, esta propone un escenario más que probable para el sector inmobiliario post crisis sanitaria.
Según comenta, la actual coyuntura supondrá sólo un paréntesis para la tendencia favorable del mundo de la vivienda en la República Dominicana. Entre los motivos que sustentan esta previsión, están:
ü La cercanía con Estado Unidos y Canadá, grandes impulsores económicos.
ü La Ley de Inversión Extranjera, que favorece hacer negocios en el territorio nacional por parte de empresas de otros países, con la consecuente minimización del riesgo.
ü Con el confinamiento, muchas familias se han dado cuenta de que necesitan más espacio para vivir.
ü Además, se remarca la importancia que tendrá la transformación digital para el sector. Entre estas acciones de digitalización, tenemos:
ü Planos en formato electrónico.
ü Visitas virtuales a las viviendas.
ü Gestión documental digitalizada.
URUGUAY
Real Estate en Uruguay en 2021
Luego de la incertidumbre generada hace ya más de un año por la pandemia, el sector de real estate se acomodó rápidamente y cerró el 2020 con números muy positivos. En este panorama, y de acuerdo a los datos analizados por el portal InfoCasas, el mercado inmobiliario está en un buen momento de crecimiento, con números que consolidaron y mejoraron en los primeros tres meses de 2021.
De acuerdo a un informe realizado con testimonios de profesionales del sector inmobiliario que fueron consultados por InfoCasas, (InfoCasas es un portal exclusivo de propiedades que reúne a inmobiliarias y particulares interesados en vender y/o alquilar sus inmuebles), este comportamiento positivo se ha capitalizado en excelentes resultados respecto a ventas, solidificando el mercado inmobiliario de Uruguay.
Las tasas de pobreza, desigualdad e informalidad en Uruguay tienen tasas bajas, la economía en este país lleva más de una década en crecimiento y disfruta de un elevado ingreso per capital.
Uruguay muestra resiliencia económica y tras la pandemia provocada por el COVID-19 se posiciona entre los países de la región con menor caída de su PIB y menor revisión a la baja en relación a expectativas pre pandemia.
La compraventa de inmuebles se contrajo 12% en 2019, y la actividad del sector se vio aún más resentida en 2020 por los efectos de la crisis sanitaria. Ya en los últimos meses de 2020, algunos indicadores del sector muestran señales de un importante repunte en la actividad.
El precio promedio del m2 de la propiedad horizontal creció 4% y alcanzó los US$ 1.809 por m2 en 2019. La medición en Unidades registradas, expone que los precios de la vivienda progresaron por encima de la inflación en los últimos años.
¿Qué es la Propiedad Horizontal en Uruguay?
La propiedad horizontal es una entidad jurídica que hace alusión al conjunto de normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado de la segregación de un edificio o de un terreno común. La propiedad horizontal es una mezcla de propiedad individual y copropiedad.
Clasificación de la propiedad horizontal según su destinación o uso
La propiedad horizontal se clasifica según la destinación o uso que se haga de los bienes privados que la conforman, y de esas definiciones se encarga el artículo 3 de la ley 675 de 2001 de la República de Colombia.
Edificio o conjunto de uso residencial
La norma define el conjunto de uso residencial de la siguiente manera:
Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.»
Es el caso de los conjuntos de casas o edificios de apartamentos, donde su destinación es exclusivamente para vivienda o residencia, naturaleza que no se pierde porque el constructor haya dejado un espacio para una cafetería o restaurante para el uso de los residentes de la copropiedad.
Edificio o conjunto de uso comercial
Respecto a la propiedad horizontal de uso comercial dice la ley:
«Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.»
Se trata de aquellas unidades que han sido diseñadas para que una parte o bloque opere como residencial y otro bloque como comercial, con locales, oficinas, etc.
Edificio o conjunto de uso mixto
El edificio o conjunto mixto es una mezcla de los dos anteriores:
Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.»
¿Colocar una tienda o una miscelánea convierte un conjunto residencial en mixto?
Un conjunto residencial, desde sus inicios se concibe como un conjunto de uso residencial, o mejor, se destina para uso residencial, por lo tanto, si en el futuro uno o varios bienes privados se utilizan para asuntos comerciales, no implica perder la naturaleza residencial del mismo.
Esto debido a la redacción del artículo 3 de la ley 675 del 2001, que se ocupó de definir lo que es un conjunto residencial, comercial o mixto, utiliza repetidamente el término destinación, que es diferente a uso.
De allí que un edificio que fue concebido desde su inicio para destinarlo exclusivamente a vivienda, no alterará su naturaleza porque a uno o varios bienes pueda dársele un uso comercial, ya que la destinación del conjunto como unidad, es residencial.
La naturaleza del conjunto depende más de la destinación que del uso real que luego se pueda hacer.
Distinto es si desde que se inicia el proyecto se diseña para ser utilizado para vivienda y para uso comercial, y así tendrá que constar en los planos, proyectos y reglamento. En este caso, desde sus orígenes la intención ha sido utilizarlo como un conjunto mixto.
COLOMBIA
CONSTITUCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
La propiedad horizontal se constituye mediante escritura pública en los términos del artículo 4 de la ley 675 de 2001;
«Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.»
Una vez constituida la propiedad horizontal se debe registrar o inscribir en la alcaldía del municipio donde esté ubicada la propiedad horizontal en los términos del artículo 8 de la ley 675 del 2001.
La persona jurídica nacida de una propiedad horizontal es de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, que está conformada por todos los copropietarios que hacen parte de ella. Los inmuebles, conjuntos o edificios sometidos a propiedad horizontal pueden tener tres usos: Residencial, Mixto o Comercial
CONJUNTO:
Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.
EDIFICIO O CONJUNTO DE USO RESIDENCIAL:
Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.
EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL:
Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
EDIFICIO O CONJUNTO DE USO MIXTO:
Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR:
Inmuebles debidamente delimitados. Funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo. Integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.
BIENES COMUNES:
Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados. Que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.
REGLAMENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
Toda propiedad horizontal debe tener un reglamento que regirá a la propiedad horizontal y que obliga a todos los copropietarios, el cual debe quedar en la escritura pública de constitución, es decir, hacer parte integral de la escritura pública.
El reglamento de propiedad horizontal debe hacerse conforme lo estipula el artículo 5 de la ley 675 de 2001, y es diferente al manual de convivencia, que es un documento interno de la propiedad horizontal que no hace parte de la escritura pública.
Órganos de administración de la propiedad horizontal.
La ley 675 de 2001 contempla una serie de órganos que se han de encargar de la administración general de la propiedad horizontal.
Asamblea general de copropietarios
La asamblea general de propietarios o copropietarios está constituida por todos los propietarios de bienes privados de la propiedad horizontal, y es el máximo órgano administrativo de la propiedad horizontal.
Las decisiones que tome la asamblea general de propietarios son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios incluyendo a los ausentes y a quienes no estuvieron de acuerdo con las decisiones tomadas por la mayoría, y para el administrador y demás órganos administrativos que dependen de la asamblea general de propietarios.
El artículo 38 de la ley 675 de 2001 enumera las funciones de la asamblea general siendo las siguientes:
1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración.
2. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Administrador.
3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año, en los edificios o conjuntos de uso residencial.
4. Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.
5. Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que, en su defecto, será de un año.
6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.
7. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común.
8. Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la presente ley.
9.Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
10. Aprobar la disolución y liquidación de la persona Jurídica.
11. Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al Fondo de Imprevistos de que trata la presente ley.
12. Las demás funciones fijadas en esta ley, en los decretos reglamentarios de la misma, y en el reglamento de propiedad horizontal.
Reuniones de la asamblea general de propietarios.
La asamblea general de propietarios se debe reunir por lo menos una vez al año en la fecha en que se haya indicado en el reglamento de propiedad horizontal, y si este no fijó la fecha, la reunión se debe hacer dentro de los primeros tres meses del año.
¿Quiénes pueden convocar reuniones extraordinarias de la asamblea?
El artículo 39 de la ley 675 señala que las reuniones extraordinarias de la asamblea general de propietarios pueden ser convocadas por las siguientes personas:
ü El administrador.
ü El consejo de administración.
ü El revisor fiscal.
ü Un grupo de propietarios que representen mínimo el 20% de los coeficientes de la propiedad horizontal.
Es importante señalar que la ley dispone que en la citación a la reunión extraordinaria se han de indicar los temas a tratar, quedando la asamblea impedida para tratar temas no incluidos en el orden del día.
Quorum y mayorías para sesionar y decidir
Para que una asamblea pueda sesionar y tomar decisiones válidas se requiere que tengan el quorum mínimo señalado en el artículo 45 de la ley 675:
Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad (…) representados en la respectiva sesión.
Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada.
Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.»
Arrendatarios pueden participar en la asamblea general de propietarios.
Si bien a la asamblea general de propietarios está conformada exclusivamente por propietarios de bienes privados o sus representantes, a las reuniones de estas pueden asistir los arrendatarios de los bienes privados.
Así lo señaló la Corte constitucional en sentencia C-318 de 2002, en el sentido de que los moradores no propietarios tienen derecho a ser oídos respecto a los temas que les afecten directamente, pero no tendrán derecho a voto, sino a exponer sus inquietudes sobre las decisiones que se tomen o se pretendan tomar y que los afecten de algún modo.
Impugnación de las decisiones de la asamblea
Las decisiones que tome la asamblea general de propietarios son de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios y moradores no propietarios, pero las decisiones tomadas por la asamblea pueden ser impugnadas en los términos del artículo 49 de la ley 675:
«El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal.»
Consejo de administración
El consejo de administración es otro de los órganos de administración que puede tener una propiedad sometida al régimen de propiedad horizontal.
Obligación de nombrar el consejo de administración
No toda propiedad horizontal tiene la obligación de constituir un consejo de administración.
Al respecto señala el artículo 53 de la ley 675 de 2001:
«Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.»
Revisoría fiscal en la propiedad horizontal
La revisoría fiscal es una figura que permite hacer control y vigilancia del cumplimiento de las obligaciones de la propiedad horizontal, en el cumplimiento de funciones y de las normas que regulan la propiedad horizontal.
La obligación de tener revisor fiscal en la propiedad horizontal
El artículo 56 de la ley 675 señala las propiedades horizontales que deben tener revisor fiscal que se resume así:
Tipo de propiedad horizontal. Obligación de tener revisor fiscal.
De uso comercial o mito. Si
De uso residencial No.
Los conjuntos residenciales no están obligados a tener revisor fiscal, sin importar si son grandes o pequeños, no obstante, pueden tenerlo si así lo dispone la asamblea general.
Requisitos para ejercer la revisoría fiscal de una propiedad horizontal.
El revisor fiscal tiene que ser contador público con tarjeta profesional vigente, y para el caso de los conjuntos mixtos y comerciales, no puede ser revisor fiscal quien sea propietario de un bien privado.
En el caso de los conjuntos residenciales donde la revisoría fiscal es potestativa de la asamblea general de propietarios, sí se puede nombrar como revisor fiscal a un contador público que sea propietario de un bien privado en la propiedad horizontal.
¿Quién nombra el revisor fiscal en la propiedad horizontal?
El revisor fiscal debe ser elegido por la asamblea general de propietarios, esa es una de sus funciones según lo dispone el numeral 12 del artículo 38 de la ley 675 de 2001.
Es la asamblea quien hace el nombramiento, y quien tiene la facultad de removerlo.
Entidades estatales que participan en el control de la propiedad horizontal
La ley 675 de 2001 no define qué entidad estatal debe ejercer el control y vigilancia de la propiedad horizontal, y tampoco lo hace ninguna otra ley, y en consecuencia no existe una especie de secretaría o superintendencia que ejerza un control y vigilancia a la propiedad horizontal.
En consecuencia, el control lo ejerce la entidad que corresponda a la irregularidad que cometa la propiedad horizontal.
Así, en caso de una irregularidad el afectado debe denunciar a la entidad competente como puede ser una denuncia ante un juzgado civil o penal según corresponda, una denuncia policiva, una denuncia a planeación, la UGPP, la Dian, etc.
Solución de conflictos en la propiedad horizontal
Los conflictos en los conjuntos son frecuentes, tanto entre los que viven en él, como entre residentes y las autoridades del conjunto (administrador, consejo de administración, etc.), y la ley 675 de 2001 ha considerado estas situaciones.
En primer lugar, las personas involucradas en algún conflicto dentro de la propiedad horizontal, cuentan con el comité de convivencia para abordar el conflicto, y como la misma norma lo dice, sin perjuicio de la posibilidad de recurrir a las autoridades judiciales competentes.
Es decir que el afectado puede recurrir a un juez para que sea este el que dirima el conflicto si es que no fue posible por intermedio de los mecanismos de solución de conflictos con que cuenta la propiedad horizontal.
Esta competencia está dada por el numeral 4 del artículo 17 del código general el proceso a los jueces civiles municipales en única instancia:
«De los conflictos que se presenten entre los copropietarios o tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador, el consejo de administración, o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o de la interpretación de la ley y del reglamento de propiedad horizontal.»
Recursos del dinero y los recursos de la propiedad horizontal
La propiedad horizontal se financia con los aportes ordinarios y extraordinarios que deben realizar obligatoriamente los copropietarios, y las multas y sanciones económicas que se impongan.
La ley 675 de 2001 no fija quién es el encargado de manejar los dineros de la propiedad horizontal, pero considerando que el administrador es el representante legal y el responsable de la administración como tal, es quien en primer lugar debe manejar o administrar los recursos de la propiedad horizontal.
No debe perderse de vista que los recursos de la propiedad horizontal deben ser ejecutados de acuerdo al presupuesto, el cual es aprobado por la asamblea general de propietarios, pero es elaborado y presentado por el administrador y el consejo de administración.
Quienes ejecutan el presupuesto son el administrador y el consejo de administración, que en todo caso deben ceñirse al presupuesto aprobado.
El administrador de la propiedad horizontal al ser el representante legal, será quien firme los contratos, las ordenes de trabajo o de servicio, etc., considerando que el administrador puede estar sujeto a las instrucciones del consejo de administración.
Demanda ejecutiva para el cobro de cuotas de administración
Es responsabilidad del administrador cobrar las cuotas de administración, sean ordinarias o extraordinarias, y las multas o sanciones económicas, y si el deudor se niega a pagar, el administrador tiene la facultar para iniciar un proceso ejecutivo para cobrar esa deuda.
¿Un arrendatario puede ser revisor fiscal de una propiedad horizontal?
Tratándose de conjuntos de uso comercial o mixto, la ley prohíbe que un propietario puede ejercer como revisor fiscal. ¿Esa limitación incluye también al revisor fiscal que es arrendatario?
El artículo 56 de la ley 675 de 2011 señala que «El Revisor Fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones…» negrilla fuera de texto.
Como se observa, la ley dice que el revisor fiscal no podrá ser propietario o tenedor, por lo que tenemos que revisar el concepto de tenedor respecto al arrendamiento de inmuebles para dilucidar la inquietud.
¿Cuándo se extingue la propiedad horizontal?
Los edificios y conjuntos que se acogen al régimen de propiedad horizontal lo hacen a través de escritura pública que debe ser inscrita en el registro de instrumentos públicos para que adquieran la personería jurídica. Pero la propiedad horizontal como todo en la vida puede terminar.
¿Por qué termina la propiedad horizontal?
Esta duda la resuelve el artículo 9° de la ley 675 de 2001; entonces las causales de extinción de la propiedad horizontal son:
1. Por la destrucción de la propiedad o deterioro de por lo menos el 75% ya sea del edificio o edificaciones que conforman un conjunto.
2. Por la decisión de los propietarios la cual debe ser única y tomada por todos, pero en este caso debe haber por escrito la aceptación de los acreedores que tengan garantía real sobre los bienes de dominio particular o sobre el conjunto o edificio.
3. Por orden emitida por autoridad judicial o administrativa, en este caso un ejemplo sería que se ordene la expropiación.
Respecto a la destrucción o deterioro del edificio o conjunto como causal para que se extinga la propiedad horizontal, esta no extingue cuando se proceda a su reparación o reconstrucción.
La extinción de la propiedad horizontal puede ser parcial o total; es parcial por ejemplo cuando se trata de un conjunto de edificaciones y destruyen algunas, pero el resto subsiste.
La propiedad horizontal se entiende extinta una vez se eleve a escritura pública la causal de extinción y se registre en la oficina de instrumentos públicos.
Dada la extinción, es decir una vez efectuado el correspondiente registro, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes debe ser dividida, y para ello la ley da un año de plazo para que esto se efectué.
Por último, una vez registrada la extinción total de la propiedad horizontal, se procederá a la liquidación y disolución de la persona jurídica, y el acta de liquidación final debe ser registrada en la entidad competente para tal fin, extinguiéndose así la persona jurídica
¿En cuánto tiempo prescriben las cuotas de administración?
Las cuotas de administración ordinarias y extraordinarias, y en general todas las deudas con la propiedad horizontal prescriben a los 5 años según el artículo 2536 del código civil, y de acuerdo al artículo 2535 del código civil, el término de prescripción se cuenta desde que la obligación se haya hecho exigible, es decir, desde la fecha en que venció el plazo para pagarse.
Esta aclaración es oportuna para aquellos administradores de propiedad horizontal que no se preocupan por gestionar el recaudo de la cartera por concepto de cuotas de administración bajo el razonamiento que en algún momento el deudor moroso necesitará solicitar una paz y salvo, y que en ese momento tendrá que pagar los valores adeudados.
Objeto del régimen de propiedad horizontal y que debe contener la escritura pública que la constituye
El régimen de propiedad horizontal se encuentra regulado por la ley 675 de 2001; la propiedad horizontal es una clase de propiedad donde se comparte con otros propietarios la copropiedad de ciertos lugares como por ejemplo la zona de juegos para los niños.
OBJETO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El artículo 1° de la mencionada ley habla sobre el objeto de la misma, de la siguiente manera:
«La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre los bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad»
La finalidad de esta ley fue tratar temas relacionados con este tipo de propiedad para que más adelante no se presentaran problemas y existiera vacíos respecto al tema.
La personería jurídica de esta clase de propiedad nace cuando se someten a este régimen por escritura pública y esta a su vez es registrada en la oficina de registro de instrumentos públicos.
Contenido de la escritura pública de constitución de la propiedad horizontal
La escritura pública a través de la cual se acoge un edificio o conjunto al régimen de propiedad horizontal debe contener los siguientes aspectos por lo menos:
ü Nombre del propietario con su respectiva identificación.
ü Nombre del edificio o conjunto.
ü La determinación del terreno, indicando: nomenclatura, área, linderos, títulos de adquisición, folios de matrícula.
ü Identificación de los bienes de dominio particular.
ü La determinación de bienes comunes.
ü Los factores de copropiedad y los patrones de contribución.
ü La destinación o uso de los bienes de uso particular.
ü Las especificaciones de construcción, seguridad y salubridad.
ü Reglamento sobre la administración, dirección y control de la personería jurídica.
ü Reglas sobre la organización y funcionamiento del edificio.
Impuesto a la Renta en la Propiedad Horizontal
El impuesto a la renta de las personas jurídicas constituidas en propiedad horizontal está regulado por el artículo 19-5 del es estatuto tributario, que señala:
«Las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, serán contribuyentes del régimen ordinario del impuesto sobre la renta y complementarios y del impuesto de industria y comercio.
PARÁGRAFO. Se excluirán de lo dispuesto en este artículo las propiedades horizontales de uso residencial.»
De lo anterior resaltan 3 aspectos:
ü Sólo las copropiedades de uso comercial o mixto pueden ser responsables del impuesto a la renta.
ü La responsabilidad con el impuesto a la renta surge sólo por la explotación comercial o industrial de las áreas comunes.
ü Se excluyen las copropiedades de uso residencial aun cuando exploten comercialmente sus áreas comunes.
Si la propiedad horizontal de uso comercial o mixto explota económicamente sus áreas comunes, es responsable del impuesto a la renta del régimen ordinario, debiendo declarar y pagar renta como cualquier empresa.
Esto sucede por ejemplo en los centros comerciales donde arriendan espacios para eventos puntuales y temporales en un pasillo o en una plazoleta, que son espacios de uso comunal.
Declaración de Renta en la Propiedad Horizontal
Si de acuerdo a las condiciones anteriores la propiedad horizontal es responsable del impuesto a la renta, entonces debe presentar la declaración de renta respectiva, en los plazos que el gobierno fije para las personas jurídicas.
La propiedad horizontal solo es responsable respecto a la explotación económica que realice de las áreas comunes, de modo que sólo declarará esos ingresos, y los pasivos y activos relacionados con las áreas explotadas económicamente.
Al respecto señala el artículo 1.2.1.5.3.2 del decreto 1625 de 2016:
«Las personas jurídicas sin ánimo de lucro originadas en la propiedad horizontal de uso comercial, industrial o mixto calcularán su renta líquida sobre las rentas generadas por la explotación de algún o algunos de sus bienes o áreas comunes de conformidad con el artículo 26 del Estatuto Tributario.
Por tanto, sus ingresos, costos, deducciones, activos y pasivos fiscales, serán determinados de conformidad con las normas establecidas en el Estatuto Tributario y en este decreto para los contribuyentes obligados a llevar contabilidad.»
Se le aplican las reglas del sistema ordinario para la determinación de la renta, como cualquier otro contribuyente.
