Materia International Real Estate Agent

Unidades

¿Cómo puede un agente de bienes raíces aumentar su comisión? american business college
Unidad UNO
Emprendimiento, planeación y finanzas del negocio inmobiliario
Intertnational Real Estate Agent
Unidad DOS
Recursos humanos y Ética profesional
Curso de Real Estate en Español
Unidad TRES
Comunicación y servicio al cliente
Unidad CUATRO
Información jurídica

UNIDAD 1: Emprendimiento, planeación y finanzas del negocio inmobiliario

UNIDAD 2: Recursos humanos y Ética profesional

UNIDAD 3: Comunicación y servicio al cliente     

UNIDAD 4: Información jurídica  

UNIDAD 5: Ventas

UNIDAD 6: Arrendamientos

UNIDAD 7: Proyectos Pre- Construcción

UNIDAD 8: Propiedad Horizontal

UNIDAD 9: Fundamentos Contables

UNIDAD 10: Avalúos

UNIDAD 11: Marketing Inmobiliario

UNIDAD 12: Impuestos a los bienes raíces

UNIDAD 13: Administración de Corretaje

Contenido

OBJETIVOS ESPECIFICOS

 

ü  Adquirir los conocimientos necesarios para desarrollar un pensamiento estratégico que permita emprender en el Negocio Inmobiliario y tener nivel de competitividad en el sector.

ü  Potenciar la capacidad de comprensión de las metodologías básicas para determinar las estrategias para una compañía inmobiliaria e implementar un Plan de Negocios, incluido también el desarrollo de un Plan Financiero, para cumplir los objetivos empresariales.

 

ü  Definir los principales aspectos relacionados con la comunicación en general, la comunicación en relación al servicio al cliente, al negocio inmobiliario y la importancia de su correcta implementación, comprendiendo las distintas herramientas de marketing a utilizar para generar estrategias sostenibles en el sector inmobiliario.

 

ü  Conocer los aspectos relevantes del Certificado de Libertad y analizar como se crea una Afectación a Vivienda Familiar.

 

ü  Determinar la importancia de hacer una venta efectiva en bienes raíces utilizando diferentes herramientas conceptuales, tecnológicas y psicológicas.

 

      ü  Definir el concepto de Arrendamiento y sus características 


ü  Revisar los proyectos más relevantes que están en proceso de construcción en algunas regiones de Latinoamérica


ü  Estudiar las generalidades de la propiedad horizontal en los países latinoamericanos, analizar su comportamiento actual en relación a crecimiento e innovación


ü  Identificar los aspectos básicos para dar forma a la contabilidad de la empresa. conformar apropiadamente el área financiera de tu empresa. Conocer las características que debe reunir una adecuada información contable. Conocer la estructura y las utilidades de la contabilidad, precisar de forma asertiva la relación con el contador. Interactuar con el contador, otras empresas, entidades y terceros relacionados con el asunto contable.


ü  Analizar e implementar las distintas herramientas de marketing digital en el sector inmobiliario, actualizando las estrategias de mercadeo para la optimización de la comunicación visual, digital y escrita con el cliente.


ü  Definir que es un Impuesto en bienes raíces y revisar cómo funciona en distintos países de la región.

Unidad 1

UNIDAD UNO

 

EMPRENDIMIENTO

 

 1.1 Definición de Emprendimiento

 

Entendemos como emprendimiento a la habilidad que tiene el ser humano para convertir las ideas en acciones. En ése sentido, el emprendimiento implica que la persona sea creativa, innovadora, audaz y que desarrolle proyectos personales y profesionales de manera que se alcancen los objetivos propuestos.

 

 

1.2 Introducción al Negocio Inmobiliario

 

Desde el inicio de los tiempos, la necesidad del ser humano de protegerse de factores externos de su entorno, tales como el clima,  los animales y otros peligros de la naturaleza, al igual que la necesidad de establecerse en un sitio geográfico, conformar una familia con factores que le permitan tener calidad de vida e interacción socio-económica, implican necesariamente la búsqueda del elemento que satisfaga a esta necesidad vital para el ser humano y que le brinde acceso a un espacio físico con ciertos factores que lo hagan habitable y cómodo, lo cual se considera como un bien tangible que  puede ser negociado para Venta, Alquiler, Administración y/o construcción y que en la actualidad trasciende más allá del tema habitacional abarcando también todo lo relacionado con comercio e industria.

Como reflejo de lo anteriormente mencionado, la vivienda es un componente importante de la inversión. Y en muchos países la vivienda es el mayor componente de la riqueza. Por ejemplo, en Estados Unidos, las propiedades inmuebles representan aproximadamente la mitad de los activos totales en poder del sector privado no financiero. La mayoría de los hogares tiende a mantener su riqueza en su vivienda más que en activos financieros: en Francia, por ejemplo, menos de una cuarta parte de los hogares es propietaria de acciones, pero casi un 60% es propietaria de su vivienda.

 La vivienda también desarrolla otras funciones vitales; por ejemplo, los mercados hipotecarios son importantes para la transmisión de la política monetaria. Una vivienda adecuada también puede facilitar la movilidad dentro de una economía y ayudar a las economías a adaptarse a shocks adversos. En pocas palabras, para la salud general de la economía es vital que el sector inmobiliario funcione bien. Y se prevé que a medida que las economías se desarrollen, los mercados inmobiliarios crecen y se vuelven más profundos.

 

En el mercado inmobiliario en el que oferentes y demandantes de inmuebles se conectan para lograr acuerdos comerciales de beneficio común para las partes, se ha creado la necesidad de agentes especializados que asesoren y establezcan servicios personalizados e innovadores con contactos efectivos entre las partes, para de ésta manera, lograr el desarrollo del negocio inmobiliario.

 

 

1.3 Definición de Negocio Inmobiliario

 

Los negocios de Bienes Raíces son aquellos desarrollados por empresas o Agentes Inmobiliarios, enfocados a la renta, compra y venta de inmuebles, edificios y propiedades destinadas a viviendas o fines similares.

Estas empresas o Agentes de Inmobiliarios son los encargados de la gestión e inversión de los denominados bienes raíces, inmuebles que, tanto en forma jurídica como física, guardan una estrecha relación con el suelo y el terreno.

Entre los Bienes Raíces se incluyen, por ejemplo, parcelas (urbanizadas o no), edificaciones y recursos de diversa índole, desde árboles a minerales y aguas subterráneas. Es decir, todos aquellos bienes imposibles de trasladar o separar del suelo sin provocar daños.

 

 

1.4 ¿Qué es el Mercado Inmobiliario?

 

Se define como el conjunto de acciones de oferta y demanda de los bienes raíces o inmuebles. Se refiere a todas aquellas operaciones relacionadas con la gestión, alquiler, compra y venta de inmuebles, los cuales constituyen al sector inmobiliario.

De la misma manera, el mercado inmobiliario comprende también diversos ámbitos relacionados con este sector, como la promoción y administración; la inversión que realizan empresas o particulares y la financiación; el accionar que posibilita la adquisición y el desarrollo de los proyectos inmobiliarios.

 

 

 

1.5 ¿Por qué emprender en el Negocio Inmobiliario?

 

En cualquier momento de la vida laboral, todo profesional desea dar el paso de ser un empleado e incursionar en el maravilloso mundo del emprendimiento. No obstante, el riesgo y la inexperiencia de iniciar un negocio propio termina paralizando al inexperto emprendedor. En ése sentido la escuela tradicional nunca nos enseñó a desarrollar nuestras habilidades emprendedoras. La inteligencia financiera, social y emocional nunca fueron tema de discusión dentro del seno de la educación básica ni universitaria; y es precisamente allí del por qué la mayoría de las iniciativas emprendedoras mueren antes de cumplir sus primeros años de vida.

Sin embargo, existen diversas formas de entrenarse en este mundo del emprendimiento. Una de ellas es asociándonos dentro de rubros comerciales donde nos permitan desarrollar de la mano de expertos, aquellas habilidades y capacidades que por diversos motivos no fueron abordados dentro de nuestra vida académica y laboral.

 

 

1.6 ¿Cómo iniciarse como Agente Inmobiliario?

 

Un agente inmobiliario, es el profesional encargado de gerenciar los procesos de compra, venta o arrendamiento de bienes inmuebles como terrenos, casas, edificios, departamentos, locales comerciales, etc. Acompañando, gestionando y facilitando a sus clientes cada uno de los subsistemas que puedan influenciar y determinar el proceso de comercialización de los inmuebles.

Así mismo, debido a la gran diversidad de todos los procedimientos que influyen en el proceso de corretaje de un inmueble, se recomienda que las personas que desean incursionar en este campo, puedan adherirse a una oficina o agencia inmobiliaria reconocida o confiable ya que ella se encargará de capacitar, acompañar, hacer seguimiento y brindar soporte en el transcurso de la gestión; abordando no sólo temas comerciales, sino también temas legales, tributarios, aspectos de valorización, mercadotecnia y de negociación. En resumen, se trata de accionar durante todo el proceso con el respaldo administrativo-comercial que conlleva el pertenecer a una compañía, de la cual tanto el agente novato, como el experimentado puedan asesorarse.

 

 

1.7 ¿Cuáles son las ventajas de emprender como Agente de Bienes Raíces?

 

Comenzar un emprendimiento como agente inmobiliario tiene grandes ventajas, dado que de ésta manera se incursiona en el mundo de la independencia laboral y económica, a la vez que generas grandes ganancias.

Entre los principales beneficios tenemos:

 

1. Manejo del tiempo y puesta en práctica de la autodisciplina de trabajo.

 

2. Aporta experiencia en el tema de ventas.

 

3. Potencia la capacidad de manejar objeciones, desarrollando técnicas de negociación y persuasión.

 

4. Proporciona grandes utilidades, dadas las altas comisiones de ventas. No se comienza solo, sino con el apoyo de una marca u oficina. Lo que se traduce en capacitación y acompañamiento constante.

 

5. Se potencian las probabilidades de hacer negocios, por la oportunidad de trabajar en conjunto, materializando operaciones en equipo con otros colegas, bajo la modalidad de comisiones compartidas.

 

6. Es una meta profesional, donde se puede desempeñar en diversas áreas, adquiriendo conocimiento en temas legales, psicológicos, tributarios, mercadotécnicos, tecnológicos, contables, entre otros.

 

 

 

1.8 Factores importantes para tener en cuenta al momento de iniciar un negocio en el área de Bienes Raíces

 

Es importante antes de incursionar en el negocio inmobiliario, el considerar, que si bien son atractivas las ventajas; gran parte del éxito deriva de los propios esfuerzos y empeño que se imprima en el accionar. Si bien se recomienda que asociarse a una compañía, se debe internalizar que es un negocio propio, y se conoce como un intra-emprendimiento, por lo que se tendrá un tiempo de aprendizaje y de maduración del negocio; se debe considerar que es una profesión de siembra para luego cosechar, y que el triunfo del mismo depende directamente del tiempo, responsabilidad y actitud que se tenga hacia el nuevo oficio, siendo determinante la obediencia a las indicaciones y consejos que realizan los mentores.

 

 

1.9 ¿Cuáles son los beneficios económicos que se pueden generar como Agente Inmobiliario?

 

Las ganancias como agente inmobiliario son totalmente orientadas a resultados, lo que quiere decir que si se realizan operaciones acertadas se obtendrá una buena ganancia económica, mucho más que en un trabajo corporativo de alto nivel, y todo eso depende enteramente de la fuerza de voluntad, del conocimiento y del esfuerzo e interés que se imprima en el trabajo. Es decir que prácticamente el agente define la remuneración económica que quiere recibir mensualmente, esto teniendo en cuenta lo asertivo de su gestión.

 

 

1.10 Cómo emprender asertivamente como Agente Inmobiliario

 

 

A través del tiempo, el sector inmobiliario ha estado y está en constante cambio y una de las principales razones de eso es la aparición de un nuevo cliente, un cliente más y mejor informado que sabe lo que está buscando a la hora de adquirir una propiedad, sea comercial o residencial. 

 

La exigencia de estos nuevos clientes ha hecho que las funciones del Asesor Inmobiliario hayan cambiado, pues hace unos años la tarea se limitaba a conseguir un cliente y venderle. Ahora, se debe acompañar a la persona durante todo el proceso de compra, venta o alquiler de un inmueble.

 

El Agente Inmobiliario, al igual que un asesor financiero, debe encargarse de gestionar la inversión de un cliente buscando la mejor rentabilidad. Cuando el Asesor de Bienes Raíces detecta una oportunidad que encaje con el perfil del cliente lo acompaña y asesora.

 

En consecuencia, un buen Agente Inmobiliario detecta oportunidades de inversiones para sus clientes, les realiza el debido acompañamiento y tiene un manejo de la cartera inmobiliaria claro y organizado, a fin de cuentas, se le está dando la confianza para que maneje el dinero de una manera efectiva.

 

Un aspecto muy importante en todo Agente Inmobiliario es el conocimiento, pues éste debe estar muy bien informado sobre la situación económica del país, del mercado inmobiliario y sus posibilidades de inversión.

 

¿Por qué es imprescindible tener conocimiento? como dijimos antes los clientes cada vez tienen más acceso a datos y estadísticas que los empodera, y que un prospecto tenga más conocimiento que el profesional inmobiliario, hará imposible que se establezca una relación de confianza y comunicación.

 

Los clientes necesitan de una persona que les genere confianza y seguridad, y transmitir esa sensación sólo se consigue a través del conocimiento y del compromiso.

 

 

 

Un buen Agente Inmobiliario debe tener conocimiento aplicable, entre otros aspectos, de:

 

ü  Gestión inmobiliaria

ü  Contratos

ü  Derecho

ü  Registros de propiedades

ü  Hipotecas

ü  Tasaciones inmobiliarias

ü  Marketing inmobiliario

 

 

En relación al último punto de la lista anterior, en pleno siglo XXI es innegable la importancia de las redes sociales y una manera de destacarse en este mercado tan competitivo es a través de ellas, pues se han convertido en el canal preferido para adquirir bienes inmuebles.

 

El uso de las redes sociales es una excelente manera para que los Agentes Inmobiliarios hagan crecer su negocio, ya que pueden conectarse instantáneamente con clientes existentes, clientes potenciales y sus colegas de Bienes Raíces. Si bien todos los agentes deben usar al menos una red social para promocionar las propiedades, este tipo de mercadeo solo es efectivo si se hace correctamente.

 

 

En resumen y teniendo en cuenta lo mencionado, existen factores importantes que se deben tener en cuenta para desarrollar una estrategia eficiente como Agente Inmobiliario:

 

ü  Tener presencia en línea y en redes sociales, además de hacer buen uso de las herramientas digitales. El internet ha revolucionado la industria desde la utilización de tours virtuales por los inmuebles, la implementación de estrategias SEO (posicionamiento orgánico) y el uso de las redes sociales.

 

ü  Es determinante para un asesor inmobiliario el reconocer la zona en la que se encuentra la propiedad, el éxito de una transacción comercial depende del valor real añadido que se ofrezca a los clientes; se puede determinar la necesidad de un cliente, analizando lo que busca, y de esa manera ofrecer beneficios, por ejemplo, identificar los colegios cercanos, los diferentes vecindarios, las tiendas, almacenes, opciones de desplazamiento, etc.

 

ü  Organizar la jornada laboral, estar pendiente de las llamadas a realizar y citas por cumplir, al igual que el trabajar con atención a los detalles, puede ayudar a ser un profesional competente en el área de los Bienes Raíces.

 

ü  Mantenerse actualizado con la capacitación en todo lo relacionado con el área de Bienes Raíces, para que pueda permanecer vigente en el mercado y con el conocimiento requerido para el correcto desarrollo de su gestión.

 

 

 

 

PLANEACIÓN

 

 

 

2.1 Definición de Planeación

 

La planeación estratégica dentro de una organización se entiende como la suma de pasos o actividades que se determinan en la actualidad y que permitirán llegar al futuro proyectado a nivel empresarial, con el fin de disminuir las debilidades y encontrar planes de acción frente a las amenazas encontradas, y de ésta manera, controlar las acciones presentes, encaminadas al logro de un objetivo trazado previendo sus consecuencias futuras.

 

La definición más clara de Planeación la suministra el padre de la estrategia moderna Michael Porter quien contribuyo en la gestión y competitividad del mundo moderno y expone que “las estrategias permiten a las organizaciones obtener ventaja competitiva en tres bases diferentes: liderazgo de costos, diferenciación y enfoque” (Cano del Castillo & Cifuentes Salazar, 2011).

 

Finalmente, podemos concluir que la planeación estratégica es un proceso a través del cual se toman decisiones en una organización, mediante la obtención, procesamiento de datos y análisis de la información interna y externa disponible, con el fin de evaluar la situación presente de la empresa, así como su nivel de competitividad con el propósito de anticipar y decidir sobre el direccionamiento de la institución hacia el futuro. (Amaya, 2005), en este proceso es fundamental responder las siguientes preguntas: ¿En dónde estamos hoy? ¿A dónde queremos llegar? ¿Cómo podemos encaminar nuestras acciones? ¿Hacia dónde hacerlo en función de nuestros objetivos? ¿Cómo estamos llegando a nuestras metas?

Existen unos elementos básicos que se deben tener en cuenta al momento de realizar una planeación estratégica.

 

2.2 ¿Qué es un Plan de Negocios?

 

Consiste en un documento en el que se plantea un nuevo proyecto comercial centrado en un bien, en un servicio, o en el conjunto de una empresa o emprendimiento.

Mediante el contenido del plan de negocio, se trata de evaluar las características de este proyecto para su posterior presentación.

En el plan de negocio se estudia el entorno del emprendimiento, analizando y evaluando los posibles resultados si se lograran los objetivos marcados en el proyecto. Para ello, es importante que el plan de negocio contenga en sus páginas las diversas variables que conforman sus objetivos y los recursos que serán necesarios dedicar a los mismos para iniciar su funcionamiento y para conseguir alcanzar esos objetivos.

Por lo tanto, este documento se redacta antes de la realización de una inversión o al comienzo de un negocio. Recoge los sucesivos pasos o etapas necesarios para su desarrollo y consecución de las metas definidas. En ese sentido, es habitual que los emprendedores elaboren uno de cara a plantear su línea a seguir en el futuro.

 

 

2.3 Cómo crear un Plan de Negocios Inmobiliario

 

Como el plan de negocio proyecta el futuro del negocio, se debe detallar lo que se planea hacer y el cómo hacerlo.

Más específicamente, se debe transmitir los objetivos comerciales, las estrategias y tácticas que se utilizará para lograrlos, los problemas potenciales que se puede encontrar en el camino y cómo superarlos, roles y responsabilidades, análisis FODA y estrategias de medición.

 

 

2.4 Pasos para crear un Plan de Negocio Inmobiliario

 

    

       2.4.1 Identificar fortalezas y debilidades como Agente Inmobiliario

 

Comenzar en la dirección acertada en el nuevo plan de negocio como Agente de Bienes Raíces o como Empresa Inmobiliaria, comienza con comprender que se quiere ser. Aunque esto parece un poco básico, es de vital importancia comprender las fortalezas, debilidades y lo que se quiere lograr.

Si se forma parte de un equipo de Bienes Raíces, también es importante definir los roles de cada miembro del equipo de trabajo. Poner en papel lo que todos aportan a la mesa es una gran parte del logro de objetivos.

 

     

 

      2.4.2 Establecer la Misión y la Visión

 

La Misión y la Visión que se tiene para el negocio, es un punto de anclaje que se puede utilizar para comprender los objetivos generales, cimentar los parámetros del mercado objetivo y tomar decisiones que estén alineadas con el plan de negocio. 

Debe incluir puntos como el segmentar vecindarios y rangos de precios, definición de clientes objetivo, descripción general del plan de marketing, amenazas, y oportunidades de mercado.

Debido a los detalles específicos incluidos en el resumen ejecutivo, esta parte del negocio suele ser uno de los últimos elementos completados.

             

       2.4.3 Análisis del Mercado Inmobiliario objetivo

 

Conocer las novedades del mercado inmobiliario es fundamental para el éxito. En éste aspecto se deberá examinar cada rincón del mercado, qué secciones están de moda, qué secciones se han ralentizado y, lo que es más importante, dónde se encuentran las oportunidades. Es positivo tomar tiempo para ésta acción e investigar el MLS y descubrir lo que dicen las cifras.

Los Bienes Raíces son una actividad local, y aunque los números macro pueden tener algún efecto, lo que más importa es lo que está sucediendo a nivel de mercado en el sector donde se van a encaminar los servicios.

Algunos buenos ejemplos de algunas métricas a tener en cuenta son cosas como: días promedio en el mercado para propiedades de diferente precio, tipo y tasa de comisión de cotización típica; tendencia de precio promedio para un mercado en el que se está interesado en participar; número de listados nuevos en un sector en particular mes a mes, y año actual en comparación con el año pasado.

     

 

      2.4.4 Análisis de la competencia local

 

Saber quién está haciendo qué y qué tan bien lo está haciendo le ayudará a identificar los nichos que actualmente no se satisfacen, así como los sectores de servicio que están saturados de agentes que quieren formar parte de la zona; comprender lo que está haciendo el resto del campo y determinar dónde el mercado está desatendido, podría ser una oportunidad de negocio.

 

     

      2.4.5 Realización de la matriz DAFO o FODA

 

La matriz de análisis DAFO o FODA, es una herramienta estratégica de análisis de la situación de la empresa. El principal objetivo de aplicar la matriz DAFO en una organización, es ofrecer un claro diagnóstico para la toma de decisiones estratégicas oportunas, y mejora de proyecciones. Su nombre deriva del acrónimo formado por las iniciales de los términos: Debilidades, Amenazas, Fortalezas y Oportunidades. La matriz de análisis DAFO permite identificar tanto las oportunidades como las amenazas que presentan nuestro mercado, y las fortalezas y debilidades que muestra nuestra empresa.

 

 

            

            a. Análisis Externo

 

En el análisis externo de la empresa se identifican los factores externos claves para nuestra empresa, como por ejemplo los relacionados con: nuevas conductas de clientes, competencia, cambios del mercado, tecnología, economía, etcétera; factores tecnológicos, políticos, económicos, legales, sociales, demográficos o ecológicos que permiten conocer su ambiente externo y diagnosticar que ocurre en él. En este análisis también se tienen en cuenta los consumidores o usuarios, proveedores, competidores y entes regulatorios.

Se debe tener un especial cuidado dado que son incontrolables por la empresa e influyen directamente en su desarrollo. La matriz DAFO divide por tanto el análisis externo en oportunidades y en amenazas

 

• Oportunidades

 

Una oportunidad de negocio es el momento o situación ideal para llevar a cabo una idea empresarial y obtener ganancias. Representan una ocasión de mejora de la empresa. Las oportunidades son factores positivos y con posibilidad de ser explotados por parte de la empresa.

Para identificar las oportunidades podemos responder a preguntas como: ¿existen nuevas tendencias de mercado relacionadas con nuestra empresa?, ¿qué cambios tecnológicos, sociales, legales o políticos se presentan en nuestro mercado?

 

• Amenazas: pueden poner en peligro la supervivencia de la empresa o en menor medida afectar a nuestra cuota de mercado. Si identificamos una amenaza con suficiente antelación podremos evitarla o convertirla en oportunidad. Para identificar las amenazas de nuestra organización, podemos responder a preguntas como: ¿qué obstáculos

podemos encontrarnos?, ¿existen problemas de financiación?, ¿cuáles son las nuevas tendencias que siguen nuestros competidores?

              

         

              b. Análisis Interno

Es el análisis de las condiciones internas de la empresa mediante la misión, visión, objetivos empresariales, recursos disponibles, estructura organizacional, tecnologías empleadas por la empresa, personas y estilo de administración.

En éste estudio se identifican los factores internos claves para nuestra empresa, como por ejemplo los relacionados con: financiación, marketing, producción, organización, etc. En definitiva, se trata de realizar una autoevaluación, dónde la matriz de análisis DAFO trata de identificar los puntos fuertes y los puntos débiles de la empresa.

 

• Fortalezas: Son todas aquellas capacidades y recursos con los que cuenta la empresa para explotar oportunidades, conseguir y construir ventajas competitivas. Para identificarlas podemos responder a preguntas como: ¿qué ventajas tenemos respecto de la competencia?, ¿qué recursos de bajo costo tenemos disponibles?, ¿cuáles son nuestros puntos fuertes en producto, servicio, distribución o marca?

 

 

• Debilidades: Son aquellos puntos de los que la empresa carece, de los que se es inferior a la competencia o simplemente de aquellos en los que se puede mejorar. Para identificar las debilidades de la empresa podemos responder a preguntas como: ¿qué perciben nuestros clientes como debilidades?, ¿en qué podemos mejorar?, ¿qué evita que el cliente adquiera nuestros servicios?

 

Una vez terminado el análisis DAFO trataremos de aprovechar nuestros puntos fuertes para sacar el máximo partido a las oportunidades que ofrece el mercado, y de reducir las amenazas detectadas, corrigiendo o eliminando nuestros puntos débiles.

 

El análisis DOFA es una gran herramienta para tener éxito incluso después que se complete el plan comercial de Bienes Raíces.

 

            

     

      2.4.6 Objetivos empresariales

 

La determinación de los objetivos empresariales, se establece en función de la misión y visión y deben estar encaminados hacia la utilidad, expansión, seguridad y autonomía del Negocio Inmobiliario. Determinar los diferentes objetivos de negocio tanto en la parte financiera, de crecimiento entre otros, nos permitirá trazar las directrices y proyectar el Negocio Inmobiliario. Es necesario utilizar la investigación y el análisis que se han realizado, para solidificar los objetivos en declaraciones viables a las que se pueda volver y evaluar periódicamente.

Posibles objetivos empresariales serían por ejemplo un número específico de transacciones, un número determinado de clientes potenciales en un tiempo específico, etc.

También en esta sección se enumerarán las herramientas a utilizar para lograr los objetivos. Se debe programar horarios para regresar y revisar el plan de negocios de Bienes Raíces para ver si hay nuevas herramientas que se necesita agregar a la lista, o para eliminar otras que ya no permiten avanzar en el objetivo de negocio.

 

 

      

      2.4.7 Formulación de las alternativas estratégicas y elección de la Estrategia Empresarial

El estudio de las alternativas estratégicas permite definir y replantear condiciones relacionadas con la acción futura de la compañía. Existen cuatro clases de estrategias: Estrategia defensiva (tienen dominio de un producto o mercado y tratan de mantenerlo y defenderlo); estrategia ofensiva (busca constantemente nuevos segmentos de productos o mercados); estrategia analítica (presenta características defensivas y ofensivas) y la estrategia reactiva (reaccionan tardíamente a los cambios ambientales).

 

      2.4.8 Implementación mediante planes tácticos y operacionales

En éste paso se ponen los planes en acción, es decir los pasos para lograr que se realicen los objetivos establecidos, según la investigación y toma de decisiones para la puesta en marcha del plan empresarial.

 

      2.4.9 Análisis Financiero

En el estudio financiero se debe tener en cuenta todos los gastos, costos e ingresos operacionales, incluidos los costos de marketing y generación de clientes potenciales. También se debe incluir la utilidad operacional y la utilidad neta. En éste tema profundizaremos a continuación.

 

 

 

 

PLANEACIÓN FINANCIERA

 

3.1 Introducción a la Planeación Financiera

Para iniciar podemos inferir que la función financiera está dirigida principalmente a la consecución de recursos a través de los diferentes medios de financiación, entre los cuales encontramos: reparto o capitalización de utilidades, venta de activos fijos, créditos con proveedores o entidades financieras, entre otras. Estas determinaciones de inversión, planificación y control financiero ayudan a desarrollar flujos de efectivo que determinan la liquidez y solvencia de una compañía o idea de negocio a mediano y corto plazo.

En éste sentido, la planeación financiera se puede definir como el proceso que debe llevar una compañía o proyecto empresarial, dejando a un lado su tamaño, pues es la que determina de qué manera se pueden lograr los objetivos financieros. “La planeación financiera es un proceso de traslación a términos financieros de los planes estratégicos y operativos del negocio a un horizonte de tiempo determinado que sirve para tomar decisiones tanto estratégicas como financieras propiamente dichas” (Castillo Lafaux & Rosero Castrillón, 2013).

Los principales objetivos del plan financiero son optimizar la rentabilidad; proporcionar el flujo de efectivo, así como los medios de financiamiento; determinar niveles de ventas, ajustar los gastos operativos, entre otros; es por esto que la planificación del efectivo (presupuesto de caja) y de las utilidades (estados financieros proyectados) son finalidades muy importantes dentro del proceso de planeación financiera.

Podemos afirmar que la planeación financiera y los procesos de control guardan una directa relación, debido a la necesidad de realizar una evaluación de resultados; de igual manera, un plan financiero depende de la planeación estratégica corporativa.

Los planes financieros pueden ser de dos clases: de largo plazo (financiamiento e inversión), su objetivo es cuantificar y obtener los recursos financieros permanentes que utilizará la compañía, y los de corto plazo, que generalmente se conocen como planes de flujo de efectivo (o tesorería) los cuales permiten que el presupuesto de tesorería fluya adecuadamente, y para finalizar se encuentran los planes de emergencia, que permiten preveer situaciones inesperadas, para responder de manera conveniente.

De lo anterior podemos concluir que la planeación financiera es un proceso determinante en una compañía o emprendimiento, al incluir las posibles desviaciones dentro de su visión, para determinar controles y acciones, permitiendo también de cierta forma planificar lo inesperado.

 

 

3.2 Qué busca evaluar la Planeación Financiera en un Negocio Inmobiliario

Como lo mencionamos anteriormente, la elaboración del plan financiero es un proceso vital dentro del Plan de Negocios, representa una radiografía del potencial económico y viabilidad de un Proyecto Inmobiliario. Antes de la elaboración del plan económico- financiero es necesario haber realizado el resto de puntos del Plan de Negocios, como las previsiones de ventas, estrategia de marketing, el plan de compras, etc, para establecer la previsión financiera.

La planeación financiera nos ayuda a responder preguntas como:

ü  ¿Cuál es el monto de dinero inicial para emprender el negocio, es decir, la inversión inicial?

ü  ¿De dónde y de qué manera podemos conseguirlo?

ü  ¿Cuál es el capital propio?

ü  ¿Si hay inversores dentro del proyecto, como se repartirán las utilidades?

ü  ¿En qué tiempo estimado habrá un retorno de la inversión?