Luego señala el parágrafo primero del referido artículo:
Los ingresos originados por cuotas de administración ordinarias y/o extraordinarias en aplicación de la Ley 675 del 2001, así como los costos y gastos asociados a los mismos, no se consideran base gravable para la determinación del impuesto sobre la renta y complementario, y no deberán ser declarados, así como sus activos y pasivos diferentes a sus bienes o áreas comunes que se destinen para la explotación comercial, industrial o mixta.»
La propiedad horizontal declarará únicamente lo relacionado con la actividad que genera los ingresos gravados con el impuesto a la renta.
Seguidamente señala el parágrafo segundo:
«En el evento que el contribuyente tenga rentas gravadas y no gravadas y no sea posible diferenciar con claridad los costos y gastos atribuibles a cada uno, estos deberán aplicarse en proporción a los ingresos asociados a rentas no gravadas sobre los ingresos totales del contribuyente, dando como resultado los costos y gastos imputables a las rentas no gravadas.
En todo caso, la aplicación de los costos y los gastos a que se refiere el inciso anterior, no dará lugar a pérdidas fiscales susceptibles de ser compensadas en los términos del artículo 147 del Estatuto Tributario, cuando hubiere lugar a ello.»
Para evitar la situación anterior la propiedad horizontal debe separar en la contabilidad los ingresos que perciba por los diferentes conceptos, de manera que haya claridad respecto a los ingresos gravados, y respecto a los activos involucrados en la generación de esos ingresos.
Renta presuntiva en la propiedad horizontal
Como todo contribuyente del régimen ordinario del impuesto a la renta, la propiedad horizontal debe calcular y declarar la renta presuntiva según las normas generales de ésta.
La propiedad horizontal declarará únicamente lo relacionado con la actividad que genera los ingresos gravados con el impuesto a la renta.
Seguidamente señala el parágrafo segundo:
«En el evento que el contribuyente tenga rentas gravadas y no gravadas y no sea posible diferenciar con claridad los costos y gastos atribuibles a cada uno, estos deberán aplicarse en proporción a los ingresos asociados a rentas no gravadas sobre los ingresos totales del contribuyente, dando como resultado los costos y gastos imputables a las rentas no gravadas.
En todo caso, la aplicación de los costos y los gastos a que se refiere el inciso anterior, no dará lugar a pérdidas fiscales susceptibles de ser compensadas en los términos del artículo 147 del Estatuto Tributario, cuando hubiere lugar a ello.»
Para evitar la situación anterior la propiedad horizontal debe separar en la contabilidad los ingresos que perciba por los diferentes conceptos, de manera que haya claridad respecto a los ingresos gravados, y respecto a los activos involucrados en la generación de esos ingresos.
Como todo contribuyente del régimen ordinario del impuesto a la renta, la propiedad horizontal debe calcular y declarar la renta presuntiva según las normas generales de ésta.
Impuesto de Industria y Comercio en la Propiedad Horizontal.
En el impuesto de industria y comercio la situación es igual que en el impuesto a la renta, puesto que el artículo 19-5 del estatuto tributario aplica tanto para el impuesto a la renta como para el impuesto de industria y comercio.
En consecuencia, las copropiedades de uso comercial o mixto que exploten económicamente sus áreas comunes, son responsables del impuesto de industria y comercio respecto a los ingresos que perciban por esa explotación económica, excluyendo en consecuencia los pagos por cuotas ordinaras o extraordinarias.
Información Exógena en la Propiedad Horizontal
Las propiedades horizontales de uso comercial, mixto e industrial deben reportar información exógena o en medios magnéticos por expresa disposición del artículo 1.2.1.5.3.6 del decreto 1625 de 2016.
Es importante señalar que la norma reglamentaria no condiciona la obligación de reportar información exógena o que la copropiedad haya explotado económicamente sus áreas comunes, de modo que toda propiedad horizontal de uso industrial, comercial o mixto, tiene la obligación de reportar, según los requerimientos técnicos que exija la Dian para cada periodo y el artículo referido dice que como mínimo se ha de reportar lo siguiente:
1. Tipo o clasificación del uso autorizado para la propiedad horizontal.
2. Ubicación, número e identificación de bienes inmuebles que la componen.
3. Destinación o uso de los inmuebles.
4. Identificación del propietario, poseedor o tenedor de los bienes que la componen.
5. Nombre del establecimiento comercial, industrial o de servicio que ocupa el bien.
6. Ubicación e identificación de bienes o áreas comunes y las rentas que se derivan de las mismas.
Lo anterior es la información mínima que exige la norma, pero la Dian podrá exigir información adicional en la respectiva resolución que pública cada año, y es a la que nos debemos ceñir.
¿La propiedad horizontal está obligada a facturar?
La obligación de expedir factura surge cuando se venden bienes o se prestan servicios, así que las propiedades horizontales tendrán que facturar sólo si cumple con esos supuestos.
Recordemos que las cuotas ordinarias y extraordinarias que la propiedad cobra a sus copropietarios, no causan ningún impuesto y no se deben facturar.
Lo que se debe facturar son los servicios que la propiedad presta en relación a la explotación económica de sus áreas comunes, como puede ser el arrendamiento de espacios para eventos, o comercialización de productos o servicios, o cuando cobra por el uso del parqueadero.
Retención en la Fuente en la Propiedad Horizontal
La propiedad horizontal como persona jurídica que es, es agente de retención en la fuente, y debe practicar retención en la fuente cuando realice pagos sujetos a retención.
La propiedad horizontal regularmente hace pagos por servicios, honorarios e incluso por ingresos laborales cuando tiene personal vinculado mediante contrato de trabajo.
También hace compras regularmente, por lo que es un concepto por el que debe practicar la retención en la fuente que corresponda.
En consecuencia, tiene que presentar la declaración de retención en la fuente cuando haya lugar a ello, en los plazos que correspondan.
Obligaciones Laborales a cargo de la Propiedad Horizontal
La propiedad horizontal que vincule trabajadores mediante un contrato de trabajo, debe pagar todos los conceptos propios de una relación laboral, como son las prestaciones sociales, aportes a seguridad social y aportes parafiscales.
La propiedad horizontal por el hecho de ser una persona jurídica de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, no tiene tratamiento especial frente a las normas laborales, así que debe garantizar plenamente los derechos del trabajador.
Propiedad horizontal no está exonerada del pago de aportes parafiscales y seguridad social.
Según el artículo 19-5 del estatuto tributario las propiedades horizontales que destinen sus bienes o áreas comunes para la explotación comercial o industrial pertenecen al régimen ordinario del impuesto a la renta exceptuando a las de uso residencial, y en ese sentido se podría afirmar que por pertenecer al régimen ordinario en el impuesto a la renta, están cobijadas por la exoneración de los aportes parafiscales según el artículo 114-1 del estatuto tributario.
Solidaridad de la propiedad horizontal con las obligaciones laborales de sus contratistas
Señalábamos que en algunos casos la propiedad horizontal puede ser responsable solidaria por las obligaciones laborales de sus contratistas.
Esto sucede cuando la propiedad horizontal contrata personal por intermedio de un tercero, que puede ser una empresa de servicios temporales, una cooperativa de trabajo asociado, la misma empresa de vigilancia, y contratistas independientes para la realización de obras y mantenimiento, y esa contratación no se hace de acuerdo a la ley.
Responsabilidad Solidaria de los Copropietarios
La persona jurídica surgida de la constitución de la propiedad horizontal es diferente a los copropietarios que la conforman, y estos son solidarios frente a las obligaciones laborales asumidas por la propiedad horizontal.
La propiedad horizontal está conformada por todos los propietarios de bies privados afectos al régimen de propiedad horizontal, pero ello no implica que los copropietarios sean responsables solidarios de las obligaciones que asume la propiedad horizontal como persona jurídica con vida propia.
En el caso de las sociedades comerciales o empresas, eventualmente los socios pueden ser responsables solidarios con algunas deudas u obligaciones de la sociedad, pero ese no es el caso de la propiedad horizontal.
¿Quién contrata y quien despide en la propiedad horizontal?
Sucede que en la propiedad horizontal hay tres órganos administrativos, y en ocasiones hay tal desorden que todos mandan, y cuando uno dice una cosa el otro hace otra y ahí llegan los problemas
Esos órganos administrativos son:
1. Asamblea general de propietarios.
2. Consejo de administración.
3. Administrador
Unidad 9
UNIDAD NUEVE
FUNDAMENTOS CONTABLES
FUNDAMENTOS CONTABLES
La contabilidad es un instrumento que analiza y suministra información para conocer la situación y el estado en que se encuentra una empresa con el fin de establecer estrategias necesarias para mejorar su rendimiento económico.
Se encarga especialmente de realizar cálculos sobre las finanzas y patrimonios con lo que cuentan las empresas para saber a ciencia cierta el estado de las cuentas y así poder utilizar mejor del dinero, planificar inversiones, compras, y demás operaciones necesarias para el funcionamiento de la compañía, y también contribuye al cumplimiento de las reglamentaciones tributarias.
El objetivo es suministrar información confiable sobre los resultados de una empresa conseguidos en un tiempo determinado.
la contabilidad, se asocia a la actividad comercial que se lleva a cabo en una empresa, pero esta ciencia también se desempeña activamente y desarrolla un rol primordial en la vida económica de los países.
Las decisiones tomadas por los gobernantes en varios terrenos están profundamente vinculadas a la situación contable, la que es responsable de la realización o no de obras de infraestructura, entre otras transacciones, ya que depende de la situación contable para que sean ejecutadas.
En los negocios inmobiliarios es utilizada para la administración de propiedades ya que se manejan grandes sumas de dinero y es fundamental entender cómo administrar estas transacciones.
Tener conocimiento de cómo realizar la contabilidad inmobiliaria ayudará a administrar mejor su negocio y saber gestionar los libros le permitirá ver si está obteniendo ganancias y qué propiedades dan mejor resultado.
Cuando se va a iniciar o emprender un negocio inmobiliario se deben realizar unos planes dentro de los cuales encontramos la parte financiera, con esto se puede determinar qué capital es necesario para empezar y cuál es el colchón económico para ocuparse de posibles pérdidas e imprevistos. Hay que tener claro que los ingresos y gastos siempre serán variables.
El objetivo es registrar todos los movimientos en los libros contables que posee la compañía, y se deben realizar de acuerdo a la regulación contable específica de cada país.
La contabilidad aparte de ser una obligación para las Empresas, es decisiva para la buena marcha de cualquier negocio.
COMO INICIAR UN NEGOCIO INMOBILIARIO
Un plan de negocios financiero es primordial e importante para la toma de decisiones para tener la claridad de cuáles son los objetivos de la EMPRESA INMOBILIARIA, es una descripción pormenorizada de todos los aspectos vinculados con la creación de la empresa que estrategias serán utilizadas para lograrlo, que estructura organizacional tendrá, el monto de la inversión que se requiere para la financiación del proyecto inmobiliario y para solventar inconvenientes futuros; así se puede poner en marcha el negocio sin tener sorpresas desagradables.
Para elaborar un plan de negocios iniciamos describiendo con detalle cuáles serán los servicios que prestará la empresa de bienes raíces; se debe especificar también la forma jurídica y capital social.
Ulteriormente de realiza un análisis de mercado para determinar la viabilidad del negocio y las fortalezas frente a tu competencia. Luego, se establece el plan de marketing, así como la estructura operacional que tendrá la empresa. Y, por último, el aspecto más importante: diseñar el plan financiero.
Para crear un plan de negocio de debe tener en cuenta:
Los ingresos no serán todos los meses los mismos, no siempre se podrá vender o rentar el mismo número de propiedades, se pueden sufrir bajones.
En cuanto los gastos se deben tener en cuenta:
ü Salarios de los empleados, tener en cuenta que algunos devengan un salario base y otros por comisiones.
ü Gastos operacionales que son todos aquellos en los que se incurren para el desarrollo de las actividades, existen dos tipos fijos o variables y pueden tener diferente naturaleza que se dan por publicidad, compra de materiales, artículos, están los gastos de administración que son los necesarios para el funcionamiento y están los financieros como créditos bancarios, comisión por emisión de cheques y gastos relacionados con el capital.
ü Los primeros son los que se mantienen en la misma suma mensual, por lo mismo son más fáciles de prever en las finanzas de la empresa, en éstos se encuentran por ejemplo la renta de la oficina, los salarios, pólizas etc.
Los variables surgen según las circunstancias de las operaciones que se lleven a cabo por ejemplo horas extras, comisiones etc.
Es aconsejable crear un plan de negocios por tres años, este es el plazo que se contempla para alcanzar un equilibrio entre pérdidas y ganancias y a partir del cual la compañía empieza a ser rentable.
Reducir los costos permite elevar la rentabilidad en la inversión, para que esto funcione se debe brindar un producto inmobiliario de calidad, lo ideal es plantear que el producto sea de menor costo para atraer un mercado amplio.
La investigación de mercado y la elaboración de una estrategia son elementos importantes dentro de un plan de negocio inmobiliario esto incluye aspectos específicos, cuantificación y proyección de oferta y demanda.
El objetivo de llevar una buena contabilidad en el negocio inmobiliario es tener todos los comprobantes de ingresos, costos y gastos con sus correspondientes documentos, como los contratos, correos, órdenes de compra, notas de pedido, entre otros, también, se debe crear un sistema que facilite mantener en orden toda la información contable; de esa forma evitar multas y sanciones, y también nos sirve para conocer los estados financieros reales de la empresa.
Es de vital importancia llevar una buena contabilidad de inmobiliarias y constructoras esto mejora la eficiencia y funcionalidad de la compañía, facilita la comprensión de la situación financiera, y beneficia para la toma de decisiones.
En el sector inmobiliario, la contabilidad puede ser muy tediosa debido a la gran cantidad de transacciones, por eso la organización es fundamental para administrar los libros contables de bienes raíces.
Para iniciar, se necesita contar con un proceso estándar para compilar la información financiera. Hay que elegir un sistema contable. Se debe crear un método de archivo y seguimiento constante. Se debe saber cómo pagar a sus empleados, contratistas, servicios y demás gastos. Y, también poder utilizar la información financiera que reúne para revisar sus procesos y medir qué tan rentables son sus propiedades.
La contabilidad inmobiliaria se emplea para una buena administración de las propiedades. En el sector inmobiliario se manejan grandes sumas de dinero y es importante entender cómo administrar estas transacciones.
Es importante conocer de contabilidad de bienes raíces cuando dirige una agencia inmobiliaria, se administran bienes raíces, se hace el manejo financiero de una asociación de vivienda, se dirige una empresa de construcción, etc.
Saber cómo hacer la contabilidad de la compañía inmobiliaria ayudará a administrarla mejor y saber cómo administrar los libros permite conocer si se están generando ganancias y qué propiedades dan mejor rendimiento. También contribuye a comparar el crecimiento de un año a otro, sabe con qué dinero se dispone, preparar su declaración de impuestos y pagar las facturas a tiempo.
La contabilidad en una inmobiliaria es muy necesaria para la buena administración de propiedades, para mantenerse al día con los registros financieros, detectar problemas y ver oportunidades de crecimiento.
RECOMENDACIONES SOBRE CONTABILIDAD INMOBILIARIA
CONOCER LAS NORMATIVIDAD
Los administradores de compañías inmobiliarias deben seguir las pautas para la gestión financiera. Estas reglas son creadas por el gobierno estatal o local.
Sus pautas de bienes raíces deben dan forma a las prácticas contables. Los libros de contabilidad deben seguir las reglas administradas por su estado. Se debe estar informado sobre cualquier cambio en la normatividad.
ELEGIR UN METODO CONTABLE
Se debe hacer una Planificación del Sistema de Contabilidad que Consiste en preparar la programación adecuada, es decir, la técnica a emplear, para obtener el tipo de información que se necesite. El profesional que se encarga debe hacer uso de sus conocimientos de Contabilidad, pero también de aquellos relacionados con las ciencias complementarias como Matemáticas, Estadística, Derecho, Administración, etc.
OBTENER UN SISTEMA PARA REGISTRAR ENTRADAS
Existen varias formas de registrar transacciones contables la mayoría de compañías utilizan software de contabilidad que están diseñados para simplificar y organizar fácilmente todas las transacciones de la Empresa, muchos de estos programas están basados en la nube para poder actualizar y cambiar desde cualquier sitio con conexión a internet.
CONFORMAR EL PLAN DE CUENTAS
Se necesita para registrar y organizar los asientos contables. Un plan de cuentas especifica todas las transacciones inmobiliarias que se ejecutan. El plan de cuentas es utilizado para crear informes, medir el rendimiento y ubicar transacciones históricas.
Cada vez que se realiza una transacción, se introduce en la cuenta correspondiente y se añaden columnas para dar más detalles sobre la transacción.
Poner al día el plan de cuentas contribuye para obtener registros precisos.
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DIVIDIR LOS FONDOS PERSONALES Y COMERCIALES
Hay que emplear una cuenta bancaria comercial exclusivamente para las transacciones inmobiliarias. De ésta forma, todo el dinero del negocio está en un solo lugar, así fácilmente en el extracto bancario se puede encontrar información sobre las transacciones que se han procesado y las que aún están pendientes.
También vale la pena señalar que tener una cuenta bancaria comercial separada de la personal hace la compañía más creíble y profesional ante ojos de los clientes.
Esto hace que la empresa tenga más prestigio y una buena imagen.
ORGANIZAR LOS DOCUMENTOS
Preservar los documentos que respaldan las transacciones contables para que puedan ser comparados con los libros de contabilidad, esto con el fin de que no existan discrepancias. La organización de los documentos inmobiliarios contribuye a manejar los registros de forma más rápida y sencilla.
Entre los documentos fundamentales se encuentran: facturas y recibos, estados de cuenta bancarios, estados de cuenta de tarjetas de crédito, declaraciones de impuestos, información del seguro, contratos, y rentas.
Es importante constituir un sistema de archivo organizado para hacer seguimiento de las finanzas, y al hacerlo digitalmente, se debe utilizar una plataforma segura para que la información esté segura.
CLASIFICAR LOS TRABAJADORES CORRECTAMENTE
Como estamos iniciando un negocio inmobiliario se necesitará ayuda para administrar los inmuebles, para esto se contratará agentes, vendedores o contratistas.
En el sector inmobiliario, algunos empleados ganan una comisión, así que se deben tener claros los tipos de contratos laborales y las formas de pago.
ASESORARSE POR UN PROFESIONAL
Es bueno consultar a un contador periódicamente para el manejo de las finanzas de la compañía, aparte de llevar o guiar la contabilidad puede aconsejarnos como elegir una estructura comercial, prevenir gastos innecesarios y elaborar informes.
REGISTROS CONTABLES
También llamados libros de contabilidad, son los documentos físicos de todas las transacciones realizadas dentro de una empresa.
En estos registros se evidencian todos movimientos contables de la empresa con la finalidad de suministrar información financiera de la misma allí participan dos cuentas, el egreso que cuando aumenta se registra por el ‘Debe’, el activo que cuando disminuye se registra por el ‘Haber’.
TIPOS DE REGISTROS CONTABLES
Obligatorios o indispensables: Son los libros exigidos por la ley:
ü El libro Diario: En él se registra todas las operaciones que la empresa realiza día a día, estos registros se llaman asientos y se elaboran en orden cronológico según se vayan realizando las operaciones.
ü El libro de Inventarios y Balances: Al comenzar la actividad mercantil, la empresa debe elaborar un inventario y un balance general que le permitan tener clara la situación de su patrimonio, en este libro deben registrarse todos estos rubros, de acuerdo con las normas legales.
Registros no obligatorios:
Este tipo de libros no son requeridos por ley, sino libros que la empresa considere necesarios, dependiendo de cada actividad que realice la empresa.
ü Estado de flujos de efectivo: Este es el registro de las entradas y salidas de efectivo de la empresa.
ü Estado de resultados: Este libro registra todas las transacciones de ingresos y gastos comerciales para medir la rentabilidad del negocio. Es diferente al anterior porque registran el estado de la obra que aún no ha sido pagada por el cliente y los gastos acumulados que no han sido pagados.
ü Balance: En éste va el registro de los activos y pasivos de la empresa.
En el registro contable es importante que contenga datos como fecha, cuentas que interviene con códigos y designación, importes y descripción de la operación.
Los beneficios de realizarlo es que se tiene un informe detallado de los bienes de la empresa, se controla el manejo del dinero teniendo en cuenta las necesidades de la compañía, si tienen los soportes de las transacciones y se controla el estado económico.
La información registrada en los libros contables puede ser utilizada por la empresa como por el Estado, debido a que esta información es analizada por ellos para establecer si la entidad cumple con la legislación.
OPERACIONES CONTABLES
Toda situación que pueda incidir en el patrimonio de la empresa se debe contabilizar y debe ser justificado para conocer la operación que se ha realizado. Existirán transacciones que estarán basadas en las normas mercantiles como por ejemplo las amortizaciones etc.
CUENTAS CONTABLES
Son un grupo de registros cronológicos del movimiento financiero y contable que suceden en la empresa.
Por medio de las cuentas contables se pueden subdividir EL ACTIVO, EL PASIVO Y EL CAPITAL. Se hace el registro en dos partes según el origen de la transacción: débito o crédito.
Las cuentas no son otra cosa que medios contables con instrumentos de operación, mediante los cuales podemos subdividir el activo, el pasivo y el capital y agruparlos de acuerdo a ciertas características de afinidad, las cuales nos permiten graficar los aumentos y disminuciones.
ACTIVO: Son los bienes y derechos de cobro de la empresa.
PASIVO: Son los componentes patrimoniales que representan obligaciones o deudas de la empresa.
PATRIMONIO: Es la diferencia entre el Activo y el pasivo
Activo = Pasivo + Patrimonio Neto
Patrimonio Neto = Activo – Pasivo
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PARTES DE LAS CUENTAS CONTABLES
Nombre de la cuenta
Detalle del Debe o Débito: Se diligencia en el lado izquierdo de la cuenta e indica lo que entra a la empresa. Cuando la suma de los débitos es mayor a los del Crédito queda en evidencia un saldo deudor en las cuentas contables.
Detalle del Haber o Crédito: se diligencia en el lado derecho de la cuenta y en él se evidencia todo lo que sale de la empresa. Si la suma de los créditos es mayor que la de los débitos el saldo es acreedor.
Saldo: aquí se detalla la diferencia entre el ‘debe’ y el ‘haber’.
CLASIFICACION DE LAS CUENTAS
Se clasifican en dos grupos
1. Cuentas Reales:
Se designan así porque siempre están abiertas por más de un período contable preservando sus balances. En estas cuentas encontramos
- Activos
- Pasivos
- Capital
2. Cuentas Nominales:
Se les llama así porque se cierran cuando se termina el período contable. Estas cuentas se utilizan en el Estado de Resultado o Estado de Ganancias. Aquí encontramos
- Ingresos: muestran el dinero que ingresa a la empresa como resultado de las actividades económicas.
- Costos: reflejan todo desembolso de dinero que como fin tiene generar un activo que sea un beneficio económico para empresa.
- Gastos: reflejan los egresos o salida de dinero que está destinado a la distribución de un producto.
CARACTERISTICAS DE LAS CUENTAS
Las cuentas exhiben características comunes:
· En la parte superior se ubica el nombre y un código que enseñe con claridad su contenido (caja, bancos, etc.)
· En la columna de fecha se especifica día mes y año en que sucede la operación
· En la columna llamada descripción se detalla en forma breve pero clara la razón que ha originado el aumento o disminución de la cuenta, por ejemplo, venta de contado, pago de sueldos, etc.
- En la columna del “debe” se apuntan los valores que significan cargo o débito para la cuenta.
- En la columna del “Haber” se apuntan los valores que represente abono o crédito para la cuenta.
- En la columna de saldo se muestran los dineros que va quedando en la cuenta.
- En la columna de “folio” se hace una relación donde indicamos el libro de contabilidad de donde procede la operación que se está registrando.
TIPOS DE CONTABILIDAD
Por la gran variedad de empresas existentes en el aspecto económico, existen diversos tipos de contabilidad que se adaptan a las circunstancias y necesidades de cada una de ellas.
Los departamentos contables de la empresa, se centran en diversos ámbitos contables considerando a las necesidades y la naturaleza de cada compañía.
Por la naturaleza de la compañía se divide en:
ü Contabilidad pública: Es la que se aplica en la administración pública.
ü Contabilidad privada: Su aplicación se da en la empresa privada.
Estos dos tipos de contabilidad tienen nexos en común.
Por la actividad económica:
ü Esta es frecuente para compañías del que se dedican al mercado , Por ejemplo, una agencia de marketing.
ü Contabilidad comercial: Se encuadra en el día a día de las empresas, con el análisis de las labores comerciales de compra y venta en que pueda verse inmersa. Por ejemplo, una empresa importadora y distribuidora.
ü Contabilidad agrícola: Está especializada en todo el sector de la agricultura.
ü Contabilidad petrolera: se tratan de manera puntual los bienes con los que trabajan.
ü Contabilidad bancaria: es una rama de la contabilidad que se encarga de registrar las transacciones y movimientos que ocurren dentro de una institución financiera. Para realizar los registros se utiliza el plan de cuentas único determinado por la superintendencia.
Los productos y los servicios ofrecidos por el banco se sujetan a los estados reflejados por la contabilidad bancaria pues al conocer con exactitud cuál es el flujo de caudal interno de la entidad, los encargados de tomar decisiones pueden determinar qué tipo de productos y servicios lanzar para los clientes.
De la misma forma, es indispensable que la entidad tenga siempre un conocimiento y una gestión al día y detallada de todos los movimientos realizados en las cuentas corrientes, la adjudicación de préstamos, los depósitos, aperturas de créditos y cuentas entre otros.
Los costos, la rentabilidad y los riesgos se encuentran entre las variables más importantes que analiza la contabilidad financiera. El propósito es velar por el patrimonio de la entidad para que el desarrollo de las actividades no amenace la estabilidad y permita obtener ganancias.
ü Contabilidad fiscal: Es la rama de la contabilidad centrada en las obligaciones tributarias establecidas por las normas de cada país, registrando y justificando los movimientos patrimoniales y financieros para que cada persona física o jurídica pague por los impuestos pertinentes. Este tipo de contabilidad está centrada en las obligaciones tributarias, establecidas por la normativa fiscal de cada país, inspeccionando y acreditando los movimientos patrimoniales y financieros para que la compañía pague por los impuestos pertinentes.
ü Contabilidad gerencial: está enfocada al aprovisionamiento de datos de la empresa para los administradores y la toma de decisiones. También se conoce como contabilidad administrativa, aunque esta última es más extensa. Se basa en el compendio de información más minuciosa de la compañía para sus gerentes.
ü Contabilidad de costes o Costos: Se denomina también contabilidad analítica y tiene como propósito registrar, controlar, analizar, repartir y enterar de los costos de producción, distribución, administración y financieros.
ü Contabilidad financiera: Es un método de información donde se registran, clasifican y se controla la evolución del patrimonio de la empresa, se elabora en base a principios contables y normas de valoración uniformes donde se podrá visualizar con cada ejercicio la diferencia entre los ingresos obtenidos y los gastos causados.
Sus principales características son:
ü Dar información a terceras personas sobre el movimiento financiero de la empresa.
ü Cuenta con toda la información de las operaciones de la empresa de manera organizada, histórica y cronológica.
ü Es necesaria en la empresa para informar adecuadamente de los movimientos desarrollados.
ü Se fundamenta en reglas, principios y procedimientos contables.
El procedimiento en la práctica se cimenta en la dualidad convencional conocida como partida doble, que indica que en cada asiento contable al menos participan dos cuentas que supone debe mantener un continuo equilibrio entre el activo y el pasivo, La ecuación del patrimonio es la siguiente: Activo = Pasivo exigible + Patrimonio neto
PRINCIPIOS DE CONTABILIDAD GENERALMENTE ACEPTADOS (PCGA)
Los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados (PCGA) son el conglomerado de conceptos básicos y de reglas que deben tenerse en cuenta al registrar las transacciones económicas de las personas jurídicas y naturales, para realizar un informe contable.
Son obligatorio cumplimiento para todas las empresas o personas sujetas a llevar contabilidad.
Además del valor que ofrece el cumplimiento de las normas evita probables sanciones, la verdadera importancia para el empresario es poder conceptualizar apropiadamente las políticas contables que serán la basa para obtener información eficaz y confiable.
Principio de Equidad
Es una guía de orientación con el sentido de lo ético y justo, para la evaluación contable de los hechos que conforman el objeto de la contabilidad, y tiene relación con que la información contable debería entrenarse con igualdad en relación a terceros y a nuestra compañía, a impacto de que los estados financieros reflejen equitativamente los intereses de las piezas y que la información que brindan sea lo más justa viable para los usuarios interesados, sin promover o desfavorecer a nadie en especial.
Principio de Ente
El principio de ente o principio de entidad instituye el supuesto de que el patrimonio de la compañía se independiza del patrimonio personal del dueño, considerado como un tercero. Los propietarios son acreedores de las organizaciones que han conformado y aun cuando tengan algunas organizaciones, cada una se trata como una entidad separada, por lo cual el dueño es un merecedor más de la entidad, al que contablemente se le representa con la contabilización capital
Principio de Bienes Económicos
Los estados financieros se relacionan con bienes económicos.
Cualquier activo, como caja, mercaderías, activos fijos en poder y/o uso de la entidad y sobre el cual se ejerce derecho, sin estar acreditado necesariamente la propiedad de la misma, mientras no entre en conflicto con terceros que la reclaman, están sujetos a ser registrados en libros en vía de regulación, a través de un asiento de ajuste, tratamiento que se hace extensivo a las diferencias en los costos de adquisición o registro en fecha anterior.
Principio de Moneda de Cuenta
Esta técnica consiste en elegir una moneda y valorizar los componentes patrimoniales fijando un precio a cada unidad. regularmente se utiliza como moneda el dinero que tiene curso legal en el país dentro del cual está ubicado el «ente» y en este caso el «precio» esta dado en unidades de dinero de curso legal.
En aquellos casos donde la moneda utilizada no constituya un patrón estable de valor, en razón de las fluctuaciones que sucedan, no se afecta la validez del principio que se sustenta, por cuanto es posible la rectificación mediante la aplicación de mecanismos apropiados de ajuste.
Principio de Empresa en marcha
Se relaciona con los organismos económicos, cuya existencia tiene vigencia y proyección futura. Este principio de igual forma conocido como continuidad de la empresa se fundamenta en la hipótesis de que la empresa ejercerá sus operaciones por un tiempo indefinido y no será liquidada en un futuro previsible, excepto que llegaran a existir circunstancias como: significativas y continuas pérdidas, insolvencia, etc.
Una empresa en marcha suma valor a los recursos que utiliza, sentando su ganancia por diferencia entre el valor de venta y el costo de los recursos utilizados para ocasionar los ingresos.
Principio de Valuación al Costo
El valor de costo (adquisición o producción) se compone del criterio principal y básico de la valuación, que supedita la formulación de los estados financieros llamados «de situación», se relaciona con el concepto de «empresa en marcha», por esta razón adquiere el carácter de principio.
Este principio implica que no debe adoptarse como criterio de valuación el «valor de mercado», entendiéndose como tal el costo de reposición o de fabricación. Sin embargo, el criterio de”valuación de costo” ligado al de “empresa en marcha”, cuando esta última condición se interrumpe o desaparece, por esta empresa en liquidación, incluso fusión, el criterio aplicable será el de «valor de mercado» o «valor de probable realización», según corresponda.
Principio de Ejercicio
El principio de ejercicio consiste en dividir el funcionamiento de la empresa en periodos de tiempo uniformes, con el fin de medir la gestión y establecer la situación financiera del ente y dar cumplimiento con las disposiciones legales y fiscales, con el fin de determinar el impuesto sobre la renta y distribución del resultado.
A los terceros les interesa esta información regular.
Principio de Devengado
En la aplicación del principio de devengado se registran los ingresos y gastos que se causan en el periodo contable, sin importar que el documento de soporte tenga la fecha del siguiente ejercicio o que el desembolso pueda ser realizado todo o una parte en el ejercicio siguiente. Este principio excluye la oportunidad de aplicar el criterio de lo percibido para la atribución de resultados. Este último método se halla al margen de los PCGA.
Principio de Objetividad
Las variaciones en los activos, pasivos y en la expresión contable del patrimonio neto, deben aceptarse formalmente en los registros contables, se deben medir con objetividad y expresar en moneda. La objetividad en términos contables es una evidencia que respalda el registro de la variación patrimonial.
Realización
Los resultados económicos deben calcularse cuando sean realizados, esto quiere decir cuando la operación que los origina queda perfeccionada desde el enfoque de la legislación o prácticas comerciales aplicables y se hayan ponderado todos los riesgos relacionados a tal operación
Principio de Prudencia
Quiere decir que cuando se deba seleccionar entre dos valores por un elemento de activo, normalmente se debe escoger el más bajo, o bien que una operación se contabilice de tal forma que la cuota del propietario sea menor. En conclusión, es: “contabilizar todas las pérdidas cuando se conocen y las ganancias solamente cuando se hayan realizado”
Principio de Uniformidad
Este principio de contabilidad establece que una vez preparada la pauta para la aplicación de los principios contables, se deberán mantener desde que no se modifiquen las circunstancias que propiciaron dicha elección.
Principio de Materialidad (Significación o Importancia Relativa)
Al evaluar la correcta aplicación de los principios generales y de las normas particulares debe actuarse con practicidad. El principio de significación, también llamado materialidad, está dirigido por dos aspectos fundamentales de la contabilidad: Cuantificación o Medición del patrimonio y Exposición de partidas de los estados financieros.
Principio de Exposición
El principio de exposición, también conocido como revelación suficiente, involucra formular los estados financieros en forma accesible para los usuarios. Tiene relación directa con la presentación adecuada de los valores contables que reúne los saldos de las cuentas, para una correcta interpretación de los hechos registrados.
NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA (NIIF)
Las NIIF son un compendio de normas basadas en principios internacionales de contabilidad promulgadas por el International Accounting Standars Board (IASB), que dispone cuál es el procedimiento que deben seguir las empresas al momento de organizar y presentar sus estados financieros y toda la información relacionada a la contabilidad de sus negocios.
El fin con el que fueron creadas es que los contadores y empresas presenten la información contable correspondiente de manera estandarizada y que resulte entendible por cualquier persona.
estas normas ayudan a las empresas a optimizar su organización y permitirle ingresar a mercados internacionales, captar inversionistas extranjeros, sacar provecho de tratados de Libre Comercio y recibir créditos de bancos a nivel mundial, así mismo, estas normativas ofrecen claridad, confianza y transparencia en los estados financieros.
Las NIIF son utilizadas en Australia, Chile, Colombia, Ecuador, El Salvador Nicaragua, Panamá, Perú, Rusia, Sudáfrica, Singapur, Turquía y la Unión Europea son aproximadamente 75 países los que utilizan estas normas. y, por tanto, serán en el corto tiempo el lenguaje contable financiero universal.
BENEFICIOS
La utilización de las NIIF/IFRS ofrece una oportunidad para optimizar la labor financiera a través de una mayor estabilidad en las políticas contables, percibiendo beneficios de mayor transparencia, incremento en la comparabilidad y progreso en la eficacia. Entre otros podemos resaltar:
ü Crear paso a mercados de capital
ü Claridad en las cifras de los Estados Financieros
ü Información consistente y comparable
ü El mismo lenguaje contable y financiero
ü Disminución de costos
ü Actualización de la Información financiera
ü Sintetizar la preparación de los Estados Financieros
De acuerdo con lo que se explicó en esta unidad es necesario concluir:
Tú reto como empresario es asumir la información contable como elemento principal, para evaluar y proyectar la empresa. Por tal razón está información es beneficiosa en:
ü La planeación financiera.
ü La proyección de flujos de caja.
ü El análisis de costos.
ü La obtención de financiamiento.
ü La vinculación a redes empresariales.
ü El conocimiento de la situación financiera.
ü Planeación tributaria.
ü La estructuración de presupuestos.
ü La consolidación de cifras sectoriales y nacionales.
La diferencia entre usar la contabilidad en forma apropiada y no hacerlo se refleja en los resultados que se obtendrán. Utilizarla de manera apropiada garantiza una buena gestión de la actividad empresarial y la oportunidad de:
· Obtener mejores resultados (mayores utilidades).
ü Aumentar la rentabilidad.
ü Mejorar los costos y los gastos.
ü Atenuar los riesgos financieros e incluso operativos.
ü Proyectar el crecimiento de tu empresa.
Unidad 10
UNIDAD DIEZ
AVALUOS
Existen dos formas para determinar el valor de una propiedad Valuación y Estimación de Valor.
ESTIMACIÓN DE VALOR: es un método minucioso y ordenado que utilizan los agentes Inmobiliarios, con el fin de con compilar, examinar y procesar información para dar un concepto sobre el valor de una propiedad.
Se elabora fundamentado en la comparación directa, con bienes semejantes o parecidos, que están en oferta pública y con los que ya se han realizado transacciones en el mercado.
Este tipo de conceptos tiene la ventaja de que realiza con precios asequibles, así mismo éste costo no se ve afectado por estímulos indebidos como la premura de vender o la especulación. Otro de los beneficios es que su entrega es más rápida y define el valor de venta en caso de que el cliente sólo quiera conocerlo.
La estimación de valor de un inmueble se elaborada por un profesional inmobiliario. El asesor tiene el conocimiento para preparar un dictamen más enfático de la fecha, el agente conoce el mercado, el entorno, y la variedad de inmuebles. Es un instrumento que sirve a los propietarios a tener conocimiento y le ofrece un mayor margen de negociación en el momento de comprar o vender un inmueble.
COMO REALIZAR LA ESTIMACIÓN DE VALOR
Estimar el valor de una propiedad es una habilidad. El agente debe tener muchos conocimientos básicos sobre avalúos para un buen cierre de negocio y debe conocer muy bien el estado del inmueble, Una estimación de valor bien elaborada garantiza la venta de una propiedad en menor tiempo y baja los costos para el propietario.
Se debe analizar principalmente:
La ubicación en la que se encuentra el inmueble es determinante en el costo se debe examinar la cercanía con medios de transporte, servicios como bancos, supermercados, colegios, estadios, paraderos o líneas de buses, iglesias, parques y comercio, tipo de vías cercanas; esto es beneficioso en la estimación del valor.
Analizar la demanda del sector, la cantidad de la población y el grado de crecimiento en que se encuentra a sus alrededores.
Afectan factores como inseguridad, ruido, contaminación, posibles accidentes debido a que estas situaciones bajan el valor de la propiedad.
ü Se debe inspeccionar que superficie del inmueble está cubierta y descubierta para determinar qué área de la construcción está construida y que área se puede explotar o construir más.
ü Se debe verificar con que servicios cuenta la propiedad tanto dentro como fuera (luz, agua, áreas verdes, etcétera) es muy importante. Los centros comerciales cercanos, las construcciones aledañas y si se encuentran cerca vías importantes, si se encuentra en una esquina o en la mitad de la cuadra, si las calles son anchas o angostas, si son planas o es una pendiente, si es una calle cerrada, si cuenta con vigilancia, con parqueaderos, etc.
ü Se debe examinar la situación física del inmueble como la edad de construcción, su distribución, número de baños, habitaciones, acabados, calidad, situación de conservación en la que se encuentre, la cantidad de metros construidos, la calidad de los materiales utilizados para la construcción, si tiene alguna humedad, como se encuentran los pisos, los servicios con los que cuenta la propiedad, su habitabilidad, la iluminación natural.
ü Deben analizarse la situación del condominio o conjunto residencial en el caso que la propiedad se encuentre ubicada allí, revisar el estado de la estructura, los servicios y el mantenimiento y conservación de las áreas comunes, si se está realizando una buena administración, si hay disponibilidad de ascensor o solo hay escaleras esta situación suele ser importante para los compradores.
ü Definir el tipo de propiedad, si bien el costo se define más por la zona donde se encuentra ubicado el inmueble, también influye si es una casa o un apartamento. En caso de ser un apartamento el valor será completamente diferente si cuenta con zonas de amenidad como gimnasio, piscina, etcétera.
ü En una propiedad la antigüedad influye de forma directa a las instalaciones eléctricas, de agua y de ventilación con el tiempo éstas se deterioran necesitando ser modificadas o arregladas de no hacerse va influir de forma directa en el valor del inmueble. El aspecto de puertas, ventanas y pintura también contribuye como también las tecnologías con las que cuenta (por ejemplo: una instalación de luz solar).
ü Se debe hacer un análisis del mercado sobre las propiedades que tengan características similares es aconsejable recurrir a portales inmobiliarios para conocer el valor de propiedades que se asemejan y hacer una comparación de precios.
ü Hay que definir el valor del metro cuadrado de la zona este se consigue dividiendo el precio del inmueble entre la superficie. En Colombia, el estrato es importante conocer la realidad del mercado inmobiliario.
ü Si el interés es rentar o alquilar es importante estimar el valor para determinar cuándo se puede exigir de alquiler con el fin de poder tener una ganancia después de descontar impuestos y mantenimiento es decir estudiar cuanto se esperar ganar en contraposición al gasto en que se está incurriendo.
ü Se debe analizar si es necesario realizar alguna reparación o remodelación antes de ponerlo en venta o alquiler. Si bien es cierto comprende un gasto importante en trámites y materiales, es una buena maniobra para incrementar el valor de la propiedad. Esto impactará en el precio final del inmueble.
Cuando se vaya a decidir el valor del alquiler de la propiedad se debe tener en cuenta cuotas de administración, parqueadero, etc.
LA VALUACIÓN: un dictamen técnico de valoración certificado que realiza una persona especializada denominada Perito Avaluador en un inmueble que determina y respalda el valor de una propiedad previo a una transacción comercial, donde se analiza tanto el estado físico y su entorno para estimar su valor, este informe ayuda a dar claridad sobre valor real de un inmueble con base en el reconocimiento o revisión a la propiedad, estudio de campo, investigación de mercado y un análisis de normas urbanísticas para que se constate que la propiedad es apta para la comercialización, se debe dar un valor cierto porque se está comprometiendo el patrimonio del cliente.