Un Negocio inmobiliario genera ingresos con la renta o venta de viviendas; al tomar en consignación la casa de un propietario interesado en venderla, y se encarga de gestionar esa venta o transacción comercial. Eso implica varios servicios:

ü  Promocionar la vivienda para encontrar compradores

ü  Asesorar al propietario sobre el precio de venta

ü  Recibir visitas y persuadir a un posible cliente de comprar

ü  Gestionar el papeleo de la compraventa

La prestación de ésos servicios, genera una serie de gastos: los salarios del personal (si se tuviere), el alquiler de la oficina o el presupuesto de marketing para promocionar las propiedades, etc. Mientras los ingresos sean mayores que los egresos o gastos operacionales, se tendrá un Negocio Inmobiliario rentable. En otras palabras, un negocio que genera dinero, será un negocio rentable.

El desarrollar el Plan Financiero del emprendimiento:

ü  Ayuda a conocer las necesidades de financiación a corto y largo plazo

ü  Nos dará a conocer la viabilidad económica

ü  Determinará los posibles retornos y conversiones.

ü  Permitirá el análisis del volumen mínimo de ventas o transacciones comerciales necesarias para empezar a ganar dinero. Lo que llaman el punto muerto o break even.

ü  Ayuda a prever los posibles factores que pueden afectar tanto positivamente como negativamente el Proyecto Inmobiliario

 

Es necesario dentro del Plan Financiero, planificar exhaustivamente las previsiones de ventas y transacciones comerciales, compras, gastos, vías de financiación y tesorería entre otros. Todos estos aspectos son fundamentales para emprender asertivamente en el Negocio Inmobiliario


3.3 Conceptos básicos dentro de la Planeación Financiera

     3.3.1 Plan de Inversiones

 La definición de inversión y gasto es totalmente diferente, la inversión es la utilización del ahorro en activos, que representará una rentabilidad en el futuro para el proyecto empresarial. La inversión determina claramente el crecimiento y mantenimiento de las actividades productivas.

La inversión inicial de la compañía representa el activo de la empresa, que implica los bienes y derechos que se requieren para comenzar la actividad económica.

 

      3.3.2 Plan de Financiación

Después de calculadas las inversiones, es imprescindible disponer de unos fondos que nos permitan su adquisición. La manera de obtener esos fondos es el Plan de Financiación. Es posible disponer de diferentes fuentes de financiación, tales como préstamos, aportaciones de socios, créditos con proveedores, etc.

 

      3.3.3 Amortizaciones

La totalidad de las inversiones, conllevan sus amortizaciones, lo que quiere decir que la depreciación de los elementos que constan en el activo fijo (inmovilizado) de la empresa.  Es necesario amortizar los bienes adquiridos, porque con el tiempo se devalúan y esto debe aparecer reflejado en la contabilidad, haciendo parte del pasivo del balance y se efectúa anualmente con un coeficiente de amortización lineal (cada año el mismo).

Es imprescindible agregar en el Plan Financiero del Negocio Inmobiliario un estimado de las amortizaciones que se tendrán a corto y largo plazo.

 

      3.3.4 Cuenta de Resultados en relación a las pérdidas y ganancias

Con el cálculo de la cuenta de resultados, se puede determinar por medio de los ingresos y gastos, los beneficios o pérdidas que se consiguen anualmente. Representa un elemento muy importante en el Plan Financiero.

Se debe diferenciar ingresos y gastos de cobros y pagos:

Los ingresos y gastos son el incremento o disminución del patrimonio o pasivo de la empresa, sin que provengan de los aportes de socios. Pueden haberse realizado efectivos o no.

Los cobros y pagos son los movimientos reales de dinero en la cuenta bancaria. El cobro es el dinero que llega a la cuenta bancaria de un ingreso y el pago cuando sale el dinero de la cuenta en relación a un ingreso.

 

      3.3.5 Cuenta de Tesorería

Permite analizar la suficiencia de la compañía para hacer frente a los pagos a través del análisis de la liquidez de la misma. En el Plan Financiero, la tesorería representa el flujo de dinero (ingresos y egresos) con los que cuenta la compañía.

En la cuenta de tesorería, se representan las necesidades reales de fondos y se erigen las negociaciones con proveedores e inversores para tener la capacidad de cubrir éstas necesidades. Se debe realizar un seguimiento continuo del plan de tesorería y estudiar las desviaciones en relación a las estimaciones realizadas para corregirlas.

ü  La rentabilidad del negocio concuerda con la diferencia entre ingresos y gastos (cuenta de resultados)

ü  La liquidez del negocio encaja con la diferencia entre cobros y pagos (cuenta de tesorería).

  

      3.3.6 Balance de Situación

Dentro del Plan Financiero, el balance de situación corresponde al inventario donde se registran favorablemente los elementos patrimoniales que posee la compañía y que conforman el activo y pasivo de la misma. Es el reflejo en un momento determinado, donde en un solo vistazo, podemos relacionar las inversiones con las fuentes de financiación de las mismas.

Decimos que el activo de la compañía es el reflejo de su estructura económica, sus inversiones o el destino de los fondos (ver apartado acerca del plan de inversiones). En tanto que el pasivo refleja la organización financiera de la compañía, ósea, el origen de los fondos y recursos (ver apartado acerca del plan de financiación).

El patrimonio empresarial representa el conjunto de bienes, derechos y obligaciones que tiene una sociedad. La diferencia entre los bienes y derechos de la compañía (el activo) y lo que debe (el pasivo) es lo que conforma la riqueza empresarial. En contabilidad se define como patrimonio neto o recursos propios.

 

   3.4 Desarrollo del Plan Financiero para emprender en el Negocio Inmobiliario

La Planeación Financiera te permitirá estudiar la viabilidad de tu Negocio Inmobiliario y cuanto tardarás en obtener beneficios.

Es necesario que estén incluidos:

ü  Es imprescindible saber si la empresa en rentable o no, por lo que se debe hacer una previsión de las posibles ventas y consumos.

ü  Plan de inversión inicial, éste incluirá todas las inversiones iniciales para la puesta en marcha del emprendimiento.

ü  Se determinará como se va a financiar la inversión a través del plan de financiación.

ü  Se debe incluir una previsión de tesorería en la que se consignaran los plazos (el cronograma calendario) de cobro de clientes y pago a proveedores. Es muy relevante su elaboración puesto que una falta de coordinación puede causar el cierre de la empresa.

ü  Debe agregarse una cuenta de pérdidas y ganancias provisionales, que permitirá ver la diferencia entre ingresos y gastos, que es vital para calcular la solidez del emprendimiento y el beneficio del mismo.

ü  Un balance provisional, que incluirá los bienes y derechos que tiene la empresa y las obligaciones y deudas contraídas frente a terceros.

ü  Una relación de gastos de puesta en marcha del emprendimiento:

ü  Gastos de establecimiento, legalización de la empresa, altas en los distintos organismos, registro de marca…

ü  Bienes de inmovilizado (ya sean por adquisición o arrendamiento), alquiler de oficina, herramientas, equipos oficina, etc.

ü  Gastos de Personal (seguridad social, sueldos y salarios de empleados, si los hubiere)

ü  Previsión del presupuesto necesario para los primeros meses (entre 3 y 12 meses).

ü  Materias primas, servicios profesionales, softwares de operación, suministros, etc.

Para comenzar el Plan Financiero, se realiza un Plan de tesorería, en el que se incluyen todos los gastos que se necesitan para comenzar con el emprendimiento. En éste se incluye el dinero invertido para suministros, equipos de cómputo, alquiler del espacio, y demás. También se hace el registro del dinero que se recibe por las ventas o las inversiones de los socios, si los hubiere.

El siguiente es el ejemplo del Plan de Tesorería de una empresa ficticia, con datos de bajo monto para facilitar su comprensión:

Con la información anterior es posible determinar la diferencia existente entre lo invertido y lo ganado, para calcular la viabilidad de la empresa durante ese periodo de tiempo.

Después se revisa el cálculo de la cuenta de resultados, para conocer el monto de las pérdidas, comparado con las ventas, lo que tuvo que invertirse para iniciar, entre otros factores.

Para finalizar, se debe hacer un balance para entender que cantidad de lo que se percibe tiene posibilidad de reinvertirse para cubrir, por ejemplo, un préstamo.

Uno de los pasos de mayor importancia es el Plan de tesorería, pues en éste se integran todos los movimientos financieros que impactan en la compañía en general.

 

Para concluir, la realización de un Plan Financiero es también un buen medio para conocer mejor la gestión de los recursos financieros dentro de la compañía, al igual que permite comprender los diferentes pasos que se deben dar para que se proyecte y crezca en el mercado, sin tener que arriesgar capital.

Unidad 2

UNIDAD   DOS

 

 

RECURSOS   HUMANOS   Y   ETICA   PROFESIONAL

 

ENTORNO EMPRESARIAL

El entorno empresarial se define como el conjunto de componentes que intervienen en la actividad de una compañía. Son de distinta naturaleza y pueden tener un origen interno o externo.

 

¿Cómo se conforma el entorno empresarial? 

El entorno empresarial está conformado por todos los elementos externos que intervienen en la empresa.

El entorno empresarial se divide en dos partes; el entorno general y el entorno específico. El entorno general influye a todas las empresas, el específico afecta a una empresa en específico.

 

1.    ENTORNO GENERAL

Factores económicos: en lo referente a la economía general, el desempleo, el nivel de desarrollo del país, de acuerdo a ello la empresa determina el precio de sus productos o servicios

Factores socioculturales:   en lo relacionado con factores como los hábitos de consumo, el nivel educativo, los estilos de vida, etc. Influyendo en las ventas de las empresas.

Factores político-legales: Las políticas económicas del gobierno y las leyes que regulan la actividad económica son determinantes para la empresa. En lo relacionado con toda la legislación que una empresa debe cumplir, normas de competencia, prevención de riesgos laborales, de publicidad, protección de medio ambiente etc. seguridad social e impuestos a pagar.

Factores tecnológicos: El avance en internet ha sido revolucionario para el desarrollo de un sin número de aplicaciones y programas que facilitan los procesos de las empresas

La cambiante tecnología, interviene en los productos que una empresa fabrica. Estos grandes avances afectan a que los productos se queden obsoletos más rápidamente y por consiguiente las empresas deben reaccionar para no quedarse atrás.

 

2. ENTORNO ESPECÍFICO

El entorno específico hace relación a factores más cercanos, e interviene en una agrupación de empresas que tengan características similares o estén en un mismo sector.

 

Intermediarios Hay empresas que requieren de intermediarios para hacer llegar el producto a los clientes, lo que influye en los ingresos que obtienen las empresas, por el poder que pueden llegar a tener estos intermediaros, un ejemplo de ello es una empresa agrícola, que puede recibir un precio hasta diez veces inferior al precio que luego sus productos serán vendidos en el mercado.

 

Proveedores Los proveedores son pieza clave en una empresa. Es importante saber el poder que tienen los proveedores para poner precios más altos o bajos y que se respeten los acuerdos, con el fin de poder atender los requerimientos de los clientes a tiempo.

 

Clientes: La cantidad de clientes y su comportamiento es un factor determinante que influye sobre las decisiones de la empresa, estas decisiones pueden variar constantemente de acuerdo al tipo de clientes que tenga. 

 

Competidores: La competencia en ocasiones condiciona el comportamiento de una empresaPara una empresa es fundamental el comportamiento de sus competidores y analizar cuantos puede llegar a tener. Hay competidores que ofrecen productos similares a más bajo precio, lo que en ocasiones hace que la empresa deba considerar el valor de sus productos.

 

 

 

 

ACTIVIDAD EMPRESARIAL Y LOS RECURSOS HUMANOS

 

 

Toda empresa, sin importar la actividad económica que realice y su naturaleza requiere de una eficiente gestión de sus recursos humanos


Función de los recursos humanos en una empresa  

                                                                                               

Función de empleo

 

Su objetivo es proveer a la empresa de los recursos humanos idóneos, se compone de la ejecución de los siguientes procesos:

 

1. Reclutamiento: en este proceso se buscan los solicitantes con capacidades para cubrir las vacantes disponibles

 

2. Selección: Examinar las capacidades, cualidades habilidades y aptitudes, de los solicitantes con el propósito de tomar una buena decisión, sobre bases claras, cuales tienen mayor potencial para el desempeño de una tarea determinada y sus posibilidades futuras, tanto personal como dentro de la organización.

 

3. Contratación: Formalizar conforme a la Ley el vínculo laboral que se establezca para garantizar los intereses, derechos y deberes tanto del trabajador como de la empresa.

 

4. Inducción: Brindar al empleado nuevo toda la información relacionada con el funcionamiento, las instalaciones de la empresa, el puesto de trabajo y equipos de trabajo y sociales existentes, con el propósito de que se identifique con la organización.

 

5. Vencimiento de contrato de trabajo y despido: Tramitar la desvinculación del empleado con su puesto de trabajo y la empresa.

6. Cuidar de la seguridad y salud de los trabajadores en el espacio laboral. 
El
cumplimiento de las leyes que benefician a los trabajadores en materia de seguridad y salud, están dentro de las funciones importantes en este departamento, lo que requiere el cumplimiento de leyes o regulaciones, de acuerdo al país, el empleador tiene la obligación de generar un ambiente seguro para trabajar.

7. Incentivar la innovación, creatividad y la flexibilidad. Para mejorar la competitividad es necesario incentivar, incluyendo la inserción de nuevas tecnologías, formación y los medios de comunicación existentes con los empleados.

 

Importancia del Departamento de Recursos Humanos dentro de una organización



El propósito del departamento de Recursos Humanos en una compañía va encaminado hacia el bienestar de su personal, brindando beneficios, remuneración justa y ofreciendo las herramientas necesarias para que este personal logre su mayor desempeño en el trabajo asignado, contribuyendo así con el cumplimiento de las metas de la organización.

 

Para obtener buena gestión de recursos humanos se necesita también tener un amplio conocimiento de la industria que se maneja, contando con capacidad de liderazgo del personal a cargo.

 

 

Herramientas importantes a tener en cuenta dentro del departamento de RRHH

1. Redes sociales internas

El objetivo principal es hacer que la comunicación entre el equipo de trabajo sea fluida y sencilla, creando un sentido de pertenencia con respecto a la empresa y afianzando el compañerismo, basado en utilizar una plataforma exclusiva para las personas que integran la empresa, para establecer una comunicación entre todos

2. Plataformas de e-learning

Estamos en una época donde todo es virtual, incluso el aprendizaje por el life-long learning, que significa: La responsabilidad que cada persona asume sobre su formación y constante reciclaje, en todo lo que tiene que ver con el conocimiento y el manejo de herramientas.

Algunas empresas utilizan plataformas de aprendizaje o LCMS (aulas virtuales, las cuales ofrecen algunos cursos), para la formación de sus empleados.

3. Indicadores de productividad

Los indicadores de productividad permitirán tener una mejor idea de qué, cómo y cuándo ocurren las cosas, para tomar decisiones basado en esos hechos, gestionando el capital humano de la empresa, analizando la productividad de los trabajadores y optimizar mejor el tiempo, los horarios y los equipos de trabajo. Estos indicadores permitirán lograr tener una mejor idea de qué, cómo y cuándo ocurren las cosas, para tomar decisiones en base a esos datos.

4. La Nube

Es una herramienta software, que antes solía estar disponible solo para empresas grandes, hoy día es más localizada y su función es la de almacenar la información con el fin que esté al alcance de todos. Esto facilitara los procesos y la comunicación. Un sistema cloud nos permite, realizar pruebas como comprobar y medir la gestión de recursos humanos y los datos pueden estar disponibles para otros departamentos. Algunas de estas herramientas son Drive, Dropbox, Evernote, Box, entre otras.

5. Herramientas de Gamificación

Son herramientas que ayudan a mejorar la motivación de los empleados a través de técnicas recreativas, se pueden utilizar en cualquier departamento, no sólo el de RRHH, sino también con los agentes comerciales y para incrementar la participación de los empleados en las actividades de la empresa.

Algunas plataformas de Gamificación populares son: Badgeville, Bunchball, Bigdoor o Gamify, cada una cuenta con sus características particulares.

6. Gestión de nómina y administración de RRHH

Son herramientas básicas que deben estar incorporadas en prácticamente todos los departamentos de RRHH modernos.

Se trata de un software que suele ofrecer sistemas de seguimiento y canales de comunicación, además permite tramitar fácilmente los documentos con las administraciones públicas.

Entre los más recomendados tenemos Bizneo HR

Bizneo HR ofrece un software de RR. HH. Para todo tipo de empresas muy potente y flexible con el que cubrir la gestión total del ciclo de vida del trabajador: reclutamiento, selección,formación,desarrollo  y fidelización. 
Cuenta con + de 10 herramientas, las más valoradas son:

Reclutamiento y Selección (garantiza captar al mejor talento + rápido), Evaluación del Desempeño (análisis de rendimiento para sacar lo mejor de cada trabajador), Gestión del Tiempo (control de horas trabajadas, vacaciones y turnos en una misma plataforma), Encuestas de RR. HH. (Clima laboral, compromiso, satisfacción).

El resto de soluciones garantizan la optimización de los procesos más rutinarios del departamento de RR. HH.

 

7. Herramientas de firmas electrónicas avanzadas

El departamento de RRHH realiza actividades que requieren de las firmas de los empleados, por ejemplo, el recibo de pago de nómina. La firma electrónica es una herramienta que ayuda a la optimización de materiales y tiempo de gestión, en lo que se reciben los documentos en unos minutos.

La firma electrónica Signature es adecuada para completar de manera sencilla y rápida: los documentos que necesitan ser firmados se envían a través de e-mail o panel de control de Signature, y quien los recibe los puede firmar en sencillos pasos. Y se elabora una copia tanto para quien emite como para quien recibe el documento.

8. Herramientas para gestión de personal

El sotfware Sesame Time es una herramienta muy utilizada para gestión de personal, administración de vacaciones, el control de los horarios y el gestor de tareas y proyectos.

 

 

 

OBJETIVOS ORGANIZACIONALES

Un objetivo organizacional es un escenario deseado que la empresa se propone lograr, para el futuro. Al alcanzar el objetivo, se materializa ese escenario deseado y deja de ser algo intangible, el objetivo deja de ser deseado y se busca otro para ser alcanzado.

Los valores de una empresa definen el eje para su crecimiento, estos valores empresariales influyen en el público objetivo.

 

VALORES CORPORATIVOS

Los valores corporativos reflejan su identidad, esencia y espíritu empresarial, siendo esto un conjunto de principios éticos y profesionales que orientan las acciones y actitudes de la empresa, que como un organismo compuesto por personas que actúa orientada hacia sus propios valores. Para definir los valores empresariales se debe tener un modelo directivo, las características competitivas, que deben estar relacionados a ciertos principios que definen su relación con los consumidores y con el medio.

Los valores se establecen también de acuerdo a lo que la empresa quiere representar, como se quiere mostrar ante sus clientes y/o colaboradores, Este conjunto de principios de los que hablamos deben integrarse en la cultura interna de la entidad y se demuestran en la totalidad de acciones, tanto con su público externo como interno.

 

ORGANIZACIÓN Y REQUERIMIENTOS DE FUERZA LABORAL

Según la teoría del valor-trabajo de Marx, el valor de la fuerza de trabajo, como el de cualquier otra mercancía, está determinado por el tiempo de trabajo socialmente necesario para producirla.

 

DESCRIPCIÓN DE CARGOS Y PERFILES POR COMPETENCIAS

 

El perfil de cargos por competencias especifica los requisitos y exigencias para que un trabajador pueda desempeñarse en su cargo; permitiendo que la empresa cuente con personal idóneo y competente logrando ejecutar las funciones estipuladas a su puesto de trabajo. Competencia se puede definir como la capacidad productiva de una persona medible en términos de trabajo en un determinado contexto laboral, lo que refleja las habilidades, las aptitudes, las destrezas y los conocimientos necesarios para realizar un trabajo de calidad y efectividad.

El perfil es el punto de partida fundamental del proceso de selección.
Un desacierto en la definición del perfil tendrá como consecuencia un mal resultado final.

Si bien cualquier persona puede elaborar intuitivamente un perfil, es importante hacerlo considerando los temas fundamentales que lo conforman.

Los pasos para elaborar el perfil en base a competencias, definidos en un modelo elaborado:

1.  Descripción del puesto en base a competencias
2.  Áreas de resultados
3.  Situaciones críticas para el éxito en el puesto de trabajo
4.  Requerimientos objetivos
5.  Entorno social
6.  Competencias conductuales

Las competencias requeridas en el perfil deben expresarse con verbo en infinitivo, es decir, en palabras que manifiestan acciones y que no están determinados por un tiempo, ya sea presente, pasado, futuro, o ningún otro. Esto brindará información acerca de lo que el candidato debe saber hacer y no solamente conocer. Así mismo, se debe señalar de qué manera el candidato podrá contribuir al logro de la meta general de la empresa. 

Tres niveles de competencias                                

1.   El modelo de competencias profesionales integrales define tres niveles de competencias: básicas, genéricas y específicas, cuyo rango de generalidad va de lo amplio a lo particular.

 

2.    Las competencias básicas son aquellas capacidades intelectuales indispensables para el aprendizaje de una profesión. Aquí se ubican las competencias cognitivas, técnicas y metodológicas, que mayormente son adquiridas en los niveles educativos previos (por ejemplo: el uso adecuado de los lenguajes oral, escrito y matemático).

 

3.    Las competencias genéricas constituyen la base común de la profesión y están referidas a situaciones concretas de la práctica profesional que requieren de respuestas complejas.

 

4. Finalmente, las competencias específicas conforman la base particular
     del ejercicio profesional y se vinculan a determinadas condiciones de ejecución.

 

COMPETENCIAS CONDUCTUALES

Son las competencias que residen en la persona y no en el rol, por ejemplo, orientación al trabajo en equipo, orientación a la calidad, orientación a la higiene, todas características que las personas tienen en su desempeño por orientaciones propias de su personalidad y actitud.

1. Trabajo en equipo:

Tener la capacidad de trabajar con las demás personas que conforman y que son parte de un equipo de trabajo cuando sea requerido, la comunicación y la actitud es indispensable para dar un término exitoso a los proyectos.

2. Comunicación:

La comunicación interna es pieza clave para la productividad de la compañía.

Teniendo en cuenta los distintos medios de comunicación internos que existen hoy en día dentro de una oficina, como chats internos, correo electrónico, video llamadas, reuniones por zoom, charlas personales, se recomienda revisar, cuál de todas estas herramientas es la más eficiente para trasmitir un mensaje y que llegue de manera adecuada.

3. Solución de conflictos:

Dentro de toda organización existen conflictos entre quienes la componen. Es importante para las personas implicadas tener el debido razonamiento y capacidad para lograr resolverlos por su cuenta de una manera pacífica, respetuosa y sostenible. En caso de que el conflicto no se pueda resolver, es necesario acudir a la dirección de la empresa con el ánimo de beneficiar a las dos partes y así no crear un mal ambiente laboral

 

4. Gestión del tiempo:

Los empleados de una compañía deben tener la capacidad de administrar efectivamente su tiempo en el trabajo para cumplir con todas sus tareas sin exceder su horario laboral y evitar así el estrés o el burnout (El síndrome de desgaste profesional o burnout es un estado de agotamiento mental, emocional y físico que se presenta como resultado de exigencias agobiantes, estrés crónico o insatisfacción laboral).

El equilibrio entre vida y trabajo es fundamental para el bienestar y la productividad de las personas. Esto hará que tengan el tiempo suficiente para compartir con su familia y atender sus asuntos personales.

5. Aceptar sugerencias:

El feedback (El Feedback de desempeño puede ser definido como un proceso de gestión de personas, que consiste en un intercambio de información entre gerentes y trabajadores) que se entrega en la oficina, ya sea por parte de los jefes o compañeros, debe ser recibido con la precisa atención y respeto, independiente de si es positivo o negativo, se recomienda escuchar y dar respuestas válidas y por supuesto validar y colocar en práctica las sugerencias que se están recibiendo.

6. Gestión de reuniones:

Es recomendable gestionar las reuniones, si somos los organizadores, o aportar al desarrollo, si somos participantes, para que al final del encuentro la información, acuerdo y conclusiones sean productivas para todos, con el fin de que su resultado sea productivo y beneficioso para la compañía.

 

COMPETENCIAS TECNICAS

Las competencias técnicas hacen referencia a una profesión u oficio concreto, con el fin de examinar a través del conocimiento en el sentido de que se es competente, capacitado para utilizar determinadas herramientas necesarias para cumplir con el objetivo diario que exige una actividad específica.

Hay varias competencias técnicas útiles para los profesionales, por ejemplo:

1.   Conocimiento de informática básico (herramientas Office).

2.   Título o formación específica para un puesto de trabajo concreto.

3.   Manejo de contabilidad.

4.   Conocimientos en transcripción y taquigrafía.

5.   Técnicas de redacción persuasiva

6.   Conocimientos básicos de regulación del sector.

7.   Manejo de herramientas digitales.

8.   Uso de software para posicionamiento web.

9.   Dominio de idiomas.

 

Las competencias transversales más valoradas y requeridas por las empresas son:

 

ü  Capacidad de innovación.

ü  Capacidad de organización del trabajo.

ü  Capacidad de iniciativa.

ü  Capacidad de trabajar en equipo.

ü  Autonomía y pro actividad.

ü  Relación interpersonal.

ü  Responsabilidad en el trabajo.

ü  Capacidad de resolución de problemas.

 

 

COMPETENCIAS ORGANIZACIONALES:

 

Se definen como aquellas capacidades con las que debe contar cada miembro de la entidad. Usualmente están relacionadas con la Core Competence, es decir esa competencia central de la que se deriva o apoya una posición competitiva.

 

COMPETENCIAS ESPECÍFICAS:

Son aquellas capacidades requeridas para que el desempeño en un determinado puesto de trabajo sea superior al promedio o igual al esperado según la antigüedad del funcionario en el cargo

Ejemplo: competencias específicas críticas de éxito para desempeñar un cargo de Vendedor(a): habilidades de comunicación, destrezas comerciales (presentaciones, manejo de objeciones, cierres), actitud de servicio (que también puede ser la competencia organizacional).

                                  

EVALUACIÓN POR COMPETENCIAS, ¿EN QUÉ CONSISTE?

 

La evaluación por competencias es un modelo que tiene en cuenta el largo plazo y el futuro del trabajador. Es decir, considera que un trabajador con mejores competencias y habilidades acabará siendo más competente que uno con solo más experiencia. Esta idea se enmarca en un cambio más amplio en la evaluación del desempeño: se ha pasado de fijarse en el pasado a fijarse en el futuro.

 

 La evaluación por competencias permite conocer el procedimiento de trabajo

 

Otro de los beneficios de la evaluación de competencias es que permite conocer el método de trabajo. Mientras que la evaluación de objetivos se preocupaba por el qué se ha conseguido, la evaluación por competencias valora más el cómo se ha llegado a ello.

La evaluación por competencias permite conocer la eficacia de la formación

 

Gracias a que se fija en el método, la evaluación por competencias permite hacer hincapié en el desarrollo del empleado y crear un sistema de formación que le permita mejorar.

Precisamente un estudio de Deloitte mostraba que los empleados deben renovar sus conocimientos cada año. Ante este ritmo es más necesario que nunca fomentar la formación de los trabajadores. Con este problema en mente muchas empresas deciden evaluar ese aspecto tan importante, la formación.

 

 

PRUEBA DE ALTA CALIDAD POR COMPETENCIAS

 

Primero se debe definir cuales competencias se quieren analizar, es decir qué parámetros nos servirán para valorar al trabajador. Estas deben ser afines al puesto de trabajo, al rol, etcétera.

Algunos ejemplos de competencias son: liderazgo, empoderamiento, integridad, rendimiento orientado al cliente, y un largo etcétera.

 

Planificar las fechas de la evaluación por competencias

 

Es necesario Organizar las fechas de las evaluaciones para no saturar a los trabajadores. La idea es ajustar las evaluaciones en épocas de trabajo con menor carga. También es importante planificar la frecuencia con la que se harán este tipo de evaluaciones, así como la frecuencia del feedback.

 

Las nuevas tendencias apuntan a los beneficios de apostar por la evaluación continua.
Algo que no solo sirve para detectar anomalías y problemas a tiempo, sino para que el empleado vea que se le realiza un seguimiento con el objetivo de que crezca en la empresa o se
sienta más acompañado y pueda expresar sus dudas e ideas.

 

QUÉ SON LAS PRUEBAS PSICOTÉCNICAS


En una prueba psicotécnica se mide la habilidad. Por ejemplo, una prueba psicológica nos puede decir, si una persona es tranquila, si tiene buenas relaciones interpersonales, etc., mide la concentración en una tarea, y analiza si se siguen las instrucciones detalladas sin distracción

 

Las pruebas psicotécnicas son test funcionales que miden capacidades y aptitudes intelectuales y profesionales de diversa índole, como memoria verbal y visual, aptitudes numéricas, de lingüística, de conocimiento profesional al igual que rasgos de personalidad, intereses y/o valores personales.

 

Estas pruebas dependen del cargo, del nivel profesional, competitivo, gerencial y administrativo y claramente de la empresa para la cual se está llevando a cabo el proceso de selección”.

Estos test son diseñados y aplicados para que los futuros empleados demuestren la veracidad de la información que plasman en sus hojas de vida.

 

 

ACCIONES PARA CIERRE DE BRECHAS EN COMPETENCIAS

 

ü  Presentar el Modelo Talento y Competencias para Personas y Empresas

ü  exitosas.

ü  Evaluar y Detectar que competencias se deben desarrollar.

ü  Diseñar las estrategias a aplicar.

ü  Implementar las estrategias.

ü  Evaluar, ajustar, propiciar la reflexión, internalizar.

 

A través del modelo talento y competencias para personas y empresas exitosas.

El modelo tiene como objetivo fortalecer las competencias  del talento humano que establecen el éxito personal y organizacional.

Comprende 5 conglomerados de competencias:

1. Dominio Emocional

2. Empatía

3. Motivación

4. Construcción de Equipos de Alto Desempeño

5. Liderazgo para el Cambio

 

       Características del modelo

 

ü  El modelo se sustenta sobre la base del conocimiento profundo de las necesidades organizacionales y de los seres humanos que la integran.

ü  Considera al ser humano en su esencia; sentir, pensar y actuar, por tanto, no es solo instrumental.

ü  El cierre de brechas de competencias no se circunscribe solo al ámbito de la capacitación, entrenamiento o adiestramiento.