Este informe puede incluir observaciones, advertencias o condiciones si existen aspectos sobre los cuales es necesario hacer comentarios, documentación pendiente o cuestiones que deben solucionarse definitivamente para que el valor calculado sea el real
Existen varias clases de avalúos para la evaluación de todos los tipos de inmuebles, Por ejemplo: naves e instalaciones industriales, hoteles, colegios, almacenes, bodegas, etc.
El avaluó es un elemento que permite una transacción equilibrada el inmueble debe tener un valor consecuente con la realidad física de la propiedad.
Esto también se realiza con el fin de evitar en la venta dar un precio muy elevado o un valor por debajo del real y tener pérdidas.
Se debe conocer si es un bien comercial, habitacional, generador de renta, propiedad de industria dependiendo del tipo de activo se debe hacer el avaluó.
La valuación se puede poner en práctica en diferentes ámbitos de la vida, puede ser de intereses privados o públicos y elaborado con distintos propósitos.
Interés Privado: Sucesiones, Particiones o Herencias, Compraventas, Arrendamientos, Constitución de Sociedades, Contabilidad, Hipotecas, etc.
Interés Público: Expropiaciones, Impuestos Fiscales o Catastrales, Patrimonio, Impuestos a Sucesiones y a Donaciones, Transmisiones Patrimoniales, Impuestos Inmobiliarios, Ordenamiento Urbano o Rural.
Por Privación del Uso: Ocupación Temporal, Devolución de fincas expropiadas.
Por Depreciación: Accidentes climáticos (Inundaciones, Heladas, Granizo, Sequías) Accidentes ocasionados por terceros, Daños ocasionados por labores productivas.
Estos son algunas de las situaciones en las que se puede necesitar una valuación o tasación; existen interrogantes en relación a sí la conclusión debe ser dependiendo del propósito del informe. Ósea por ejemplo es diferente para un préstamo hipotecario que para la venta de la propiedad.
PERITO AVALUADOR O TASADOR: La Unión Panamericana de Valuaciones determina al Perito Tasador o Avaluador así: “a un experto profesional universitario en bienes tangibles e intangibles, con alto nivel de competencia técnica en su especialidad e impecable integridad, que analiza todos los aspectos que influyen en los bienes o derechos, sus usos y las fuerzas, económicas, políticas y físicas, que por interacción influyen en su valor; procesa todos los datos en forma ordenada, objetiva, sistemática y coherente dentro de un sano criterio de apreciación y avalúa el bien o los derechos, estimando su valor de cambios por dinero en efectivo, para una fecha y lugar determinados, considerando un uso y propósito específico.” Dada la relevancia del concepto que el Perito representa en valiosas decisiones patrimoniales, es esencial que tenga la debida capacitación, y que su conducta sea la correcta en el desarrollo de su profesión. El Perito debe tener la idoneidad de establecer la estimación del valor examinando todas las circunstancias propias del bien, su actuar debe ser objetivo y con criterio.
Un perito valuador tiene la idoneidad de valuar cualquier bien tangible o intangible conforme a su especialidad y certificación:
ü Mobiliario
ü Inmuebles
ü Maquinaria
ü Equipo (industrial, de cómputo, etc.)
ü Joyas
ü Obras de arte
ü Negocios
ü Construcciones
ü Terrenos (agrícolas, urbanos, forestales)
ü Activos intangibles (marcas y patentes)
FUNCIONES DEL PERITO AVALUADOR:
-Dar asesoría: Es primordial que la persona que solicita el servicio de un perito valuador entienda el contexto y todos los componentes y variantes que están en juego, por lo tanto, uno de sus deberes primordiales es dar esta información al cliente y aconsejarlo.
-Revisión de respaldos: El perito realiza un avalúo de la solicitud del crédito que una persona hace al banco como prueba de esta petición. Así el banco conocerá los movimientos que realiza y cómo repercute al usuario.
-Valuación: Para llevar a cabo una valuación acertada el perito valuador debe tener en cuenta varios elementos de los bienes muebles o inmuebles, al igual que analizar la situación del mercado actual. Examinará y cuantificará estos elementos para obtener el valor. El resultado del avalúo se debe presentar en un documento confidencial.
-Creación de informes y reportes: Los peritos deben tener un control sobre toda la información recopilada para el proceso de valuación
-Integridad y ética: El perito valuador debe realizar la valuación con transparencia y dando seguridad a los clientes que la información está en reserva. Por eso es importante contratar un perito certificado.
Estos son algunos casos de prácticas de valuación que son contemplados como inaceptables:
ü Que el informe pericial contenga datos falsos o incorrectos sobre el barrio, el terreno, las mejoras, etc.
ü No ingresar en el informe pericial los aspectos negativos del bien inmueble.
ü Hacer el uso de propiedades comparables inapropiadas o no hacerlo con propiedades que no son semejantes su ubicación y estado físico.
ü Valerse de datos, particularmente de propiedades comparables, suministrados por personas que tienen intereses económicos en la venta o negociación de la propiedad valuada sin que el perito compruebe que la información utilizada proviene de una fuente objetiva.
ü Utilizar información de bienes que no son comparables con la propiedad que se está tasando con el propósito de cambiar o modificar el valor de la propiedad.
ü Elaborar de una valuación con datos incorrectos del mercado.
ü No advertir en el Informe de valuación una condición o circunstancia de la propiedad tasada que pueda ser de inminente peligro para los ocupantes (incendio u otro riesgo de seguridad, instalaciones eléctricas descubiertas, fallas estructurales, etc.).
AVALUO INMOBILIARIO O COMERCIAL:
Es un dictamen que indica el valor comercial y expone la información importante y características de una propiedad (casa, oficina, apartamento, bodega, etc.)
El avaluador realiza el informe basándose en las características tangibles e intangibles que repercuten en el valor del inmueble. Estos elementos son:
ü Área y localización del inmueble.
ü Cantidad de habitaciones.
ü Servicios con los que cuenta.
ü Si tiene jardín y parqueadero.
ü Si tiene zonas de esparcimiento y si son extensas y acogedoras.
ü Valor que se puede ganar con el tiempo.
ü Si es de naturaleza comercial o residencial.
El reporte elaborado por el perito avaluador quien realiza una verificación personal a la propiedad e incluye fotos del bien y sus características.
¿Porque es aconsejable hacerlo?:
Hay muchas razones por las que se recomienda elaborar un avaluó inmobiliario de cualquier propiedad o construcción que será puesto para la venta o renta:
ü Permite conocer de manera específica y pormenorizada del valor de un inmueble y así acreditar el precio de venta o renta.
ü El avalúo inmobiliario examina el estado del inmueble al instante de ser puesto a la venta, para proporcionar el valor real.
ü Uno de los componentes que se debe contemplar es el mercado actual, así el valor estará ajustado no solamente a la situación del inmueble si no a la del mercado al momento de la venta.
ü Aparte del valor real, los avalúos inmobiliarios ofrecen un dictamen pormenorizado, uniforme y claro de las condiciones de la propiedad, la vida útil, y la posibilidad para reformas o remodelaciones que se pueden realizar en el inmueble.
ü Si el comprador requiere de solicitar un crédito al banco para realizar la compra, la entidad solicita un avaluó; este dictamen favorece el proceso de compra-venta.
La vigencia del informe puede ser diferente dependiendo del proceso para que será utilizado.
Pero por lo general la validez del avaluó es de 6 a 12 meses; dependiendo las fluctuaciones del mercado de bienes raíces. Es importante saber que la validez del avaluó no es mayor a un año.
ASPECTOS QUE INCIDEN EN EL VALOR DE LA PROPIEDAD
Factores inherentes a la propiedad: Esto hace referencia a las características específicas del inmueble, como:
ü Terreno en metros cuadrados, entradas, jardines, zonas del exterior.
ü Servicios, pisos, cantidad de habitaciones y espacios de trabajo, baños, acabados, comodidad y otros.
ü Utilización de la propiedad si es para vivienda, comercial, industrial, esparcimiento o descanso.
Factores económicos: Los factores económicos que repercuten en el informe de la propiedad son:
ü La condición de la propiedad, Si es nueva, usada, si existe algún deterioro y si se debe hacer arreglos.
ü El perito debe tener en cuenta si se han realizado mejoras o adecuaciones esto aumenta el valor de la propiedad
ü Ofertas de oportunidad: Se proponen en ocasiones específicas como viajes, translado de residencia o por alguna situación urgente, lo que ocasiona que se realicen ofertas con precios bajos.
Factores Sociales: El precio de las propiedades se ve afectado dependiendo de la ubicación y la clase de inmueble.
ü En ciudades donde se manejan los diferentes estratos socioeconómicos, lo cual hace que el valor de la propiedad tenga una fluctuación importante.
ü En las regiones rurales, los predios tienen conductas diversas teniendo en cuenta al área y la productividad de la misma. Hay sectores donde la producción especial de un producto específico valoriza la propiedad.
ü En municipios retirados de las ciudades principales, las propiedades por lo general tienen menor valor. la lejanía que dificulta la llegada de bienes y servicios incide en la compra y prestación de ellos, no obstante, estos sitios son tranquilos y se utilizan para el descanso.
Factores Político-Legislativos: Las políticas y leyes de los diferentes gobiernos pueden incidir en el valor de las propiedades, teniendo en cuenta las reglamentaciones y apoyo a ciertos grupos o sectores como:
ü Régimen de propiedad horizontal. Las propiedades sometidas a este régimen deben cumplir con el reglamento y hacerse cargo de las cuotas de administración, no obstante, tienen el beneficio de tener seguridad y comparten con las demás propietarios las mejoras comunes.
ü Propiedades tradicionales. No están sometidas a reglamentos, el propietario puede dar múltiples usos, pero la seguridad y las mejoras del exterior están a cargo suyo.
ü Vivienda de interés social o de programas del Estado. El gobierno lleva a cabo planes con el fin de beneficiar a las personas de bajos recursos con viviendas de bajo costo y algunos requisitos mínimos.
OTROS TIPOS DE VALUACION
Avalúo hipotecario o Avalúo bancario:
Se realiza cuando se va a realizar una solicitud de un crédito hipotecario, para que el banco o entidad financiera tengan la claridad del valor que puede conceder en préstamo sobre la propiedad, también sirve para fijar el capital asegurado al contratar seguros para bienes raíces, entre otros usos.
Los bancos requieren los estudios velatorios para tener certeza de que financiarán una propiedad por su valor real, lo que le da la garantía que el dinero prestado está respaldado por un valor real.
Avalúo catastral o fiscal:
Es el dictamen que le sirve como base para definir el pago de impuestos que fija el Estado sobre cada propiedad, terreno o inmueble que se cobrara en el año. Pero muchas veces se aleja del valor real debido a que se tarda más en actualizar los valores que el mercado.
En Colombia el valor fiscal no coincide con el comercial, el agente debe tener clara esta situación en otros países de América latina el valor fiscal es el mismo comercial.
Avalúo para seguro:
Se realiza un avaluó técnico de reposición con el fin determinar el valor con el que se puede asegurar una propiedad, construcción, o activo. El valor que se asegura es semejante con el que se tiene que reponer por el bien asegurado.
En Colombia la norma indica que los bienes que está sometida a la Propiedad Horizontal debe adquirir una póliza de seguro que respalde la reconstrucción total del bien
.
Avalúo para determinación de rentas o estimación de renta:
Es un informe que se realiza para justificar el precio de alquiler y también para calcular las rentas que se dejaran de recibir en el caso de que el contrato sea interrumpido. Se calcula la indemnización por valor de alquiler no recibido.
Avalúo para expropiación:
Cuando una propiedad se ve perjudicada por el uso u ocupación de suelo o la operación de una entidad del Estado, se procede a realizar un avalúo para establecer el valor de los bienes afectados y determinar el valor a pagar.
Avalúo para medir potencial de desarrollo:
Se realiza para identificar el mayor valor del suelo de acuerdo con la clase de edificación permitida en su uso del suelo y densidad, que corresponda con su mayor y mejor uso.
LOS PRINCIPIOS BÁSICOS DE LA VALUACIÓN,
Frederick Babcok notable tasador de bienes raíces, los define así:
Principio de Uniformidad: En el procedimiento de comparación se admite el principio de uniformidad, el cuál aprueba que propiedades semejantes tienen el mismo valor. Así se puede entender que varias propiedades que tengan características iguales como tamaño, acceso, utilidad, son del mismo valor.
Principio de Comparación: En este principio el valuador debe Pensar en términos como: mucho mejor, mejor, igual peor, mucho peor; debe evitar comparaciones a la fuerza.
Principio de Exactitud y Precisión: La precisión en la valuación de bienes raíces es relativa pero no absoluta. Las valuaciones son apreciaciones, no medidas. Por lo mismo una apreciación precisa es imposible, el valuador debe utilizar los datos más acertados y factibles, para alcanzar una mejor estimación que cumpla con el objetivo.
Principio del Más Alto y Mejor Uso: el primer paso para hacer cualquier valuación es el análisis de los potenciales, la utilidad y de la productividad, comparándola con propiedades de iguales características vendidas o de inversiones semejantes. Lo primordial en el avalúo es el análisis meticuloso del más alto y mejor uso.
Principio de Sustitución: Este principio es un procedimiento de avalúo que se utiliza cuando la propiedad posee un valor para su propietario que no puede comprobar como “valor de mercado”. El principio de sustitución se pone en práctica en Iglesias, escuelas y otras propiedades que no pueden ser evaluadas directamente por comparaciones de venta.
Principio de Predicción: Los valuadores deben utilizar este principio, predecir si es rentable una inversión y que beneficiosa puede ser la propiedad.
METODOS VALUATORIOS
METODO DE COMPARACION DE MERCADO: Es un método valuatorio que procura establecer el valor comercial de una propiedad, basándose en el estudio de los ofrecimientos y negociaciones recientes de bienes similares y que se puedan comparar, después de ser clasificadas, analizadas y descifradas se puede estimar el valor comercial.
METODO DE CAPITALIZACION DE RENTAS O INGRESOS: Es un método que busca fijar el valor comercial de una propiedad, tomando como base las rentas o ingresos que se perciben del mismo bien, de inmuebles similares a sus características físicas, de uso y habitación, transformando a valor presente el valor de los posibles ingresos o rentas ocasionados en la vida remanente del bien objeto del avaluó, se calcula con tasa de interés o capitalización.
Se conoce como Vida remanente la diferencia entre la vida útil y la edad del bien, los inmuebles construidos con muros de carga tienen una vida útil de 7 años y los construidos con concreto, metal o mampostería será de 100 años.
METODO DE COSTO DE REPOSICION: es el que tiene como fin tasar el costo de la construcción a precio de hoy y restarle la desvalorización. Al valor conseguido se le suma el valor del terreno.
Para esto se utiliza la siguiente fórmula:
Vc= [ Ct – D] + Vt
donde:
Vc = valor comercial
Ct= Costo total de la construcción.
D= Depreciación
Vt= Valor del Terreno
Depreciación o Desvalorización Es la fracción de la vida útil que se debe deducir del inmueble por el tiempo de uso puesto que se debe avaluar la vida remanente del bien. Se deberá implantar un sistema que tenga presente la edad y el estado de conservación de la propiedad.
METODO RESIDUAL: Es la técnica que tiene como fin establecer el valor comercial del bien, por lo general para el terreno estimando el valor total de las ventas de un proyecto de construcción, de acuerdo con la reglamentación urbanística vigente y en relación con el mercado de la propiedad final en venta, en el terreno que se está avaluando.
Para hallar el valor del terreno se descontará el monto total de las ventas proyectadas, costos totales y utilidad que se espera del proyecto en construcción.
ETAPAS DE LA VALUACION
Una valuación o tasación es la manifestación de un juicio o planteamiento personal de una persona con experiencia y capacidad técnica, se realiza con el estudio de todos los aspectos del bien y el valor en relación a la condición del mercado inmobiliario. La función del tasador involucra más que dar un valor estimado del precio de la propiedad. El avaluador suministra importantes datos sobre la propiedad y el mercado que influyen marcadamente en la calidad de los resultados obtenidos. Una valuación se realiza siguiendo uno pasos, que son:
Información sobre el terreno: Para los informes periciales de valuación se realiza la recolección de datos generales, incluye información sobre economía local, población, información histórica sobre valores inmobiliarios, tasas de ocupación y tendencias de precios, e información sobre las actividades de construcción y desarrollo. Una reseña completa de la casa y del terreno que se está tasando.
Cuando son propiedades regidas por la Ley de Propiedad Horizontal, además del bien valuado se debe describir el edificio, barrio o conjunto residencial al que pertenece, descripción del barrio y la situación actual del mercado inmobiliario respectivo.
Se realiza descripción de cada propiedad comparable en la que el valuador se apoya, para establecer su opinión del valor del bien.
Una pequeña reseña de las razones por la que se realiza la valuación y los factores fundamentales que incidieron en ella, verificar la información aportada por el cliente de manera independiente.
HISTORIA DE LA VALUACIÓN EN LATINOAMÉRICA
El ingeniero Vicente Caballer, catedrático de la Universidad Politécnica de Valencia conocedor a nivel hispanoamericano de la valuación.
El imperio INCA se cree fueron los primeros tasadores en América Latina. Ellos no tenían moneda ni mercado, por lo cual recurrieron a los chaninchaqkuna (término en lengua inca de tasadores). Más tarde incorporaron los primeros catastros en América, para posteriormente continuar con esta técnica los españoles y portugueses en los períodos de la colonia.
Durante el periodo del siglo XX, nacen los primeros centros de estudio y asociaciones de valuadores, el Cuerpo Técnico de Tasadores del Perú (1890). Luego se crean: 1949 fundación de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación UPAV, IBAPE (Instituto Brasileño de Avaluadores y Peritos de Ingeniería, que en la época de 1980 se reúne con el resto de asociaciones de valuadores Brasil, 1981 The International Sandards Committee, TIAVSC. Cambia su nombre en 1994 a Comité Internacional de Valuación, IVSC, 1965 Soitave (Sociedad de tasadores de Venezuela), Asociación de Avaluadores de Paraguay, Instituto de Avaluadores del Uruguay, Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación Instituto Argentino de Tasaciones.
Todas estas organizaciones han sido decisivas para instaurar las Normas de Valuación, las cuales han tenido sustento en las estrategias europeas, principalmente de España e Italia y EEUU.
UPAV Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación
Es la principal institución relacionada con el ejercicio de la Valuación Profesional, representando a 19 asociaciones de valuación de 18 países de América y Europa.
La UPAV es una entidad privada que reúne Institutos, Sociedades, Asociaciones, Colegios y Federaciones de entidades de valuadores del continente americano, con carácter especialmente técnico y sin fines lucrativos, a la cual se pueden sumar organizaciones de otros continentes.
Para la UPAV Valuador, Tasador, Avaluador, Evaluador, Valorador, estos términos son aprobados como un mismo concepto y significado, en adelante “El Valuador” es una persona que goza de la calificación, capacidad y experiencia necesarias para elaborar un concepto. El Valuador debe ser una persona de buena reputación que: su formación sea en una institución de Tasación reconocida, o una educación que sea equivalente; Tenga experiencia y sea calificado para realizar un análisis técnico, identificar el valor de mercado u otra condición de valor de un determinado bien; entienda y pueda emplear correctamente los métodos y técnicas reconocidas que son necesarias para realizar una valuación. De no existir en algún país la calificación académica adecuada a que se refiere este artículo, el Valuador debe tener el nivel de capacitación y experiencia suficientes en valuación y ser socio de una entidad de valuación profesional reconocida o que tenga licencia del gobierno o que sea indicado por los Tribunales o por una Autoridad equivalente; En algunos países, para ejercer la actividad valuatoria se exige por ley tener licencia o certificado otorgado por un entidad independiente; haga parte de un organismo nacional profesional de valuaciones reconocido, que se rija por un Código de Ética o Normas de Conducta para sus miembros.
La UPAV define como Valuación “el proceso técnico objetivo y ordenado, relacionado con un propósito y que se apoya en observaciones y en teoría económica, el cual produce un estimado de valor de un bien o derecho específico para una fecha y lugar determinado”.
El fin de la UPAV es asociar instituciones técnicas de valuación de los países del continente americano, para intercambiar, promover y desplegar la práctica y los intereses generales de la profesión.
Comunicar a los miembros los principios básicos, normas, métodos, fórmulas y procedimientos aprobados y aconsejados por los Congresos de Valuación, así como los que están en vigencia y son seguidos en algunos países.
Trabajar por el perfeccionamiento de las normas, métodos, técnicas y procedimientos empleados en la valuación; proponer su práctica y motivar la aplicación de los fundamentos necesarios que contribuyen al mejor conocimiento de los bienes, derechos y recursos.
Sugerir el cumplimiento de los principios básicos del Código de Conducta Ética de la UPAV al profesional de valuación.
Unificar los criterios de valuación en América e impulsar y promover una mayor tecnificación de las especialidades y capacitación profesional
IVSC -International Valuación Standards Council (Consejo de Normas Internacionales de Valoración): Es una organización autónoma sin ánimo de lucro de donde se emiten y se publican los Estándares Internacionales para la práctica de la valuación y la profesión valuatoria.
El IVSC es el líder en la misión de fijar los estándares en la práctica de la valuación, propiciando la acogida de los Estándares Internacionales de Valuación alrededor del planeta, generando profesionales de alto nivel.
ERA-ENTIDADES RECONOCIDAS DE AUTORREGULACIÓN: Cumplen un papel fundamental en la actividad de los Avaluadores, ya que son las que adoptan normas que garantizan el correcto funcionamiento de la actividad, supervisan la actividad para su cumplimiento e imponen sanciones en caso de una falta o infracción.
A.N.A.- AUTOREGULADOR NACIONAL DE AVALUADORES: Es la primera Entidad reconocida en Colombia que adelanta la autorregulación del sector, es la encargada de la supervisión de mercado y el control disciplinario del buen ejercicio de los Avaluadores del país.
R.A.A.-REGISTRO ABIERTO DE AVALUADORES: Es una entidad en Colombia a cargo de las entidades de autorregulación de Avaluadores en donde se inscribe, conserva y actualiza la información de los Avaluadores.
IBAPE – INSTITUTO BRASILERO DE AVALUACIONES Y PERICIAS: Es una Entidad Federativa Nacional de carácter técnico con una notable trayectoria construida a través de acciones pioneras estrechamente vinculadas al desarrollo de las actividades de los profesionales de la ingeniería y la arquitectura que trabajan en los campos de la ingeniería. tasaciones. Bienes y pericia.
Desde la elaboración de la primera norma brasileña para valoraciones de inmuebles urbanos hasta la realización de numerosos eventos técnicos, con énfasis en varios Congresos Brasileños de Ingeniería de Tasación y Pericia, ya que el IBAPE ha estado a la vanguardia de todas las principales iniciativas relacionadas con la difusión de técnicas de conocimiento, formación y perfeccionamiento de una categoría profesional que cada día gana importancia en la sociedad brasileña.
Integrado por miles de ingenieros y arquitectos integrantes de dieciocho Institutos Estatales adscritos a la Entidad Nacional, segmento profesional representado por el IBAPE, que originalmente encontró su principal foco de acción en los Tribunales del Estado, con su aporte determinante, hoy también milita en los mercados inmobiliario y financiero, en la consolidación de empresas, en arbitrajes y en varios otros segmentos de la economía.
En el ámbito internacional, IBAPE mantiene afiliación con la Unión Panamericana de Asociaciones de Evaluación de la UPAV y con el IVSC – International Valuation Standards Council y, a través de estas organizaciones, ha venido participando en las acciones más importantes para la consolidación, a nivel continental y global. Niveles de conceptos y procedimientos que deben regular la elaboración de trabajos de evaluación.
SOITAVE -SOCIEDAD DE INGENIERIA DE TASACION DE VENEZUELA: La Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela – SOITAVE – es una asociación civil sin fines de lucro adscrita al Colegio de Ingenieros de Venezuela, que agrupa a los profesionales de la valuación, cuya sede principal se encuentra en Caracas, contando además con representación en las principales ciudades y regiones del país. Sus antecedentes se remontan a diciembre de 1964 en la ciudad de Lima, durante un congreso que formó parte de la celebración del 75° Aniversario de la fundación del Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú, al cual asistió un grupo de venezolanos que prestaban sus servicios, entre otros, a la Contraloría General de la República y al Ministerio de Fomento, la mayoría de ellos ingenieros, agrimensores y contadores públicos.
Organización reconocida nacional e internacionalmente, líder en la promoción y desarrollo de la actividad valuatoria; integrada por profesionales identificados con sus objetivos sociales y con una exigente preparación sustentada en sólidos principios éticos y morales, para actuar acorde con los estándares internacionales de excelencia.
El suelo rural tiene muchas restricciones para desarrollar usos que no sean afines con su clasificación, es decir, la agricultura o la ganadería, lo que hace que su avalúo sea menor frente a uno de expansión, que se prevé habilitar como urbano en un futuro y que puede incorporarse al perímetro urbano mediante un plan parcial de desarrollo.
“En el caso del suelo de expansión, para incorporarlo, debe cumplir con los mismos requisitos que para clasificarlo. El principal es la disponibilidad inmediata de servicios públicos. Por eso este incide: tiene un avalúo mayor que el suelo rural porque tiene la posibilidad de ser incorporado al perímetro urbano en la vigencia del Plan de Ordenamiento Territorial”, comenta.
Pero también está el suelo tipificado en el POT que, de una u otra forma -por la norma- baja su avalúo de forma considerable. “El suelo de protección ese es el lado negro del asunto en términos económicos, pero la ganancia en términos ambientales”, puntualiza.
INDAABIN -INSTITUTO DE ADMINISTRACIÓN Y AVALÚOS DE BIENES NACIONALES
En 2004, el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (Indaabin) tomó el lugar de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (Cabin). La Cabin se encargaba de investigar y determinar la situación física, jurídica y administrativa de los inmuebles federales. Con el cambio, se añadieron nuevas facultades al Indaabin como planeación y política inmobiliaria.
Actualmente, el Indaabin es un órgano desconcentrado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público.
Es responsabilidad de Hacienda determinar y conducir la planeación del patrimonio inmueble federal. Sus facultades principales son:
ü Determinar y conducir la planeación y política inmobiliaria.
ü Administración de inmuebles federales.
ü Avalúos.
ü Justipreciaciones de rentas.
ü Inventario, registro y catastro del Patrimonio Inmobiliario Federal y Paraestatal.
ü Vigilancia, control, protección, adquisición, enajenación y afectación de inmuebles federales.
IVAPPAN- INSTITUTO DE VALUACIONES Y PERITAJES DE PANAMA: fue fundado el 15 de agosto de 1984, por arquitectos e ingenieros que sintieron la necesidad de afianzar las valuaciones en Panamá.
esto fue posible, gracias a la consejería puntual y oportuno de especialistas en las materias valuatorias, que transmitieron sus conocimientos y experiencias aprendidas en Perú y América Latina.
Es así, que el 15 de agosto de 1984, nace el Instituto de Valuaciones y Peritajes de Panamá, IVAPPAN, con la meta de contribuir en materia de experiencia, enseñanza, fortalecimiento cultural, académico y profesional, en los temas asociados con las valuaciones.
Hoy por hoy es el gremio panameño que reúne a la mayoría de los valuadores del País, tiene reconocimiento internacional y sostiene comunicación con asociaciones afines de otros países. su función principal es aumentar el nivel educativo de los profesionales que se dedican a esta ciencia.
IAT – INSTITUTO ARGENTINO DE TASADORES: es un Organismo sin ánimo de lucro, fundado el 4 de abril de 1957, con el objeto de desarrollar, analizar y difundir las técnicas que hacen a la fijación del valor económico de los bienes.
CTTP- CUERPO TÉCNICO DE TASADORES DEL PERÚ: Es un organismo creado en el año 1889, en el año 2001 se le autorizó llamarse asociación civil.
Esta entidad se dedica a la asesoría, consultoría y evaluación en el mercado de las tasaciones de bienes.
Unidad 11
UNIDAD ONCE
MARKETING INMOBILIARIO
MARKETING DIGITAL Y SU IMPORTANCIA EN EL SECTOR INMOBILIARIO
Los cambios globales son inevitables y constantes, hay cambios que vienen para mejorar, otros vienen como retos y enseñanza. La crisis sanitaria y económica que se ha generado a causa del Covid-19, ha golpeado fuertemente a la mayoría de sectores de la industria. Sin embargo, una crisis genera y motiva a crear nuevas oportunidades.
Hoy día la industria inmobiliaria ha cambiado bastante, el 71.2% de las personas, hablando del País Colombia, utiliza medios digitales a través de sus dispositivos móviles para buscar vivienda.
En el caso del sector inmobiliario el confinamiento y aislamiento ha hecho que si o si, se deba accionar sobre escenarios digitales, creando y fortaleciendo propuestas tecnológicas a través de las cuales se logre cotizar en línea. Por ejemplo
ü Ver fotos panorámicas
ü Ofrecer tours virtuales, realidad virtual aumentada
ü Disfrutar de vistas de 360º
ü Agendar una asesoría a la medida
ü Personalizar su búsqueda de vivienda
ü Videos guiados con un asesor inmobiliario
· Digitalizar y gestionar documentos para optimizar los procesos legales por Internet
El accionar sobre medidas eficientes que permitan captar a los clientes, teniendo en cuenta la contingencia por la pandemia, genera confiabilidad en ellos y podrán tener un referente de las empresas mejor posicionadas tecnológica y digitalmente capaces de satisfacer sus necesidades.
Sin lugar a duda algunas vitrinas digitales se pueden tornar repetitivas, estáticas, predecibles y poco atractivas, las personas ya no responden igual a una página web estática, a un video institucional con visitas mínimas y aún más la sección de contáctenos que por lo regular muchas veces es ineficiente.
Tendencias de marketing inmobiliario post-pandemia
Existe una estrategia Online que usa una metodología llamada INBOUND Marketing, consiste en atraer clientes potenciales y convertirlos en prospectos, fidelizar clientes y cerrar transacciones inmobiliarias.
El Inbound Marketing es un conjunto de técnicas de marketing no intrusivas que permiten captar clientes aportando valor, a través de la combinación de varias acciones de marketing digital como el SEO, (Search Engine Optimización= posicionamiento en Motores de búsqueda) el marketing de contenidos, la presencia en redes sociales, la generación de leads y el análisis web.
1. Social Selling
El Social Selling es el uso de las redes sociales inmobiliarias para relacionarse, crear branding inmobiliario con el propósito de conseguir nuevos clientes para aumentar las ventas en una inmobiliaria.
No es solo obtener acceso a los contactos, sino también de establecer relaciones y conocer estratégicamente el momento indicado para unirse a la conversación, de modo que pueda presentarse como una solución a un problema actual, abordar su necesidad y facilitar la vida de los clientes potenciales, en lugar de ser un mensaje más, que muy probablemente eliminará.
Para ello es esencial implementar de forma coordinada estrategias de comunicación y marketing inmobiliario que permita un acercamiento a los posibles clientes generando contenidos de calidad y relevantes, que despierten interés continuo y sostenible
2. Branding Inmobiliario
Una de las principales tendencias que han venido para quedarse es el branding inmobiliario, ello se refiere a todo lo que siente el cliente, la sensación, la emoción, al ver una marca, al leer su nombre, al ver un anuncio, es decir es la conexión emocional que tiene con un determinado producto o servicio. El branding no es un eslogan, ni un logo, ni un diseño, es el cumulo de expectativas, pensamientos, historias, relaciones que hace que un cliente potencial elija a una agencia inmobiliaria sobre otra.
Ejemplos
ü Red Bull en vez de Monster, el pensamiento es energía
ü Coca-Cola en vez de Pepsi alegría, amistad, sol
ü Nike comodidad, deporte
ü Cuando piensas en Netflix piensas en la comodidad del cine en casa
ü Disney-diversión, entretenimiento
No se trata de controlar lo que las personas sienten, pero si controlar lo que se proyecta con un servicio o producto hacia ellas, enamorarlos y conquistarlos logrando que quieran regresar más veces o que recomienden la marca.
Hay tres puntos clave para lograrlo y en los cuales trabajar
3. Los valores de la marca
Los valores de una marca es lo más fundamental a definir, es el vehículo del propósito de la misma, los valores están relacionados con la misión de la marca.
Se pueden formular algunas preguntas relacionadas con la misión de la inmobiliaria
ü ¿Cuál es la razón para tener una inmobiliaria?
ü ¿Cuál es la principal diferencia con la competencia?
ü ¿Cuáles son los servicios que se quieren ofrecer?
ü Podría definir en dos palabras su inmobiliaria
Los valores son la personalidad de la inmobiliaria, son los principios éticos en los que se fundamenta la razón de ser de la inmobiliaria
Algunos ejemplos de valores:
ü Seriedad y compromiso
ü Empatía con el cliente
ü Ser dinámicos, siempre estar innovando, probando
ü Buscar la excelencia
ü Honestidad y responsabilidad
ü Respeto
ü Cumplimiento
La voz de la marca
La voz de la marca consiste en la consistencia de expresión que tu inmobiliaria transmite cuando escribes algo ya sea de cara al exterior como al interior.
Cuando una marca se dirige a sus audiencias debe tener muy claro qué emociones quiere provocar en ellas
La voz se hace presente en cada palabra que se escribe en un correo, en las redes sociales, en una conversación por WhatsApp, en un cartel de escaparate, en cualquier comunicación por escrito que se utilice. La voz de la marca tiene que siempre acompañado de los valores de la misma.
Para definir la voz de la marca se debe tener en cuenta lo siguiente
El objetivo: ¿Que se quiere lograr? ¿Enseñar? ¿Divertir? ¿Informar?
El lenguaje: ¿será formal, profesional? ¿Informal? mixto?
El tono: Divertido, serio, alegre, relajado
La audiencia: ¿Quiénes son? ¿Edades? ¿Qué hacen? ¿Cuáles son sus intereses?
Identidad visual
La identidad visual son los componentes que van a definir la percepción visual de los clientes sobre la inmobiliaria, como el logo, los colores, las imágenes, las ilustraciones, la tipografía utilizada y demás elementos usados para ese fin
Tu identidad visual es lo que marca la diferenciación con todos los competidores y muestra a los clientes que es lo que pueden esperar, en todo momento que el branding sea consistente y homogéneo y que lo que se va a conocer de la inmobiliaria sea equivalente a lo percibido en la página web, los anuncios o el contenido en redes sociales, sin ser tampoco repetitivo, se debe innovar, sin perder la esencia principal.
Los valores, la voz de la marca y la identidad visual, deben ser un conjunto del propósito real de la inmobiliaria, cada uno debe estar enlazado entre sí con un mismo objetivo.
CRM
El branding inmobiliario continúa siendo tendencia este 2021 a través de un CRM (Gestión de relaciones con el cliente), el cual es fundamental para construir una nombradía inmobiliaria confiable.
Al dar de alta las propiedades en un CRM inmobiliario aparecerán en los portales más reconocidos y visitados para la compra-venta o renta de inmuebles en el país, impulsando y mejorando los cierres de venta de las propiedades.
Es labor de una inmobiliaria no solo vender, es importante la captación de nuevos inmuebles (producto) y encontrar, investigar, buscar nuevos contactos potenciales (prospectos), cuando se enfoca un CRM hacia el escenario inmobiliario se debe cubrir esas necesidades:
ü Gestionando la página web inmobiliaria
ü Mantener actualizada la información de inmuebles que lo requieran
ü Controlar la publicación de los inmuebles en portales
ü Directorio de clientes
ü Cruce de clientes e inmuebles
ü Registrar y controlar la gestión realizada por los agentes inmobiliarios con cada uno de los clientes y/o compradores
ü Programar reuniones, correos y llamadas
ü Alertas sobre inmuebles demandados, cuando exista una oferta similar a la que se busca.
ü Exportación e importación de distintos formatos para archivar y comprar
La misión de un CRM, es optimizar tiempo y recursos
Entre las ventajas de usar esta herramienta es la facilidad de publicar en los principales portales inmobiliarios. Tener una comunicación eficiente con el equipo interno de trabajo. El CRM les permite a los empleados generar un historial de actividades verificable por cualquier persona.
4. Email Marketing
A medida que las personas intentan adaptarse a la “nueva normalidad” en sus esfuerzos, el marketing por correo electrónico ha demostrado ser una estrategia eficaz para los agentes que envían actualizaciones periódicas a clientes potenciales.
Este es el momento perfecto para interactuar con tu audiencia digital a través del email marketing. También se espera que las campañas de correo electrónico sean una parte importante de los planes de marketing de la mayoría de los agentes inmobiliarios en la actualidad
Los canales de comunicación existentes hoy en día son diversos y se pueden integrar a una estrategia de marketing digital, con los que se pueden obtener resultados muy positivos para cualquier empresa y uno de esos canales es el email marketing.
El email marketing se ha consolidado como un vehículo de comunicación eficiente, que crea un vínculo rápido con el usuario o cliente potencial
Desde confirmaciones de pedidos hasta newsletters, los correos electrónicos son un aspecto esencial en el crecimiento y la gestión de un negocio, en este último año se ha consolidado como una vía de comunicación importante, creando un lazo rápido y significativo con el usuario o cliente potencial.
Además, para los clientes actuales puede ser una estrategia que ayudará a darle un valor agregado a la empresa creando una comunicación mucho más cercana y personal con él o ella. Hoy en día es una necesidad el uso de los correos electrónicos, cuando se tiene un negocio
Marketing de contenidos definición
«Marketing de Contenidos es una manera de provocar el engagement (compromiso) de tu público objetivo y hacer crecer tu red de leads (guías) y clientes…» hoy día el público tiene más poder para elegir el contenido que quiere ver y consumir y la forma de interacción con él.
Después del COVID-19, los agentes inmobiliarios están replanteando su enfoque hacia ideas de marketing inmobiliario a más bajo costo, a través de marketing de contenidos relevantes hacia la audiencia se enfoca en atraer clientes potenciales, esta herramienta se está utilizando mucho, es recomendada por los mayores especialistas del mundo.
Un buen contenido no se enfoca en una venta, sino en traer algún beneficio para quien lo lee, como enseñar algo, aclarar una duda o resolver un problema, la venta es sólo una consecuencia de este proceso, al superar las expectativas del cliente con un contenido increíble, ese mismo cliente lo compartirá con otros. «… involucrando, atrayendo y generando valor para las personas…»
Una estrategia económica de generación de prospectos de bienes raíces utilizada en la actualidad por agentes inmobiliarios es producir contenido útil para clientes potenciales a través de blogs, seminarios, web de Zoom y videos de YouTube. Esto es de gran ayuda para posicionarse en la industria y se espera que tenga continuidad en años posteriores; es fundamental, tener presencia online, pero no solo es tener visibilidad en internet, sino cómo estar presente en la red para conquistar la atención del público y destacarse entre los competidores que ya están allí.
ü Qué es el Marketing de Contenidos
ü La metodología Inbound en el Marketing de Contenidos;
ü Beneficios del Marketing de Contenidos;
ü Visión general de una estrategia de contenidos;
ü Planificación de contenidos;
ü Ejecución de la estrategia;
ü Medición de los resultados;
ü Herramientas de una estrategia de Marketing de Contenidos
Cómo se vincula el Marketing de Contenidos al Inbound Marketing
Principios del Inbound en la estrategia de contenidos
Qué es la metodología Inbound
Inbound Marketing (marketing de atracción) es cualquier estrategia de marketing que busque captar el interés de las personas sin invadir ni interrumpir su experiencia, su objetivo es atraer al público sutilmente.
El cliente se acerca a la empresa, se le respeta su tiempo y se espera que sea él, quien de el permiso para pasarle el mensaje
El Inbound se basa en cuatro aspectos:
ü Atraer: por medio de contenidos relevantes, el inbound atrae visitantes interesados
en el negocio;
ü Convertir: aquí, la intención es transformar visitantes en leads, aproximándolos
más a tu negocio y transformándolos en potenciales ventas;
ü Vender: tu lead ¿está interesado en el producto o servicio que tu empresa ofrece?
Este es el momento de mostrarle que tu solución es la mejor y cerrar la venta;
ü Encantar: la relación entre tu empresa y tu cliente no termina con la compra.
El Inbound predica una relación duradera, en la que ofreces todo el soporte
necesario, además de encantar al cliente con materiales interesantes y una
atención competente.
Cuáles son los beneficios del Marketing de Contenidos
¿Por qué usar Marketing de Contenidos?
1. Aumenta el tráfico de tu sitio
Hoy en día a través de la transformación digital la mayoría de las personas utiliza el Internet para buscar información, notoriamente en motores de búsqueda como Google. El sitio web es muy importante y su contenido relevante para que los clientes sepan de la empresa y Google es el vehículo, las empresas que utilizan Marketing de Contenidos tienen en promedio, el doble de visitas en sus sitios
2. Genera brand awareness (conocimiento de la marca)
La producción de contenidos ayuda a que más personas reconozcan una marca y conozcan los productos y/o servicios que una empresa ofrece.
Por lo general, las personas tienden a comprar marcas que les son familiares y por las que sienten simpatía, marcas a las que ya les hayan comprado algún producto o servicio y de quien hayan recibido alguna ayuda en sus contenidos.
3. Aumenta el engagement (compromiso) con tu marca
Mientras que el brand awareness (conocimiento de la marca) aumenta la cantidad de personas que conocen y tienen una percepción positiva de la misma, el engagement (compromiso) busca construir una relación cercana y constante con una audiencia selecta, produciendo contenidos puntuales y de calidad, se incrementan las interacciones de las personas con la marca, creando un engagement real, lo que permite que sea recomendada y reconocida
4. Educa el mercado
No todas las veces es claro para el público, el mercado en el que se está involucrando ni cuál es el objetivo de una marca, ni la utilidad de sus productos o servicios. Cuando esto sucede, se debe profundizar en generar contenidos que respondan a las dudas de los clientes y se les eduque acerca de lo que necesitan saber para decidirse a tomar una decisión de compra, por esto es tan importante tener un contenido con claridad, eficiente y puntual en lo que se quiere trasmitir.
5. Genera ventas a un mediano plazo
No siempre el objetivo final de un marketing de contenidos es generar una venta.
Enfocar la producción de contenidos para guiar a tus leads por todo el proceso de compra y prepararlos para la toma de decisión, así, clientes potenciales accede a la página web de la empresa y la encuentra antes de la competencia
Las oportunidades de negocio se dan naturalmente cuando la estrategia de contenidos es implementada disciplinadamente y siguiendo las buenas prácticas.