ü  No basta con desarrollar competencias en personas individuales, si no se desarrollan capacidades organizacionales, de no hacerlo el riesgo de perder viabilidad organizacional seguirá presente. (Vinculado a la Visión, Misión, Valores, Objetivos y Metas de la Organización).

ü  Responde a estrategias muy bien pensadas que integran el contacto con los hechos, la reflexión de éstos, contenidos cognitivos y toma de decisión en relación al curso de acción futura.

ü  El éxito depende del compromiso individual y este se toca cuando se involucran el sentir, el pensar y el actuar.

ü  La estrategia central del modelo es atraer, mantener y retener al mejor TALENTO y hacer las cosas más rápido que la competencia.

ü  Entonces, debemos cerrar  las brechas individuales

ü  Así es debemos hacernos tres preguntas, con respecto al Talento:

1. Cuáles son sus modelos mentales, que juicios refuerza permanentemente esa persona? (¿Cómo Piensa?)

2. Cuáles son sus motivaciones?  (¿Cómo siente?)

3. ¿Es congruente con lo que siente, piensa, dice y hace? ¿Cómo son sus hábitos?, Cómo es su carácter?)

 

 

RECLUTAMIENTO Y SELECCIÓN

 

El reclutamiento y selección de personal es el proceso mediante el cual se contrata al talento adecuado para ocupar un puesto, por ello es de vital importancia tener una estrategia y planeación de reclutamiento ya que, sin el capital humano necesario, ninguna compañía puede ser competitiva.

 

Dentro de la planeación estratégica las empresas se incluyen el reclutamiento y selección de personal. Por lo regular son las áreas de Recursos Humanos (RR.HH.) las responsables de realizar esta planeación, sin embargo, existen casos en que no se cuenta con este departamento, por lo que el reclutamiento lo realizan los líderes de las áreas que necesitan de nuevos trabajadores.

 

La mejor forma de solucionar la falta de tiempo o recursos para la consecución y contratación de talento es a través de la alianza con una agencia de reclutamiento y selección de personal que provea de herramientas y experiencia necesarias para encontrar el talento adecuado.

 

¿QUÉ ES UNA ENTREVISTA?

Una entrevista es una interacción de ideas u opiniones a través de una conversación que se da entre dos o más personas. Las personas presentes en una entrevista dialogan sobre un tema específico.

Dentro de una entrevista se pueden diferenciar dos roles:

  • Entrevistador. Cumple la función de dirigir la entrevista y plantea el tema a tratar haciendo preguntas. A su vez, da inicio y cierre a la entrevista.
  • Entrevistado. Es aquel que se expone de manera voluntaria al interrogatorio del entrevistador.

Existen entrevistas laborales, periodísticas o clínicas. Todas son recíprocas, es decir, en ella el entrevistador plantea un interrogatorio estructurado o una conversación totalmente libre con el entrevistado.

Su fin es recolectar determinada información u opinión. Como guía, el entrevistador suele utilizar un formulario o esquema con preguntas.


PLAN DE INDUCCIÓN DE PERSONAL

 

La inducción de personal es el proceso a través del que un empleado adquiere los conocimientos necesarios para desempeñarse dentro de la empresa e integrarse plenamente en su funcionamiento. Esta fase inicial está detrás del éxito o del fracaso de muchas carreras profesionales.

 

LA CONTRATACIÓN

La contratación pública en Colombia se mantiene en la necesidad que tiene el Estado de servirse de particulares para el cumplimiento de los fines del Estado en aquellas áreas o actividades donde es solamente con el concurso de proveedores que puede satisfacer esas necesidades de servicio, obras, consultorías y otras.

1. Legislación laboral colombiana garantiza la igualdad de oportunidades para los trabajadores nacionales y extranjeros, y ofrece a las empresas la posibilidad de Contratar talento humano calificado para mejorar su competitividad y así  fortalecer sus operaciones de expansión en Colombia.


2. Contratación de trabajadores extranjeros

Todo contrato de trabajo que se ejecute en Colombia está regido por la ley colombiana, independientemente de la nacionalidad de las partes. Por esta razón, los trabajadores extranjeros que tengan un vínculo laboral con empresas colombianas tienen los mismos deberes y derechos laborales que los trabajadores colombianos.
Para celebrar un contrato de trabajo con una persona extranjera, es responsabilidad tanto del empleador como del trabajador cumplir con los trámites migratorios necesarios (como el caso de solicitud de una visa de trabajo) y reportar el contrato ante Migración Colombia, mediante el Sistema de Información para el Reporte de Extranjeros (SIRE).

3. Duración del contrato laboral

La ley laboral en Colombia contempla cuatro tipos de contrato laboral según su duración: Término Indefinido, que no se encuentra determinado por un plazo; Término Fijo, que no puede ser superior a 3 años; obra o labor, cuya duración está determinada por el tiempo requerido para ejecutar la actividad; y contrato ocasional, con una duración inferior a un mes y que tiene como objetivo la realización de actividades distintas a las que normalmente desarrolla la empresa.

 

4. Remuneración laboral

Anualmente se fija el valor del salario mínimo legal mensual vigente (S.M.L.M.V.), que establece el sueldo mínimo que puede recibir una persona por el trabajo desarrollado.

Adicionalmente, las dos partes tienen la libertad de pactar una serie de beneficios adicionales que no son constitutivos de salario, como por ejemplo alimentación, vestuario o primas extralegales

De igual manera, los trabajadores que devenguen hasta dos veces el salario mínimo, independientemente de su nacionalidad, deben recibir un auxilio de transporte y una dotación de calzado y vestido apropiados para el desempeño de las labores.

 

5. Sistema de seguridad social

Los empleadores están obligados a pagar las prestaciones sociales (auxilio de cesantías, cesantías, prima de servicios) y realizar aportes al Sistema de Seguridad Social Integral que corresponden a pensión, salud, y riesgos laborales.

Para la contratación de trabajadores extranjeros, la afiliación al Sistema de Seguridad Social es voluntaria, siempre y cuando el empleado no esté cubierto por un régimen pensional en su país de origen o en cualquier otro.

 

6. Jornada laboral

Según lo establecido en la ley laboral colombiana, la jornada laboral ordinaria máxima es de ocho horas diarias y 48 horas semanales, que pueden ser distribuidas de lunes a viernes o lunes a sábado según previo acuerdo de las partes. La legislación también permite acordar jornadas laborales flexibles que se adapten a las necesidades de los trabajadores.

 

Si los empleados deben trabajar más de la jornada máxima permitida, deben recibir un pago por las horas extras de la siguiente manera: las horas extras diurnas se remuneran con un recargo adicional del 25%, y las horas extras nocturnas (entre las 9:00 p.m. y las 6.00 a.m.) tienen un recargo del 35%. Esta ley excluye a los empleados que desempeñen cargos de dirección, confianza y manejo.

 

La legislación laboral colombiana garantiza la igualdad de oportunidades para los trabajadores nacionales y extranjeros, y ofrece a las empresas la posibilidad de contratar talento humano calificado para mejorar su competitividad y fortalecer sus operaciones de expansión en Colombia.

 

 

 

 

¿Cuál es el significado de HSE?

 

 

HSE son las siglas en inglés, Health, Safety & Environment. En español, medio ambiente y seguridad y salud, lo que representa las principales funciones que los sistemas de gestión han popularizado.

Son los requisitos mediante los cuales la mayoría de las organizaciones han obtenido un certificado a traves de una entidad de certificación. Se deben considerar las normas internacionales como: ISO 14001 y OHSAS 18001.

HSE es un Sistema de Gestión creado para garantizar estándares internacionales de seguridad y medio ambiente. Deberán ser controlados y monitoreados.

En la actualidad se pueden integrar diferentes funciones, siempre y cuando las circunstancias lo permitan.

El desarrollo que se lleva a cabo en la organización con el sistema de gestión integrado permite un notable ahorro de los recursos y los esfuerzos. Estos sistemas tienen aspectos en común.

Por ejemplo, según el consejo colombiano de seguridad, el año pasado se notificaron en torno a 8900 enfermedades laborales, ocupando en primer lugar la industria de la manufactura. Hay una cifra muy elevada en cuanto a riegos laborales que presentan a diario.

Es una invitación a que las empresas colombianas instauren de manera oportuna las distintas normas que se establecen en el sistema de gestión. Garantiza una mayor competitividad y un menor riesgo en cuanto a los incidentes laborales.

El sistema permite mantener un riesgo en los procesos de la empresa, para mejorar la seguridad del trabajador ante los riesgos a los que se encuentra sometido o el cuidado del medio ambiente.


Para conseguir dichas certificaciones, es necesario demostrar y garantizar una adecuada gestión de la calidad frente a todos los procesos ejecutados y cumpliendo con la legislación, además de todos los estándares internacionales ISO.

 

Utilidad HSE:

ü  Reducción de los costos por accidentes laborales

ü  Las empresas llegan a ser mucho más competitivas a nivel local e internacional.

ü  Mejora la calidad de vida del empleado.

ü  Control adecuado en cuanto a las gestiones que llevan a cabo las organizaciones.

ü  Posicionamiento de la empresa.

ü  Confianza de los consumidores.

ü  Mejora del medio ambiente

ü  Mejora de la seguridad laboral.

 

 

 

Las modalidades de contratación: son las distintas formas que puede asumir el contrato de trabajo para satisfacer necesidades específicas del empleador. La ley de Contrato de Trabajo regula diversas modalidades de trabajo, teniendo en cuenta las particularidades y necesidades del empleador.

Las Entidades Estatales deben escoger a sus contratistas a través de alguna de las cinco modalidades de selección previstas en la Ley 1150 de 2007: (I) Licitación pública; (II) Selección abreviada; (III) Concurso de méritos; (IV) Contratación directa; (V) Mínima cuantía.

 

SISTEMA DE COMPENSACIONES: BENEFICIOS PARA LOS EMPLEADOS

Luego de crear una buena plantilla de empleados en tu empresa y quieres mantenerlos a todos a bordo, ahora estás pensando que es hora de ofrecer beneficios que te ayuden a mantenerlos a gusto y con el mejor ánimo para ser productivos en sus actividades diarias. Para ayudarte a comenzar, hemos preparado este post con una introducción a los beneficios para empleados.

La creación de un sistema de compensaciones y beneficios para los empleados es un gran paso para cualquier empresa. 

 ¿Qué son los beneficios para los empleados?

Los beneficios para empleados son compensaciones no salariales que pueden variar de una compañía a otra. Estos beneficios son pagos indirectos y no en efectivo que generalmente se incluyen dentro de un paquete de compensación y se proporciona además del salario. Estos paquetes de beneficios para empleados pueden incluir horas extras, seguro médico, vacaciones, beneficios compartidos y beneficios de jubilación, por nombrar solo algunos.

Por lo general, este tipo de incentivos se dan de forma voluntaria por parte de la empresa y sirven mayormente para motivar a su gente, mejorar su productividad y su satisfacción.

Los beneficios pueden dividirse en dos tipos:

  1. Por un lado están los beneficios del futuro, que son los que se otorgan al colaborador ante determinados eventos como la jubilación o enfermedades.

  2. Los del presente, que tienen que ver con el tiempo que el colaborador está o no en el trabajo (vacaciones, entrenamiento, programas de formación, fiestas, entre otras) y que son más bien contingentes.

 

LIDERAZGO

El liderazgo es un conjunto de habilidades que sirven para influenciar en la manera de pensar o de actuar de otras personas. Sin embargo, este término tampoco debe enfocarse nada más que en el hacer cambiar de parecer a las personas. Porque un líder también tiene la capacidad de tomar la iniciativa y proporcionar ideas innovadoras, y no solo de dar órdenes.

 

El liderazgo tampoco equivale a una distribución desigual de poder. Y aunque sea el líder no significa que tenga la última palabra, es el trabajo en equipo el que da los mejores resultados.

Unidad 3

UNIDAD TRES

 COMUNICACIÓN   Y  SERVICIO   AL   CLIENTE

Programación Neurolingüística: es una herramienta comunicativa que estudia el comportamiento del ser humano, a través de técnicas y métodos orientados hacia el cumplimiento de los objetivos de las personas de forma eficiente.

Al implementar técnicas específicas, el ser humano puede manejar mejor sus emociones y tener más control sobre sí mismo.

 

La PNL enfocada hacia el cliente:          

ü  Utilizar un lenguaje corporal adecuado cuando se está frente al cliente, postura, gestos, respiración

ü  Tener una escucha activa, crear sintonía, generando confianza

ü  Ser empático

ü  Tomar en cuenta sus opiniones

ü  Mantener una actitud positiva sobre sí mismo, ya que se transmite lo que hay en el interior hacia el exterior, al estar negativo, el cerebro responde a esa emoción y minimiza las habilidades propias de cada persona y muchas veces esta negatividad bloquea una venta, porque la persona misma se predispone a obtener un resultado negativo

ü  Regular el tono de la voz: es importante transmitir tranquilidad al cliente al momento de entablar una conversación con Él.

ü  El buen uso de las palabras es relevante para una comunicación asertiva, el poder de las palabras es sin duda alguna influenciador en las personas dependiendo del estado de ánimo que tenga quien la dice y quien las escucha.

ü  El estar motivado en una venta, capta el interés de quien quiere comprar.

  

El mapa mental

El ser humano tiene en su mente imágenes, sensaciones, olores, sonidos que va formando a lo largo de su vida, son perspectivas creadas, esto se define como ¨hologramas¨ y es a través de estas perspectivas que define su realidad y la manera cómo ve la realidad del mundo.

 

PNL aplicada a las ventas

Hay 3 bases:

Programación: estados internos de las personas

Neuro: en referencia a los procesos internos neuronales

Lingüística: lenguaje no verbal y verbal

 

Al aplicar la PNL, sobre una venta, se hace más identificable el comportamiento de un cliente al momento de la venta, haciendo más despejado el camino para conectar con Él y sus necesidades. Se pueden detectar escenarios en los que él puede estar más receptivo, apático, interesado, distraído, reflexivo, enojado.

Existen sistemas de representación: en referencia a la manera como las personas representan la información que reciben a través de sus 5 sentidos (vista, gusto, tacto, audición y olfato, lo captamos)

 

Ejercicios de Práctica

Clínica de ventas (o juego de roles)

Es una herramienta utilizada para medir el desempeño y la capacidad de un vendedor con el fin fortalecer sus capacidades, por medio de dramatizaciones o representaciones de roles, y de este modo prepararlo para futuras eventualidades y contingencias

 

Distintos tipos de personalidad y cómo identificarlos (propios y los del equipo del trabajo)

Auditivo:

ü  Aprenden repitiendo lo que oyen y leen

ü  Son buenas oradoras y saben oír

ü  Les gusta oír música

ü  Su imagen es discreta y conservadora

ü  Tiene tendencia a ser más sedentaria

ü  Prefiere que se le cuente algo, en vez de verlo

ü  Le es más sencillo hablar de sus sentimientos, es conversador, es flexible

ü  Tiene diálogo consigo mismo muy normalmente

ü  No es tan relevante su manera de vestir

 

 

Visual:

Las personas que tienen éste tipo de personalidad son:

ü  Abundantes en la población

ü  Piensan en imágenes y varias cosas al mismo tiempo

ü  Son observadoras

ü  Se fijan mucho en su imagen

ü  Normalmente hablan a prisa y su tono voz es alto

ü  Son detallistas visuales

ü  Entiende el mundo tal como lo ve

ü  Explora sobre el aspecto de las cosas

ü  Es muy organizado, es limpio y controla las cosas para tener la tranquilidad de que están bien ubicados

 

Kinestésico

 ü  Aprenden con lo que tocan y hacen

ü  Son emotivas e impulsivas

ü  Son muy manuales

ü  Hablan despacio

ü  Son impulsivas

ü  Le da mucha importancia a su presentación personal

ü  Se deprime  con facilidad


De acuerdo al tipo de personalidad de cada persona así mismo se puede generar un impacto positivo si se aprende a identificar cada uno

 

Comunicación asertiva: lenguaje verbal y no verbal

 

La comunicación asertiva es la manera cómo se expresan

Sentimientos, emociones, deseos, ideas, es la que se logra cuando se entabla un diálogo con los demás de una manera simple, clara y oportuna, lograda a través de una inteligencia emocional y la capacidad de expresarse de forma adecuada, respetando los puntos de vista de los demás.

 

Un vendedor con una comunicación asertiva

Debe saber escuchar, no impone sus ideas y escucha al cliente, sabe formular las preguntas pertinentes al tema, con el fin de identificar su necesidad.

Un vendedor con comunicación asertiva no busca solo vender, si no también ayudar al cliente, al formar enlaces y vínculos se puede fidelizar dicho cliente logrando que se convierta en un fiel comprador de la marca y/o que la recomiende.

La comunicación asertiva se precisa también en ser optimista, divertido, positivo y seguro

 

Ventajas de ser un vendedor asertivo

Aumenta su autoestima, cuando se es asertivo, el valor y amor propios van de la mano, ésto le permite al vendedor proyectar confianza y seguridad en su forma de expresar y su lenguaje corporal.

Cierre de ventas: distinguir los inconvenientes o problemas de los clientes y ayudar a resolverlos es pieza clave para formalizar una venta

Es más firme al negociar: al tener una comunicación asertiva, se proteje más la posición del vendedor de una forma más contundente y ello genera confianza al negociar

Mejora sus relaciones interpersonales: esto le permite ser un mediador entre discusiones inevitables en el entorno laboral, ayudando con ello a mejorar el clima organizacional

Disminuye su estres: al lograr comunicar con claridad lo que se quiere, se evitan tensiones innecesarias

Identifica sus propios límites: Es importante saber decir NO y tener sabiduria para dar un SI, al momento de que algo se considere como no beneficioso

 

Ejemplo # 1

Comunicación No Asertiva:

“Tú me estás haciendo sentir suprimido”.

No es asertivo porque culpa y se victimiza.


Comunicación Asertiva:

“ayer cuando hablaste en el grupo, no me diste la palabra, yo me sentí excluido”.

Es asertivo porque se hace responsable por sus emociones, es específico y habla de las acciones y su impacto.

 

Ejemplo #2

Comunicación No Asertiva:

“Eres un incapaz, siempre haciendo las cosas mal”.

No es asertivo porque juzga y generaliza.


Comunicación Asertiva:

“En los últimos 2 meses, no has realizado la misma cantidad de llamadas a los clientes y esto nos está generando retrasos en la actualización de la información ¿lo habías notado?”

Es asertivo porque habla de las acciones y su impacto, y valida preguntando.

 

Técnicas para ser más asertivo:

 

Aprender a proponer y a pedir

 

No es solo vender, es hacer propuestas que resulten interesantes.

En el equipo de trabajo esta postura permite, no solo expresar una inconformidad, si no proponer una posible solución para mejorarlo

 

Rescatar tu lugar

 

Significa hablar en ciertos momentos en singular, apersonarse, apropiarse de un escenario determinado, no es lo mismo decir ¨vamos a ayudarle, ¨ a decir,

¨es un gusto colaborarle¨

 

Reconocer el cuerpo cómo vehículo de lenguaje visual

Una mentalidad distinta se refleja en el cuerpo, el cuerpo es vehículo de la mente y reflejará todo lo que hay en ella, la postura corporal transmite y refuerza o debilita la presencia ante las personas

 

Saber decir NO

Un sentimiento muy común, frente a la expresión NO, es la culpa, pero es importante y determinante aprender a decir No cuando se requiera, por ejemplo, si un cliente quiere un descuento que no se le puede hacer, hay maneras sutiles no tan rotundas de redondear el No, por el ejemplo decir, que el descuento que ya se tiene él es el máximo que se puede hacer.

 

Reconocer los pensamientos

Hay momentos en la vida en que el ser humano no puede expresar con facilidad lo que siente y dependiendo del escenario en que se encuentre, tiende a reprimir sus pensamientos. Una técnica favorable frente a ello, es la de escribir lo que se piensa, con el ánimo de evitar conductas agresivas o pasivas, de este modo se puede hacer una autoevaluación del suceso y esclarecer si la reacción fue la adecuada

 

Comunicación no verbal

Hace referencia a una comunicación por medio de indicios, gestos y signos, sin palabras.

Su misión

ü  Definir una identidad

ü  Confirma la capacidad que se tiene para relacionarse

ü  Trasmite sentimientos y emociones 

ü  Impacta en los demás y si mismos

 

 

Canales

 

ü  Posturas: denotan el estado de ánimo hacia los demás influyen en ese estado

 

ü  Apariencia: es uno de los canales más influyentes en la comunicación no verbal, a través de la apariencia se deduce edad, origen socioeconómico, sexo, cultura, condiciones, etc, de una persona

 

ü  Gestos: este es un canal de comunicación que denota componente cultural

 

ü Expresión facial: el rostro comunica, ira, asco, odio, desprecio, miedo, alegría; sin palabras

 

 

 

Comunicación verbal

 

Hace referencia a la comunicación que implica el uso de signos lingüísticos

(grafías y fonemas). Se requiere, el uso de palabras o expresiones orales y escritas.

Comunicación oral: intercambio de ideas del habla, no solo hace referencia a las palabras, sino también a los sonidos y tono que acompañan la comunicación.

Comunicación escrita: es la expresión de ideas a través de un código escrito, bien sean palabras de una misma lengua o cualquier sistema convencional que pueda ser codificado por los receptores

 

Utilizando la persuasión cómo estrategia en la comunicación

 

La neurociencia, la psicología y el marketing están totalmente ligados, dentro de éste contexto se pueden aplicar varias técnicas de persuasión.

La pieza fundamental en cualquier tipo de venta, es la comunicación, el mundo depende en todos los sentidos de su capacidad de expresión y persuasión.

Normalmente las personas no leen en internet a no ser que estén en el punto de gastar o invertir su dinero, en este caso si leen con detenimiento cada palabra, por ello es tan importante desarrollar una estrategia SEO (Search Engine Optimization), para alcanzar grandes metas, para acelerar las ventas se debe pensar en un valor agregado persuasivo que produzca sensación en el usuario para que reaccione.

Según estudios realizados, por el profesor (Harvard Gerald Zaltman) el 95% de las decisiones de compra de una persona se elaboran en su subconsciente, por ello hay que prestar especial atención al neuromarketing y recurrir a técnicas que desarrollen emociones.

 

Aquí algunas técnicas de persuasión

 

1.    La parálisis de la elección

 

El proceso de decisión, elegir, se complica en la mente humana, entre menos opciones se tengan para escoger, más posibilidad habrá de elegir alguna de ellas.

Esta técnica consiste en darle al comprador o al usuario menos opciones de un producto, para elegir, esto hace que su decisión sea más rápida, es mucho más sencillo elegir entre 3 opciones que entre 120.

Menos opciones, ayuda a optimizar el proceso de compra

Demasiadas opciones reducirán las posibilidades de conversión

 

2.    Intensidad

 

La intensidad consiste en enviar un mensaje claro a través de lenguaje fuerte, un lenguaje fuerte es una técnica de persuasión muy poderosa, ello consiste en captar la atención de las personas y ayudar a persuadir con intensidad en la comunicación.

Un ejemplo de ello es Steve Jobs, en algunos de sus discursos uso la palabra ¨loco¨.

Este fue un término que causaba intensidad, denotaba pasión por su marca, producto y trabajo y eso mismo trasmitía a sus consumidores.

 

3.    Selectivo con el público

 

Es importante definir un público objetivo, elegir un target correcto, esto permite optimizar esfuerzos y descartar usuarios o compradores poco o nada potenciales.

Por ejemplo, en el email marketing, se puede observar que algunos usuarios no abren mensajes o los eliminan de manera directa, es importante dar la opción de darse de baja, con el ánimo de no perder el tiempo, ni hacerlo perder a ellos.

 

4.    El misterio

 

El misterio consiste en crear curiosidad, emoción, rumor en el usuario o consumidor, esto lo mantiene interesado y es una técnica poderosa, a las personas normalmente les gusta el suspenso, el no saber que hay detrás de algo.

 

5.    La escasez

 

Cuando se le dice a un consumidor que un producto se está agotando, las posibilidades de que lo compre aumentan.

Hay dos maneras de usar esta técnica

El producto se está agotando y se hace complejo conseguirlo, al aumentar su valor ante el comprador, éste estará más motivado a obtenerlo

Fecha limite sobre un producto, genera cierto afán en el consumidor de obtenerlo antes que finalice la oferta

 

6.    Crear la sensación al usuario o consumidor de que está a punto de perderse de algo


Esto apunta hacia la aversión a la perdida. (miedo a perder). El ser humano por lo general le gusta ganar, pero le frustra o perturba perder.

 

En esta técnica se le hace ver al usuario, comprador que está perdiendo su dinero antes de ganarlo, es decir se trata de hacerle llegar el mensaje de que es lo que se podría perder en caso de no adquirir un producto o servicio.

 

7.    El valor percibido

 

Se trata de subir el precio de un servicio con el fin de aumentar su valor en la mente de las personas. La percepción de las personas sobre un producto o servicio puede ser relativo, pero normalmente cuando un producto cuesta mucho dinero se percibe de alta calidad

 

Cómo sintonizar con las demás personas (Rapport)

 

Rapport es una palabra de origen francés que significa crear una relación o traer de vuelta, se refiere a la comunicación de empatía con la otra persona, con el fin de que se comunique con menos resistencia.

Cuando hay Rapport entre dos personas existe lo siguiente:

Atención mutua: hay atención mutua entre los dos y se interesan por lo que cada uno expresa.

Positividad: emerge la amistad y se siente un gusto mutuo

Coordinación: Hay sintonía con la otra persona, hay comprensión mutua y su lenguaje corporal es similar, esto puede darse de manera inmediata o puede tomar tiempo

Cuando existe Rapport con el cliente, se hace mucho más sencillo encaminar una conversación hacia una venta e influir en su decisión, la confianza que se genera con el cliente es parte de su éxito

 

Algunas pautas para generar empatía con el cliente 

Cuidar la apariencia

Causar una buena impresión, contribuye en la forma de relacionarse con los demás, se dice que se debe estar aún mejor presentado que el cliente con quien se va a reunir, pero sin caer en la extravagancia o demasiado formal

Presunción empática:

Las presunciones empáticas generan Rapport con el cliente de forma instantánea permitiendo filtrar información relevante sobre el cliente en relación a la venta.

Presenta un hecho, pero deja la interpretación del hecho al cliente, si la presunción es correcta el cliente adiciona aún más información.

El vendedor entonces puede elaborar otra presunción falsa, el cliente generalmente corrige la presunción

 

Vendedor: En que le puedo ayudar

Cliente: Si, necesito comprar una nueva nevera

Vendedor: Así que ¿su vieja nevera está a punto de colapsar? (presunción empática)

Cliente: No, es que me voy a mudarme a una casa más pequeña (corrección de la presunción)

Vendedor: Veo, entonces deberá necesitar una nevera más compacta (presunción empática) Déjeme que le enseñe un modelo que tiene alta demanda (se inicia la venta)

Cliente: Muchas gracias

Condición empática:

Vendedor: En que le puedo ayudar

Cliente: Estoy mirando

Vendedor: Aun no sabe que diseño comprar (presunción empática)

Cliente; Requiero hacer la comprar de un carro, pero aun no estoy segura de sí es el momento de hacerlo

Vendedor: ¿Lo compraría si está en buen precio? (condición empática)

Comprador: Seguro

Vendedor: Su preferencia sería un coche azul o plateado (comienzo de la venta)

Cliente: Si me gusta más el plateado

 

En éste ejemplo, el cliente identifica el motivo que le impide realizar la compra del carro como respuesta a la presunción empática y el vendedor utiliza una condición empática

Esta también basada en el cliente, se centra en aspectos bajo los que el cliente haría la compra del servicio o el producto.

 

Comprender el Buyer persona de los prospectos

 

Hacer una investigación previa de los prospectos en LinkedIn

ü  Presentación personal

ü  Títulos profesionales

ü  Origen de nacimiento

ü  Expresión de su rostro en la foto de perfil

 

 

Hacer reír a las personas

La sonrisa comunica una sensación agradable en las personas, una sonrisa abre una puerta de tranquilidad para iniciar una conversación y se estará más dispuesto a recibir la información sobre el objetivo de lo que se está hablando, una sonrisa se percibe hasta por teléfono y puede traer muy buenos resultados.

 

Llamar a la otra persona por el nombre

Para una persona, escuchar el sonido de su nombre, es un aspecto muy importante, llamar a una persona por su nombre y más aún si no lo estamos viendo, hace toda la diferencia.

  

Ser paciente

La paciencia es importante para aprender a lidiar con las distintas situaciones que se pueden presentar en cualquier escenario de la vida, ser tolerantes, manejar la ansiedad, aprender y saber escuchar cuando alguien se quiere expresar y ser escuchado.

 

Conexiones

Lograr entender totalmente el universo de una persona, es complejo, pero para llevar una convivencia familiar, laboral, amistosa o personal es necesario intentar comprender el universo de cada uno, por más que pueda parecer que no hay nada en común con otra persona, pero se puede intentar encontrar un factor que se pueda conectar, bien sea temas de cine, política, etc.

 

En ventas también es reconocida la técnica de espejo, ello consiste en imitar los principales elementos de la persona con la que estamos hablando. Por ejemplo, al estar atendiendo un cliente o intentando hacer una venta se puede replicar sus gestos, su tono de voz, sus expresiones faciales y aspectos que puedan funcionar para crear empatía.

 

Esta técnica debe ser utilizada de manera gradual, no puede ser algo evidente, ni exagerado, ya que si se está frente de un cliente introvertido no se puede llevar al extremo esta técnica, es importante que no se convierta en un modismo imitador sin naturalidad; existen varios aspectos a tener en cuenta:

 ü  Incluir algún elemento de humor en la conversación. Reírse con las personas genera armonía. Evitar temas que generen controversia como política, futbol

ü  Mantener contacto visual con el cliente aproximadamente un 60% del tiempo. No mirar demasiado a una persona para no incomodar.

ü  Es importante que el cliente participe en la conversación

ü  Hacer preguntas, pero no un interrogatorio

ü  La postura del cuerpo es fundamental

ü  Estar concentrado en lo que el cliente está hablando, no salirse del tema de conversación

ü  En caso de un desacuerdo con el cliente, lo primero es dar la razón de porque se está en desacuerdo, antes de manifestarlo

ü  Evitar hacer críticas innecesarias

ü  Contar algo personal al cliente, en la mayoría de oportunidades el cliente también puede corresponder contando algo sobre sí mismo

ü  Halagar al cliente si se lo merece

ü  Actuar de manera natural

 

 

Las 4 p del marketing mix, del sector inmobiliario

Cuando se habla de marketing inmobiliario se piensa en un inbound Marketing

El inbound Marketing se define como una metodología que combina técnicas de marketing y publicidad no intrusivas

El marketing mix se define como un análisis de estrategia de la figura interna de la empresa sobre la base de cuatro variables principales del negocio: producto, precio, distribución y promoción.

 


1. Producto:
Un producto es un bien o servicio que satisface la necesidad de un comprador

En el campo inmobiliario se le puede incorporar un valor agregado como un servicio de la agencia o del asesor. Cabe resaltar que el servicio al cliente se encuentra en esta categoría y se debe potencializar al máximo para marcar diferenciación frente a la competencia y no solo para atraer a los clientes 

 

2. Precio: El precio es un valor monetario dado a un producto o servicio

Es una variable establecida de acuerdo a lo que determina el sector y lo que genera
ingresos a la empresa.

Fundamental en los elementos claves que hace que un cliente se decida por una inmobiliaria y otra, de acuerdo a la sincronización del producto y el servicio. Por eso es tan importante que la oferta sea lo más atractiva posible a los compradores.

 

1.   Plaza o Distribución

La  plaza  hace referencia al espacio-tiempo (dónde y cuándo) se vende el producto.
A través de esta P, se define por cuales medios llegarán los servicios cómo inmobiliaria al cliente potencial de inicio a fin.
Se debe establecer los puntos de venta, el control del catálogo de propiedades actualizado, los intermediarios para la entrega del producto o servicio.

Estar dispuestos a revisar los aspectos que se deben mejorar para brindar una atención profesional y de calidad al comprador.

 

4. Promoción

La promoción consiste en alcanzar una serie de objetivos específicos a través de diferentes estímulos y acciones limitadas en el tiempo y dirigidas a un target específico.

Durante esta etapa, la agencia deberá definir los medios (tradicionales y digitales), las estrategias publicitarias por los que deberá acercarse a sus clientes y definir una relación duradera. El objetivo es impulsar la marca para atraer la atención de clientes potenciales

 

Marketing digital

Marketing Digital son estrategias enfocadas hacia la promoción de una marca en el internet.

La diferenciación del marketing tradicional se da por incorporar el uso de métodos y canales que permiten el análisis de los resultados en tiempo real.

 

Los 6 pasos para tener éxito con tu Plan de Marketing Digital Inmobiliario

Fomentar una Estrategia de Marketing prometedora y sostenible.

 ·         Mantener un sitio web optimizado y actualizado

·         Aumentar el tráfico.

·         Captar posibles clientes a través de la conversión del tráfico.

·         Convertir los posibles clientes en ventas.

·         Calcular, analizar y volver a actuar

 

 

Características del marketing digital inmobiliario

 

Estrategia de posicionamiento

La estrategia consiste en posicionarse para determinadas intenciones de búsquedas o palabras claves para que el usuario encuentre de forma más rápida la empresa

 

Medio visual de marketing inmobiliario

En el mundo moderno, es de suma relevancia lo que se puede trasmitir a través de medios audiovisuales. Según estudios, se afirma que las personas le prestan más atención a un video que a un texto. Por eso es importante que nuestra estrategia de marketing digital inmobiliario cuente con unos videos que llamen la atención del usuario. Los videos deben ser cortos, puntuales, ser llamativos y dejar claro el mensaje que quiere hacer llegar

 

Videos en 360 grados

La visualización de una propiedad a través de un video en 360 grados capta mucho más la atención de un cliente, comparado con ver una fotografía, esto puede ser un valor agregado muy llamativo

Clasificados digitales, hoy día los anuncios virtuales están por toda la red, ello ayuda a posicionar una marca y hacerla aún más conocida.

La clave es el contenido para un buen plan de marketing y no es la cantidad de dinero que se invierta, o el tiempo, el contenido que se desarrolla es lo que realmente capta la atención

Buscar ser empático con el cliente cuando se coloque la información de lo contrario la tasa de rebote de la página web inmobiliaria puede llegar a ser alta

La información se debe actualizar de manera permanente. Está comprobado que si una web está actualizada y se da a saber en los títulos o en las metas, descripciones el CTR (cantidad de clics por impresiones) aumenta.

 

Objetivos del plan de marketing digital inmobiliario

Elegir una buena segmentación del público basado en la edad, la zona de influencia, profesiones, gustos y preferencias.

Se debe publicitar y darse a conocer en aquellos lugares o sitios donde la gente está buscando el servicio que se está ofreciendo. Allí donde hay una necesidad, deberá tener presencia la empresa y se debe estar dispuesto a brindarle la solución, es decir, los inmuebles o servicios.

Luego de una debida segmentación del público objetivo de manera eficiente se debe llevar a ese posible cliente o lead al lugar correcto de la página para que deje sus datos.

Teniendo los datos, es hora de llamarlos y ponerse en acción. En esta etapa todo dependerá de las virtudes que se posean cómo profesional.

Por último, todo plan de marketing inmobiliario seria en vano si no se midieran los resultados. Elegir una herramienta que sirva para medir cómo está resultando una estrategia con el fin de ampliarla o modificarla.

 

Posicionamiento en Google

El posicionamiento en Google es fundamental para el plan de marketing inmobiliario.

Las personas que están buscando comprar una propiedad en un lugar específico normalmente lo escriben de esta manera

“comprar casa en Florida”

Para esas palabras claves o intención de búsqueda es que se debe estar ubicado.
Salir en los resultados de Google (las SERPs), lo más arriba posible.

Entre mejor se esté posesionado, más tráfico y posibles clientes se conseguirán.

Este trabajo requiere tiempo, entre 2 o 3 meses, se podrá ver resultados que ayudaran a darle un impulso alto al marketing online, no se puede realizar de un día para el otro y se debe contratar personal especializada en SEO.

 

Email marketing 

El email marketing contribuye a la inmobiliaria a captar nuevos suscriptores. Por eso, es fundamental segmentar bien los correos electrónicos y prestar especial atención a la frecuencia de envío y al contenido.

En relación a la frecuencia, diversos estudios afirman que más del 80% de usuarios prefieren recibir publicidad en el mail solamente una vez al mes, mientras que tan solo 15% asegura que prefiere recibirla todos los días. 

¿Este contenido cómo debe ser? El contenido puede enfocarse en información útil para un propietario, sugerencias, consejos útiles para el mantenimiento, etcétera. El contenido también puede enfocarse en listados de propiedades para mostrar o bien en solicitar referencias a cambio de incentivos, con el objetivo de aumentar la visibilidad. 

ü  Estrategias de comunicación para el sector inmobiliario.

ü  Una inmobiliaria debe disponer también de redes sociales en las que compartir lo que publica. De esta manera, podemos establecer una comunicación directa con la clientela potencial, ya que las redes sociales permiten éste tipo de interacción directa sin barreras.

 

 

El WhatsApp Marketing 

 

A través de esta herramienta se puede crear una estrategia de marketing que se realiza en esta aplicación de mensajería instantánea para fomentar las ventas. Está siendo utilizada en muchos sectores como canal de comunicación con los clientes, venta y promoción de productos y servicios.

 

El WhatsApp Marketing ha supuesto un gran avance en el sector de las inmobiliarias porque facilita crear lazos con clientes potenciales y además permite ofrecerles información de manera instantánea, fotos, vídeos de inmuebles, etcétera.

 

Redes Sociales: Facebook, Instagram y LinkedIn en el negocio inmobiliario

 

La relevancia de las redes sociales para las inmobiliarias

Las redes sociales son una herramienta fundamental para las personas para comunicarse y buscar información de interés, además las personas confían mucho en los comentarios que otros hacen sobre sus productos o servicios, por ello es importante tener presencia en las redes sociales en harás de rentabilidad, exposición permanencia en el sector

 

Principales objetivos de las redes sociales en el sector inmobiliario
 

Las redes sociales en el sector inmobiliario tienen como principal objetivo ayudar en tres aspectos:

Obtener una nueva forma de comunicación con el cliente. A través de las redes sociales se podrá conocer de primera mano la opinión que tienen las personas sobre los productos, conocer su aceptación y si se realizarían cambios para mejorarlos, incluso antes de lanzarlos al mercado. Y además, una forma de atender a la clientela de forma directa.

 

Un apoyo para la marca. Las redes son una herramienta poderosa para fomentar un producto, servicio o sitio web. Gracias a ellas puedes reforzar la reputación de la agencia, generar credibilidad y transmitir confianza que ayude a crear un público fiel.

 

Un recurso más para vender. Toda agencia inmobiliaria busca tener el mayor número de formas para ofrecer sus servicios y productos. Estos medios son una excelente vía para mostrar lo que se puede ofrecer y atraer clientes mediante marketing directo.

 

Contenidos a ofrecer en perfiles inmobiliarios

Inmuebles. Publicaciones sobre los inmuebles de los que se dispone con un texto llamativo y claro, imágenes atractivas y una ficha del inmueble.

Contenido propio. Entradas redactadas por tu propia agencia y que resulten de interés para el sector (hipotecas, alquiler, noticias de economía, guías, recomendaciones, etc.).

Contenido de otras fuentes. Escoger una serie de noticias que se puedan compartir en las redes sociales de otras fuentes, dejando siempre claro de dónde proceden o quién las ha escrito.

  

Ventajas de tener redes sociales en el sector inmobiliaria

El uso de redes sociales como Facebook, LinkedIn, YouTube, Twitter o Instagram en la inmobiliaria brinda múltiples beneficios capaces de impulsar la agencia en diferentes ámbitos. 

Entre ellos destacan:

 ·         Son grandes canales de negocio y comunicación.

·         brindan publicidad de bajo coste.

·         Facilita la interacción con el cliente.

·         Son excelentes fuentes de información para conocer lo que buscan los usuarios.

·         Permiten ofrecer servicio al cliente.

·         Suponen un medio de comunicación fluido entre profesionales.

·         Permiten hacer conferencias y foros online.

·         Contribuyen a fidelizar a los clientes.

Unidad 4

UNIDAD CUATRO

 

 

INFORMACION JURIDICA

 

 

Análisis Certificado de Libertad

El análisis de certificado es el estudio de un     inmueble basado únicamente en    el certificado de tradición y libertad y la   información ahí contenida. Éste toma tan sólo un minuto.

Por otro lado, el estudio de título es un análisis más profundo de la situación jurídica de una propiedad para su negociación.

El Certificado de Tradición y Libertad es un documento que registra el histórico de propietarios de los inmuebles con sus respectivos soportes jurídicos. Contiene todo el historial del inmueble, desde el momento en que se matriculó ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Una vez se tenga, se debe verificar lo siguiente:

ü  Valida que el número de matrícula inmobiliaria es el correcto al que tienes en escrituras y en la factura del impuesto predial

ü  Valida la referencia catastral

ü  Validar la dirección del inmueble, validar el estado del folio de la matrícula inmobiliaria que este en estado ACTIVO

1.    En el certificado de tradición y libertad encontrara una sección que describe el inmueble en sus medidas y linderos donde se indica si es una Bodega, Local, Casa, Apartamento, Garaje, Depósito, Lote de terreno etc.

2.    Es importante tener en cuenta que un inmueble puede estar asociado a otro, como sucede en las unidades residenciales: Un apartamento tiene garaje y cuarto útil, si éste es el caso se deben estudiar cada una de las matrículas asociadas ya que cada uno de los anteriores tienen matricula inmobiliaria independiente.

3.    Llegamos al punto donde está la historia de la propiedad LAS ANOTACIONES que figuran en orden cronológico y que son enumeradas, debes leer una por una.

4.    A tener en cuenta si hay algún acto de limitación de dominio se cancela igualmente con otra anotación y la reconocemos porque tiene un X

 

1.    Cómo se crea un patrimonio de familia

El patrimonio de familia es una figura jurídica creada para proteger el patrimonio de la familia, especialmente la vivienda, evitando que sea embargada por alguna deuda en cabeza del propietario.

El patrimonio de familia es una figura creada inicialmente por la ley 70 de 1931 que luego fue modificada por la ley 495 de 1999, y reglamentada por el decreto 2817 de 2006, hoy compilado en el decreto único reglamentario 1069 de 2015.

1.1 Construcción del patrimonio de familia


El patrimonio de familia se constituye mediante escritura pública, y es por lo general, de forma voluntaria.

Sin embargo, cuando se trate de vivienda de interés social es obligatorio que se constituya patrimonio de familia sobre la vivienda, conforme lo establece el artículo 60 de la ley 9 de 1989:

«En las ventas de viviendas de interés social que hagan entidades públicas de cualquier nivel administrativo y entidades de carácter privado, los compradores deberán constituir, sin sujeción a las formalidades de procedimiento y cuantías que se prescriben en el Capítulo 1 de la Ley 70 de 1931, sobre lo que compran, patrimonios de familia no embargables, en el acto de compra, por medio de la escritura que la perfeccione en la forma y condiciones establecidas en los artículos 2o., 4o., y 5o., de la Ley 91 de 1936.

El patrimonio de familia es embargable únicamente por las entidades que financien la construcción, adquisición, mejora o subdivisión de la vivienda.»

Respecto al único bien inmueble rural o urbano propiedad de la mujer u hombre cabeza de familia, la ley 861 de 2013 señala que puede ser constituido directamente ante la oficina de registro de instrumentos públicos del lugar donde esté ubicado el inmueble, sin necesidad de escritura pública y sin costo alguno.

 

 

 

1.2 Requisitos para constituir el patrimonio de familia

Para constituir un patrimonio de familia respecto a un determinado inmueble se deben cumplir los siguientes requisitos:

 

El patrimonio de familia es embargable únicamente por las entidades que financien la construcción, adquisición, mejora o subdivisión de la vivienda.»

 

Respecto al único bien inmueble rural o urbano propiedad de la mujer u hombre cabeza de familia, la ley 861 de 2013 señala que puede ser constituido directamente ante la oficina de registro de instrumentos públicos del lugar donde esté ubicado el inmueble, sin necesidad de escritura pública y sin costo alguno.

 

 

 

1.3 Documentos que se debe adjuntar para constituir el patrimonio de familia

Para solicitar la constitución de un patrimonio de familia sobre un inmueble se han de adjuntar por lo menos los siguientes documentos:

 

1.   Solicitud que contenga el nombre de quien lo constituye, los beneficiarios, identificación y estado civil.

2.   Identificación del inmueble que sobre el que se constituirá el patrimonio de familia (certificado de libertad y tradición)

3.   Certificado de matrimonio si fuere necesario.

4.   Registro civil de los hijos si los hubiere.

5.   Avalúo catastral.

 

  1.4  ¿Quiénes pueden constituir un patrimonio de familia?


El patrimonio de familia puede ser constituido por cualquier persona que sea propietaria única de un bien, es decir, que no es posible construir un patrimonio de familia sobre un inmueble propiedad de dos o más personas.

 

Entre las personas que pueden constituir un patrimonio de familia tenemos a los cónyuges, o cualquier persona que tenga familiares menores de edad dentro del segundo grado de consanguinidad (hermanos y nietos).

 

 

1.5 ¿A favor de quién se puede constituir un patrimonio de familia?


El patrimonio de familia se constituye para proteger a la familia, por tanto, los beneficiarios de esta figura no pueden ser más que los miembros de la familia de la persona que constituye el patrimonio de familia.

El patrimonio se puede constituir en favor de   las siguientes personas según el artículo 4 de la ley 70 de 1931, modificado por la ley 495 de 1999:

 

1.   De una familia compuesta por un hombre y una mujer mediante matrimonio, o por compañero o compañera permanente y los hijos de estos y aquellos menores de edad.

2.   De familia compuesta únicamente por un hombre o mujer mediante matrimonio, o por compañero o compañera permanente.

3.   De un menor de edad, o de dos o más que estén entre sí dentro del segundo grado de consanguinidad legítima o natural.

 

1.6 ¿Sobre cuántos bienes inmuebles se puede constituir un patrimonio de familia?

En principio el patrimonio de familia se puede constituir sobre un solo inmueble, pero se puede constituir sobre más de uno siempre que el valor catastral de todos los inmuebles afectados por el patrimonio de familia no supere los 250 salarios mínimos.

 

1. 7 Cómo se cancela un patrimonio de familia

El patrimonio de familia se puede cancelar ya sea ante una notaría o ante un juez de familia, según corresponda.

Cancelación del patrimonio de familia ante notario.

 

El patrimonio de familia se cancela de la misma forma en que se constituyó, esto es, mediante escritura pública.

Si la totalidad de los beneficiarios son adultos y no tienen ninguna limitación que amerite protección especial, con una simple escritura pública ante notario se cancela el patrimonio de familia.

Esta facultad la otorga a los notaries, el artículo 617 del código general del proceso en su numeral 10.

Cancelación del patrimonio de familia mediante autorización judicial.

Cuando existen menores de edad se requiere de un proceso judicial ante un juez de familia para poder cancelar el patrimonio de familia.

El código general del proceso en su artículo 21 señala que es competencia del juez de familia en única instancia el conocimiento de la solicitud de autorización para cancelar el patrimonio de familia.

El artículo 577 del mismo código señala que la autorización para el levantamiento del patrimonio de familia tramitará como un proceso de jurisdicción voluntaria.

Por su parte el artículo 581 establece la necesidad de justificar ante el juez la necesidad de cancelar el patrimonio de familia, y expresarse la destinación del producto.

La autorización o licencia que decrete el juez tiene una vigencia máxima de 6 meses

 

 

2. Cómo se crea una Afectación a Vivienda Familiar

La afectación a vivienda familiar es una figura jurídica creada para proteger la vivienda familiar, que se constituye en favor del cónyuge o compañero permanente regulada por la ley 258 de 1996.

El procedimiento notarial para constituir, modificar o levantar la afectación a vivienda familiar estará a cargo del cónyuge o compañero permanente interesado, quien acudirá ante el notario del domicilio de la familia, con citación del otro cónyuge o compañero permanente para surtir el trámite. Con el acuerdo de ambas partes, se procederá a elevar la correspondiente escritura pública.

 

 

Solicitud de escritura pública para constitución, modificación o levantamiento de afectación a vivienda familiar.

 

Fotocopia de las cédulas de ciudadanía de los cónyuges o compañeros permanentes.
Copia de la escritura pública del bien inmueble a afectar
.

 

Certificado de tradición y libertad.

 

2.1. Cómo se cancela una Afectación a Vivienda Familiar

La cancelación de la afectación se realiza mediante escritura pública tramitada en la Notaria. Copia de dicha escritura deberá ser llevada a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos a la que corresponda el bien inmueble, para que se realice la respectiva inscripción.

Cómo se puede cancelar la afectación a vivienda familiar

 

 

2.2 Existen dos formas de proceder:

 

A través de escritura pública; o

Por vía judicial.

¿Cómo es el proceso por escritura pública?

 

En cualquier momento ambos cónyuges o compañeros permanentes pueden decidir de mutuo y libre acuerdo levantar la afectación que recae sobre su vivienda, para ello uno de los cónyuges o compañeros permanentes deberá acudir a una notaría de la circunscripción donde se encuentre ubicado el inmueble y con citación al otro cónyuge o compañero permanente se podrá ejecutar el trámite. Para que sea procesada su solicitud, deberán aportar los siguientes recaudos:

 

ü  Fotocopia de los documentos de identidad de ambos cónyuges o compañeros permanentes.

ü  Copia de la escritura pública que certifica la propiedad del inmueble.

ü  Copia de la escritura pública que certifica la constitución de la afectación a vivienda familiar.

ü  Certificado de tradición y libertad del bien inmueble.

 

Ya con los documentos en mano, deberán dirigirse a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente a la ubicación del inmueble para que la escritura pública sea inscrita en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria y así la cancelación o levantamiento de afectación a vivienda familiar tenga validez plena.

 

 

 

 

2.3 Proceso por vía judicial

 

Cuando uno solo de los cónyuges o compañeros permanentes desea hacer la cancelación, quien esté interesado deberá acudir ante un juez de familia de la circunscripción donde esté ubicado el inmueble para solicitar el levantamiento de la afectación. Pero, sólo en los siguientes casos procederá la solicitud:

Cuando se demuestre que la familia vive en un hogar distinto al afectado con la medida.

Cuando una autoridad competente decrete la expropiación del inmueble o se declare la existencia de una obligación tributaria o contribución de carácter público.

 

En este caso, el dinero que recibirá la familia como indemnización debe ser igual al valor del inmueble expropiado, y deberá ser entregado en su totalidad antes de que se haga efectiva la expropiación.

 

ü  Cuando uno de los cónyuges o compañeros permanentes sea suspendido o privado de ejercer la patria potestad.

ü  Cuando judicialmente sea declarado ausente uno de los cónyuges o compañeros permanentes.

ü  Cuando un juez declare sobre la capacidad legal de alguno de los cónyuges o compañeros permanentes.

ü  Cuando se disuelva la sociedad conyugal o la sociedad patrimonial de hecho.

ü  Por cualquier otro motivo que el juez considere justo.

 

 

2.4 Quiénes pueden solicitar la cancelación de afectación a vivienda familiar por vía judicial

 

Podrán solicitar la cancelación o levantamiento:

     ü  Uno de los cónyuges o compañeros permanentes

ü  La entidad pública que deseé expropiar el inmueble.

ü  El ente que sea acreedor de un impuesto o contribución que recaiga sobre

el inmueble.

ü  El Ministerio Público; o

ü  Un tercero que demuestre haber sido perjudicado o defraudado con la afectación.

 

3. Hipotecas

Una hipoteca es un contrato mediante el cual un deudor deja como garantía un bien (generalmente un inmueble) a quien le hace un préstamo (acreedor)

Las hipotecas de una casa en Colombia consisten en recibir cierta cantidad de dinero bajo condición de préstamo por parte de una entidad bancaria, para la adquisición o reformación de un bien inmueble. Pero lo cierto es que las políticas de una hipoteca son un poco más complejas. Por eso desglosaremos el tema en varios pasos que te harán entender cómo funciona la hipoteca de una casa.

 

 

3.1 Cuánto dinero puedes obtener

 

Lo primero que se debe saber es que una hipoteca funciona únicamente con una garantía. Las entidades bancarias en Colombia condicionan este tipo de negociaciones, a la oferta del mismo inmueble como garantía del cumplimiento del pago acordado.

Partiendo de allí daremos una idea de la cantidad de dinero que se puede obtener para realizar cuentas. Con una hipoteca se puede obtener un financiamiento de hasta el 80% del valor del inmueble. Para conocer el valor de dicho inmueble es necesario realizar un avalúo.

 

3.2 Qué es un avalúo

Un Avalúo es la estimación más precisa del valor comercial de los bienes, reflejado en cifras monetarias y que se realiza mediante un proceso técnico imparcial. En un avalúo se analizan las características físicas de los bienes, el uso, las condiciones urbanas; todo esto se calcula con base en un estudio del mercado.

Es decir, si el inmueble arroja un valor de 100.000 $, puedes obtener 80.000 $, y tú deberás aportar el monto restante.

 

3.3 Cómo funciona la hipoteca de una casa

La hipoteca de una casa puede ser solicitada para distintas finalidades como:

 

  • Adquisición de un inmueble nuevo, en uso e incluso en preventa.
  • Adquirir una extensión de tierra (debe ser propiedad privada).
  • Construcción de un inmueble.
  • Ampliar o reformar un inmueble de tu propiedad.
  • Préstamo con libre destino de fondos, es decir, tan solo para obtener liquidez.

 

 

3.4 Intereses de una hipoteca

Seguro te habrás preguntado qué beneficio obtienen las entidades bancarias. Los intereses son el beneficio económico que obtienen tras financiarte y existen varios tipos:

·         Interés fijo: como es lo dice su propio nombre, este es un tipo de crédito en donde la tasa de interés no cambia y se establece desde que se hace la solicitud.

ü  Interés variable: La tasa puede variar cada año dependiendo de la situación económica.

ü  Interés mixto: En este tipo de crédito se combinan el interés fijo y variable, luego se establece un monto dependiendo de los intereses del solicitante.

 

 

3.5 Por cuánto tiempo debes pagar una hipoteca

 

La mayoría de las instituciones financieras ofrecen períodos entre 10 y 30 años para pagar. Este período se calcula de acuerdo a la capacidad de pago del cliente. Por ejemplo, el período máximo se otorga a aquellos clientes que han declarado una mínima capacidad de pago, por lo que la institución alarga el tiempo para ajustar las cuotas mensuales más intereses a esta capacidad.

Pero por supuesto, mientras más largo sea el plazo para pagar, más alto serán los intereses que tendrás que pagar.

Todo el proceso de una hipoteca funciona prácticamente de la misma forma en casi todas las instituciones bancarias de Colombia. Si necesitas una ayuda económica por medio de una hipoteca, elige los bancos de mayor reconocimiento para poder concretar tu proyecto.

 

4. Créditos Hipotecarios

 

Este tipo de créditos permiten a las personas adquirir una vivienda.

Es un préstamo a mediano o largo plazo que se otorga para la compra, ampliación, reparación o construcción de una vivienda, compra de sitios, oficinas o locales comerciales.

En este caso, la propiedad adquirida queda en garantía o “hipotecada” a favor del Banco para asegurar el cumplimiento del crédito y por eso este crédito lleva esa denominación.

plazos a los cuales se otorgan estos créditos son de varios años, lo cual debe ser informado Sin embargo, también un crédito hipotecario puede ser otorgado “para fines generales”, es decir, para utilizar el dinero en los proyectos que el cliente que recibe el préstamo desee llevar a cabo.

En este caso, también se utiliza un bien inmueble para ser hipotecado y quedar como garantía del pago del préstamo recibido.

Los dentro de las características del crédito, junto a los otros costos y tasa de interés asociadas.

 

5. Leasing Habitacional

 

Es una alternativa financiera mediante la cual, a través de un contrato, puedes adquirir en arrendamiento un inmueble nuevo o usado para destinarlo exclusivamente a tu uso habitacional a cambio del pago de un canon periódico mensual previamente acordado con un plazo entre 5 hasta 20 años.

 

6. Diferencias entre un leasing y un crédito hipotecario

 

¿Qué es el Crédito Hipotecario?

Es una cantidad determinada de dinero, el 70% del valor del inmueble, que el banco te presta para comprar vivienda y se respalda en una hipoteca sobre el mismo inmueble.

 

Este modo de financiamiento es el más usado ya que te permite el pago de una cuota inicial, que por lo general es el 30% del valor comercial del inmueble y establecer una cuota fija mensual durante algunos años para que puedas distribuir la deuda entre tus gastos generales. En esta figura el cliente es el propietario legal del bien.

 

 

¿Qué es el Leasing Habitacional?

Leasing habitacional es el pago mensual, que está compuesto por capital e intereses, que haces sobre un inmueble a manera de arrendamiento por un tiempo determinado acordado con la entidad financiera que te ofrece el producto, donde tienes la posibilidad de hacer opción de compra del mismo inmueble al final del contrato, o antes si lo prefieres, por un porcentaje sobre el valor inicial.

El leasing habitacional también se cancela una cuota inicial que es del 20% del valor comercial del bien.
Aquí la propiedad legal del inmueble la tiene el banco hasta que el cliente ejerza la opción de compra.

       

 

Principales diferencias

ü  En el leasing el cliente es arrendador hasta que se inclina por la opción de compra, mientras en el crédito hipotecario el cliente es propietario desde un principio.

ü  El leasing brinda beneficios tributarios como: reducción de la base en el pago de retención en la fuente; poder el contrato del inmueble sin tener que pagar gastos de escrituración y registro; y beneficios tributarios por poseer una cuenta AFC.

 

ü  La cuota inicial se paga al final del leasing, mientras que la misma es un requisito indispensable para solicitar un crédito hipotecario.

 

ü  El leasing ofrece tasas de interés más bajas que la hipoteca debido a que es una transacción exenta de renta para las entidades financieras.

 

ü  En el leasing hay que pagar los gastos de escrituración si se ejerce la opción de compra, mientras en el crédito se deben pagar gastos ligados a la constitución de hipotecas.

ü  En resumen, cada una de estas modalidades está diseñada para diferentes tipos de públicos y compradores. Más que ver si una es mejor que otra, se debe evaluar cuál de las dos se acomoda mejor a tu vida y condiciones financieras

7. Vivienda Interés Prioritario

Viviendas de Interés Prioritario (VIP) se enfocan en aquellos que requieren pronta asistencia y viven bajo condiciones de pobreza extrema; se suele priorizar a madres y padres cabezas de familia, personas de la tercera edad y habitantes de zonas con riesgos no mitigables. Estos son los principales requisitos para postularse:

Los ingresos totales del hogar no pueden superar los 4 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMLMV).

Ningún miembro del hogar debe estar afiliado a alguna caja de compensación familiar.

Ningún integrante del hogar puede ser propietario de una vivienda gracias a subsidios entregados por el Estado.

Las personas desplazadas por la violencia deben estar inscritas ante el Registro Único de Víctimas (RUV).

Asimismo, otro factor diferencial entre las VIS y las VIP son los precios, pues por un lado el valor máximo de las Viviendas de Interés Social es de 135 SMLMV, mientras que las viviendas de interés prioritario no pueden costar más de 70 SMLMV. 

Con esta política, el Gobierno Nacional espera reducir el déficit de vivienda existente en el país. Por su parte, es la opción más adecuada para miles de colombianos que buscan tener vivienda propia y no cuentan con los recursos suficientes para adquirirla de forma tradicional.

8. Vivienda de Interés Social

Las Viviendas de Interés Social son proyectos de vivienda subsidiada por el Gobierno Nacional dirigidas a poblaciones de escasos recursos; quienes podrán acceder a éstas bajo dos modalidades principales: Viviendas de interés Social (VIS) y Viviendas de Interés Prioritario (VIP).

Con estos subsidios de vivienda, el Gobierno Nacional busca proporcionar viviendas de calidad a las poblaciones más vulnerables del país; donde el 27% de los ciudadanos viven en condiciones de pobreza monetaria, el 19.6% en condiciones de pobreza multidimensional y un 7% bajo condiciones de extrema pobreza según cifras del DANE en 2018.

Aunque ambas atienden al mismo sector de la población, las VIS están dirigidas a poblaciones de escasos recursos en general, mientras que las VIP se enfocan en asistir a quienes viven en condiciones de extrema pobreza.