Un contenido enfocado en los términos que un Buyer (persona que busca en Google) aumenta significativamente la generación de leads calificados.
Esta es la gran diferencia de una empresa que hace Inbound Marketing: los potenciales clientes vienen hasta tu equipo comercial, optimizando el tiempo de búsqueda.
De esta manera, es posible optimizar la eficiencia y la productividad del departamento de ventas, que se pondrá en contacto solo con aquellos que se revelan como oportunidades reales de negocio.
Utilizándolos en los flujos de correo electrónico, es posible educar a tu prospecto sobre tu oferta y tu empresa. Reforzar la autoridad y la visibilidad de la marca, posicionándose como la principal referencia en el tema para el potencial cliente, creando valor a su búsqueda por información.
6. Impulsa la generación de leads
Ya se tienen visitas en el sitio, pero una vez éstas, se comiencen a registrar, es fundamental poder tener la información de los visitantes para ponerlos en contacto con un vendedor.
El objetivo principal de las empresas del 64,7% es generar leads, en su mayoría están consiguiendo el triple de leads haciendo marketing de contenidos.
7. Aumenta el lifetime-value (valor de vida de un cliente)
Lifetime-value (LTV) es el valor total que un cliente gasta en una empresa como un todo. Por ejemplo: si un cliente compra en promedio dos veces un producto de $40,00, tu LTV es de $80,00.
Es una tendencia particular de los empresarios el creer que es más barato venderle a un cliente actual que atraer un nuevo cliente. Se puede utilizar distintos tipos de contenido en post-venta, como newsletters exclusivos para clientes o descuentos en tu tienda virtual y ofrecer nuevos productos o servicios.
8. Reduce el costo de adquisición de clientes
El CAC, Coste de Adquisición de Clientes, es una métrica que apunta el valor que inviertes en las áreas de Marketing y Ventas para conseguir un nuevo cliente.
Si conquistar un nuevo cliente es barato, los ingresos generados por él cubren los gastos creados hasta allí y dan ganancias. Por eso, el objetivo de cualquier empresa es que su CAC sea lo más bajo posible.
Cómo iniciar una estrategia de Marketing de Contenidos
Marketing de Contenidos va más allá de escribir. Es necesario definir objetivos, estrategias, elegir temas de lenguaje, palabras clave, evaluar previamente. Definir los objetivos para enfocarse en el camino que se quiere recorrer
Por esta razón, en la creación de un plan de contenidos, se definen todos los pasos de la estrategia de Marketing de Contenidos de la empresa, empezando por la persona.
Que es Buyer Persona
Uno de los objetivos del Marketing de Contenidos es atraer la persona correcta, la que en verdad tiene el perfil para convertirse en cliente.
Por eso, toda la planificación debe estar enfocada en el conocimiento de tu persona, buscando serle útil y conducirla por el embudo de ventas.
La definición de persona es una descripción semi-ficticia del cliente ideal, mientras que público objetivo se basa en la descripción de un grupo demográfico que se quiere alcanzar.
Semi-ficticia porque el proceso de creación de personas pasa por entrevistas profundizadas con tus mejores clientes, en el intento de identificar rasgos comunes entre ellos y que deben repetirse en los futuros clientes.
Ejemplo
Una marca de crema humectante tiene como público objetivo, mujeres con piel seca entre 40 a 50 años, que tienen tendencia a la resequedad, ellas prefieren una crema efectiva y ligera, ya que llevan una vida ocupada y no miran mucho de marcas, así las cosas, la información es muy superficial. Debido a esto la marca decide entrevistar a varias de sus clientes fieles y alinea un perfil que comprende las preferencias de sus clientes, en su comportamiento y manera de proceder. Como resultado la persona es Lucia, una mujer ejecutiva que le gusta estar siempre bien arreglada y que la piel de sus manos se vea impecable, que atiende reuniones constantemente, sale de viaje los fines de semana al aire libre y está muy pendiente de estar humectada.
Como la persona es más detallada, permite acciones más certeras, como producir un contenido perfecto para ayudar a las mujeres como Lucia
Además, conocer tu persona es fundamental para identificar la jornada de compra de tu cliente ideal, el paso a paso que sigue desde el momento en que te encuentra hasta la hora en que toma la decisión de comprar.
Adaptación de los contenidos al embudo de ventas
Desde hace mucho tiempo los profesionales de marketing están utilizando el embudo de ventas por ser una manera simple de ilustrar el proceso de ventas, desde el primer contacto con el público hasta el momento en que la venta se efectúa.
De la misma forma que un embudo es capaz de recibir mucho volumen en la parte superior, pero, al final, deja pasar poca materia.
El embudo de ventas demuestra que, de las muchas personas que llegan a ti sólo una parte pasará por todo el proceso y llegará de hecho a convertirse en cliente.
Estructura embudo de ventas
Atracción: Blog, coste por clic, publicidad en redes sociales, sitio Web
Consideración: Mostrar posible cliente al que se le puede dar solución a sus problemas
Decisión: La expresión de ese posible cliente, de convertirse en un cliente real
Cierre y satisfacción: Aquí ya se ha concretado el cliente y ahora es un promotor del servicio
Un embudo de ventas es una herramienta medidora que representa en qué punto de la conversión se encuentra un posible cliente y qué refuerzos se necesitan para conducirlo al siguiente paso hasta que llegue a la decisión de compra.
Normalmente de esto se ocupa el equipo comercial, sin embargo, se puede usar el marketing de contenidos para optimizar el trabajo y se debe pensar en contenidos que ayuden en el desarrollo de cada una de las etapas del embudo.
Definición de los canales de distribución de los contenidos
Luego de definir la persona y estructurar su perfil y tener un embudo de ventas organizado, es momento de elegir en qué canales de adquisición de clientes invertir.
Es decir, hacia donde se va a direccionar el contenido.
Es necesario aclarar que un buen canal debe ser utilizado por la persona que se estructuro, ya que sería improductivo generar contenidos en canales que ni siquiera sean usados por dicha persona.
Elegir solamente los canales a los que se les puede dedicar atención, no es recomendable estar en un canal a medias, publicaciones escasas, ello no genera una relación de hecho.
Veamos a los principales canales de adquisición que existen actualmente, sus ventajas y algunos datos:
1. Blog corporativo
Según Neil Patel en su consejo número 25, el 82% de los marketers que tienen un blog ven un ROI positivo de su Inbound marketing.
Normalmente es la base de una estrategia de Marketing de Contenidos, ya que ofrece una gama de posibilidades, tanto por la variedad de formatos que soporta como por las opciones para convertir los leads y producir más oportunidades de negocios.
Pero el mayor beneficio del blog para una estrategia es que todo el tráfico que consigues es tuyo. No estás sujeto a perder toda tu audiencia con un tráfico prestado de otra plataforma, como sucede en las redes sociales.
Además, el simple acto de publicar en un blog impulsa el tráfico de tu sitio. ¡La prueba de ello es que las empresas que publican posts en blog reciben alrededor de 3,7 veces más visitas al mes!
2. Redes sociales
Actualmente es imposible pensar en una estrategia de Marketing de Contenidos que no incluya redes sociales.
Esto es porque los beneficios de estas plataformas son muchos — divulgación de la marca, engagement de la audiencia, generación de tráfico para el blog y oportunidades para las ventas, entre otros.
Una encuesta reciente de Hubspot reveló que la mayoría de las empresas gastan una quinta parte de su presupuesto en redes sociales y que la tendencia es aumentar en los próximos cinco años.
Es por eso que la demanda de contenidos en las redes sociales crece cada año. Solo entre 2014 y 2016, el consumo de contenido en Facebook aumentó en un 57%, en Twitter, un 25%, y en LinkedIn, un 21%.
No es en vano que, prácticamente, todas las grandes empresas marquen una fuerte presencia en las redes sociales.
3. Videos
El uso de videos en tu estrategia de marketing de contenidos es una iniciativa poderosa para aumentar tu autoridad en el mercado y educar a tu público y que debe crecer aún más en los próximos años.
La previsión es que, en 2019, el 80% del tráfico en Internet sea de videos, según un informe de Cisco.
Una de las grandes ventajas de los contenidos en video es que son de fácil consumo en varios tipos de dispositivos, como teléfonos celulares, tablets, etc. Además, este formato posee una alta percepción de valor por quien mira, mientras que es más barato y fácil de hacer de lo que parece.
4. Materiales enriquecidos
Los materiales enriquecidos son piezas como e-books, plantillas y white papers, que poseen un contenido más valioso e informativo que un blogpost.
La producción de materiales enriquecidos son una excelente manera de mostrar que una empresa es autoridad en algún asunto. Al fin y al cabo, tienes suficiente conocimiento para hablar acerca de aquello con profundidad y educar el mercado.
Pero el mayor valor de estos materiales está en tu capacidad de generar leads y aumentar tu base de contactos.
Piensa conmigo: cuanto mayor es el valor que ofrece un contenido, mayor es la disposición del público para superar alguna barrera para obtenerlo.
Esta barrera puede ser un formulario de registro, por ejemplo, que te ayudará a obtener información valiosa sobre tus leads, como si ya usa una solución como la tuya o no.
5. Páginas web interactivas
En Internet la innovación es la regla de oro, lo cual hace que cada tanto surjan formatos de contenidos más sofisticados y calificados para los usuarios. Por ahora, el formato que más se encaja en esta perspectiva es el de las páginas web de contenidos interactivos
Esos consisten en materiales que ofrecen una experiencia original y atrayente a las personas que navegan por un sitio web, ya que pueden participar activamente del consumo del contenido.
Ya sea en un cuestionario, una calculadora, una infografía o un ebook, las páginas web interactivas brindan recursos en los que el usuario puede hacer clic para indicar sus preferencias.
Un ejemplo es la calculadora de LTV que produjimos con Ion Interactive:
Por otro lado, los administradores del sitio web pueden entender el comportamiento indicado por las interacciones para entregarle al usuario la información o la oferta exacta que necesita. Se puede incluso exhibir versiones diferentes de una misma página según el usuario que interactúe con ella.
Algunas de las ventajas de las páginas web interactivas son:
ü Mayor tiempo de permanencia en la página, lo cual influye positivamente en el posicionamiento SEO;
ü Más menciones a la marca y backlinks, ya que son más interesantes para que los usuarios los compartan en sus redes sociales y sitios web;
ü Datos valiosos sobre la audiencia, que se pueden utilizar para elaborar estrategias de ventas más precisas;
ü Tasas de conversión 94% mayores que las de páginas web estáticas, como muestra este estudio de Ion Interactive y Demand Metric; y muchas más.
6. E-mail
Aquí es muy importante decir que: ¡el e-mail marketing no murió! Por el contrario, aunque es desacreditado por mucha gente, el e-mail es uno de los canales con mayor ROI (retorno sobre la inversión) en una estrategia de Marketing de Contenidos.
Además, según Radicati Group, el uso de e-mail en todo el mundo alcanzará a 3 mil millones de usuarios en 2020. Es decir, el e-mail no está ni cerca de morir.
Además, ofrece muchas ventajas, como la previsibilidad de alcance y el bajo costo, ya que solo necesitas una herramienta y un analista para realizar los disparos y te permite saber exactamente cuántas personas recibieron, abrieron y clicaron en tu mensaje.
7. Otros
Pero estos son solo algunos canales que puedes utilizar. Hay empresas que tienen estrategias exitosas utilizando otros, como presentaciones en SlideShare, webinars e incluso formatos off line, como revistas o periódicos.
Por lo tanto, mantente siempre informado sobre las novedades del mercado e identifica qué nuevos canales pueden serle útiles a tu empresa para tener buenos resultados y no caer en la trampa del Síndrome del Objeto Brillante.
Solo porque algo sea nuevo y esté llamando la atención, no significa que, necesariamente, será positivo para tu estrategia de contenidos. Asegúrate de que tu persona esté activa, comprometida y de que puedas generar contenidos relevantes para ese canal.
Cómo manejar una estrategia de Marketing de Contenidos
Muchísimas veces los planes de negocios espectaculares no funcionaron a la hora de ser ejecutados.
Para evitar que esto ocurra, es fundamental no perder de vista lo que se definió en la etapa de planificación y mantener la frecuencia de generación y distribución de contenidos.
Entiende también que su ejecución debe estar abierta a pequeños cambios de trayecto hacia el objetivo final.
Esto puede parecer complicado ahora, pero voy a explicarte paso a paso cómo debes conducir tu estrategia empezando por la producción de contenidos.
Producción de contenidos
¡La producción es el corazón de una estrategia de Marketing de Contenidos, donde toda tu planificación toma forma!
Crear contenidos de calidad no es sencillo y requiere inversión de tiempo, dedicación y trabajo. Pero, siguiendo algunas recomendaciones, este proceso puede volverse mucho menos laborioso.
Algunos de los factores que deben tenerse en cuenta son:
Elección de palabras clave
Palabras clave son términos o frases que las personas utilizan al realizar una búsqueda en Internet. Son la principal pieza a la hora de hacer SEO (Search Engine Optimization), la optimización de tus contenidos para aparecer bien posicionados en los motores de búsqueda.
La idea es que descubras las palabras clave relevantes para tu negocio e inviertas tu producción en esta temática.
Pero recuerda: tu texto se dirige a un público y no a un motor de búsqueda. Nunca perjudiques la experiencia del usuario en favor de Google.
Tamaño y formato de los contenidos
El tamaño y el formato de un contenido deben variar de un sitio a otro. A fin de cuentas, lo más importante es entregarle valor al lector.
Pero hay algunos consejos que pueden ayudarte a orientar tu producción, por ejemplo: evitar textos innecesariamente largos y complicados o demasiado cortos y vacíos de información.
Un buen tamaño para empezar es 500 palabras, adecuado para responder a las dudas de tu persona y lo suficientemente largo para ser beneficiado por Google, que tiende a favorecer textos más completos.
Además, es importante variar en el formato para mantener el engagement de tu audiencia. Ofrece infografías, podcasts y prueba nuevos formatos para ver qué es lo que tiene mayor aceptación por parte de tu persona.
Los vídeos son una gran tendencia y suman puntos en el SEO cuando se comparan con los competidores que no ofrecen este tipo de contenido en sus sitios web. ¡Apuesta en ellos!
Escaneabilidad
Trabajar la escaneabilidad es formatear tu texto para que sea atractivo a primera vista.
Antes de leer un contenido, todas las personas «pasan el ojo» por él para ver de qué se trata y si vale la pena seguir leyéndolo. Es decir, escanean el texto.
Inter-títulos, imágenes, listas y negritas son buenos recursos para aumentar la escaneabilidad de un contenido, pues escapan del patrón del texto corrido.
Como son diferentes, esos recursos llaman la atención de la mirada e informan que esos puntos son importantes y necesitan ser leídos. ¡Invierte en ellos!
Y no te olvides usar frases cortas y párrafos sintéticos. Los grandes bloques de texto perjudican la comprensión de dónde comienza y dónde termina una línea de raciocinio.
Revisión
Un texto lleno de errores de ortografía puede terminar con toda la autoridad que tanto luchaste para construir.
Por lo tanto, revisa todo el contenido que produzcas, no solo para encontrar errores, sino también para ver si se ajusta a los estándares citados anteriormente.
Lo ideal es esperar algún tiempo después de la redacción para hacer la revisión, pues si la haces enseguida, algunos errores que están debajo de tu nariz pueden pasar desapercibidos.
Optimización para los motores de búsqueda (SEO)
Con tu contenido de calidad listo, no basta con publicarlo en la portada de tu blog. Necesitas optimizarlo para que sea encontrado por tu persona.
Y es ahí donde entra el SEO, que son las prácticas de optimización para los motores de búsqueda y una de las principales estrategias de la metodología Inbound.
Los buscadores como Google y Bing utilizan algoritmos para clasificar todos los contenidos indexados.
Es por medio de estos algoritmos que los buscadores definen que el artículo X es más importante que el Y y, por lo tanto, debe ser el primero colocado en la página cuando una persona busca determinada palabra clave.
Cuanto más relevante los motores consideren tu contenido, mejor será su posición en la página de resultados. Eso es fundamental para llegarle a tu persona, ya que, según un informe del Internet Marketing Ninjas, ¡el primer lugar gana el 21% de los clics!
La misma encuesta dice que el segundo gana el 10%, el tercero sólo el 7% y ese número va cayendo. Es decir, si no estás bien posicionado, es casi como si no existieras.
Sin embargo, como los algoritmos son lógicos, es posible seguir algunos principios para mostrarle a los buscadores que tus contenidos son realmente relevantes.
El principio más importante es la presencia de la palabra clave a lo largo del texto de forma orgánica. Es decir, no la repetición frenética de la palabra clave, sino variaciones que se adapten al flujo semántico del contenido.
Y no sólo en el texto, sino también en el título, en la URL, en la meta-descripción, en el alt-text de la imagen.
Pero ese es sólo el principal factor. Hay muchos otros, que se dividen en SEO On page, que enbloga todo lo que tiene que ver con la página del contenido, y el SEO off page, que son los factores de posicionamiento externos al sitio web o blog.
Promoción de Contenidos
Por más que Google sea un buscador eficiente, no puedes contar solo con él para que tu contenido sea encontrado.
Es necesario ponerlo a la vista de todos, llevándolo hasta tu público y estimulando a las personas a leer ese trabajo que vienes desarrollando con tanta dedicación.
Una promoción de contenidos eficiente influye directamente en los resultados de tu estrategia. Por lo tanto, no la dejes en segundo plano y esfuérzate por mejorarla cada vez más.
Separé dos canales de divulgación que son interesantes para cualquier estrategia de Marketing de Contenidos:
Redes sociales
Las redes sociales son un importante canal de adquisición de clientes.
Para que tengas una idea nuevamente citaré a Neil Patel y su estadística 26: “El mecanismo de entrega de marketing de contenidos más común son las redes sociales, usadas por el 87% de marketers “.
Pero divulgar el contenido que estás produciendo va un poco más allá de simplemente publicar un enlace en Facebook. Incluso porque tal vez no necesites estar en Facebook.
Para lograr resultados a través de las redes sociales, necesitas formar parte solamente de las redes en las que tu público está presente. Si tu persona no está en Facebook, no tienes razones para distribuir contenido en esa red, ¿estás de acuerdo?
Otro punto importante es entender que cada uno de los ambientes en que publicas tu contenido cuenta con públicos y expectativas diferentes.
Tienes que conocer el tono que debes utilizar en cada red social, qué formatos tienen más aceptación y qué es lo que la gente desea leer en cada uno de ellos.
Twitter, por ejemplo, es una red más dinámica, que pide textos cortos y acepta lenguaje informal, memes, contenido interactivo.
LinkedIn solicita que seas un poco más formal, dejando las bromas de lado y compartiendo únicamente contenidos relevantes para tu mercado.
E-mail marketing
El e-mail es un poderoso canal para la promoción de contenidos porque los entrega directamente al usuario y puedes monitorear el engagement.
La forma más común de divulgar contenidos a través de e-mail marketing es con el envío de newsletters, compilados con los principales contenidos producidos por tu empresa dentro de un espacio de tiempo que tú determinas.
Pero también puedes hacer disparos específicos para cada momento de la jornada del cliente, ofreciendo contenidos que le ayudarán a avanzar por el embudo, como e-books y otros materiales.
También es posible divulgar contenidos en los flujos de nutrición, workflows de emails, basados en una acción específica, como la descarga de un e-book, por ejemplo.
Basta con recomendar en los e-mails del flujo algunos materiales complementarios al contenido que sirvió como disparador.
Generación de leads
Como ya vimos en el tema sobre el embudo de ventas, el volumen de personas que llegan a los contenidos de la parte superior es alto, pero necesitamos colocar a esas personas dentro del embudo donde pueden ser trabajadas para convertirse en oportunidades.
A este proceso de colocarlas dentro del embudo le damos el nombre de generación de leads.
Leads son personas que han mostrado interés por tu contenido hasta el punto de brindar información personal como el e-mail y el teléfono.
Son muy importantes para una estrategia de Marketing de Contenidos porque, desde el momento en que tienes información sobre una persona, puedes enviarle contenidos personalizados para conducirla por el embudo más rápidamente.
La forma más efectiva de generar leads es crear puntos de conversión en tu blog. Estos puntos pueden ser formularios, donde el visitante registra su e-mail para recibir una newsletters, por ejemplo; o las landing pages, en las que responde a campos personalizados a cambio de un material rico.
Todo esto con el objetivo de construir una gran base de leads listas para ser nutridas, como explicaré a continuación.
Nutrición de leads
Con los leads en tu base, es necesario trabajarlos para que avancen a la próxima etapa del embudo y estén cada vez más preparados para ser abordadas por el equipo de ventas.
La mejor manera de hacerlo es a través de lo que llamamos nutrición de leads. Es decir, «alimentar» tus leads con contenidos para obtener cada vez más información sobre ellos y, al mismo tiempo, aumentar su interés y su conocimiento sobre tu empresa.
Generalmente lo hacemos a través del envío programado de e-mails, con el propósito de educar al lead, mejorar la percepción de tu marca en relación a él y guiarlo hasta el momento de la compra. Cada nuevo e-mail califica un poco más al lead en relación al e-mail anterior.