Es decir, solamente pueden aplicar a proyectos de Viviendas de Interés Social (VIS) quienes: vivan en condiciones socioeconómicas bajas, sean desplazados por la violencia y víctimas de desastres naturales. Los requisitos para postularse son los siguientes:

ü  No estar reportado en centrales de riesgo

ü  Estar inscrito en una caja de compensación familiar

ü  No haber recibido alguna vez del gobierno un beneficio de vivienda 

ü  Debe postularse en las fechas que indiquen las convocatorias

ü  Ningún miembro del núcleo familiar puede ser propietario de algún bien inmueble

ü  Presentar copia del Sisben en caso que se postule a través del municipio o distrito

ü  Los habitantes del futuro hogar deben ser dos o más personas y deben vivir allí cuando se entregue la vivienda.

9.  Plan Pipe 2

El Plan de Impulso a la Productividad y el Empleo más conocido como PIPE 2.0 ya está en marcha y contempla acciones concretas en diversos campos como la vivienda, el desarrollo empresarial, la educación y el empleo. Todo esto con el fin de generar mejores oportunidades para los colombianos.

l Plan de Impulso para la productividad y el empleo, Pipe 2.0 es una iniciativa que en su segunda fase es impulsada por el gobierno para el crecimiento del PIB nacional y un mayor desarrollo en la dinámica económica colombiana.

 

Pipe 2.0 está enfocado a diferentes sectores como Industria-Comercio, Infraestructura vial, Turismo, Minero-Energético, Educación, y por supuesto Vivienda. Con 16,84 billones de pesos, se espera inyectar a la economía con diversas iniciativas de crecimiento económico. Además, se esperan generar 322.920 nuevos empleos.

 

Vivienda: dentro del impulso que se da a vivienda se encuentran dos programas gubernamentales que tendrán nuevo capital y nuevos cupos para su desarrollo. Estos programas no son nuevos, sino que ya vienen trabajándose con el gobierno y recibirán un impulso adicional en esta fase. A continuación, las claves y requisitos para participar en alguno de ellos.

 

Aspectos Jurídicos y Prácticos Básicos de la Administración de Inmuebles

 

El administrador inmobiliario se encarga de manejar la gestión financiera de las propiedades para sus clientes. Tal es así que en muchas ocasiones suele cobrar los alquileres de los inquilinos de manera personal o recibir los pagos en su oficina.


La gestión de la propiedad es un servicio ofrecido por personas naturales y jurídicas para la administración de bienes raíces. También se conoce por su nombre en inglés «Property Management».

 

Consiste principalmente en la intermediación y asesoramiento en la compra/venta, arrendamiento o cesión de un inmueble. Es decir, este negocio se basa en delegar a una tercera el manejo de la propiedad. Esta puede ser una residencia o un local comercial o industrial.

El objetivo de contratar este servicio de gestión es garantizar una mayor rentabilidad. Ello, en vista de que el dueño del inmueble se encuentra lejos geográficamente o no cuenta con los conocimientos y/o tiempo necesarios.

ü  Cuidar y preservar los intereses del dueño de la propiedad.

ü  Buscar y evaluar potenciales inquilinos que ocupen el inmueble. Esto, desarrollando una adecuada estrategia de mercadeo.

ü  Administrar el cobro de los alquileres para luego transferir la ganancia al propietario.

ü  Llevar un inventario de todos los objetos que están dentro de la propiedad antes que ingresen ocupantes.

ü  Asegurar que el inmueble se encuentre en condiciones de habitabilidad.

ü  Monitorear incidentes que puedan haber dañado la propiedad mientras esté en curso el contrato de arrendamiento.

 

 

1. Ventajas y desventajas de la gestión de la propiedad

Entre las ventajas más notorias de la gestión de propiedades tenemos:

ü  Rentas mayores: Un gestor, al tener el conocimiento y la experiencia, debiera ser capaz de arrendar el inmueble cobrando un alquiler más alto del que conseguiría el propietario.

ü  Red de contactos: El bróker cuenta con asociados especializados en promover y rentar propiedades.

ü  Conocimiento de la ley: Los gestores no solo saben cómo vender o alquilar inmuebles, sino que deben instruirse sobre todos los procedimientos legales que involucra esta actividad lucrativa.

ü  Costo de gestión: El asesor cobra una comisión por el servicio, lo que implica un costo para el propietario. Por esa razón es necesario buscar un agente inmobiliario que asegure rentabilidad.

ü  Pérdida del control absoluto: El dueño ya no tendrá el control total sobre la propiedad. Ya no decide a quién alquilarlo, aunque puede acordar con el gestor ciertas condiciones de arrendamiento.

 

 2. Aspectos Jurídicos de la Propiedad Horizontal.

 

La propiedad horizontal es una mezcla entre la propiedad individual y la copropiedad, es decir, entre los bienes que son de uso exclusivo y los que son compartidos. Así mismo, dentro de la Ley de propiedad horizontal se considera la relación entre los propietarios de cada parte y sus derechos.

 

 

Cuando se habla de propiedad horizontal se hace referencia a las copropiedades o unidades residenciales tales como edificios, conjuntos y cierto tipo de urbanizaciones -cerradas-, en las que se comparten áreas comunes (zonas verdes, pasillos, ascensores, escales, terrazas, vías, etc.).

Las leyes colombianas establecen que se debe comenzar la constitución de una propiedad horizontal con la elaboración de una escritura pública, para luego inscribirla en la oficina de registro de instrumentos públicos.

El artículo 4 de la ley 675 del año 2001 establece:

“Un edificio se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la oficina de Registro de Instrumentos Público. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica, a que se refiere esta ley”.

Ante esta dependencia gubernamental, se deberá consignar el reglamento de Propiedad Horizontal, según lo dicta el artículo 5 de la ley 675 de 2001, este a su vez deberá presentar en su contenido al menos:

ü  Nombre completo e identificación del propietario.

ü  Nombre distintivo del edificio o conjunto.

ü  Determinación del terreno o de los terrenos donde se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o los títulos de adquisición y los correspondientes folios, de matrícula inmobiliaria.

ü  La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular, de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.

ü  La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.

ü  Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.

La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.
Adicionalmente a estos requisitos y dando cumplimiento al artículo 6 de la ley 675 de 2001, se deberá realizar la entrega detallada de los siguientes documentos:

1.    Localización.

2.    Linderos.

3.    Nomenclatura.

4.    Área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular.

5.    Señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.

 

Propietarios, dueños y áreas comunes

Dentro de una P.H, no existe un único propietario que figura como dueño absoluto de todo el condominio, más bien, está formado por un grupo de personas que son propietarias de uno o varios de los inmuebles (apartamentos, locales) que integren esta edificación.

Se debe tomar en cuenta que las áreas comunes, son todas aquellas donde todos los propietarios ejercen derecho sobre las mismas, estas pueden ser las áreas deportivas, los ascensores, sala de fiestas, parqueaderos, pasillos, entre otros. Ningún área común podrá ser cedida a un solo propietario ya que todos los involucrados tienen derechos y deberes sobre las mismas.

Por último, es de vital importancia señalar que la ley 675 de 2001 establece la existencia de la propiedad horizontal en Colombia, reglamentando todos los aspectos que involucren su creación, dirección y funcionamiento.

Propiedad horizontal en Colombia: constitución, reglamento y administración

Es una institución jurídica que hace alusión al conjunto de normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado de la segregación de un edificio o de un terreno en común.

Si quieres saber cuáles son los paso a seguir para constituir una propiedad horizontal, en este artículo podrás encontrar lo que se necesita para poder constituir una propiedad horizontal.

Según lo que nos informa la Ley 675 de 2001, en su capítulo 2, art.4: Constitución.
Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.

Art.5. Contenido de la escritura o reglamento de propiedad horizontal. La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal deberá incluir como mínimo:

 

 

3. Aplicación práctica del Contrato de Mandato en el sector inmobiliario.

 

Es el contrato mediante el cual los sujetos negociales regulan entre si una relación jurídica en la que uno de ellos entrega la gestión de sus negocios a otro que puede actuar con o sin representación.

 

En primer lugar quiero señalar que éste es una propuesta de contrato (más relacionado con los mandatos de comercialización de locales comerciales), entre las muchas y muy variadas que se pueden realizar, ni mejor ni peor, simplemente un modelo basado en mí experiencia.

El artículo 1709 del Código Civil define de la siguiente manera al mandato:

Por el contrato de mandato se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra”.

Descendiendo al ámbito inmobiliario podemos definir el “Mandato Inmobiliario”, como aquel contrato en virtud del cual el mandatario (especialista en el sector inmobiliario, ya sea persona física o jurídica) se obliga a prestar un servicio de consultoría inmobiliaria (ya sea este de alquiler, de venta, de búsqueda de inmuebles (ya sea para la compra o alquiler) por encargo del mandante.

Este mandato inmobiliario puede ser en exclusiva (cuando durante un periodo determinado de tiempo se le otorga a un mandatario concreto la realización de las gestiones descriptas en el apartado anterior), o en no exclusiva (cuando para la comercialización o búsqueda de un inmueble puede haber más de un mandatario).

 

¿Cuándo y cómo firmar un contrato de mandato para vender o alquilar?

Es altamente recomendable formalizar este tipo de contrato cuando un mandante (el propietario de la vivienda) encarga a un mandatario (el agente inmobiliario) su venta o su alquiler, establecer los objetivos de cada parte y, así, evitar malentendidos

Sin embargo, a la hora de redactarlo y firmarlo, Sierra recomienda no dejar de prestar atención a ciertas cláusulas. En concreto, a las relacionadas con los plazos, los honorarios y las comisiones”. Esencialmente, porque es necesario conocer de antemano el plazo por el cual se firma el mandato y el momento en el que se abonarán las cantidades prefijadas.

De igual forma, Sierra recuerda que se tendrá que comprobar que el inmueble reúne las condiciones de alquiler o venta, habiendo supervisado el profesional contratado y que la documentación propia del inmueble es correcta”.

 

4. Aplicación práctica del Contrato de Corretaje en el sector inmobiliaria

 

En Colombia, el corretaje inmobiliario es una actividad comercial mediante la cual una persona denominada corredor, con conocimientos en el mercado, cumple la función de intermediación entre dos o más personas, con el fin de celebrar un negocio comercial de la celebración de un contrato de promesa de compraventa de un bien inmueble, lo cual se trata de una ocupación laboral asociada al sector de actividades inmobiliarias y de alquileres

 

Definición del contrato de corretaje y de la persona del corredor Según el artículo 1340 del Código de Comercio, se llama corredor a la persona que, por su especial conocimiento de los mercados, se ocupa como agente intermediario en la tarea de relacionar a dos o más personas, con el fin de que celebren un negocio comercial, sin estar vinculado a las partes por relaciones de colaboración, dependencia, mandato o representación.

 

De la anterior definición se puede afirmar que cualquier persona que tenga un especial conocimiento en los mercados puede fungir como corredor, es decir, no se requiere que tenga una profesión especial.
Debido al conocimiento que tiene sobre ciertos mercados le permite poner en contacto a dos o más personas interesadas en celebrar un negocio jurídico de carácter comercial.

 

La función de intermediación que cumple el corredor no supone un vínculo por relaciones de colaboración, dependencia, mandato o representación, lo que desde ya permite diferenciar al corretaje de otros negocios jurídicos como el mandato o la agencia mercantil.

El artículo 1340 del Código de Comercio describe a la persona del corredor en general, como aquel que puede actuar en uno o varios mercados según su conocimiento especial del mismo, en ese sentido vale aclarar que existen varias especies de corretaje como el del mercado de seguros, el del mercado de transporte y el de compra venta en general, sin embargo, el que nos interesa es el corretaje que se presenta en el mercado inmobiliario. El corredor inmobiliario es aquella persona que tiene un especial conocimiento en el mercado inmobiliario o de la finca raíz, quien funge como intermediario al colocar en contacto a dos o más personas, es decir colocar en contacto la oferta (vendedor– arrendador del inmueble) con la demanda (comprador–arrendatario), con la finalidad de que las mismas celebren la compraventa de inmueble o el arrendamiento de inmueble, según el caso.

 

 

1. El Contrato de Arrendamiento

2. El contrato de arrendamiento, contrato de alquiler o locación (locatio-conductio por su denominación originaria en latín) es un contrato por el cual existe una relación entre dos partes, mediante la cual se obligan de manera recíproca y por un tiempo determinado la cesión de un bien o servicio quedando obligada la parte que aprovecha la posesión a pagar un precio determinado.

 3. Tiene que ver con el precio que puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. También puede pagarse la renta en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada, por ejemplo, con los frutos que produce la cosa arrendada (renta en especie); que a la vez puede ser una cantidad fijada previamente o un porcentaje de la cosecha (aparcería). Similar al alquiler

Confiere un título de ‘tenedor’, porque el arrendatario no tiene el título de propietario, sino que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en este caso). Sean casas, autos, o distintos inmuebles.

 

5. Clases de arrendamientos

 

Arrendamiento de objetos


Crea un vínculo personal, mediante el cual se puede exigir el arrendatario, el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre él la obligación de pagar el precio convenido.

 

Arrendamiento de servicios

El arrendador se obliga a trabajar o a prestar determinados servicios al arrendatario en forma, lugar y tiempo convenidos mediante un pago.
El arrendatario está obligado a retribuir los servicios.

 

Locación de obras

 

En éste contrato una persona se compromete con otra a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio. Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo, ya acabado. Ejemplo: la confección de un traje o la construcción de una casa.

 

 

6. Inventarios y Reparaciones

 

Sea arrendador o arrendatario, realizar un inventario de la propiedad es muy importante, algo que con la ayuda de una empresa inmobiliaria sabrá realizar a la perfección, cubriendo cada rincón de su inmueble. Cuando usted realiza un inventario, podrá describir de manera detallada los bienes que están en la propiedad a arrendar.

 

Si usted estaba pensando colocar en arriendo una oficina, su apartamento, casa u otro tipo de inmueble es de gran importancia realizar un inventario en el que se refleje las condiciones en las que entregará el inmueble y por supuesto, determinar si es apto para ser habitado.

Todo esto con un fin importante, dejar reflejado por escrito (y firmado) todo el registro de las condiciones en las que el nuevo inquilino está recibiendo su propiedad. No importa la inmobiliaria en Bogotá con la que se ponga en contacto, todas verificaremos al finalizar el contrato las condiciones en las que se está recibiendo el inmueble, el cual deberá estar igual que como se entregó en primera instancia.

 

Le pondremos el caso común de que se presenten daños, si por ejemplo usted tiene apartamentos en arriendo en Modelia y la persona encargada le entrega el apartamento en otras condiciones… ¿Cómo puede prevenir esto? Es fundamental que se le explique al nuevo inquilino que, en caso de presentarse alguna falla o daño dentro de la propiedad, de inmediato el inquilino deberá avisar al dueño para que realice las reparaciones necesarias.

 

 

De esta manera usted podrá realizar un inventario correctamente

 

Existen muchos formatos que una empresa inmobiliaria podrá suministrarle o incluso encontrarlos en portales web para tener referencias, lo importante es que contenga estos datos:

 

·         Todos los datos del inmueble como: la dirección, día en la que se realizó el inventario    y fecha en la que se hace entrega de la propiedad.

·         Datos personales tanto del nuevo inquilino, como del propietario del inmueble.

·         Se deberá realizar una descripción del estado y la cantidad de los objetos que estén en el inmueble,, con esto nos referimos a: tomacorrientes, interruptores, guardaescobas,cerraduras, ducha, entre otros elementos

·         También será importante hacer un registro de objetos como: rejillas de patios y terrazas (en caso que los tenga) y sifones. Se le recordará al inquilino que ese mantenimiento está bajo su responsabilidad y se le deberá dar un buen uso.

 

 

 

 7. Taller práctico elaboración promesa de compraventa.

 

Modelo de Promesa de Compraventa de bien Inmueble

A continuación se suministra un modelo con las cláusulas más comunes que se involucran en la elaboración de una “Promesa de compraventa de bien inmueble” figura que está regulada en el art.89 de la ley 153 de 1887

 

 

Promesa Compraventa de Bien Inmueble

 

 

Entre los suscritos, a saber: ________________ mayor de edad, domiciliado y residente en la ciudad de__________, identificado con cédula de ciudadanía número ________ de ______, actuando a nombre ________ (propio,  o en nombre y representación de __________ persona jurídica identificada con Nit y con domicilio social principal en la ciudad de_________) quien para los efectos del presente contrato se denominará EL PROMETIENTE VENDEDOR, de una parte; y de la otra, __________________ mayor de edad, domiciliado y residente en la ciudad de__________, identificado con cédula de ciudadanía número ________ de ______, actuando a nombre ________ (propio,  o en nombre y representación de __________ persona jurídica identificada con Nit y con domicilio social principal en la ciudad de_________) quien en adelante se denominará EL PROMETIENTE COMPRADOR, se ha celebrado el presente contrato de promesa de compraventa que se rige con las siguientes clásulas: Primera. OBJETO.—EL PROMETIENTE VENDEDOR se obliga a vender al PROMETIENTE COMPRADOR, quien a su vez se obliga a comprar el bien inmueble que se describe a continuación: Bien inmueble ubicado en la calle __________ número ________ de la urbanización  o barrio ___________ de la ciudad de _________, el cual cuenta con ______ metros cuadrados y alinderado de manera general así: por el norte, con _______; por el sur, con _________ ; por el oriente, con ___________; por el occidente, con ___. Dicho inmueble se identifica con la cédula catastral No._________. Segunda: TRADICION.—El Inmueble que por este contrato se promete vender por una parte, y comprar por la otra, lo adquirió el prometiente vendedor por compra hecha a ________ , según consta en la escritura pública número ________ de fecha ___________, expedida por la Notaría No____ del círculo de ________ la cual fue registrada en fecha __________  en el folio de matrícula inmobiliaria No._______ de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos ________ (principal o seccional) del Círculo de ________. Tercera: OTRAS OBLIGACIONES. —El PROMETIENTE VENDEDOR se obliga a transferir el dominio del inmueble objeto del presente contrato libre de hipotecas, demandas civiles, embargos, condiciones resolutorias, pleito pendiente, censos, anticresis y en general, de todo gravamen o limitación del dominio y saldrá al saneamiento en los casos de la ley. También se obliga el PROMETIENTE VENDEDOR al pago de paz y salvo de impuestos, tasas y contribuciones causadas hasta la fecha de la escritura pública de compraventa. Cuarta: PRECIO.—El precio del inmueble prometido en venta es de  ________________ ($___________) moneda corriente, suma que el PROMETIENTE COMPRADOR pagará al PROMETIENTE VENDEDOR así:
a)  ________________ ($______) a la fecha de la firma del presente contrato; dicha suma será cancelada en ________(efectivo, cheque, etc.; si es en especie, colocar la mayor cantidad de detalles del bien que se da como forma de pago) b) el saldo, es decir, la suma de _________ ($_________) al momento del otorgamiento de la escritura pública correspondiente. Quinta: ARRAS. —La cantidad de _________ ($___________) que el PROMETIENTE VENDEDOR declara recibido del PROMETIENTE COMPRADOR

a satisfacción, se entrega a título de arras confirmatorias del acuerdo prometido y serán abonadas al precio total al momento de perfeccionarse el objeto de esta promesa. Sexta: CLAUSULA PENAL. —Los prometientes establecemos, para el caso de incumplimiento, una multa de valor igual a la entregada como arras si el incumplimiento es de parte del PROMETIENTE COMPRADOR quien entonces perderá el valor dado; y si el incumplimiento es por parte del PROMETIENTE VENDEDOR éste devolverá al PROMETIENTE COMPRADOR el doble del valor indicado. Séptima: OTORGAMIENTO. —La escritura pública que deberá hacerse con el fin de perfeccionar la venta prometida del inmueble alinderado en la cláusula primera se otorgará en la Notaría ______ del círculo del día _______ a las ______. Octava: PRORROGA. —Sólo se podrá prorrogar el término para el cumplimiento de las obligaciones que por este contrato se contraen, cuando así lo acuerden las partes por escrito, mediante cláusula que se agregue al presente instrumento, firmada por ambas partes por lo menos con dos (2) días hábiles de anticipación al término inicial señalado para el otorgamiento de la escritura pública. Novena: ENTREGA. —En la fecha del otorgamiento de la escritura pública el PROMETIENTE VENDEDOR hará la entrega material del inmueble al PROMETIENTE COMPRADOR, con sus mejoras, anexidades, usos y servidumbres y elaborarán un acta para constancia de la diligencia. Décima: GASTOS. —Los Gastos que ocasione la firma de este contrato, los que demande el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, así como la autorización y registro de la escritura pública de compraventa serán de cargo de las dos partes por mitades.

Los contratantes, leído el presente documento, dan su asentimiento expresamente a lo estipulado y firman como aparece, ante testigos que los suscriben, en la ciudad de ________a los _______ días del mes de _________ de 20___ en dos ejemplares, uno para cada prometiente.

 

___________________________               _____________________________

Nombre:                                                        Nombre:

cc.:                                                                 cc:

PROMETIENTE VENDEDOR                    PROMETIENTE COMPRADOR

 

___________________________               _____________________________

Nombre:                                                        Nombre:

cc.:                                                                 cc:

Testigo                                                         Testigo

 

 

 

 

 

 

 

La promesa de compraventa es un contrato en que, una parte promete comprar y la otra promete vender, llamándose la primera promitente comprador y la segunda promitente vendedor.

 

 

Requisitos de la promesa de compraventa.

1.   La promesa debe constar por escrito

2.   La capacidad jurídica para firmar de los promitentes.

3.   La fecha en que se debe cumplir lo prometido.

4.   Identificar e individualizar la obligación prometida.

5.   Demandar el cumplimiento de la promesa.

6.   Resolución del contrato.

¿Para qué se hace un contrato de promesa de compraventa?


El contrato de promesa de compraventa se hace para garantizar que el negocio prometido sea cumplido por las partes, que se lleve a cabo.

 

En este contrato se promete hacer algo: comprar y vender una cosa, como puede ser una casa, un vehículo, una finca, etc., y cada una de las partes quiere asegurarse que la otra cumpla con lo que ha prometido.

 

En consecuencia, la promesa de compraventa introduce una garantía de cumplimiento que otorga confianza a las partes que participan en el negocio.

 

Esa garantía se puede acrecentar cuando se incluyen arras y una cláusula penal, pues con ello se incrementa el costo de incumplir, estimulado a las partes a cumplir pues la consecuencia de incumplir tiene un costo previamente pactado.

 

Requisitos de la promesa de compraventa


En Colombia, la promesa de compraventa debe cumplir con los requisitos a que se refiere el artículo 1611 del código civil para que se considere obligatorio lo consignado en ella:

«La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:

 

1a.) Que la promesa conste por escrito.

2a.) Que el contrato al que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes

declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511

1502> del Código Civil.

            3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha
            de celebrarse el contrato.

4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte

            la tradición de la cosa o las formalidades legales.           

Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre la que

            se ha contratado.»

 

 

No sólo se debe verificar que la persona que firma no es un interdicto o un menor incapaz, sino que quien firma puede efectivamente obligarse a cumplir lo prometido, puesto que luego la obligación no es oponible porque quien se comprometió no podría hacer lo que dijo que haría.

La fecha en que se debe cumplir lo prometido

 

El tercer requisito es muy importante por cuanto la promesa de compraventa debe contener la fecha en que se debe cumplir el negocio prometido, pues de no ser así, no es posible determinar su cumplimiento o incumplimiento.

Si no se fija fecha para cumplir con lo prometido, no hay forma de obligar su cumplimiento, pues no es posible constituir en mora al incumplido debido que no existe el elemento principal para determinar la mora en el cumplimiento de una obligación que es la fecha en que debió cumplirse.

 

Identificar e individualizar la obligación prometida

 

El cuarto requisito es un tanto abstracto, por cuanto supone la existencia de muchas particularidades, debido a que para la realización del contrato que cumple lo prometido sólo deben faltar las formalidades de ley, como el otorgamiento de una escritura en el caso de bienes raíces.

Esto supone la necesidad de incluir todo lo necesario para que luego de firmada la promesa no falte más que las formalidades del negocio.

 

 

Estudio de Títulos

Un estudio de títulos es un análisis que se realiza para conocer cuál es la situación jurídica de un inmueble. Para esto, un abogado revisa los antecedentes de la propiedad.
  

CASOS EN LOS QUE SE HACE
 

Por lo general, este se realiza en dos situaciones:

1. Antes de comprar: en este caso el futuro comprador quiere tener certeza de la legitimidad del inmueble, que el vendedor sea realmente el propietario y todas las condiciones legales del bien. De esta forma se previene que sea una estafa o que la propiedad tenga algún problema que pueda afectar a futuro (por ejemplo, una hipoteca, embargo, derechos de terceros, expropiación, etc.).

 2. Para hipotecar: el banco o entidad financiera se encargará de hacer un estudio de títulos antes de hipotecar una propiedad, pues así estarán seguros de que el inmueble respaldará el pago del crédito.
 

 

DOCUMENTOS NECESARIOS PARA EL ESTUDIO
 

Se hará un análisis de los antecedentes del vendedor, de la propiedad y antecedentes técnicos así: 

ü  Copia de la cédula el vendedor y comprador

ü  Certificado de matrimonio, viudez, divorcio o declaración juramentada de soltería del vendedor

ü  Promesa de compraventa

ü  Certificado de tradición y libertad de la propiedad

ü  Copia de la escritura

ü  Copia del reglamento de la copropiedad, si es el caso

ü  Certificados de hipotecas

ü  Copia del avalúo comercial

ü  Comprobante de pago de impuesto predial

ü  Paz y salvo de valorización

COSTOS DEL ESTUDIO DE TÍTULOS
 

El valor puede variar dependiendo del abogado y/o del banco. Sin embargo, de acuerdo con Asobancaria, el costo es del 0,12 % sobre el valor del inmueble.
 

EL RESULTADO
 

Si el estudio de títulos arroja que no se tienen observaciones, se puede continuar con el proceso de compraventa o hipoteca con tranquilidad.
En caso que el estudio tenga observaciones, lo mejor es esperar a qué el vendedor solucione el problema antes de seguir con la compra o buscar otro inmueble.

 

 

Unidad 5

UNIDAD CINCO

VENTAS

 

Venta de inmuebles

Lograr la venta de una vivienda, no es una labor sencilla, aunque puede ser relativa, es un proceso que puede tomar meses o ser de manera rápida.

Así como todo sector económico cuenta con sus características propias, el negocio de bienes raíces también. Por esto es fundamental tener clara nuestra estrategia de venta de inmuebles.

 

Por lo general, cuando planteamos vender un producto o servicio, pensamos en cómo hacerlo y en cuál será la técnica indicada para hacerlo.

Algunos tips para tener en cuenta:

 

1. Conocimiento del público objetivo

Sin importar el número de inmuebles a vender, es importante conocer al cliente potencial, investigando sus gustos y expectativas, ello requiere adentrarse un poco en su cabeza
e identificar lo que realmente está buscando en vivienda nos daremos a la tarea de analizar sus gustos y expectativas, sobre lo que quiere encontrar en su nueva vivienda

Tenemos que hacer un estudio del buyer persona o de nuestro cliente potencial.

Identificar cuantas personas componen su núcleo familiar, que espacios necesitan, si tienen hijos, lugares de trabajo, que necesidades tienen respecto a la escuela de sus hijos, cosas de este orden. Esta información será muy importante y conocerla nos ayudará mucho a saber qué tipo de vivienda ofrecer a nuestros futuros clientes, haciendo enfoque en el mensaje que se quiere hacer llegar.

Si no contamos con ello, o les intentamos vender una casa pequeña y oscura es muy probable que el proceso de venta no llegue a un buen término.

 

2. Hacer uso de la tecnología

La tecnología es una de nuestras mejores aliadas, usándola a favor y aprovechándola, será de gran ayuda.

Si contamos con información sobre intereses y gustos de nuestros futuros clientes, será más fácil enfocar el mensaje con el que queremos llegar.

La elaboración de vídeos cortos y compartir fotografías de buena calidad, videos 360, infografías, etc, ayudarán notablemente en la promoción de las casas que tenemos a la venta, ya que, como dicen por ahí, una imagen vale más que mil palabras. Por tanto, un vídeo bien hecho que muestre cada rincón de la vivienda, será un lead asegurado.

 

También puedes usar tecnología para llegar a más clientes, como videoconferencias para llegar a aquellas personas con agendas apretadas, realidad virtual, chatbots para tener un sistema permanente de atención al cliente. En definitiva, aprovechar soluciones que hace que lleguen a más personas y mejoren tu reputación.

 

3. Tener conocimiento de las casas que vendemos

Un aspecto fundamental para un cliente es que el asesor inmobiliario conozca el inmueble que está vendiendo, ya que la compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes que se toman en la vida, por ello como clientes buscamos tener muy clara la información de esta.

Un cliente valorará muy positivamente que su asesor sea sincero y honesto con él, que le dé a conocer todas y cada una de las características tanto legales, como físicas y económicas del inmueble.

 

4. Aprovechamiento de internet

El uso de los distintos canales de comunicación y las redes sociales ayudan a promocionar mejor un producto. A través de ellos, se puede ejecutar un plan de contenido que nos ayude a captar su interés. Toda la información publicada tendrá que estar alineada con la estrategia de marketing.

Actualmente, el vídeo es de los contenidos que más audiencia tiene y tanto YouTube como las cuentas de influencer están triunfando entre las redes. Según estadísticas, YouTube cuenta con 2 mil millones de usuarios activos en todo el mundo, después de Facebook es la red más popular y aquella que es capaz de general el 37% del tráfico en Internet. Ya son varias las agencias inmobiliarias que apuestan a la creación de un canal de YouTube y la utilización de vídeos como estrategia para vender sus inmuebles.

 

5. La venta inmobiliaria

La venta inmobiliaria es una actividad para ayudar a vender un inmueble a cambio de una cantidad monetaria. Se requiere de servicios adicionales como el home staging para poder vender el inmueble más rápido en determinados momentos

¿Cómo lograr ventas inmobiliarias?

Para obtener una mayor rentabilidad y lograr ventas eficientes se recomienda:

1. Ofrece servicio en tu inmobiliaria de calidad.

2. Analiza el mercado inmobiliario de tu zona.

3. Escucha a tus clientes.

4. Fórmate y especialízate

5. Utiliza los diferentes medios de publicidad inmobiliaria para atraer a tus clientes.

 

6. Estrategia inmobiliaria

La estrategia inmobiliaria es un conjunto de estrategias inmobiliarias que centran sus esfuerzos en cumplir con dos objetivos: captar inmuebles para posteriormente venderlos o alquilarlos, y la captación de clientes que desean comprar o alquilar.

Las técnicas de ventas inmobiliarias más efectivas para vender

 

6.1 Proceso de venta de un inmueble

Un individuo que desea comprar o vender su casa, no pasa por las mismas fases que aquel que desea comprar un refresco. Entender los pasos que dan los consumidores desde que sienten la necesidad, es clave para optimizar nuestros recursos y ser más efectivos.

La estructura CIMA te propone cuatro pasos que te ayudarán en las primeras fases del proceso de compra, donde las motivaciones del cliente son tan importantes:

 

6.2 Comprender

Aquellas palancas y frenos que impulsan o detienen a nuestro cliente, nos permitirán adelantarnos a sus motivaciones y atraerlos hacia nuestra agencia inmobiliaria.

 

6.3 Influir

Es posible influir en la visión de aquellos puntos que nuestros clientes no están visualizando. Así, nuestra labor comercial será más eficaz. Y los consumidores avanzarán en el proceso de venta inmobiliaria, que es lo que queremos.

 

6.4 Actuar

En este último paso, diseñamos un plan de acción de forma conjunta con nuestros clientes. Les llevamos de la mano hasta la consecución de la venta, mejorando su experiencia de cliente, y satisfaciendo sus necesidades.

 

7. Modelo KANO

Enunciado en los años 80, su autor, el japonés Noriaki Kano, establece 5 categorías para estudiar las características que debe satisfacer un producto para un cliente tipo:

 

7.1 Factores atractivos

Según el modelo Kano, deberíamos incluir los factores que resultan sorpresivos o impactantes para el cliente, pero que de no existir, el mismo cliente no los echaría de menos.

 

7.2 Factores lineales

Estas características, son agradables para los clientes cuando están, y les disgusta cuando no están. Suelen ser propiedades características de la marca, que la distinguen de sus competidores.

 

7.3 Factores indiferentes

Son aquellas partes o elementos del producto que normalmente no se usan, y que, en caso de no estar presentes, los clientes no se sienten insatisfechos. De esta forma, detectar esos elementos nos puede ahorrar costes de implementación y desarrollo.

 

7.4 Factores imprescindibles o básicos

En este caso, nos estaríamos refiriendo a las características que son parte fundamental de nuestro servicio, sin las que no estaría completo y que provocaría una gran insatisfacción a nuestro cliente.

 

 

7.5 Factores de rechazo

En el modelo Kano, los factores de rechazo son aquellas características que no van con el cliente ideal o target al que nos dirigimos.

 

8. METODO SPIN

Formulado por la empresa de fotocopiadoras Rank Xerox en los años 90, no obstante, su simplicidad hace que siga vigente. El método toma su nombre de las iniciales inglesas de Situation, Problem, Implication, Need pay off y nos ofrece los pasos necesarios para establecer relaciones de confianza con nuestros clientes que perduren en el tiempo.

 

8.1 Situación, preguntas básicas

Esta primera fase del método SPIN puede aplicarse a distintas situaciones, como una llamada de teléfono o el diseño de una campaña estacional. Es momento de plantear preguntas sencillas orientadas a conocer los datos básicos de nuestro cliente.

8.2 Problema, detectando necesidades

Para avanzar hacia la venta, el agente inmobiliario debe conocer los problemas que su producto puede resolver. En nuestro sector, esta fase es vital para ganar la confianza del cliente. Debemos “abrir la oreja”, es decir, dedicar un 80% del tiempo que interactuamos a escuchar, en lugar de hablar.

8.3 Implicación, construyendo un futuro juntos

Un experto inmobiliario averiguará las consecuencias de los problemas detectados en la fase anterior. Estas consecuencias generan pérdidas y oportunidades no aprovechadas.

8.4 Beneficio, todos ganan

Una buena estrategia comercial inmobiliaria es capaz de magnificar los problemas detectados y de que el cliente así lo perciba. De esta forma, los beneficios se presentarán de forma más contundente.

 

9. Método 1-click

La definición exacta del método 1-click es: “La técnica que permite al cliente hacer compras online con un simple click” (Wikipedia), guardando la información de búsqueda desde el principio para permitir el pago inmediato, ahorrándole al consumidor la molestia de volver a meter todos los detalles de la búsqueda una y otra vez.

Puedes aplicar esta técnica en tu trabajo diario como agente inmobiliario siguiendo estas pautas:

Puedes mantener un archivo con sus preferencias en tu ordenador, ordenado coherentemente y de fácil acceso, para que en el momento en el que este cliente vuelva a contactar contigo, tengas casi al momento su ficha en la pantalla.

Los productos de tu web inmobiliaria ¡a un click!

Ofrecerles una buena web para inmobiliarias, ordenada, con rapidez de carga y posibilidad de que filtren sus búsquedas, es algo necesario hoy en día.

La presencia de una inmobiliaria en redes sociales permite a los clientes escribirse directamente sin necesidad de abandonar las plataformas en las que navegan con regularidad. 

 

10. Método Know Your Customer

Denominada KYC por sus siglas en inglés (Know Your Customer), esta técnica de venta inmobiliaria permite centrar la atención en las necesidades y preocupaciones de los clientes, logrando involucrarse con su futuro

Consejos para conocer mejor a un cliente y lograr una venta inmobiliaria:

ü  Intenta no mencionar la vivienda objeto de la venta en los primeros 30 minutos de conversación con el cliente. Dedica ese tiempo a conocerlo.

ü  No intentes darles una lección sobre el sector inmobiliario de la región, sino resolver sus dudas a modo de profesor que desea que sus alumnos realmente aprendan.

ü  Sé consciente en todo momento de que tu labor de ayuda al cliente no termina con la venta, sino que debe perdurar en el tiempo y quizás, acabar convirtiendo a este cliente en un auténtico embajador de tu marca inmobiliaria.

ü  Intenta garantizar el valor de lo que tu cliente ha adquirido. La satisfacción del cliente en el momento de la post-venta deberá ser tu propia satisfacción.

Se sabrá que se ha logrado manejar esta técnica cuando el cliente acude a la inmobiliaria por temas distintos a la venta del inmueble en cuestión, pero relacionadas con el sector inmobiliario, o cuando la relación que une a un cliente deja de estar dominada por meras transacciones de información, y pase de un estado de “tengo que” a un estado de “quiero que”.

 

11. Modelo AIDA

En un mundo globalizado como el que tenemos actualmente, cada día vemos anuncios y ofertas por parte de profesionales de diferentes sectores, por ello es importantísimo trabajar en como captar al cliente actual y potencial.

El Modelo AIDA se basa en cuatro pilares básicos con el fin de atraer la atención de nuestro interlocutor y conducirlo hacia el lugar requerido:

11.1. Atrae la atención del cliente/Attention

Para iniciar la negociación inmobiliaria, utiliza palabras con fuerza que consigan centrar la atención total de tu interlocutor, intentando siempre enfatizar el objetivo común.

11.2. Genera un interés en el cliente/Interest

Este paso es uno de los más complicados en cualquier proceso de negociación. Una vez has conseguido su atención, debes convertirla en un interés. ¿Cómo? Permitiendo que entre en juego un factor clave: el grado de compromiso del cliente con tu actividad profesional.

11.3. Convierte el interés en deseo/Desire

Mientras estás intentando generar un interés en tu cliente, éste comenzará a convertirse automáticamente en deseo.

11.4. Anímalo a actuar/Action

Sólo queda cerrar la venta. Tu interlocutor está ya convencido de que adquirirá la vivienda que le ofreces y está dispuesto a finalizar la compra.


No se debe presionar al cliente, se debe dejar que éste continúe a su ritmo.

Técnicas de negociación inmobiliaria

“El más importante ingrediente de la fórmula del éxito es saberse llevar bien con los demás”, Teodor Roosevelt. Y en este principio se basa el Método Ury de Harvard, como una excelente técnica de negociación inmobiliaria.

Entendiendo a una persona difícil

Cuando catalogamos a un cliente como “difícil”, es porque las técnicas de venta inmobiliaria que normalmente utilizamos no obtienen los resultados esperados. Se trata de personas con un marcado egocentrismo y falta de seguridad en sí mismos. Esto les lleva a comportamientos del tipo “aquí mando yo” o “esto no es para mí”.

 

12. La actitud en la negociación

William Ury, antropólogo social y doctorado en Harvard, es conocido como “El Rey de la Negociación”. El método enunciado por él se basa en cuatro principios:

ü  Separa a las personas del problema.

ü  Céntrate en los intereses, no en las posiciones.

ü  Inventa opciones en beneficio mutuo.

ü  Insiste en utilizar criterios objetivos.

ü  Se trata, en definitiva, de no rendirse cuando una persona difícil llama a la puerta, sino de abordar sus inseguridades con una actitud positiva que resalte siempre los beneficios de las partes.

 

 

12.1 Los errores más comunes de un asesor inmobiliario



ü  En este sector sólo una cosa es segura, toca renovarse con frecuencia y no dejar que nos venza. Por eso, para acabar está completa guía de técnicas de venta inmobiliaria, queremos poner el acento es esas tácticas obsoletas.

ü  Confiar demasiado en la presentación de la venta

ü  Resulta muy sencillo caer en el error de dar la venta por hecha simplemente porque nuestra presentación es impecable y muy atractiva para el cliente.

ü  Hablar demasiado (y no escuchar)

ü  Básico. Conocer a tu cliente es imprescindible para ofrecerle exactamente lo que está buscando.

ü  Creer que eres capaz de venderlo todo a cualquiera

ü  No es cierto, por muy especialista que seas y excelente en tus técnicas de venta inmobiliaria, hay ciertos escollos que no siempre se pueden superar.

ü  Céntrate en conocer bien las necesidades de tu cliente y en satisfacerlas. ¡Entonces sí volverá!

 

12. 2. Tratar de convencer al cliente cambiándole su perspectiva

No intentes “reeducarlo” en su forma de pensar, o se puede sentir manipulado. Es mejor satisfacer una necesidad que crear una nueva.

Olvidar que tú también tienes que tomar decisiones durante el proceso

Intenta saber siempre cuándo te corresponde a ti tomar una decisión y aplicarla. Además, esfuérzate en dar lo mejor de ti en cada paso y el cliente se sentirá en deuda.

Trabajar gratis para conseguir la venta

¿Tienes la seguridad de que actuando así conseguirás cerrar el trato? Todo el mundo aprecia aquello que le cuesta dinero, y tu trabajo bien lo merece.

 

12.3 Ser tu propio enemigo

Ni debes creerte capaz de hacerlo todo, ni poner límites escasos a tu buen hacer. Simplemente, encuentra el punto medio.

Rezar para que tu cliente no note ese fallito…

Sé sincero y honesto, pero intenta siempre tener soluciones preparadas para cuando hables de ese problema en la vivienda, de forma que el cliente obtenga más información sobre cómo solventarlo que sobre el fallo en sí mismo.

Y recuerda que siempre es necesaria la formación continua del agente. No es suficiente con saber cómo alquilar un piso, hay que recibir la formación adecuada para hacerlo mejor que la competencia.

¿Cómo adaptar las técnicas de venta inmobiliaria antiguas al marketing online?

Es curioso que la palabra “ventas inmobiliarias” contenga ciertas connotaciones negativas cuando nuestra vida entera gira en torno a ellas.

 

12.4. Técnica del pie en la puerta

Conocida también como venta secuencial, tiene su origen en aquellos vendedores que de puerta en puerta ofrecían productos a las amas de casa en los años 60. Como forma de evitar que dichas amas de casa les cerraran la puerta en la cara, colocaban el pie para impedirlo.

Sin embargo, la técnica de venta secuencial es algo más complejo y sofisticado. Consiste en ganarse la aceptación del consumidor con pequeños gestos ( y ventas) que abren paso a un mayor compromiso.

¿Qué aplicación tiene esta técnica en marketing inmobiliario online? Sencillo, pide a tus seguidores algo pequeño para empezar, y después solicita mayor compromiso.

Puedes empezar por solicitar a tu audiencia su dirección de correo, o que te sigan en redes sociales o que comenten una actualización.

 

12.5. La técnica de Dame una semana

Es uno de los pilares de la negociación profesional y se enseña en todas las escuelas de negocios del mundo.

En una cultura orientada a la consecución de objetivos en un marco temporal como la nuestra, es fácil conseguir compromisos basados en esta técnica por parte de los consumidores. Esta técnica es muy utilizada en nuestro sector, pero recuerda siempre que exige gran responsabilidad de tu parte. Si no consigues aquello que has prometido, el batacazo para el cliente puede ser brutal.

Puedes aplicar la técnica de Dame una semana en marketing online inmobiliario de la siguiente forma:

ü  Reescribe tu presentación en redes sociales para remarcar el compromiso que adquieres con tus clientes.

ü  Utiliza ese compromiso como slogan inmobiliario o claim y aprovecha para renovar la imagen de tu web inmobiliaria.

ü  Crea un blog inmobiliario. Explica a los clientes cómo vas a llevar a cabo ese compromiso en sucesivos post que marcarán tu identidad como marca.

 

12.6. La mejor temporada para vender un inmueble

Digamos que no existe una temporada específica para vender, existe la oferta y la demanda de inmuebles; como propietario debes adaptarte a las mejores circunstancias para lograr el objetivo. Vender

Se suele decir que la primavera es la mejor temporada, es cuando las personas tienen mayor movimiento en la búsqueda de inmuebles para poder hacer las mudanzas en el periodo vacacional, sin embargo, es probable que exista mucha demanda, en este caso deberías tener una muy buena propiedad para competir con las otras, también debe tener un precio competitivo para que pueda sobresalir entre las demás ofertas.

Invierno, es una temporada que puede aprovecharse, en enero es el mes en donde las resoluciones de año nuevo están en la mente de las personas, de hecho, hay estudios que demuestran que la búsqueda de inmuebles aumenta hasta un 30%, muchos desean mudarse, empezar un estilo de vida diferente, comprar una casa y más. Es el momento ideal para entrar en el juego inmobiliario de las casas en venta.

12.7. Algunos tips a tener en cuenta como propietario

ü  Adecua la casa a una temperatura agradable para el cliente, al ser invierno es probable que haya humedad o el ambiente sea muy frío; puedes hacerlo prendiendo una calefacción o chimenea, en caso de tenerla.

ü  Gestiona que la visita sea una hora de luminosidad, así podrá apreciar con mayor detalle las instalaciones y la casa tendrá más “vida”. Si vas a realizar una visita virtual, igual debe ser en una buena hora del día (utilizar una cámara con buena definición).

En otoño es muy parecido a la temporada de primavera, el diferencial es la demanda y oferta, probablemente sea un buen momento para ofrecer la casa.

Finalmente, en verano, se deben tener en cuenta algunos tips para aumentar la probabilidad de venta.

Elige una hora del día adecuada para mostrar el inmueble, no elijas las horas de temperaturas muy altas.

ü  Si la casa tiene zonas abiertas, jardines, balcones, debes presentar esos como zonas fuertes o de alto impacto dentro de la casa, que los clientes sientan que en temporadas de calor tendrán zonas para tomar un agua refrescante y recibir una deliciosa brisa.

No existe una época ideal para vender, existen vendedores que aprovechan las buenas oportunidades para vender ¿Quieres ser parte de ellos? Si es así continúa leyendo el ABC de las casas en venta.

Muchas personas, propietarios o dueños de casas, consideran que vender es muy sencillo, simplemente publicar o decirle a algún conocido “estoy vendiendo esta casa” es más que suficiente. Es muy común que en estos casos, se publiquen casas y pasen hasta 8, 9, 10 meses para poder formalizar una venta.

Teniendo en cuenta que las casas usadas y las nuevas no tienen el mismo potencial de venta, hay muchos diferenciales, pero en este caso no hablaremos de eso.

El bróker o asesor inmobiliario, es una pieza importante para la venta, te dejamos algunas razones para que lo veas más claro.

Conocimiento en el sector inmobiliario

 

ü  Establecen un plan de marketing, realizan estudios de mercado para conseguir a los clientes potenciales que puedan estar interesados en la compra, usan plataformas inmobiliarias, crean un portafolio de fotos del inmueble y otros elementos.

ü  Mayor poder de negociación, dentro del mercado inmobiliario.

ü  Bases de datos de clientes, ya cuentan con una extensa gama de posibles compradores, además tienen reconocimiento en el sector por lo que la transacción brinda mayor confianza.

ü  Asesoría legal y de documentación, se encargarán de la gestión de todos los trámites legales para llevar a cabo la venta.

 

Estas son algunas de las razones por las cuales contratar un agente inmobiliario es una de las mejores opciones, además quitaras de tu vida el peso de todo el proceso que conlleva vender una casa, también ahorrarás tiempo, ya que él se encargará de las visitas a la propiedad, papeleo, asesoría legal.

Solo debes esperar una llamada en donde te informen que la casa, ya está vendida.

El objetivo principal de un portal de bienes raíces es tener un mayor alcance de los potenciales prospectos para la compra.

Con la facilidad que brinda la tecnología, cargar una propiedad en un portal es muy sencillo, además se acomoda a todo tipo de público por lo que se podrá encontrar un nuevo nicho de compradores.

Hacerlo es muy fácil, solo se debe crear una cuenta y empezar a gestionar las propiedades que se carguen.

 

Documentación para iniciar con una venta

Es sabido que vender una casa acarrea una serie de documentos y trámites legales, ahora te diremos cuál es la documentación que debes tener a la mano para empezar con la gestión.

ü  Documentos que acrediten que eres el propietario, es necesario tener una constancia de que eres el titular de la casa.

ü  Documento de identidad, este se utilizará para corroborar los datos del documento de propiedad, ambos documentos (Identificación, título de propiedad) deben contar con la misma información.

ü  Documentos del pago de servicios de la vivienda o certificado de libertad de gravamen.

ü  Datos bancarios del propietario.

 

Es recomendable que toda la información sea evaluada por un asesor o una persona de conocimiento del sector, para verificar que todo esté en orden y llevar a cabo la compraventa de la casa.

Unidad 6

UNIDAD SEIS

ARRENDAMIENTOS

Panorama del sector de arrendamientos en pandemia

Debido a la pandemia del COVID-19 todos los sectores económicos del mundo han sufrido cambios radicales, teniendo algunos que reestructurar, encaminar y recomenzar hacia el giro que ha dado el mundo con este tema. En el impacto de la pandemia frente a las relaciones de arrendamiento, surgen interrogantes como ¿Existen nuevas leyes y regulaciones especiales sobre el impacto del COVID-19? ¿Existe un reclamo para reducir o diferir la obligación de pago del alquiler?

 

1. Comportamiento de arrendamientos en América Latina

 

Analizando el comportamiento subjetivamente de los arrendamientos en varias jurisdicciones de América Latina, incluyendo Chile, Colombia, México y Perú.

Estos cambios que está registrando el mercado inmobiliario en los diferentes países de la región, llega en un momento en el que promedio de la tasa de arriendo en Colombia es de 39,1%, en Ecuador es de 26%, en Brasil de 23,4%, en Bolivia de 23,1% y en Uruguay de 21,5%, según datos recientes del Banco Interamericano de Desarrollo (BID)

A las altas tasas de arrendamiento que tienen algunos países de la región, se le adiciona que México es el único país de la zona en donde, por lo general, las partes deben obtener un seguro contra la interrupción del negocio, en Colombia, existen seguros entre las partes como la garantía de cumplimiento, en la cual el arrendatario le garantiza al arrendador que cumplirá con sus obligaciones, lo que incluye el pago del arriendo”.

Se llegó a la conclusión en la Federación Internacional de Profesionales Inmobiliarios de Colombia (Fiabci), que la gran mayoría de población, se han venido replanteando acerca de la vivienda, respecto a rentar y vender, debido a que la vivienda ha cobrado mucho más importancia y relevancia por la tendencia del teletrabajo.

 

2. Qué es arrendamiento

El arrendamiento es la figura dada cuando el propietario de un inmueble cede por un período de tiempo su uso y disfrute a un tercero a cambio del pago de una renta o alquiler y ello se formaliza a través de un contrato.

Se llama arrendador al propietario que cede el inmueble y arrendatario a quien la obtiene a cambio del pago de la renta.

Los arrendamientos se encuentran regulados en el Título VI (Del contrato de arrendamiento), del Código Civil español.

 

2.1 Personas que intervienen en el arrendamiento

Como se ha señalado, las partes del contrato de arrendamiento son el arrendador y el arrendatario. Sin entrar en más detalles, estas figuras se identifican con quien cede la posesión de su inmueble y quien accede a la misma a cambio de la renta, respectivamente.

 

2.2 Formalización de un contrato de arrendamiento

Un arrendamiento se formaliza a través de un contrato. El cual puede ser escrito o verbal. Sin embargo, el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que las partes exijan la formalización del pacto por escrito a la otra parte cuando se trate de un contrato de alquiler de vivienda.

Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.

En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.

 

2.3. Artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

El contrato de arrendamiento

Conforme a lo antedicho, el contrato de arrendamiento es:

ü  Bilateral, porque interviene la parte que transmite la posesión y la que la recibe. Esto no impide que en el contrato de arrendamiento participen más de dos personas. Por ejemplo, la vivienda puede ser propiedad de un matrimonio, caso en el que ambos cónyuges intervendrían en calidad de arrendadores.

ü  Consensual, porque se basa en el consentimiento de las partes y no requiere más formalidades, pero hay que tener en cuenta que cuando se trate de un alquiler de vivienda resultará obligatorio respetar la LAU.

ü  Oneroso, porque quien entra a ocupar el inmueble o a disfrutar la cosa paga una renta por el mismo. Un contrato de arrendamiento puede tener otras cualidades. Por ejemplo, puede ser transmisible si permite el subarriendo. Además, puede ir vinculado a otras operaciones, como un seguro de alquiler o una opción de compra. También puede incluir una cláusula de arras, a modo de reserva del alquiler.

ü  Temporal, porque el uso y disfrute se transmite durante un período de tiempo determinado. Existen usufructos vitalicios, pero su funcionamiento es diferente del arrendamiento.

 

2.4 La importancia de este contrato

 

Es fundamental asegurarse de que se está utilizando un buen contrato de arrendamiento. Las cláusulas del mismo determinarán el devenir de la operación, de modo que funciona como garantía de satisfacción para ambas partes.

A menudo se producen controversias por la interpretación del contrato de alquiler de vivienda o de servicio que terminan conduciendo a los tribunales. Por eso es recomendable contratar a un abogado que revise o redacte el texto, pues sus servicios serán más económicos que si se necesita su asistencia en un posterior juicio.

 

2.5 Tipos de arrendamiento

 

El artículo 1542 del Código Civil establece tres tipos de arrendamientos:

El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios.

Artículo 1542 del Código Civil

 

a. Arrendamiento de cosas

Son bienes muebles o inmuebles. El arrendatario se posesiona del bien por tiempo específico a cambio del pago de la renta pactada.

En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo específico y precio cierto.

Artículo 1543 del Código Civil

 

b. Arrendamiento de servicios

En este caso lo que se arrienda es una prestación de servicios. No es un contrato de trabajo, ya que no establece una relación laboral.

 

c. Arrendamiento de obras

Es decir, lo que se paga no es el mero servicio, sino la obtención de un resultado. Por ejemplo, concurre cuando se contrata una instalación eléctrica. Se trata de un negocio similar al anterior, pero la obligación arrendada es de resultado y no de medios.

En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.

 

2.6 Artículo 1544 del Código Civil

Aunque no se incluya en este artículo, también existe el arrendamiento financiero o leasing, que consiste en el alquiler de un bien seguido de un derecho de compra al terminar el contrato. El contrato de leasing tiene como origen de su regulación específica el Real Decreto-ley 15/1977, de 25 de febrero y el Real Decreto 1669/1980, de 31 de julio.

 

2.7 Las garantías del arrendamiento

El contrato de arrendamiento puede ir garantizado mediante diferentes mecanismos:

ü  Fianza. La fianza viene recogida en el artículo 36 LAU. Permite al propietario solicitar una mensualidad de la renta al inicio del contrato de alquiler de vivienda. En el caso de arrendamiento para uso distinto de vivienda se solicitará una cantidad equivalente a dos mensualidades. Cuando este finalice deberá devolverse la fianza, salvo que se aprecien desperfectos en la vivienda. En ese caso la fianza podrá aplicarse al pago de los mismos.

ü  Aval. Puede ser personal o bancario. El avalista se hará responsable de los impagos e incumplimientos del arrendatario. Por tanto, el propietario podría demandarlo si aparecen desperfectos en la vivienda.

ü  Depósito. Consiste en la inmovilización de determinada cifra de capital a favor del propietario. En caso de incumplimiento o impagos, podrá acceder a ese dinero, con la garantía de que su deudor no es insolvente.

ü  Seguro de arrendamiento. Se trata de un seguro particular, que combina elementos de las garantías anteriores. El arrendatario pagará la póliza del seguro de arrendamiento, desplazando así la responsabilidad de incumplimientos, daños o impagos sobre la aseguradora.

 

2.8 Incumplimiento del arrendamiento

En caso de incumplimiento del contrato de arrendamiento, la parte perjudicada puede exigir la indemnización de daños y perjuicios. Adicionalmente podrá dejar vigente el contrato, o bien exigir la resolución del contrato.

Además, si se trata del arrendamiento de un bien inmueble, el arrendador podría solicitar el desahucio del arrendatario. El proceso de desahucio es un procedimiento especial regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que habría que estar a sus preceptos para instarlo.

Es importante respetar estas normas, ya que en muchas ocasiones el casero trata de expulsar personalmente al inquilino. Esta actuación, conocida como “vía de hecho” o “realización del propio derecho” es ilegal.

Por tanto, el arrendador no puede tratar de echar al inquilino de su casa, cortarle los suministros o, de cualquier otra forma, perturbar el arrendamiento. En caso contrario podría verse demandado o querellado (por ejemplo, por coacciones), empeorando la situación.

Unidad 7

UNIDAD SIETE

 

PROYECTOS- PRE-CONSTRUCCIÓN

 

ALGUNOS PROYECTOS DE PRE- CONSTRUCCION EN AMERICA LATINA

La importancia del sector de la construcción en Latinoamérica está aumentada con el paso de los años. Debido a la necesidad de ponerse al nivel de los países más avanzados en lo que a infraestructuras se refiere, se están invirtiendo enormes cantidades de dinero en los últimos tiempos.

 

Es por ello que actualmente están en proceso de licitación o construcción un gran número de interesantes obras en la región. Estas obras abarcan desde largas líneas ferroviarias hasta la creación de grandes plantas de energías renovables.

En los próximos años se espera que se continúe con esta tendencia y que los gobiernos de los países latinoamericanos sigan apostando en el sector de la obra civil y edificación.

Es por ello que actualmente están en proceso de licitación o construcción un gran número de interesantes obras en la región. Estas obras abarcan desde largas líneas ferroviarias hasta la creación de grandes plantas de energías renovables.

En los próximos años se espera que se continúe con esta tendencia y que los gobiernos de los países latinoamericanos sigan apostando en el sector de la obra civil y edificación.

Esta planta termo solar, la primera de este tipo en Latinoamérica, una vez construida estará formada por 10.600 heliostatos que concentran la radiación en un punto situado en una torre de 250 metros de altura. Debido a esto, se calientan sales fundidas que se utilizan para generar vapor que alimenta la turbina. 

El proyecto, que está siendo desarrollado por Acciona y Abengoa, tiene un presupuesto de 650 millones de euros. Actualmente está en proceso de construcción.

1. Parque Lagos dos Ventos en Brasil

A inicios de este año se comenzó la construcción de uno de los mayores parques eólicos de Latinoamérica. El parque de Lagoa dos Ventos contará con una capacidad de 716 MW

La instalación estará compuesta por 230 aerogeneradores y una vez que esté completo podrá generar más de 3.3 TWh/año, evitando la emisión de 1,6 millones de toneladas de CO2 a la atmósfera cada año.

El presupuesto estimado total para su construcción estará en torno a los 700 millones de euros y la empresa encargada de llevarlo a cabo es Enel Green Power

2. Proyecto ferroviario Huancayo-Huancavelica, en Perú

La reestructuración de la vía ferroviaria Huancayo-Huancavelica contará con una inversión aproximada de 200 millones de euros y afectará a la superestructura de la vía y al material rodante. Además, servirá de motor socioeconómico para las regiones de Junín y Huancavelica. 

La línea tendrá siete estaciones y construirán 15 puentes y 38 túneles.

Una vez construido se convertirá en uno de los ferrocarriles más altos del mundo, alcanzando en su punto superior los 3680 metros sobre el nivel del mar.

3. Túnel de La Línea, Colombia

El proyecto para el cruce de la Cordillera Central en Colombia está en su fase final.

El presupuesto total necesario para la finalización del proyecto alcanzará los 174 millones de euros, y comprenderá la construcción de cinco puentes, 14 túneles y 12 viaductos. Se estima que la obra una vez finalizada reduzca en 80 minutos el viaje de vehículos de carga pesada.

4. Corredor Bioceánico Aconcagua

Este proyecto pretende unir el océano Atlántico y el Pacífico para el tráfico ferroviario de mercancías y pasajeros. Para ello, su trazado atravesará Brasil, Bolivia y Perú, y tendrá una longitud de 3.700 kilómetros. Además, tendrá un ramal de 500 km con Paraguay y posibles ramificaciones hacia Chile.

Actualmente está en la fase de estudio ambiental y de viabilidad, pero ya son varias las empresas que han mostrado interés para realizar el proyecto. Se estima que el presupuesto total necesario para su construcción estará entre 8.600 y 12.000 millones de euros.

5. Corredor ferroviario bioceánico central

Este proyecto unirá mediante vía ferroviaria el puerto de Ilo, en Perú, con el puerto de Santos en Brasil. Cuatro países de la región (Perú, Brasil, Paraguay y Bolivia) verán optimizadas sus rutas comerciales gracias a las nuevas conexiones que les otorgará este megaproyecto, cuya inversión estimada es de 10.000 millones de dólares.

 

6. Ferro pista en Colombia

Es un proyecto de sistema de transporte de carga multimodal, localizado en pleno corazón de Colombia, entre Ibagué y Armenia, a apenas 300 kilómetros de Bogotá. Integrará un tramo de vía férrea de 55 kilómetros de longitud en combinación con un túnel de 44,2 kilómetros. La inversión, que se realizará mediante un sistema de asociación público-privado, implicará unos fondos de 8.100 millones de dólares.