Esta secuencia de e-mails, llamada de flujo de nutrición, debe basarse en algún evento o característica que identifique a ese público: la descarga de un material, el llenado de un formulario, la cantidad de empleados, entre otros.
Para crear buenos flujos de nutrición se necesitan varias pruebas. Si este proceso se realiza de manera eficiente, los resultados serán claros — y es, precisamente, sobre resultados que hablaremos a continuación.
Cómo acompañar y medir los resultados del Marketing de Contenidos
Ahora que ya sabes cómo planificar y ejecutar, vamos a aprender a medir la efectividad de tus acciones. Esta parte es delicada y merece atención extra en la elección de las métricas para realmente entender los resultados obtenidos.
El análisis de los resultados es uno de los momentos más delicados de toda la estrategia de Marketing de Contenidos.
Es por medio de la medición que vas a descubrir lo que está funcionando y lo que no está y, en consecuencia, hacer las correcciones necesarias que comentamos en el comienzo de esta guía.
La mayor ventaja del Marketing Digital sobre los demás medios es que podemos acompañar los KPIs en tiempo real y cambiar estrategias rápidamente para evitar grandes pérdidas, cosa que no se puede hacer en un comercial de televisión, por ejemplo.
Además, como puedes rastrear todos los pasos de un visitante, saber exactamente cuántas oportunidades de negocio se han generado con un contenido, qué canales están generando más leads, puedes calcular con exactitud cuál es el retorno que la estrategia de Marketing de Contenidos le está trayendo a la empresa. ¡Continuemos!
Frecuencia de medición
Cada métrica tiene una frecuencia ideal de medición. Algunas son diarias, otras semanales y, también, tenemos métricas semestrales.
Para conocer la frecuencia ideal de monitoreo, es necesario conocer bien cada una de ellas y descubrir el tiempo ideal de recolección de datos para obtener relevancia estadística.
Por ejemplo, verificar el costo de adquisición de clientes (CAC) diariamente es innecesario, ya que ese número tiende a ser más estable y son necesarios muchos acontecimientos para provocar un cambio relevante.
Pero comprobar el tráfico de tu sitio en esa frecuencia puede tener sentido, ya que una caída de solo unas horas puede significar gran impacto en todo tu embudo de ventas.
Una buena manera de descubrir la frecuencia ideal de medición es haciendo benchmarking con empresas asociadas y especialistas del mercado. ¡Inténtalo!
Cuáles son las métricas del Marketing de Contenidos
ROI (Retorno de inversión)
El ROI es una de las métricas más importantes para toda estrategia de Marketing de Contenidos y, probablemente, la métrica más amada por los jefes y los directores. Se utiliza para medir la eficiencia de una inversión y se expresa a través de porcentaje.
Para calcular el ROI del Marketing de Contenidos, basta con tomar lo que ganaste en una acción, sustraerle lo que gastaste y, después dividirlo, nuevamente, por lo que gastaste.
Es una medida muy simple de trabajo que sirve para dar una noción general de la performance de cualquier tipo de inversión.
Una de las mayores dificultades en el cálculo del ROI es entender el concepto de «valor generado», ya que el Marketing de Contenidos tiene objetivos variados, algunos de largo plazo y difícil medición directa.
Sin embargo, es extremadamente útil, especialmente con objetivos «más concretos», como el número de clientes conquistados o la renta obtenida en un determinado período. ¡Acompáñalo siempre!
Qué herramientas son esenciales en el Marketing de Contenidos
¡Como ya viste, una estrategia de Marketing de Contenidos requiere mucho trabajo de todos los involucrados! Pero existen maneras de facilitar la rutina de estos profesionales sin descuidar los procesos y monitorear todas las métricas importantes.
Afortunadamente, contamos con varias herramientas y aplicaciones completas y eficientes en el mercado.
Estas plataformas te pueden ayudar a medir los resultados de una estrategia de Marketing de Contenidos, automatizar procesos y aumentar el volumen de contenidos creados y divulgados por tu equipo.
¿Quieres conocer algunas? Separé para ti las herramientas más conocidas y accesibles en algunas categorías.
Herramientas para blogs
Mucho más que escribir y publicar textos, cuidar de un blog requiere algunas acciones, como las siguientes:
ü Crear una estructura de navegación;
ü Moderar los comentarios de los visitantes;
ü Mejorar el diseño (apariencia) de tu blog;
ü Acompañar datos de acceso;
Por eso, cada blog profesional necesita un Content Management System (CMS) en español, un sistema de gestión de contenidos.
Algunas opciones son Joomla, Drupal y WordPress, el CMS más popular del mundo.
Herramientas para SEO
Para quienes trabajan con SEO, los desafíos son: investigar palabras clave, encontrar oportunidades de posicionamiento, optimizar contenidos para llegar a la primera página y monitorizar la competencia.
Algunas herramientas útiles para ello son SEMRush, Ahrefs, BuzzSumo y Keyword Planner do Google.
Herramientas para Social Media
La gestión de los canales de comunicación sociales es un trabajo que necesita herramientas que permitan la programación de publicaciones en varias redes, el monitoreo del alcance, de la audiencia con estos mensajes y, también, que generan informes de resultados.
Algunas opciones en esta área son:
ü Buffer
ü Hootsuite
ü SimplyMeasured
ü Quintly
Y también existen otras específicas para algunas redes sociales, como Postgrain (antiguo Instamizer) para Instagram, Fanpage karma para Facebook y Commun.it para Twitter.
Herramientas de automatización
El profesional responsable de la nutrición de leads necesita escribir y disparar e-mails, segmentar la base de leads, crear flujos y mucho más.
¡Hacer ese trabajo sin una herramienta es impensable! Pero existen opciones muy buenas en el mercado, que realizan buena parte de ese trabajo.
Las opciones más conocidas y recomendadas son Hubspot, RD Station y MailChimp.
Herramientas de análisis de desempeño
Todo profesional de marketing necesita monitorizar el desempeño de su estrategia.
Hay varias herramientas que ayudan en esta tarea, incluso las ya citadas.
Una herramienta de monitoreo esencial es Google Analytics, ya que trae los números por cada canal de adquisición de tráfico de tu blog — tráfico de e-mail, tráfico procedente de lo orgánico, tráfico social…
Otra muy buena es el Power BI, que centraliza todas las métricas de tu Marketing y ofrece la visualización de datos de forma interactiva, lo que proporciona más insights.
Las opciones son muchas, pero lo que hace que una herramienta sea ideal es satisfacer las necesidades de tu empresa.
Todo va a depender de los números que necesites para monitorizar. Entonces identifica primero esos números y luego elige la herramienta de análisis para monitorearlos.
Qué queda por explorar del tema
Y entonces, ¿qué te ha parecido este viaje por el universo del Marketing de Contenidos? Aunque ya te hayamos presentado mucha información, eso no es todo, pues las acciones de la estrategia tienen sus particularidades.
Al final, los resultados no vienen de manera inmediata y los planes de acción se deben adaptar a cada momento experimentado por la empresa en sus movimientos de expansión digital.
Si quieres profundizarte en los temas adjuntos al Marketing de Contenidos, encontrarás mucha información en estos artículos y materiales gratuitos:
ü Estrategia de Marketing de Contenidos en la práctica
ü Enciclopedia de Marketing de Contenidos
ü Guía de SEO 2.0
ü Marketing de Contenidos para resultados
ü Marketing de Contenidos: primeros pasos
ü Fantástico Generador de Personas
Cómo manejar una estrategia de Marketing de Contenidos
Suele ser repetitivo el hecho de crear planes de negocios prometedores que no funcionan a la hora de ser ejecutados.
Por ello, es importante enfocarse en lo que se definió como la etapa de planificación y mantener la frecuencia de generación y distribución de contenidos.
Y dicha ejecución debe estar abierta a pequeños cambios de trayecto hacia el objetivo final.
Producción de contenidos
La producción es el centro de una estrategia de Marketing de Contenidos, donde toda tu planificación toma forma
Crear contenidos de calidad requiere tiempo, inversión y dedicación no es una tarea fácil. Pero, teniendo en cuenta algunas recomendaciones, el proceso puede ser menos dispendioso.
Algunos de los factores que deben tenerse en cuenta son:
Elección de palabras clave
Palabras clave son términos o frases que las personas utilizan al realizar una búsqueda en Internet. Son la principal pieza a la hora de hacer SEO (Search Engine Optimization), la optimización de tus contenidos para aparecer bien posicionados en los motores de búsqueda.
Se debe tener claras las palabras clave relevantes para un negocio e invertir la producción en esta temática.
Tamaño y formato de los contenidos
El tamaño y el formato de un contenido deben variar de un sitio a otro. A fin de cuentas, lo más importante es entregarle valor al lector.
Pero hay algunos consejos que pueden ayudarte a orientar tu producción, por ejemplo: evitar textos innecesariamente largos y complicados o demasiado cortos y vacíos de información.
Un buen tamaño para empezar es 500 palabras, adecuado para responder a las dudas de tu persona y lo suficientemente largo para ser beneficiado por Google, que tiende a favorecer textos más completos.
Además, es importante variar en el formato para mantener el engagement de tu audiencia. Ofrece infografías, podcasts y prueba nuevos formatos para ver qué es lo que tiene mayor aceptación por parte de tu persona.
Los vídeos son una gran tendencia y suman puntos en el SEO cuando se comparan con los competidores que no ofrecen este tipo de contenido en sus sitios web.
Escaneabilidad
Trabajar la escaneabilidad es formatear tu texto para que sea atractivo a primera vista.
Antes de leer un contenido, todas las personas «pasan el ojo» por él para ver de qué se trata y si vale la pena seguir leyéndolo. Es decir, escanean el texto.
Inter-títulos, imágenes, listas y negritas son buenos recursos para aumentar la escaneabilidad de un contenido, pues escapan del patrón del texto corrido.
Como son diferentes, esos recursos llaman la atención de la mirada e informan que esos puntos son importantes y necesitan ser leídos. ¡Invierte en ellos!
Y no te olvides de usar frases cortas y párrafos sintéticos. Los grandes bloques de texto perjudican la comprensión de dónde comienza y dónde termina una línea de raciocinio.
Revisión
Un texto lleno de errores de ortografía puede terminar con toda la autoridad que tanto luchaste para construir.
Por lo tanto, revisa todo el contenido que produzcas, no solo para encontrar errores, sino también para ver si se ajusta a los estándares citados anteriormente.
Lo ideal es esperar algún tiempo después de la redacción para hacer la revisión, pues si la haces enseguida, algunos errores que están debajo de tu nariz pueden pasar desapercibidos.
Optimización para los motores de búsqueda (SEO)
Con tu contenido de calidad listo, no basta con publicarlo en la portada de tu blog. Necesitas optimizarlo para que sea encontrado por tu persona.
Y es ahí donde entra el SEO, que son las prácticas de optimización para los motores de búsqueda y una de las principales estrategias de la metodología Inbound.
Los buscadores como Google y Bing utilizan algoritmos para clasificar todos los contenidos indexados.
Es por medio de estos algoritmos que los buscadores definen que el artículo X es más importante que el Y y, por lo tanto, debe ser el primero colocado en la página cuando una persona busca determinada palabra clave.
Promoción de Contenidos
Por más que Google sea un buscador eficiente, no puedes contar solo con él para que tu contenido sea encontrado.
Es necesario ponerlo a la vista de todos, llevándolo hasta tu público y estimulando a las personas a leer ese trabajo que vienes desarrollando con tanta dedicación.
Una promoción de contenidos eficiente influye directamente en los resultados de tu estrategia. Por lo tanto, no la dejes en segundo plano y esfuérzate por mejorarla cada vez más.
Separé dos canales de divulgación que son interesantes para cualquier estrategia de Marketing de Contenidos:
Redes sociales
Como ya dije anteriormente, las redes sociales son un importante canal de adquisición de clientes.
Para que tengas una idea nuevamente citaré a Neil Patel y su estadística 26: “El mecanismo de entrega de marketing de contenidos más común son las redes sociales, usadas por el 87% de marketers “.
Pero divulgar el contenido que estás produciendo va un poco más allá de simplemente publicar un enlace en Facebook. Incluso porque tal vez no necesites estar en Facebook.
Para lograr resultados a través de las redes sociales, necesitas formar parte solamente de las redes en las que tu público está presente. Si tu persona no está en Facebook, no tienes razones para distribuir contenido en esa red, ¿estás de acuerdo?
Otro punto importante es entender que cada uno de los ambientes en que publicas tu contenido cuenta con públicos y expectativas diferentes.
Tienes que conocer el tono que debes utilizar en cada red social, qué formatos tienen más aceptación y qué es lo que la gente desea leer en cada uno de ellos.
Twitter, por ejemplo, es una red más dinámica, que pide textos cortos y acepta lenguaje informal, memes, contenido interactivo.
LinkedIn solicita que seas un poco más formal, dejando las bromas de lado y compartiendo únicamente contenidos relevantes para tu mercado.
E-mail marketing
El e-mail es un poderoso canal para la promoción de contenidos porque los entrega directamente al usuario y puedes monitorear el engagement.
La forma más común de divulgar contenidos a través de e-mail marketing es con el envío de newsletters, compilados con los principales contenidos producidos por tu empresa dentro de un espacio de tiempo que tú determinas.
Pero también puedes hacer disparos específicos para cada momento de la jornada del cliente, ofreciendo contenidos que le ayudarán a avanzar por el embudo, como e-books y otros materiales ricos.
También es posible divulgar contenidos en los flujos de nutrición, workflows de emails, basados en una acción específica, como la descarga de un e-book, por ejemplo.
Basta con recomendar en los e-mails del flujo algunos materiales complementarios al contenido que sirvió como disparador.
Diferencias entre Branding, Naming, Brand Voice y Brand Style
Como suele ser habitual en estos casos, no existe unanimidad a la hora de definir qué es la voz de marca. Además, existen otros conceptos adyacentes y similares que acrecentar la confusión entre los profesionales. Lógicamente nosotros vamos a aportar con humildad nuestra propia visión, intentando describir todos estos términos:
Branding
Todas las acciones que desarrolla una empresa para gestionar una marca. Engloba las normas de identidad visual, pero también todas las normas que afectan a los códigos verbales y a los códigos auditivos.
Naming
Conjunto de técnicas que se utilizan para nombrar marcas, productos y servicios.
Brand Voice
Brand voice o voz de marca es la descripción de la personalidad de la marca. Suele definirse con un adjetivo, como “elegante” o “divertida” y provoca una reacción emocional en el público objetivo.
Brand Style
Brand Style o estilo de marca es el conjunto de normas que afectan a la redacción de textos: uso de mayúsculas, abreviaturas, vocabulario, etc.
En conclusión, las marcas deben definir su voz si no quieren que sus mensajes lleguen a sus audiencias de forma débil o confusa. Es una decisión transcendental que afecta especialmente a los redactores y a los community management. En la época del marketing digital y de las redes sociales, expresar con claridad la personalidad y los valores de una marca es esencial para construir un relato atractivo e interesante.
Unidad 12
UNIDAD DOCE
IMPUESTOS A LOS BIENES RAICES
Que es el impuesto a bienes inmuebles
El Impuesto de Inmueble es un gravamen impositivo cobrado a todos los terrenos situados en el territorio nacional, salvo los expresos en la ley. Su aplicación también incluye a los edificios y demás construcciones permanentes realizadas sobre los terrenos.
¿Qué son los bienes raíces?
Los Bienes Raíces se refieren a todo terreno, parcela, solar. La persona titular, es decir el propietario es dueño de estos bienes raíces, ya que ello incluye los que por naturaleza están ligados al suelo y subsuelo.
El dueño de un bien raíz podría reclamar compensación en caso de que una vía travesase su espacio, como ocurre con las servidumbres de paso.
Bienes raíces ligados al suelo hacen referencia a todo lo que son terrenos, parcelas, solares… El titular o dueño de estos bienes es propietario de todo este espacio, pero no solo sobre plano, sino también de lo que ocurre por encima y por debajo.
Cuando se habla de afectación al subsuelo se refiere a que cuando hay personas que cuentan con extensiones de tierras, podrían beneficiarse al encontrar, por ejemplo, minerales de algún tipo bajo su propiedad.
Tipos de bienes inmuebles
Es importante reseñar que también corresponderán a un propietario de un terreno los bienes por incorporación, como podrían ser inmuebles que se construyeran sobre esos terrenos, o cualquier tipo de plantación, árboles o sembrados, que hubiese sobre ellos.
Los bienes se catalogan en los siguientes:
ü Residenciales: Viviendas de todo tipo y también terrenos sin desarrollar
ü Comerciales: Aquellos destinados al sector terciario, como edificios de oficinas o tiendas
ü Industriales: Aquellos con fines productivos como podría ser una granja o una fábrica.
Otra categorización es diferenciar entre inmuebles rústicos e inmuebles urbanos
Entre los rústicos están los que tienen relación con el sector agrario, como actividades forestales, agrícolas y ganaderas. Con el desarrollo de una población, estos inmuebles rústicos pueden convertirse en inmuebles urbanos (viviendas, locales comerciales, oficinas) mediante una figura legal conocida en nuestro país como recalificación de terrenos o de suelo.
¿Cómo funciona el impuesto en cada país?
• Según un estudio de la Cepal, estas son las características de los impuestos al patrimonio o a la riqueza -según la definición que prefiera utilizarse- en los países latinoamericanos.
URUGUAY
ü Llamado Impuesto al Patrimonio (IPAT), grava el patrimonio neto de personas naturales y jurídicas localizadas en Uruguay.
ü Incluye activos como dinero en efectivo, metales preciosos, créditos a favor del contribuyente, vehículos, inmuebles, casa habitación y muebles.
ü Para personas físicas y núcleos familiares residentes en Uruguay va del 0,4% al 0,7%.
ü En Uruguay el gravamen se llama Impuesto al Patrimonio (IPAT).
ü Para personas físicas no residentes va de 0,7% a 1,5%.
ü Entre los bienes exentos están los activos en el exterior, las áreas forestadas con determinados tipos de bosques, los títulos de deuda pública, las acciones de la Corporación Nacional para el Desarrollo y bienes inmuebles rurales afectados a explotaciones agropecuarias.
COLOMBIA
ü Se grava el patrimonio neto localizado en Colombia de personas naturales y jurídicas.
ü Se calcula tomando el patrimonio total bruto menos las deudas. Incluye los bienes en el exterior y la versión actual de la ley aplica desde 2019 a 2021.
ü Tiene una tasa única de 1% para los patrimonios netos superiores a US$1,5 millones (aproximadamente).
ü El bien exento es la primera vivienda del contribuyente por un valor de hasta US$140.500 (aprox.).
ARGENTINA
ü En Argentina se grava el patrimonio bruto de personas naturales y jurídicas.
ü Con el nombre de “Impuesto a los bienes personales”, grava el patrimonio bruto de personas naturales y jurídicas localizadas en Argentina.
ü Eso incluye inmuebles, automóviles, billetes (en peso y moneda extranjera), cuentas corrientes bancarias, saldos de fondos comunes y otras inversiones no exentas, obras de arte, antigüedades, objetos del hogar y bienes en el exterior.
ü Para los bienes en el país la tasa impositiva va desde 0,5% hasta 1,25%.
ü Para los bienes en el exterior varía entre el 0,7% y el 2,25%
ü Incluye entre los bienes exentos la vivienda del contribuyente por un valor de hasta US$300.000 aproximado, los saldos de plazos fijos y cajas de ahorro, los títulos de deuda emitidos por el Estado y los bienes inmateriales como marcas y patentes.
ü (Los valores son aproximados porque dependen de la variación de la moneda local respecto al dólar).
¿Qué impuestos paga una casa en Argentina?
ü De tal forma, dos impuestos principales de jurisdicción nacional gravan actualmente a la propiedad inmobiliaria: el impuesto a los bienes personales y el impuesto a la transferencia de inmuebles, entre otros de mucha menor importancia.
¿Qué es el Impuesto a la Propiedad de Bienes Inmuebles Bolivia?
ü El Impuesto a la Propiedad de Bienes Inmuebles (IPBI) está determinado por la Ley N° 843 que en su artículo N° 52, “establece que es un tributo anual que debe ser cancelado por las personas jurídicas y naturales“.
¿Qué es el Impuesto a la Propiedad de Bienes Inmuebles Chile?
ü El impuesto es anual y tiene una tarifa del 0.25% sobre el valor del bien inmueble, y su sujeto activo son las municipalidades, las cuales asumen el carácter de administración tributaria, encargándose de realizar valoraciones de los bienes inmuebles, facturar, recaudar, tramitar el cobro judicial y administrar, en sus respectivos territorios, los recursos generados por este impuesto en particular.
Cálculo del Impuesto de Bienes Inmuebles Costa Rica
ü Se calcula con base al valor que se registra en la base de datos municipal al primero de enero de cada año; valor que se compone por la estimación del terreno y las construcciones que existan en el inmueble. Es anual, el período se inicia el 1 de enero y termina el 31 de diciembre de cada año calendario (at. 22).
Impuesto de bienes inmuebles en Paraguay
ü Asunción, Paraguay, Agencia IP. – El Poder Ejecutivo, a través del Decreto N° 4617, fijó los nuevos valores fiscales inmobiliarios en 1,7% tanto para inmuebles urbanos como rurales
Cálculo del Impuesto de Bienes Inmuebles Panamá
ü En Panamá, éste se calcula en función del valor catastral de la propiedad, de conformidad con las condiciones y tarifas establecidas en la Ley 66 del 17 de octubre de 2017 la cual modifica el Código Fiscal de Panamá, y cuya vigencia inició a partir del 1 de enero de 2019.
Cálculo del Impuesto de Bienes Inmuebles en Perú
ü El impuesto a la renta es equivalente al 5% sobre la ganancia bruta obtenida, esto es, la diferencia entre el valor actualizado del inmueble y el precio de venta. Por ejemplo, si el valor actualizado es S/ 200.000 y el precio de venta es S/300.000, la ganancia será de
S/ 100.000 x 5% = S/ 5.000 (IR a pagar).
Cálculo del Impuesto de Bienes Inmuebles en Venezuela
El cálculo de este impuesto es realizado por la Dirección de Catastro del Municipio mediante el uso de tablas valorativas de la construcción, según el uso de la construcción (viviendas unifamiliares, multifamiliares, unidades comerciales, industriales) y la planta de valores de la tierra que consiste en un plano de la ciudad en cuestión, en su área urbana, que varían de acuerdo a los valores de mercado, el uso de zonificación, servicios públicos, etc.
Estos instrumentos de valoración son actualizados cada cuatro años mediante el Índice de Precios al Consumidor.
La tasa del pago de bienes inmuebles (IBI) corresponde al uno por ciento (1%) sobre la base imponible (80% del avalúo municipal catastral).
Cálculo del impuesto territorial en Chile
¿Cómo se calcula el Impuesto Territorial o contribuciones de bienes raíces? En el cálculo se considera el avalúo afecto a impuesto, una tasa anual, y una sobretasa dependiendo del caso. Para los Bienes Raíces Agrícolas, se aplica la tasa del 1% anual sobre el avalúo fiscal afecto Jan
Cálculo del Impuesto de Bienes Inmuebles en Bolivia
El impuesto anual a la propiedad de inmuebles en Bolivia se calcula con: 1) la base imponible, calculada de forma distinta en cada municipio, y 2) la alícuota del impuesto (0.35%-1.5%) aplicada sobre a la base imponible. En general, se paga un impuesto anual del 0.01%-1% del valor de mercado del inmueble.
¿Qué impuestos paga una casa en Uruguay?
Una propiedad de US$200.000 paga la misma tasa, 0,46%, que equivale a US$920 de impuestos. En Montevideo, una propiedad de US$50.000 paga una tasa de 1% de impuestos, US$500, pero una propiedad de US$200.000 paga 1,2% de alícuota, US$2.400. La tasa se incrementa hasta 1,4% si el valor del inmueble es mayor.
Cuáles son los impuestos por venta de inmuebles que aplican en Colombia
En Colombia se han establecido varios gravámenes para las ventas de inmuebles, los cuales deben ser conocidos por quienes integran el sector inmobiliario.
El valor de los impuestos dependerá del precio del inmueble, el cual se establece con elementos técnicos.
1. Ganancia ocasional por la venta de inmuebles
Aplica para ventas de inmuebles que hubieran estado en poder del vendedor por más de dos años.
El valor está dado sobre la utilidad del negocio realizado, que es la diferencia entre el valor comercial, menos el costo fiscal, el cual, puede ser el avalúo catastral o valor de compra (mayor valor).
Un ejemplo puede ser: Una casa se vendió por 250 millones, y su costo fiscal es de 150 millones, es un negocio que está generando utilidad de 100 millones.
Para la ganancia ocasional por venta de inmuebles está establecido un 10% sobre la utilidad, lo cual daría un pago de: 10 millones en este caso.
Existe una exención de pago de este impuesto y es cuando el inmueble vendido, era utilizado como vivienda por el vendedor.
2. Impuesto a la renta en inmuebles
Este impuesto aplica para las ventas de inmuebles que han estado en manos del vendedor por menos de dos años, ya que se considera una renta líquida y debe pagarlo cuando haga su correspondiente declaración de renta.
El valor a pagar se calcula de acuerdo a la tabla progresiva que emite anualmente el ministerio de Hacienda.
3. Impuesto de Retención en la Fuente
Es posible que el vendedor no esté obligado a declarar renta y lleve menos de dos años con el inmueble, el cual correspondiera a su vivienda, en ese caso no está obligado a pagar ninguno de los dos impuestos que mencionamos en el punto 1 y 2.
En este caso en el momento de legalizar la venta, el notario le emite el cobro de la Retención en la fuente, que corresponde al 1% del valor de la venta y corre por cuenta del vendedor o propietario del inmueble.
Este impuesto tiene una Exención que se aplica cuando el inmueble vendido, ha sido por más de dos años la vivienda del vendedor, el notario restará del valor, un 10% por cada año desde la compra, para lo cual éste debe adjuntar las evidencias que así lo comprueben.
Estas son:
ü Escritura de compra del inmueble
ü Certificado de tradición y libertad que demuestre la posesión del inmueble por más de dos años
ü Copia de recibo de impuesto predial donde se evidencia un avalúo igual o inferior a 15.000 UVT.
ü Evidencias del pago de créditos hipotecarios o deudas de la propiedad que hayan sido canceladas.
4. Los Derechos Notariales
Este no es en realidad un impuesto, sino el costo que genera la gestión notarial, y debe pagarse en la notaría, en el momento de llevar a cabo la diligencia de elaboración y firma de las escrituras.
Este gasto suele repartirse entre vendedor y comprador por partes iguales, correspondiendo al 0,54% de la venta que indica la escritura pública.
5. Impuesto de Registro y Beneficencia
El registro de la escritura tiene establecido un valor de 1,67% del valor de la venta registrada en la escritura y se debe hacer en la oficina de registros públicos, antes de cumplir dos meses de la firma, para evitar intereses moratorios.
Con respecto a la beneficencia, las tarifas pueden variar en cada departamento, por lo que se debe confirmar con la oficina de hacienda correspondiente, para determinar el valor que se debe pagar.
Este es un impuesto que se paga a las gobernaciones o departamentos. En el caso de Colombia, existen 32 departamentos y Bogotá D.C. Según sea la ubicación de los bienes raíces sujetos de la venta
6. Impuesto Nacional al Consumo de Bienes Inmuebles
Este impuesto está a cargo del vendedor y se genera cuando se enajenan bienes inmuebles por valor superior a 26.800 UVT. Deben ser bienes diferentes a predios rurales de actividad agrícola o predios destinados a vivienda de interés social. Se debe cancelar previamente y corresponde al 2% del total de la venta.
Importancia del cumplimiento de los impuestos por venta de inmuebles
El pago de los impuestos por venta de inmuebles, es de vital importancia para garantizar transacciones futuras sin inconvenientes y evitar intereses moratorios que son de alta cuantía.
Como agente inmobiliario debes conocer el estatuto tributario para que puedas asesorar a tus clientes y prevenir errores en el momento de legalizar las transacciones.
Es importante que los documentos queden bien elaborados, legibles y validados, para que sean evidencias cuando se requiera. Apoyar al cliente en la verificación y seguimiento de esta gestión, es algo que de seguro tendrá muy en cuenta.
Conclusiones
Existen varios impuestos a la venta de inmuebles en Colombia, sin embargo, no se aplican todos a una misma venta, es importante revisar bien, de acuerdo al tipo de inmueble y las condiciones del negocio, cuáles impuestos son aplicables.
La gestión de pago de impuestos y escrituración es una oportunidad, en la cual podemos apoyar al cliente como agentes inmobiliarios, es necesario conocer bien impuestos por venta de inmuebles que aplican, y ser el aliado idóneo.
¿Qué impuestos se pagan en la inversión inmobiliaria?
Una de las preguntas principales que aparecen a menudo en nuestros webinars, cursos y asesorías es la duda sobre los impuestos. ¿Qué impuestos se pagan en la inversión inmobiliaria? Tanto si estás pensando en invertir en bienes raíces como si ya lo hiciste pero no sabes de qué manera declararlo, aquí te explicamos las claves para que procedas de forma correcta. Tendrás que considerar el tipo de vivienda, su finalidad, su tamaño y otros aspectos que explicaremos a continuación.
Cómo declarar impuestos de bienes raíces
Para cumplir con tus obligaciones tributarias, ten en cuenta el procedimiento a seguir a la hora de declarar los impuestos en general es incluir las ganancias y las pérdidas al año siguiente de cuando se produjeron. Así, por ejemplo, si en el año 2019 compras un departamento para invertir en bienes raíces, la declaración de 2020 deberá incluir esta adquisición.
¿Cómo funcionan estos impuestos? y ¿cómo afectan al momento de realizar la compraventa de una casa?
El pago de los dos impuestos debe ser conforme al valor de la operación que se esté realizando, en un acta se fija el monto. Al momento en que se hace la adquisición de la propiedad, el notario tiene la obligación de retener ese impuesto de quien compra, para consecutivamente reportarlo y pagarlo a la autoridad correspondiente.
En ejemplo, al comprar una propiedad por un valor de un millón de pesos, dicha propiedad genera un impuesto (ISAI) de alrededor de 45 mil pesos. El notario tiene que retener ese impuesto, dar un comprobante y luego pagárselo al gobierno de la ciudad. Después, debe notificar que el pago fue hecho al gobierno.
El precio de venta y el uso del suelo y determinarán el pago o la exención de este impuesto.
No pagan impuestos:
• La venta de una casa habitación que
1) puedas demostrar que es tuya y
2) su precio no pase las 700,000 Udis.
Es necesario que un abogado o notario testifique estas transacciones ya que hacer este tipo de operaciones, requiere que se hagan las cosas bien jurídicamente. El abogado es opcional, pues es un asesor para que las operaciones vayan orientadas en beneficio de su cliente.
El notario da una traducción de propiedad de un bien inmueble para confirmar que vendió quien tenía que vender y compró quien tenía que comprar; confirma que el vendedor tenía la capacidad y la posibilidad de hacerlo sin depender de alguien más y que el comprador adquirió la propiedad sin ningún problema. Todo eso se ve en el contenido de la escritura.
Sí pagan impuestos:
ü La venta de un terreno nunca está exenta de ISR. Sin embargo, al vender un terreno, el cálculo puede arrojar una pérdida.
ü Si la casa habitación que vendes supera los cuatro millones de pesos. Por ejemplo, si tu inmueble lo vas a vender en seis millones de pesos, los primeros cuatro millones están libres de impuestos, pero el resto sí causa ISR.
ü Cuando se trata de la compra de una oficina, un local comercial, una fábrica, etcétera, además de la escrituración y el ISR a cargo del vendedor, el comprador tiene la obligación de pagar el Impuesto al Valor Agregado. (IVA), que es del orden, siempre de 16% sobre el valor de las construcciones no destinadas a uso habitacional.
ü Al vender una casa con uso de suelo comercial, para oficina o un consultorio, de esa venta, el monto que corresponde al terreno no va a generar impuestos, pero las construcciones destinas a la oficina sí generan.
ü Cuando el inmueble que vendes es de uso habitacional, pero lo tenías rentado. Entonces, al no poder demostrar que está habitado por ti, de la utilidad que recibas, vas a tener que pagar un impuesto, que es como el que cualquiera de nosotros paga por los ingresos que recibimos.
ü Una casa habitación con un pequeño comercio, sí causa IVA por el valor de las construcciones que corresponden al local. Pero el valor de las construcciones destinadas al hogar y el terreno, no genera este impuesto.
Unidad 13
UNIDAD TRECE
ADMINISTRACIÓN DE CORRETAJE
Podemos definir el corretaje como la remuneración que recibe un corredor de comercio por los servicios que brinda a una persona o a una organización. El corretaje también define la gestión que realiza, es decir, la actividad misma que realiza el corredor.
Al contrato que se celebra entre una persona que tiene los conocimientos y los medios disponibles y un tercero interesado en acceder a un bien o servicio, es al que llamamos Contrato de Corretaje. Es posible afirmar que el corretaje es la acción de un profesional para lograr un acuerdo o abrir las vías para el acceso de su cliente. El corretaje no es una comisión en sí misma, sino un servicio de asesoría encaminada a conseguir un beneficio en concreto.
Usualmente el corretaje es aplicado al ámbito financiero por los brókers, donde éstos reciben una compensación derivada de los servicios que realizan para su cliente. Dicha remuneración será corretaje si el bróker cobra solo por abrir las vías hacia un objetivo, acciones y similares y, no por operar con ellos.
La figura del corredor es puramente de trámite de acceso a ciertos campos, de ahí que a veces se le denomine como facilitador. Esto, a diferencia de otras figuras mercantiles que cobran por los rendimientos que puedan obtener para sus clientes, y cobran una compensación fija y mayormente variable por las utilidades.
Disimilitudes entre corretaje y comisión
Con la información anterior, podemos afirmar que el contrato de comisión se diferencia del contrato de corretaje en que el primero actúa en nombre propio, es decir, realiza actuaciones y toma decisiones en propia voluntad de acuerdo a lo que le ha sido indicado por el propietario, mientras que el corredor realiza sus acciones en base a la voluntad del propietario, es decir, realiza actividades que facilitan la aproximación a los mercados, activos y similares, y no ejecuta órdenes propias, sino que sólo abre posibilidades.
· El ejercicio del corredor es libre de ser ejercitado, mientras que el del agente está sujeto por un contrato
· El ejercicio del corredor es libre de ser ejercitado, mientras que el del agente está sujeto por un contrato
· El corredor actúa imparcialmente, relacionando a quienes requieren de sus servicios, en tanto el agente trabaja siempre en interés del principal
· El contrato de agencia es un contrato de duración, y el de corretaje no
· El agente promueve o aproxima clientes a su representado, mientras que el corredor únicamente promueve o busca clientes, pero nunca contrata con ellos por cuenta de su representado
· El agente –generalmente- se desempeña en una zona de privilegio en favor de su representado, esto no pasa en el corretaje, porque el corredor no soporta ninguna exclusividad en beneficio de su representado
· Mientras el corretaje es libremente revocable por el mandante, esta facultad está restringida en materia de agencia
· El de agencia se basa en la recíproca confianza entre las partes, mientras que en el corretaje no
Similitudes entre corretaje y agencia
· En ambos se actúa por cuenta de otro
· Ambos tienen por finalidad la gestión de intereses ajenos
· En ambos se actúa por cuenta de otro
· El contrato de corretaje es menos formal, tanto que incluso puede ser verbal, mientras que el de agencia comercial por ser más complejo, requiere mayor formalismo debe ser por escrito, es lo recomendable
Diferencia entre el corretaje y la comisión.
El contrato de corretaje y el contrato de comisión tiene bastantes similitudes, pero diferencias sustanciales.
La principal diferencia es que en el corretaje no existe dependencia, ni representación, mientras que en la comisión sí existe mandato.
El corretaje no es más que una sencilla mediación cuya finalidad es contactar a dos partes interesadas en un negocio.
Es el típico caso del corretaje inmobiliario, donde el corredor presenta al interesado en comprar la casa, al interesado en venderla, o viceversa, y luego el negocio se desarrolla entre comprador y vendedor sin intervención del corredor.
En el contrato de comisión es diferente, porque el comisionista es el que negocia con un tercero la venta del producto, por cuenta del dueño o vendedor, como cuando se acude a un vendedor profesional de motos quien busca el comprador y fija el precio con el comprador sin intervención del dueño de la moto.
Retención en la fuente en el contrato de corretaje.
La remuneración que reciba el corredor, que puede llamarse comisión u honorarios, está sujeta a retención en la fuente a título de renta, y la tarifa de retención será del 10% o del 11%, según corresponde de acuerdo a lo que se explica a continuación.
Retención en la fuente por honorarios, cuando procede, base y tarifas de retención.
Cualquiera que sea el nombre que se le dé a la remuneración del contrato de corretaje, la retención por concepto de honorarios o comisiones, será practicada siempre que el pago sea realizado por una persona que tenga la calidad de agente de retención.
El Corredor de Propiedades se encarga de la promoción de la propiedad a través de diferentes canales, filtrar la demanda (de acuerdo con requisitos previamente establecidos) y ponerse en contacto con ellos para agendar una visita.
Sin embargo, esta no es la única función. Para saber cómo hacer corretaje de propiedades, la persona debe tener un amplio manejo de las características legislativas involucradas en las transacciones de los bienes raíces, así como de la Ley de Arriendo.
La razón es que más allá de publicar imágenes de la propiedad en una plataforma específica y contactar al interesado, el corredor debe encargarse de:
Selección de las propiedades
El corredor de propiedades tiene un conocimiento amplio de la oferta inmobiliaria existente. Por ello, debe ser capaz de manejar una cartera amplia de bienes inmuebles, para así encontrar al mejor comprador o arrendatario.
Tasación de bienes
Una tasación de propiedad es un documento que muestra el precio estimativo de un inmueble.
El cómo hacer corretaje de propiedades tiene que, necesariamente, involucrar la información de cuál es el precio de un arriendo o venta de acuerdo con las características de la vivienda (metros cuadrados, número de habitaciones, entorno, estacionamientos disponibles, etc.).
Promoción de las propiedades
Como mencionamos anteriormente, es necesario que este profesional maneje la publicidad de las propiedades.
Para cumplir eficazmente con esta tarea, debe valerse de todos los canales disponibles -online y offline- para así llegar a todo el público objetivo.
Coordinación de las visitas
Una vez que se encuentra un número de posibles compradores/arrendatarios convenientes, el corredor debe contactarse con ellos para que puedan visitar la propiedad.
Es importante que, en esta etapa, el profesional sea capaz de resaltar todos los beneficios que le otorga a la parte interesada concretar su decisión.
Asesoramiento
Como parte de sus tareas, el corredor debe asesorar a las partes en temas legales, como la celebración de los acuerdos contractuales en notarías (revisión de cláusulas, plazos, etc.), el contacto con abogados para la realización de estudios de títulos y la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces, si es el caso.
Luego de terminado todo el proceso, el corredor de propiedades cobra las comisiones que correspondan
¿Qué se requiere para ser un Corredor?
Actualmente, se está discutiendo regulaciones más estrictas para los corredores de propiedades. Hasta que eso no pase, cualquier persona puede llegar a serlo si cumple con los siguientes requisitos:
· Ser mayor de edad.
· No tener antecedentes penales
· Tener la licencia y realizar los trámites correspondientes al área específica de operación
Ahora bien, las habilidades que necesita este profesional no nacen espontáneamente. Es necesario hacer un curso de Corretaje de Propiedades de calidad, que ahonde en los detalles más importantes de esta actividad.
Aunque es posible comprar o vender una casa casi sin contratar a un corredor de Bienes Raíces, a menudo son muy buena fuente de información. Un corredor de Bienes y Raíces es necesario para ambas partes, tanto para el comprador como para el vendedor, en el momento de una transacción, ya que brinda información y experiencias en un campo complicado que requiere de diversos conocimientos para su desarrollo.
BENEFICIOS PARA EL COMPRADOR
Las personas que compran propiedades a menudo piensan que deben pagar honorarios por el servicio que presta un corredor de Bienes Raíces, pero en general es el vendedor y no comprador el que paga la comisión por la venta de la vivienda.
Otro mito frecuente es que las personas que están comprando propiedades, piensan que pueden hacer un mejor negocio sí compran propiedades en el modo “dueño vende” o sin intermediarios como se conoce en nuestro medio, porque el vendedor quiera evitar gastos de comisión del corredor. Sin embargo, muchas veces los precios de venta de los inmuebles terminan siendo iguales o más altos, que aquellos indicados por un corredor de Bienes Raíces.
Un Corredor de Bienes Raíces puede orientar al comprador en:
· Ayudar a determinar los límites de precios de los inmuebles que se manejan en el mercado.
· Asesorar con la mejor opción financiera para satisfacer las necesidades de los clientes.
· Realizar el seguimiento de los detalles concernientes al proceso de compra venta.
· Proveer recursos de información, entre los que se incluyen: arreglos, inspecciones, mobiliarios y construcciones adicionales que requiera el inmueble como cisternas, piscina u otros.
BENEFICIOS PARA EL VENDEDOR
Cuando es el propio vendedor el que maneja la operación tendrá que hacerse cargo de colocar los avisos, responder llamadas telefónicas, atender a los interesados en la propiedad que nunca dejarán de ser extraños. También debe saber que más de un potencial comprador tendrá en cuenta que el vendedor se está ahorrando la comisión del profesional para ofrecer él también un menor precio por la propiedad.
Un Profesional de Bienes Raíces puede orientar al vendedor en:
· Asesora al vendedor para obtener el mejor precio por el inmueble.
· Vender el inmueble ofertado en un período más corto del proyectado por el vendedor del inmueble.
· Vender el inmueble con la menor cantidad de complicaciones. Pues ya conoce los pasos o trámites a seguir para el cierre de una negociación de compra venta.
· Proporcionar información actualizada sobre lo que pasa en el Mercado de Bienes Raíces esto incluye cambios financieros y propiedades de la competencia.
· Ser un asesor de mercado ya que sabe cómo y dónde publicar la propiedad y, a quiénes dirigir la oferta, debe conocer cuáles son las tendencias del mercado y dónde está ubicado el potencial de éste.
PRUEBA CONCEPTUAL FINAL