 

7. Línea 2 del metro de Lima

La línea 2 del Metro de Lima recorrerá la ciudad en el sentido este-oeste, contará con 27 estaciones y una extensión de 27 kilómetros.
Se trata de un proyecto 100% automatizado e incorporará sistemas de trenes sin conductor. La inversión prevista asciende a los 5.500 millones de dólares.

 

8. Metro de Bogotá

A 280 kilómetros de la Ferro pista se localiza el proyecto del metro de Bogotá. Para su desarrollo se ha implementado la metodología BIM, en su primera línea contará con un total de 16 estaciones y la inversión prevista para llevarlo a cabo asciende a los 4.347 millones de dólares.

 

9. Túnel binacional de Agua Negra

Se trata de dos túneles, uno en cada sentido de circulación, que cruzarán la cordillera de los Andes en el paso fronterizo de Agua Negra, conectando Argentina y Chile. Esta conexión no sólo potenciaría el comercio estos dos países, sino que también facilitaría el comercio hacia el océano Pacífico de una importante región argentina. La inversión total es de 1.600 millones de dólares.

 

 

10. Autopista Costanera Central                            

 Contará con una longitud de 22 kilómetros y con 3 carriles para cada sentido de circulación que dotarán a Santiago de Chile de una considerable mejora en su movilidad. La inversión estimada en este proyecto alcanza los 1.184 millones de dólares.

Otras obras relevantes que se van a licitar o se encuentran en fase de construcción son la Planta Termo solar Cerro Dominador, en Chile; el Parque Lagos dos Ventos en Brasil; el proyecto ferroviario Huancayo-Huancavelica en Perú, el túnel de La Línea, en Colombia, y el Corredor Bioceánico Aconcagua.

Es natural considerar que los proyectos de construcción e infraestructura, más allá de su envergadura, comportan un riesgo de por sí en vista de la gran cantidad de agentes y de procesos que intervienen.

Por ello emprender un proyecto sería prácticamente imposible sin la intervención del sector asegurador, que actúa en la mitigación y control de los diversos riesgos que conlleva el emprendimiento de una obra, entre los que podemos citar:

ü  Riesgos relacionados con la no realización de las obras.  Son aquellos que pueden incidir en el retraso o la no finalización de las obras.

ü  Riesgos relacionados con factores económicos. La situación económica de un país o región puede generar incertidumbre para los participantes en un proyecto, afectando de manera directa su participación o las tarifas que los intervinientes cobran por la misma.

ü  Riesgos relacionados con factores técnicos. Corresponde a aquel que se materializa cuando los estudios técnicos de factibilidad del proyecto resultan incorrectos.

Un ejemplo de este tipo de riesgo podría ser la asunción errónea con respecto a la cantidad o calidad de minerales extraídos en un proyecto minero, o la falta de capacidad del proyecto para producir la cantidad de bienes que se había proyectado, o la imposición de nuevas condiciones técnicas al proyecto por parte de agencias gubernamentales.

ü  Riesgos relacionados con aspectos políticos. Están relacionados con la seguridad del lugar en donde se encuentra el proyecto. Los inversores necesitan saber que sus activos están seguros. Por ello el apoyo de los gobiernos y la facilidad con que se otorguen las autorizaciones necesarias son también factores esenciales que atraen a los inversionistas.

ü  Riesgo legal.  La estabilidad legal o jurídica es otro aspecto fundamental para los inversionistas. Por ejemplo, la existencia de gran cantidad de normas en algunos países, genera incertidumbre respecto del sistema jurídico aplicable a las relaciones contractuales de un proyecto de infraestructura.

ü  Riesgos relacionados con el medio ambiente.  Actualmente existe un alto grado de responsabilidad de la comunidad internacional respecto del impacto ambiental que producen los proyectos de construcción y su control. Aunque este riesgo también puede estar ligado en algunos casos a la insuficiencia de normas referidas al medioambiente y a la posibilidad de que las mismas sean actualizadas.

En general, los grados de riesgo difieren sustancialmente dependiendo de la naturaleza y características propias de cada proyecto, así como del agente de que se trate, sea el organismo financiador, el promotor, la autoridad local, los constructores y contratistas o, por último, los propios habitantes.

La construcción supone una actividad realizada en un entorno sobre el que se tiene un control limitado, con unas condiciones cambiantes a lo largo de la vida de una obra, realizando operaciones físicas de riesgo, con exposición a eventos de la naturaleza, y en muchas ocasiones implicando el transporte de equipos y materiales desde sitios lejanos, con múltiples contratistas conviviendo contractual, física y organizativamente y, lo que tiene relevancia, con una carga financiera que constituye el presupuesto de la obra.

 

11. BIM: ¿Qué tan digitalizada está la industria de la construcción en la región?

 

El uso de tecnologías digitales y metodologías colaborativas como el Building Information Modeling (BIM) son clave para aumentar la eficiencia de los procesos constructivos y calidad de las obras. ¿Qué tan preparada está la industria de la construcción y cuáles son las principales barreras para una mayor adopción de BIM en la región? Te presentamos los principales resultados de la primera encuesta empresarial BIM en América Latina y el Caribe.

La inversión pública en infraestructura será un motor para una reactivación económica inclusiva de nuestra región. Sin embargo, en América Latina y el Caribe (ALC) nos enfrentamos a un sector con grandes retos de productividad que se traducen en sobrecostos y atrasos muy significativos. Por ejemplo, se estima que construir 1 kilómetro de carretera en América Latina puede ser hasta cinco veces más caro que hacerlo en la Unión Europea y un estudio reciente de la Comisión Nacional de Productividad de Chile indica que el cierre de la brecha de productividad del sector de la construcción en el país podría haber aumentado el PIB en US$ 4.500 millones (+1.6%) en el 2019.

La adopción de nuevas metodologías de trabajo basadas en datos y el uso de nuevas aplicaciones tecnológicas, y en particular de BIM, son clave para avanzar hacia un sector más productivo y sustentable. Nuestros gobiernos lo saben y varios de ellos están desplegando planes nacionales para la incorporación de BIM en los proyectos públicos de infraestructura.

Hoy ya son ocho los países de ALC que cuentan con estrategias nacionales BIM y otros se están moviendo en esta dirección, varios con apoyo del BID. Sin embargo, este proceso solo será exitoso si el sector privado y académico también se preparan para esta transición hacia la digitalización. ¿Qué tan preparada está nuestra industria de la construcción y cuáles son los principales retos que impiden una mayor adopción de BIM en la región?

11.1 Primera encuesta empresarial BIM en la región

Para tener un panorama del uso de BIM en ALC, el BID junto con el Grupo Específico de Trabajo BIM Forum Latam de la Federación Interamericana de la Industria de la Construcción (FIIC) desarrolló la encuesta empresarial “Encuesta BIM América Latina y el Caribe 2020”, el primer esfuerzo regional de este tipo,  que contó con la participación de más de 750 empresas de diversas especialidades en 18 países de la región.*

Los datos obtenidos nos permiten tener un mejor entendimiento sobre las características de las empresas de nuestra región que ya se encuentran trabajando en BIM: sus motivaciones, los caminos que han seguido para implementarlo, los usos que dan a esta metodología, los beneficios percibidos, los desafíos que enfrentan y su visión del mercado a futuro. Pero también nos permite entender cuáles son las barreras que enfrentan las empresas que, aún con conocimiento sobre BIM, todavía no lo incorporan a sus rutinas de trabajo.

Principales hallazgos de la encuesta

11.2 BIM no es sólo para grandes empresas ni tampoco exclusivo de empresas jóvenes

Uno de los primeros hallazgos de la encuesta es que ni el tamaño ni la antigüedad de las empresas son factores que diferencien, de manera significativa, usuarios y no usuarios de BIM entre los participantes del relevamiento. Una amplia variedad de pequeñas y medianas empresas utilizan esta metodología de trabajo, al tiempo que las grandes también constituyen una porción significativa entre las no usuarias.

11.3 Las firmas de diseño y las empresas vinculadas a proyectos de edificios de arquitectura lideran entre las usuarias de BIM

Por el contrario, donde sí existen diferencias sustanciales en cuanto al uso de BIM es a nivel de los segmentos de actividad y de las tipologías de proyecto desarrolladas. Las firmas especializadas en el segmento de diseño tienen una elevada participación entre las usuarias de BIM, en detrimento de las desarrolladoras comerciales y las constructoras. Algo similar se observa entre las empresas que participan en proyectos de edificios e interiores, que muestran una mayor presencia entre las usuarias de BIM que sus pares que se dedican a obras de infraestructura e industriales.

11.4 Los países latinoamericanos tienen aún una trayectoria incipiente en el uso de BIM

Los resultados sobre cantidad de años de experiencia usando BIM entre las usuarias participantes del relevamiento indican que, si bien hay un gran número de empresas con experiencia de uso de BIM de más de 3 años (53% de los usuarios), la comparación internacional nos muestra que, en promedio, las trayectorias de uso de BIM en ALC son aún incipientes.

Unidad 8

UNIDAD OCHO

 


PROPIEDAD HORIZONTAL

 

ARGENTINA

Real Estate en Argentina en 2021

 

A pesar de la situación macroeconómica compleja y con cierta incertidumbre frente a la evolución de la pandemia, quienes analizan el sector del Real Estate coinciden en que vienen tiempos mejores de recuperación.

La venta de cemento aumentó un 28% en noviembre de 2020 en comparación del mismo mes del año anterior, bajo costo de la construcción en dólares, adicionando ciertos incentivos gubernamentales.

El argentino promedio tiene en su mente la idea de comprar inmuebles, con el ánimo de habitar ahí o alquilarlo. Sin embargo, las circunstancias han venido cambiando las realidades, los salarios han bajado, los precios han aumentado y la población juvenil quiere ser más libre.

De acuerdo a una conversación con Herman Faigenbaum director general de Cushman & Wakefield Cono Sur ¨ Si bien las rentas mensuales son bajas, los precios de las propiedades han bajado durante 2020 y continúan bajando en 2021. Actualmente, es posible afirmar que se están acercando a valores interesantes en términos históricos, es decir, cuestan hoy una cantidad de dólares no muy alta en relación a otros momentos”.

En distintos escenarios, todo lo que trajo consigo la pandemia, género en la población cambios de adaptabilidad sorpresiva, alterando así a determinados mercados, unos de manera positiva otros de manera negativa, sin embargo, el mercado inmobiliario no ha sufrido un cambio estructural acentuado como consecuencia de la pandemia.

Ha habido una inclinación hacia la demanda mayor de suburbios, en barrios cerrados y se desconoce si esta inclinación se mantendrá o no.

 

 

LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

 

A través de la Ley 13.552, el 30 de septiembre de 1948 se reglamenta, el establecimiento de la Propiedad Horizontal en Argentina.

LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL: DERECHO REAL

La Propiedad Horizontal es un derecho establecido entre la persona y una propiedad inmueble edificada.

El propietario, tiene el dominio total, exclusivo e indefinido de la parte que le corresponda como dueño, será titular de un derecho de condominio o copropiedad sobre una parte común como, por ejemplo, uno de los departamentos de un edificio, escaleras, ascensores, patio, piscina, etc.

 

OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO

ü  Permitir el acceso a su propiedad para realizar reparaciones de las partes comunes de la agrupación.

ü  Conservar en buen estado la propiedad.

ü  Cumplir con las disposiciones del Reglamento de Propiedad Horizontal y del reglamento interno del edificio.

ü  Contribuir económicamente al fondo de reserva del edificio, en caso de tenerlo.

 

PROHIBICIONES AL PROPIETARIO Y OCUPANTES

ü  Realizar actividades que comprometan la seguridad del edificio.

ü  Perturbar la tranquilidad de los vecinos de cualquier manera que exceda la normal tolerancia.

ü  Destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o, a fines distintos a los previstos en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

 

CHILE

Real Estate en Chile en 2021

 

Un conjunto de cambios y nuevos intereses han surgido entre los consumidores en relación a dónde y cómo vivir, al cumplir la pandemia más de un año entre nosotros.

Un crecimiento del 18% se registró en la demanda total de vivienda usada en venta, según se desprende del reporte “Radiografía del Sector Inmobiliario 2021” del primer trimestre de este año, que publica Yapo Propiedades, esto en comparación con el mismo lapso del 2020.

 

Las preferencias de los compradores se inclinan más hacia la costa, el campo o casas

Esta es una novedosa tendencia en el mercado inmobiliario y que se prolongaría por todo este 2021 en Chile, los arriendos, han descendido en un 21% en el período que se señala en el informe.

Mayores zonas de interés por comprar una propiedad usada:

       Región de Ñuble, con un 50,47%

       Región de Coquimbo con 38,40%

       Región de O’Higgins con 33,32%

Este comportamiento revela incremento en la intención de compra en estas regiones del país, lo que devela que son zonas donde puede haber mayor oferta de predios, terrenos y viviendas de mayor tamaño a precios más atractivos que los que se encuentran en las ciudades.

En cuanto a la región Metropolitana, la demanda creció un 13%, particularmente en áreas periféricas, como Paine, Buin y Pedro Aguirre Cerda que registraron crecimientos de 400%, 200% y 183% respectivamente.

Asimismo, en este 2021, a diferencia del año pasado, la construcción fue declarada actividad esencial, por lo tanto, las construcciones en comunas en Fase 1 han podido seguir operando, cumpliendo con los protocolos sanitarios establecidos entre la autoridad y la Cámara Chilena de la Construcción.

 

LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA

 

Desde hace unas décadas Chile ha experimentado un crecimiento demográfico importante, ello ha traído consigo un reajuste en su manera de vivir. La tendencia de las familias es vivir en departamentos por su alta demanda, seguridad y comodidad para habitarlos, se comparten espacios comunes con otros propietarios. También hay actividades que involucran a toda la comunidad, basado en esto se crearon las leyes respectivas para reglamentar la vida y convivencia de las personas que habitan en una misma comunidad.

 

LEY 19.537

La Ley 19.537 o llamada también Ley de Copropiedad Inmobiliaria de Chile, fue publicada el 16 de diciembre de 1997. Esta ley, regula aquellas propiedades donde diferentes dueños tienen derechos exclusivos sobre los inmuebles que poseen, y derechos compartidos sobre los espacios comunes. Como tal, esta normativa es clave en la administración de este tipo de propiedades.

 

COPROPIEDAD INMOBILIARIA EN CHILE

 

Debe existir como tal una asamblea organizada por los copropietarios, para que un condominio o edificio pueda acogerse a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, donde deberán asistir personalmente o representados. En la asamblea deberán acordar lo siguiente:

1. Formar un comité de administración.

2. Elegir a un administrador.

3. Dictar un reglamento.

4. Abrir una cuenta bancaria exclusiva para la copropiedad.

En la asamblea se redacta el Acta y se presenta el primer reglamento de copropiedad, redactado en la asamblea, a la dirección de obras municipales que corresponda. Que el director de obras municipales verifique que el condominio cumple con las normas exigidas por la ley y el reglamento, se extenderá el certificado que declara al edificio acogido al Régimen de Copropiedad Inmobiliaria.

Es importante destacar que el reglamento deberá respetar y cumplir con:

ü  La Ley General de Urbanismo y Construcciones, y su ordenanza general.

ü  Los instrumentos de planificación territorial.

ü  Las normas que regulan el área de ubicación del condominio.

 

PANAMA

Real Estate en Panamá en 2021

 

El sector inmobiliario en Panamá tuvo una caída que estuvo entre 87% y 90%, debido a la emergencia sanitaria de la pandemia del Covid-19, antes de lo mencionado el sector tenia cierto equilibrio en ventas, hasta finales del 2019.

En Panamá se habla de proyectos inmobiliarios llamados de nueva generación, se le apunta a este nicho de Mercado sobre el cual basa su trabajo la firma Casco Development & Partners (CD&P), que se dedica a la revitalización de sitios históricos y con una firme trayectoria por sus logros alcanzados en el Casco Antiguo de la ciudad y que incursiona con bríos en el corregimiento de Santa Ana.

También hay que reconocer dos realidades: la primera es que la recuperación luego de la crisis mundial puede ser lenta, desigual y errática. En su mayoría los encuestados creen que pasaran unos años antes de que la economía mundial se recupere y normalice a niveles pre-pandémicos.

La segunda realidad es que todavía hay un capital significativo sentado al margen a la espera de ser desplegado. Los bienes raíces siguen demostrando ser un fuerte movimiento defensivo; los márgenes pueden estar abajo y el riesgo puede aumentar, pero los rendimientos todavía a menudo superan a los ofrecidos por los bonos del gobierno o las letras del tesoro.

 

Expo Vivienda Virtual Capac 2021

 

Expo Vivienda Virtual Capac 2021 es una feria inmobiliaria que pretende movilizar la cartera hipotecaria de 10 bancos, públicos y privados, 70 promotoras y de bienes raíces que ofrecerán 120 proyectos a los posibles compradores.

Durante el desarrollo de Expo Vivienda Virtual se espera que la banca hipotecaria apruebe 1 mil unidades de viviendas. Para el evento ferial se esperan transacciones por US$60 millones, según Demetrio Arosemena, presidente del Comité de Ferias de la Capac.

Los proyectos que se comercializarán son viviendas nuevas que van desde los US$40 mil hasta US$180 mil, con opción a tasa de interés preferencial. También se ofrecerán proyectos de alto costo en playas y montañas en los principales distritos del país.

“Nuestra vocación en la Capac es ser positivos y como en el pasado hemos sido un motor de la economía. Estamos seguros de que con actividades feriales como esta estamos contribuyendo a dinamizar la economía”, expresó Arosemena.

 

Promoción internacional

 

La Expo Vivienda Virtual Capac 2021 mantienen una campaña internacional a través de las redes sociales para atraer posibles compradores para adquirir propiedades en Panamá. Se quiere lograr atraer la atención de Argentina, Brasil, Canadá, Colombia, Costa Rica, España, EE. UU., Guatemala, México, República Dominicana y Venezuela.

La Expo Capac 2021 tendrá lugar entre el 14 y el 20 de junio próximo bajo el lema “Descubre cómo te gusta vivir”, y se desarrollará dentro de las disposiciones de las autoridades de salud pública que han restringido las actividades de carácter masivo.

 

MERCADO DE BIENES RAICES ANTES DE LA CRISIS

 

A través de la Ley de interés preferencial se les dio facilidad a los compradores con una tasa menor de interés, comparado con el valor de 180 mil dólares que son las tasas del Mercado hipotecario, esto aumento las ventas que fueron registradas el año anterior, no contando con la contingencia que se presentaría con la pandemia.

 

PRECIOS DE VIVIENDA – AJUSTE

 

El sector inmobiliario en Panamá, ha tenido que reorganizar escenarios impactados con la crisis que se ha vivido por la pandemia, el impacto sobre el valor en el Mercado secundario ha sido el desplome de la demanda.

Los precios establecidos para el Mercado Nuevo, no se pueden modificar debido al alza de los costos de producción que incrementaron a razón de la emergencia sanitaria.

El sector de arrendamientos tuvo un comportamiento de asimilación en relación a la crisis, es decir muchos inquilinos aprovecharon para mudarse a lugares más económicos o han negociado estos Valores Debido a la misma situación.

Las ventas en el mercado secundario deberán convenir sus precios en muchos puntos de Panamá.

 

COMPORTAMIENTO DEL MERCADO

 

Es incierto el proceder del Mercado inmobiliario por ahora, a consecuencia de la pandemia, el comportamiento del consumidor tiene tendencia a la no adquisición de deudas a largo plazo, como lo es comprar una vivienda nueva, por tanto, se espera que el gobierno planifique nuevas estrategias sostenibles para reactivar la demanda de viviendas

El hecho de tener que adaptarse a la ¨nueva normalidad’ para atender a los clientes de manera no presencial, ha hecho que el mercado inmobiliario este más presionado, los corredores y promotores de bienes raíces se han esforzado por generar y mantener espacios virtuales donde se puede conectar con cliente.

En la medida que continúe la emergencia sanitaria, seguirá en aumento los costos en el desarrollo de las obras que tienen avances importantes, en respuesta a esto la Cámara de Comercio, Industrias y Agricultura de Panamá, propone que aquellas obras que ya han avanzado en un 80%, sean reactivadas, estimulando así la reapertura de actividades económicas.

 

 

 

ECUADOR

Real Estate en Ecuador en 2021

 

La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Vivienda del Ecuador (Apive) registró un decaimiento en contratación para la construcción de vivienda nueva para el año 2020 y a nivel nacional, este decaimiento fue del 21,6% en relación con el año 2019 y hay una similitud en los primeros meses del año 2021, esto se debe a la crisis sanitaria y a una reducción en la colocación de créditos hipotecarios.

En el 2020, su colocación a escala nacional fue de USD 1 140,9 millones, una disminución de 32,9% en relación al 2019, según datos de Apive. En febrero de 2021 se pudo evidenciar una recuperación en los desembolsos del 6,11%, por parte de las instituciones financieras privadas y el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess), en comparación al mismo mes del 2020.

El Municipio de Quito confirmo una escalada de estrategias con el ánimo de reactivar el sector inmobiliario, en base a ello se pretende reducir tiempos de respuesta y de trámites y valoración de predio.

El producto más demandado son casas de hasta $90.000,00 en ciudades como Quito, Guayaquil y Cuenca, en estrato social medio descendente, siendo éstas las que concentran alrededor del 80% del mercado a nivel nacional. Hoy en día existen 1500 proyectos residenciales en el Ecuador.

En el estrato social medio ascendente de igual forma el producto más demandado son las casas de un valor superior a $90.000,00.

La pandemia según el registro de la información, generó una baja en proyectos inmobiliarios organizados, de acuerdo a Marketwatch a excepción de Salinas, única ciudad del país que sostuvo el interés de compra de proyectos nuevos, a pesar de las condiciones de la emergencia sanitaria Los proyectos de oficinas dejaron de ser atractivos

Es fundamental que el promotor o constructor, analice las necesidades del mercado, todo aquello que mueve la demanda y las preferencias del comprador de acuerdo a su estrato social, al momento de desarrollar un proyecto.

Se puede pensar en que el eje oriental de la ciudad es quien dentro de los próximos años alcanzará la mayor cantidad de desarrollo de vivienda, la proyección del desarrollo corporativo en Quito muestra menor incremento en comparación al desarrollo comercial, que, ya que ésta cuenta con una mirada hacia todos los valles, por ser las zonas durante los últimos 10 años de mayor crecimiento.

  

LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN ECUADOR

 

La Asamblea Nacional de la República de Ecuador, realizó la última modificación el 27 de septiembre del 2011.En el Ecuador, la Propiedad Horizontal está regulada en la Ley y en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

Definición de propiedad horizontal y su funcionamiento en el Ecuador

Propiedad Horizontal es el derecho que se ejecuta sobre uno o dos pisos de una vivienda o un local de un edificio, adquiridos por distintos propietarios de manera aislada, pero que tienen determinados derechos y obligaciones en común.

Un ejemplo de cómo funciona, ¨Soy el dueño de una unidad residencial del edificio y ello me hace independiente de los demás propietarios, pero al mismo tiempo soy copropietario, junto con todos los demás, de los componentes comunes del edificio completo como escaleras, ascensor, gimnasio o patio de juegos, etc. de la misma forma como comparto el resto del edificio, es mi obligación dar una cuota de participación sobre los mismos, cuota que es inseparable de la unidad residencial de la que soy dueño.

 

 

CASOS PRÁCTICOS

Se puede sugerir la Propiedad Horizontal de varias maneras:

1. Porque el dueño de todo el edificio lo venda, done o transfiera de cualquier

    forma la propiedad de uno o más apartamentos.

2. Por la participación material del condominio o edificio, de modo que cada
    propietario llega a ser dueño exclusivamente de un apartamento o piso.

3. Por construcción de un edificio entre varias personas, destinando su uso a la
                Propiedad Horizontal.

 

VENTAJAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Entre las ventajas que conlleva la Propiedad Horizontal encontramos las siguientes:

ü  Los problemas existentes y futuros en relación con la copropiedad, se resuelven dentro de la misma direccionada con la administración y el costo será asumido por la copropiedad.

ü  Existe un mayor grado de seguridad, por contar con vigilancia privada

ü  Los gastos de mantenimiento, limpieza y obras de las zonas comunes, son asumida por todos los copropietarios.

 

DESVENTAJAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

 

No todos los reglamentos de la propiedad horizontal se ajustan a las requerimientos y necesidades de los copropietarios y ello en ocasiones puede generar conflictos, lo es una de las desventajas, en ocasiones es confuso a que parte acudir para la resolución de problemas en caso de tenerlos entre copropietarios o entre la copropiedad y un tercero.

Finalmente, la Propiedad Horizontal tiene una desventaja, que no solo sucede en Ecuador, sino en algunos países también. Muchas veces se irrespetan los pagos en la administración de los servicios y las zonas comunes, lo que hace difícil vivir en comunidad.

Este establecido en la actual Propiedad Horizontal de Ecuador el consentimiento unánime de todos los copropietarios de una Propiedad Horizontal es necesario para realizar mejoramiento o rectificaciones de las propiedades

 

 

 

MEXICO

Real Estate en México en 2021

 

Según el presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), Pedro Fernández Martínez. México se ha consolidado como uno de los países más atractivos ante muchos inversionistas alrededor del mundo, gracias a su crecimiento, representa una alternativa para obtener un mayor rendimiento a mediano y largo plazo.

Pese a la crisis sanitaria y económica, la industria inmobiliaria registró un crecimiento de 6.3%, hasta el mes de marzo del 2020, en el precio de la vivienda nueva y de 5.7% en la usada, por ello se habla también de reforzar la cultura de acudir a profesionales del área inmobiliaria, también se destaca la relevancia que han adquirido las plataformas digitales como herramienta para fortalecer a esa industria; puesto que permiten contratos por internet con firmas electrónicas, con notarios y algunos otros avances que contribuyen a facilitar las operaciones con los clientes.

La tecnología a avanzando en todos los escenarios mundiales influyendo contundentemente en el comportamiento de clientes y consumidores, ahora la búsqueda de vivienda se hace principalmente por Internet, los recorridos virtuales son un factor esencial para un cierre exitoso de venta, además, los trámites se hacen prácticamente de manera digital.

De acuerdo a los principales referentes inmobiliarios de México, la importancia de capacitar a los agentes inmobiliarios para aprovechar las oportunidades futuras es fundamental, enseñando nuevas formas de captar clientes, alquilar y vender propiedades en la nueva normalidad.

El trabajo en equipo colaborativo es un factor que genera desarrollo en la industria a través de la sinergia entre firmas, agentes y franquicias con el ánimo de formar nuevas formas de concreción de operaciones inmobiliarias.

En época de la pandemia, el aprovechamiento de las nuevas tecnologías para atraer clientes es pieza clave, actualizarse, reforzar los conocimientos que ya se tienen, mejorar y concentrarse en fortalecer la parte digital es el reto para llevar los bienes raíces a otro nivel llevándole la casa al cliente.

 

Beneficio de pequeños capitales

 

Las crisis generan oportunidades y hay que brindar distintas alternativas que puedan ser accesibles para todo tipo de presupuestos. Y el beneficio de pequeños capitales genera una inmejorable oportunidad.

Una forma muy común de invertir en bienes raíces con poco dinero es a través de los créditos hipotecarios para vivienda, revisando la tasa de interés más conveniente.

 

La variedad ofrecida a un cliente, amplía oportunidades de cerrar una transacción

El mercado femenino como un nicho de mercado

De acuerdo a estudios realizados las mujeres son una gran oportunidad para los agentes inmobiliarios. Los responsables de esta plataforma vivanuncios, preguntaron a las participantes sobre las implicaciones que trajo la pandemia en su decisión de mudarse de vivienda.

Un 40% de ellas indicó que no ha reducido la inversión contemplada para cambiar de vivienda, mientras que un 45% manifestó su intención de mudarse este año.

¿Qué impulsa a las mujeres a invertir en vivienda y por qué es un nicho próspero para este 2021? Sobre el tema, el 35% de las encuestadas aseguraron que la decisión va en línea de formar un patrimonio, mientras que 33% lo ve como una alternativa viable de inversión.

 

VENEZUELA

Real Estate en Venezuela en 2021

 

El declive político y financiero en el País de Venezuela ha sido bastante notorio en los últimos cinco años, está muy marcada la oferta sobre la demanda, lo que conllevo al desplome de los precios de la vivienda, esto a la vez dio beneficio a los compradores, ya que encontraron gran variedad y precios bajos, para el año de 2019 se creaba una nueva expectativa por el Nuevo gobierno de Juan Guaidó, pero la llegada del covid 19, lo transformo todo.

Se habla de un aumento en la Cámara Inmobiliaria Venezolana en venta, compra y alquiler de inmuebles en la ciudad de Caracas.  “Subimos 25%, en precios se incrementó en un promedio de casi 9%. Aspecto que se destaca frente a otros sectores que decrecieron puedo decir que los valores se han ido recuperando”, comentó.

Asimismo, señaló que la modalidad usada por las personas que buscan dónde vivir es el alquiler de propiedades, que van desde apartamentos completos hasta habitaciones.

A pesar de la situación actual, los inconvenientes de los venezolanos para acceder a un bien inmueble debido a la ausencia de financiamiento por parte de las entidades bancarias, los alquileres han aumentado en sus precios. Debemos recordar que en Venezuela no hay un mercado primario ni créditos hipotecarios, entonces la gente se refugia en alquileres, aunque en lo que va del año, el sector inmobiliario ha reportado una disminución del 20%.

 

La propiedad familiar será el nuevo modelo de propiedad privada

 

La crisis habitacional en Venezuela aumentó con las lluvias de los últimos meses. Actualmente, el déficit llega a dos millones de viviendas y el Gobierno propone medidas infértiles para solucionar el problema

En los últimos años para Venezuela, no ha sido suficiente los acuerdos internacionales para afrontar el déficit de dos millones de viviendas, ya que dichos acuerdos no llegan a nada concreto, a pesar de haber firmado convenios millonarios con Bielorrusia, Brasil, China, Cuba y Turquía, entre otros, no se ha construido ni la mitad de lo acordado: con Brasil se convino construir 29.260 viviendas, de las que solo se construyeron 346, por nombrar solo un ejemplo. En contraste, el sector privado de la construcción decreció 30% el año pasado en el país.

El gobierno continúa despilfarrando los recursos recaudados a través de los acuerdos internacionales inconclusos, la producción nacional continua en deterioro, varias personas creen que la solución no está en aprobar leyes de emergencia ni en valerse de la “colaboración” externa, sino en brindarles apoyo a los constructores privados para que puedan emprender proyectos habitacionales.

De acuerdo con las nuevas medidas gubernamentales impuestas para solucionar el problema habitacional, se ratifica de nuevo la vulneración del derecho a la propiedad. Valiéndose de la emergencia generada por las lluvias en los últimos meses del 2021, el Gobierno tuvo la excusa perfecta para cientos de expropiaciones de terrenos.

Las nuevas viviendas aparentemente serán construidas en los terrenos expropiados se entregarán bajo el concepto de propiedad familiar, a pesar de que dicho modelo fue rechazado por los venezolanos en el referéndum del 2007, cuando se impugnó la reforma constitucional.

El ministro de Vivienda, Ricardo Molina, explicó en qué consiste la propiedad familiar, al tiempo que aseguró que el Gobierno está “en contra de la propiedad privada explotadora”. Por lo tanto, la mejor solución es abolir el modelo propiedad al que están acostumbrados los venezolanos.

Ahora, quienes reciban del Gobierno “unidades habitacionales” no tendrán la facultad de venderlas o alquilarlas, hasta que se reintegre en su totalidad la inversión realizada por el Estado. Mientras no se salde la deuda, el Estado se mantiene como propietario de las viviendas construidas, dejando a los habitantes sin derechos sobre éstas.

Los problemas relacionados con la vivienda son cada vez más comunes en las páginas de los diarios venezolanos. Entre tanto, la promesa del Presidente de construir 150 mil casas durante 2011, para cumplir con la meta de 350 mil viviendas para 2012 parece vacua, aún cuando se cuente con el apoyo de “gobiernos amigos” para su construcción.

 

 

 

BOLIVIA

Real Estate en Bolivia en 2021

 

El inicio del año comenzó con una ralentización de la economía alentada por la crisis política y social que vivida en el país en 2019. “El miedo de las personas a invertir por la duda que presentaban las elecciones de octubre del 2019”, lamentó Cleya Menacho.

Los primeros dos meses del año fueron de recuperación, sin embargo la situación presentada a finales del 2019 por cuenta de la enfermedad Covid-19 dispuso una medida impredecible como la cuarentena rígida”, recordó Franz Rivero.

El aislamiento colectivo y confinamiento, paralizo bruscamente las operaciones inmobiliarias, más allá del uso parcial que se pudo hacer de herramientas tecnológicas, como videos, fotos, renders, mensajería instantánea, paseos virtuales, plataformas, big data, etc., conocidas en el rubro como proptech (property technology). Poder cerrar una transacción se hizo complejo por la carencia de normas que facilitaran la digitalización integral de los contratos y la tramitología inmobiliaria, como la firma de contratos de venta de manera digital y con validez legal, cambios de nombre en planos de uso de suelo, certificados catastrales y registro en Derechos Reales, todo en la vía digital, sin papeles.

A mitad de año se comenzó a reavivar la economía nacional en la mayoría de los sectores, particularmente el inmobiliario, ha estado avanzando lentamente, por los efectos de la crisis sanitaria del Covid-19 aún se siguen sintiendo.

A partir de la cuarentena rígida, el valor de las propiedades en general, en departamentos, casas, terrenos, locales comerciales y oficinas, han sufrido un ajuste a la baja, sin embargo, las propiedades que apuntan al estrato medio-alto y alto han tenido poca afectación en sus precios, debido a que la mayoría de los propietarios de ese estrato no tienen necesidades apremiantes de efectivo que podría motivarlos a rebajar precios para capitalizarse.

 

El Agente Inmobiliario en Bolivia

 

En Bolivia los corredores inmobiliarios normalmente manejan 3 formas de pago por sus servicios:

ü  Pago de un porcentaje de comisión sobre el precio de venta final del bien inmueble.

ü  Pago de un sobreprecio sobre un monto fijo determinado

ü  Pago de un monto fijo acordado antes de la venta del inmueble.

 

 

PAGO DE UN PORCENTAJE (%) DE COMISIÓN SOBRE EL PRECIO DE VENTA FINAL DEL BIEN INMUEBLE

 

El corredor cobra un porcentaje del precio final de una venta, cuando logra vender un inmueble

Si un inmueble se vende en 100,000 dólares y lo acordado para el pago de la comisión es de 3%, lo recibido sobre esa venta serán 3,000 dólares. Es una manera ética y justa para las partes involucradas en el proceso de venta inmobiliaria.

Pongamos un ejemplo, si un inmueble se logra vender en 100,000 dólares, y el corredor inmobiliario que lo vendió acordó en un principio cobrar el 3% sobre el precio final de venta. Entonces, le correspondería cobrar 3,000 dólares. Esta es la forma de pago más ética y más justa para todas las partes involucradas en un proceso de venta inmobiliaria. El porcentaje varía de acuerdo al tamaño del inmueble y puede estar entre el 0.5% hasta el 7%. En su mayoría los corredores inmobiliarios, cuando utilizan éste método de pago, cobran entre el 2% al 4% de comisión.

 

PAGO DE SOBREPRECIO, SOBRE UN MONTO FIJO DETERMINADO

Cuando un propietario decide vender su casa, le comunica al agente inmobiliario y le da un precio de venta determinado que será el que él espera recibir y a partir de ese precio el agente incrementa el valor del inmueble y al venderse, éste recibe el monto excedente de dinero que recibe de la persona que compra el inmueble.

Por ejemplo, si el dueño de una casa quiere vender su propiedad y cree que el precio está en torno a los 250,000 dólares. Entonces le comunica al corredor que quiere recibir esta cantidad de dinero. Si la casa se llega a vender a 260,000 dólares, la comisión que recibirá el corredor será de 100,000 dólares, que llega a ser un 4% del total.

 

PAGO DE UN MONTO FIJO ACORDADO ANTES DE LA VENTA DEL INMUEBLE

Se refiere a un acuerdo de pago entre el agente y el propietario antes de hacer la venta del inmueble indistintamente de su valor y al ser realizada se efectúa el pago.

 

CRÉDITO DE VIVIENDA FOGAVISS

Las personas Bolivianas que tienen menos ingresos, sin importar que sus ingresos sean esporádicos, fluctuantes e incluso informales, pueden acceder a un crédito de vivienda social solidaria a través de Fogaviss (Fondo de Garantía de Vivienda Social y Solidaria ) El estado boliviano lo hace con el ánimo de beneficiar a esta población y mejorar su calidad de vida.

Este crédito, junto con el fondo que lo garantiza, es una variante del primer crédito de vivienda social (el crédito de vivienda social de AEvivienda) creado en el 2013.

 

El crédito Fogaviss busca financiar las operaciones inmobiliarias de:

ü  Compra de inmueble

ü  Construcción sobre terreno

ü  Refacción o remodelación

ü  Ampliación o mejoramiento

 

 ¿QUIÉNES PUEDEN ACCEDER AL CRÉDITO FOGAVISS?

 

Al crédito Fogaviss pueden acceder las personas que cumplen los siguientes requisitos:

ü  Las personas que ganan menos de 3 salarios mínimos.

ü  Para modificación, las personas que cuentan con una vivienda.

ü  Para compra, las personas que no cuentan con una vivienda a su nombre en derechos reales.

ü  Para construcción, las personas que cuentan con un terreno.

ü  Las personas que nunca antes accedieron a un crédito de vivienda social

          

 

 

BRASIL

Real Estate en Brasil en 2021

 

São Paulo, fue record éste año frente a la cantidad de permisos de edificación vertical en la ciudad más grande brasilera, lo que significa un escenario favorecedor

En este lapso de tiempo, hubo 973 permisos para nuevas construcciones. Podemos destacar que esta fue la mayor cifra de permisos que se obtuvieron en la serie estadística que empezó a inicios de este siglo. Se alcanzó un 10.4% más al que se registró en el año anterior.

A través de las fases de construcción y comercialización, de acuerdo con  la Asociación Brasileña de Empresas Inmobiliarias (ABRAINC), los proyectos pueden conseguir un total de 73 000 millones de reales, moneda brasilera, que sería alrededor de $ 13.000 millones, el número de empleos que se han generado llega a una máxima de 1.7 millón de nuevos,  incluyendo obreros de construcción y actividades directas, las empresas de este gremio confían en la reactivación de las actividades económicas, pensando en proyectos nuevos.

 

Pandemia impulsa digitalización en el sector inmobiliario de Brasil

 

Es fundamental que el sector inmobiliario se ajuste a los cambios del entorno para sobrevivir. La cuarentena estricta como prevención para evitar la propagación del Covid-19 hizo que se replantearan nuevas herramientas en el mercado inmobiliario. Homer, una plataforma gratuita que conecta a corredores, vendedores y compradores de todo Brasil, ha contribuido a las personas en estos días de crisis sanitaria para realizar en línea el proceso de compra de casas y apartamentos.

La compañía explicó que tienen 45 mil corredores registrados en su base y depende del uso de inteligencia artificial para revelar opciones inmobiliarias más asertivas. Así mismo, la compañía brasileña detalló que su modelo de negocio se basa en un porcentaje de las transacciones de propiedades “no exclusivas”, lo que significa propiedades que no fueron traídas a la base por un corredor, y en la adhesión de los clientes a la financiación de bienes inmuebles requerida a través de la plataforma.

Estas nuevas herramientas, con visitas virtuales, permiten optimizar el tiempo sin salir de casa para visitar propiedades. En esta etapa el comprador puede descartar varias propiedades

  

AGENTES INMOBILIARIOS

 

En Brasil, la Ley N° 6.530 del 12 de mayo de 1978, regula el ejercicio de la profesión de Corredor de Bienes Raíces y disciplina el funcionamiento de sus órganos de control:
el Consejo Federal y los Consejos Regionales.

Para dar continuidad al oficio de agente inmobiliario, hay que estar acreditado al Consejo Regional de Profesionales Inmobiliarios (CRECI).

Un agente inmobiliario debe formarse de manera precisa, por tanto debe cumplir con los estudios correspondientes a los bienes raíces, en este país en la actualidad no se cuenta con ninguna entidad educativa que brinde este curso.

Como cualquier otra profesión, el agente de bienes raíces también requiere formación adecuada. Para eso, se deberá llevar un curso técnico en transacciones de bienes raíces o superior en administración de empresas. Como dato adicional en Brasil actualmente ninguna institución brinda el curso de agente inmobiliario.

 

CONSEJO REGIONAL DE PROFESIONALES INMOBILIARIOS

 

Datos del Sistema CRECI del 2019 indican que 389,400 se encuentran activos en el país; es decir, cada mes, en promedio, ingresan al mercado 2 mil nuevos profesionales en Brasil.

Además de supervisar, el Sistema CRECI también se encarga de disciplinar el ejercicio profesional y representar, ante los tribunales o fuera de ellos, los legítimos intereses de la categoría, respetando las respectivas áreas de competencia. Gracias a esta actuación a favor de la ética en el ejercicio profesional y la fiscalización (evitando que los infractores perjudiquen al comprador / vendedor o arrendador de las propiedades), la actividad ha mantenido un ritmo de crecimiento desde su creación.

 

REQUISITOS PARA OBTENER UNA TARJETA PROFESIONAL DE CORREDOR DE BIENES RAÍCES

 

Entre los requisitos, figuran los siguientes:

ü  Ser mayor de 18 años

ü  Tener una educación secundaria.

ü  Acreditar el término del curso Técnico en Transacciones Inmobiliarias (TTI) o un    curso superior en Administración de Empresas Inmobiliarias.

Con estos prerrequisitos puede registrarse en CRECI y obtener su registro y carnet profesional.

 

COLOMBIA

Real Estate en Colombia en 2021

 

El sector inmobiliario tiene buenas perspectivas de crecimiento y liderará el proceso de recuperación económica del país. Estará impulsado por las viviendas nuevas de precio medio y bajo. Mientras tanto, la vivienda de mayor valor, las viviendas usadas y el sector no residencial tendrán una recuperación un poco más tardía.

 ·         En la más reciente década se construyeron dos millones de viviendas y Bogotá, Tunja, Villavicencio y Popayán fueron las ciudades de mayor valorización.

·         Las empresas constructoras mantienen una solidez financiera gracias a la reducción de los inventarios y el mejor ritmo en la comercialización de vivienda.

·         Los precios de la vivienda se están desacelerando, especialmente en el caso de las viviendas usadas. Los precios de la vivienda VIS se comportan mejor.

·         El financiamiento de la vivienda se concentró más en la vivienda nueva y, dentro de esta, en la vivienda de interés social.

·         Los costos de la construcción están siendo presionados al alza por los mayores precios del hierro y el acero.

 

De acuerdo con personas conocedoras del tema, el comportamiento del sector inmobiliario presenta condiciones favorables este año, teniendo en cuenta que es uno de los sectores económicos más estables del país, razón por la que el Gobierno Nacional incentiva a los ciudadanos a que inviertan en su vivienda propia. Se observa también que a pesar de la variante por la pandemia los precios no han mostrado un aumento significativo, se espera que este año este modo se mantenga igual.

Los esfuerzos que se han realizado para mantener estable el sector también permiten ver un panorama positivo. Por su parte, Camacol (Cámara Colombiana de la Construcción), dice que se espera una reactivación positiva, en la que la compra de vivienda será la que mejores resultados muestre.

 En cuanto a estadísticas del sector inmobiliario, el mercado espera generar la venta de 195.000 unidades, y se espera que las viviendas VIS representan un 14% que el año anterior, 14%, es decir, 145.000 viviendas. El crecimiento del sector también tiene una previsión positiva en la que se esperan 190.000 lanzamientos, lo que mostraría un alza del 4,1%.

De este modo, el balance inmobiliario ha mostrado que los precios se han mantenido estables desde el año pasado, y se pronostica este mismo comportamiento para el 2021. Así lo afirmaron expertos, quienes resaltaron varios aspectos que benefician este sector y lo reafirman como uno de los más atractivos para invertir y generar rentabilidad a mediano y largo plazo.

 

PANORAMA PARA LATINOAMERICA

 

Si bien aún debemos esperar para ver el total a largo plazo de los impactos de la pandemia, la emergencia sanitaria y las políticas adoptadas para combatirla han generado cambios en el comportamiento en el sector inmobiliario, algo que se refleja en la demanda de los consumidores en cuanto a vivienda y demás segmentos de la finca raíz, muchos de los cuales pueden volverse permanentes este año.

 Luego de la fuerte contracción económica impulsada por la pandemia de coronavirus en 2020, Fitch espera que los emisores de bienes raíces se beneficien de una recuperación económica global y regional esperada para este 2021. También pronostica que habrá una reducción en el PIB del 8,2% en 2020 antes de un crecimiento del 4,1% en 2021.

 Además, para el subsector industrial se espera que los emisores mantengan ingresos y márgenes estables el próximo año, teniendo en cuenta que está más conectado con el mercado internacional, por lo que está más expuesto al riesgo de una débil recuperación económica mundial.

 

PAPEL DE LAS INMOBILIARIAS EN EL SECTOR

 

El reconocimiento de la función de las empresas inmobiliarias, en el crecimiento del sector, es fundamental, ya que a través de su gestión y servicios se garantiza la seguridad en la inversión de inmuebles al dar certeza de los costos y valorización, por ello es tan importante acudir a una inmobiliaria de gran trayectoria y experiencia que pueda hacer un acompañamiento eficiente en caso de querer comprar, vender o alquilar una propiedad y que supla todas las necesidades y toda la tramitología correspondiente al proceso, aprovechando también las tecnologías en tendencia para realizar las diligencias en línea.

Con la evolución tecnológica actual se hace posible vivir experiencias personalizadas, eficientes, rápidas y desde la comodidad de la casa, en el proceso de comprar, rentar o vender una propiedad, colocar una reclamación postventa desde una aplicación virtual o saber en línea el valor aproximado de un inmueble, es una realidad al alcance de la mano.

 

 

DESARROLLO TECNOLÓGICO EN BIENES RAICES

CONSOLIDACIÓN COMERCIAL DE PROPTECH Y STARTUP

 

Se habla de innovación en referencia a las denominadas: “proptech”, “startups” que hacen uso de la tecnología para mejorar y reinventar cualquiera de los servicios que demanda el sector.

 

¿QUÉ ES UNA STARTUP?

Los términos empresa emergente, startup, compañía emergente, compañía de arranque y compañía incipiente se están utilizando en escenarios mundiales empresariales aplicados a empresas de reciente creación, generalmente fundadas por un emprendedor o varios, sobre una base tecnológica, innovadora y con una elevada capacidad de crecimiento.

 

¿QUÉ ES UNA PROPTECH?

Es todo un ecosistema que está compuesto por iniciativas empresariales de distintas industrias, realidad virtual, domótica, Big Data,propery management, portales inmobiliarios, software, Co-working, tiene dos aspectos en común, un componente tecnológico y un gran aporte al sector inmobiliario, impulsando la  transformación, actuando como un observatorio de tendencias que van a trascender el futuro del sector

Tras la pandemia, las empresas de ésta naturaleza han crecido en promedio

un 170 %, contribuyendo a la recuperación de una industria de la construcción que en el primer trimestre del año reportó una caída del 9,4 % de su Producto Bruto Interno, según un análisis de Colombia Proptech, agremiación que reúne a cerca de 40 proptech del país.

El cofundador de éste gremio y CEO de LoQueNecesito.co (LQN), cuya función de bróker digital que facilita el acceso a créditos y subsidios hipotecarios con 8 Bancos de Colombia a través de su plataforma y que a la fecha lleva inversiones superiores al millón de dólares, la crisis del coronavirus se convirtió en una oportunidad para afianzar en el sector las bondades que tiene la tecnología para el futuro de su negocio, lo que permitió que empresas como las proptech se posicionaran en el mercado.

Se están atendiendo eficientemente a través de las tecnologías como la inteligencia artificial, blockchain, machine learning, entre otras, las necesidades de las constructoras, las entidades financieras, los usuarios finales y todos los actores importantes para el funcionamiento del sector inmobiliario, de acuerdo a los especialistas del rubro las proptech en Colombia viven uno de los mejores momentos de la historia reciente.

Este modelo en el país ha llevado a Colombia a convertirse en uno de los ecosistemas más prometedores del proptech en la región, donde agremiaciones de la talla de Colombia Proptech se consolidan como la asociación de startups de este tipo más grande de Latinoamérica.

A la fecha cuentan con 40 startups brindando soluciones únicas en cada parte de la cadena de valor tales como licitaciones para compra de materiales, pre lanzamientos y lanzamientos, postventa, CRM, realidad virtual, blockchain, cierre financiero, data, avalúos en línea, renta de inmuebles, compra y venta, entre otros.

Colombia Proptech es una agremiación creada en el 2019, que en la más reciente versión de los “Global Proptech Awards” fue nominada en la categoría “mejor asociación a nivel mundial”, compitiendo a la par con países como Holanda y Reino Unido. Además, que proyecta en los próximos tres meses duplicar su red de startup asociadas, con el ánimo de aportar a la transformación de un sector que, según expertos, podría crecer hasta en un 3 % en el 2021.

 

 

 

COSTA RICA

Real Estate en Costa Rica en 2021

 

El virus del Covid-19 ha traído consigo un aumento en costos en el área de obras de construcción en cuatro áreas clave: contractuales, de implementación, de operación y pérdidas de productividad, según indica la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC)

 

1. Los costos contractuales serian elevados porque incluyen pólizas y fianzas, en el caso de ampliar los plazos de las obras.

2. Los costos de implementación que requiere la lucha contra el COVID-19: ampliar comedores, señalizaciones, mamparas para separar la gente, nuevas facilidades para desinfección y lavado de manos, ampliar vestidores, etc.

3. Los costos de un proyecto nuevo, con medidas anti covid-19 que incluyen contratar más equipos y contratar personal de seguridad. También la compra adicional de implementos como jabones, alcoholes medidores de temperatura.

4. Los costos en pérdida productividad de los trabajadores, que implican tiempo y dinero pues se necesitarían entre 30 y 45 minutos antes de que el trabajador empiece, se ocupa un diez por ciento de la productividad diaria de un obrero.

 

Este país cuenta con un sólido Mercado de oficinas, el establecimiento de empresas multinacionales en área de servicio e industrial de manufactura avanzada y dispositivos médicos.

Para Costa Rica, uno de los nichos que facilitarían la reactivación del sector inmobiliario, sería la construcción de vivienda vertical. Uno de los proyectos de este tipo es el complejo residencial Torres Los Yoses, que se está construyendo en la entrada de Barrio Los Yoses, San José.

De acuerdo a los datos de la empresa desarrolladora del proyecto, Grupo Inmobiliario Del Parque, el edificio tendrá un área de unos 16.500 metros cuadrados de construcción y se espera entregar la obra en enero del año 2022.

 

 

PROPIEDAD HORIZONTAL

Se concibe a la propiedad horizontal como: “aquella figura jurídica que surge cuando los diferentes pisos o apartamentos de una casa o finca pertenecen a diversos propietarios, constituyendo una forma particular de propiedad por ello de su propósito, entendiendo que por medio de esta estructura física del inmueble, se halle partes del mismo que son propiedad en exclusiva de sus titulares y partes del inmueble que pertenecen a la comunidad de los propietarios

En Costa Rica la propiedad horizontal ha sido regulada por las siguientes normas, en orden cronológico

LEY 3670 del 22 de marzo de 1996 ¨Ley de propiedad horizontal¨

LEY 5317 del 16 de agosto de 1973 ¨Interpreta ley de propiedad horizontal ¨

LEY 7933 del 28 de octubre de 1999 ¨Ley reguladora de la propiedad de condominio¨

ÚLTIMAS REFORMAS: • Ley No. 8278 de 2 de mayo del 2002. La Gaceta No. 108 de 6 de junio del 2002

 

Capítulo I. Disposiciones generales

Artículo 1.- El régimen de propiedad en condominio puede aplicarse:

a) A los diversos pisos, los locales, las oficinas, los estacionamientos o los departamentos en que se dividan uno o varios edificios, por construirse o construidos en una misma finca o en diversas, ya sea que pertenezcan estos a uno o varios propietarios o concesionarios. Al inscribirse la afectación de varias fincas, se reunirán de modo que resulte una sola finca matriz.

b) A las distintas edificaciones que se construyan en una sola finca, si habrán de pertenecer a propietarios diferentes.

c) A los bienes inmuebles aptos para la construcción, tanto para los lotes o las fincas rurales en que se divida el terreno, como para las construcciones que se levanten en ellos.

d) Cuando el propietario de un edificio o un desarrollo habitacional, comercial, turístico, industrial o agrícola, ya construido, decida someterlo al régimen de propiedad en condominio, siempre que existan elementos independientes y comunes indivisibles y cumplan todos los requisitos técnicos exigidos por esta ley.

e) Cuando el titular de un derecho de concesión que recaiga sobre un bien inmueble y se destine a ser explotado turística o comercialmente, decida someter su proyecto a las disposiciones de esta ley. En este caso, deberá contar con la autorización expresa y previa de las autoridades que hayan otorgado la concesión.

f) A los proyectos por desarrollarse en etapas, cuyas obras de urbanización o civiles sean sometidas al régimen de propiedad en condominio y donde las filiales resultantes sean, a su vez, convertidas 2 en fincas matrices de un nuevo condominio, sin perder estas, por tal razón, su condición de filial del condominio original; lo anterior, de conformidad con lo dispuesto en el proyecto y los planos originales debidamente aprobados, así como en el reglamento del condominio

 

Artículo 2.– Para acogerse al régimen establecido en esta ley, el propietario, los copropietarios o los concesionarios de un inmueble deben declarar su voluntad en escritura pública, en la que se hará constar:

 

a) La naturaleza, la situación, la medida y los linderos de la finca matriz; una descripción general del edificio, el desarrollo habitacional, comercial, turístico, industrial o agrícola, así como la descripción de cada filial resultante, con su situación, medidas, linderos y la proporción que a cada una de estas filiales le corresponda en relación con el área total del condominio y los demás detalles necesarios para su correcta identificación. Esta información se aportará con base en los planos de construcción y topográficos.

b) El destino general del condominio y el particular de cada filial.

c) Los bienes comunes, su destino y las características necesarias para identificarlos, ubicarlos y delimitarlos correctamente.

d) Que el notario ha tenido a la vista los planos de construcción debidamente aprobados por las instituciones competentes.

e) La escritura de afectación al régimen de propiedad en condominio establecerá las reglas que permitan reunir y dividir las fincas filiales, con indicación de las áreas mínimas y el frente a la salida pública o al área común que la permita.

f) El valor total del condominio, el valor de cada piso, departamento, local, oficina o estacionamiento en que este se divida, así como el porcentaje o la proporción correspondiente a cada uno en el valor total del condominio.

 

 

GUATEMALA

Real Estate en Guatemala en 2021

 

El sector inmobiliario, en Guatemala ha sentido los estragos de la crisis mundial causada por la pandemia del Covid- 19, ello ha generado una incertidumbre en todas las industrias y el sector inmobiliario no iba a ser la excepción, todo ha cambiado y las personas viven, trabajan y consumen bienes y servicios, sin la certeza de saber cuándo se podrá volver a la vida tal y como se conocía con anterioridad, o ni siquiera si eso será posible.

 

ACTUALIDAD EN EL SECTOR INMOBILIARIO

Ha habido parálisis en las operaciones y las transacciones de compra venta desde la pandemia. El sector inmobiliario está enfocado en minimizar sus gastos operativos, mantener el valor de sus activos y analizar distintos panoramas posibles.

Ante la duda respecto a la situación actual, las personas tienen tendencia más al alquiler que a la compra de vivienda, por los posibles futuros cercanos cambiantes, si a lo mejor tengan que cambiar de trabajo o de ciudad, sumado a los cambios económicos, comprar vivienda no se hace viable en este momento. 

 

Panorámica para los inversores

La pérdida del poder adquisitivo de la población, ha puesto en vilo a inversores del sector inmobiliario porque están viendo cómo sus ingresos mensuales se minimizan mientras aumenta la morosidad entre sus inquilinos, sin embargo para quienes estén al día esta podría ser una oportunidad para aprovechar y adquirir los inmuebles que se encuentran con descuentos importantes debido a la crisis financiera actual, pero haciendo un análisis profundo sobre dicha inversión contemplando los panoramas cambiantes después de que pase la emergencia sanitaria, social y financiera.

 

Clausura de negocios

El uso de espacios para oficina ha decaído, ya que se ha impuesto la modalidad de teletrabajo, las empresas han tenido que replantear la forma de mantener a sus trabajadores y ello ha impulsado el trabajo desde casa, lo que ha denotado un decaimiento importante en la ocupación de oficinas y al parecer esta modalidad se puede perpetuar en el tiempo aun cuando pase la pandemia.

El comercio electrónico, vive una época de prosperidad, el confinamiento también impulso la búsqueda de productos por internet y redes sociales, por lo que los pequeños comercios deben adaptarse al mercado digital y dirigir todos sus esfuerzos en este sentido.

 

Redacción Perspectiva

Para 2021 se predice un incremento en la construcción, particularmente en el interior del país. Esta elevación del sector inmobiliario y de la construcción tendrá un valor agregado, desde grandes edificios en departamentos como Izabal a oferta comercial o de vivienda en Quetzaltenango.

La banca en Guatemala siempre ha sido fuerte y se mantiene constante; teniendo en cuenta la apertura internacional contribuirá a que la construcción sea una disyuntiva atractiva para los inversionistas”

El sector ha sido considerado uno de los motores para el sostenimiento de la macroeconomía en Guatemala y en el año próximo se expandirá hacia el interior. Expertos comienzan a ver signos de recuperación, mejora y optimismo para 2021 en varias áreas:

Inversión en el interior del país: A raíz de la saturación de oferta en la ciudad, los grandes desarrolladores han puesto sus ojos en áreas fuera de la metrópoli, sin embargo, también existe un cambio en la demanda de viviendas y de uso comercial en estas regiones como Quetzaltenango, Cobán y otros.

Entidades Financieras: las entidades financieras se encuentran mucho más alivianadas, han comenzado a activar sus carteras y reserva de créditos para vivienda en sectores del interior del país. También los tipos de interés y los accesos a esas opciones de crédito se están fortaleciendo.

Rehabilitación de viviendas: Los huracanes lota y Esta, dejo afectado ciertas partes del país en el 2020, lo que evidencio la necesidad de invertir en vivienda de tipo social y aportar a la reconstrucción de las áreas más afectadas en el interior del país

El Banco de Guatemala hace un pronóstico sobre el sector de la construcción, habría un crecimiento de un 7% en 2021. De esta forma, de las 17 actividades que miden el producto interno bruto del país, la construcción será el sector con mayor crecimiento.

De acuerdo con los datos de la Cámara, en el 2020 el sector construcción representó un 5,5% del PIB nacional, a pesar de la caída de un 6% en su actividad, respecto con el año inmediatamente anterior.

 

La infraestructura pública está siendo uno de los proyectos más importantes durante 2021 se planeó la construcción de 14 nuevos centros hospitalarios.

 

 

PROPIEDAD HORIZONTAL EN GUATEMALA

Propiedad horizontal es cualquier edificación por plantas o pisos no importando su naturaleza. Actualmente una de las maneras comunes de construcción son los edificios sobre todo en las ciudades, siendo consecuencia de la falta de terrenos disponibles para la construcción, así como factores como la mayor seguridad y ahorro de costos de construcción. En el presente capítulo se dará a conocer de manera general en que consiste el derecho real propiedad horizontal, cuál es su naturaleza jurídica y sobre todo como se origina.

Propiedad horizontal al igual que la copropiedad, en algunas legislaciones como la de Guatemala se expone como una de las formas en que puede presentarse el derecho real de propiedad. Sin embargo, la propiedad horizontal se caracteriza principalmente por la convergencia de derechos como la propiedad individual en cada uno de los pisos o apartamentos y la copropiedad sobre todas las áreas comunes dando como resultado un derecho real autónomo.

CONSTITUCIÓN En los antecedentes se desarrolló el contexto en que fue creada la propiedad horizontal, siendo uno de los factores que en la actualidad la promueven corresponden al urbanismo y la falta de vivienda en las ciudades, en esa línea concluimos con la definición de un derecho real autónomo donde coexiste un dominio exclusivo y copropiedad. Ahora bien, se desarrollará cómo nace este derecho

 

REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN Como se ha mencionado, para el perfeccionamiento del derecho real de propiedad horizontal es necesario la inscripción del reglamento de copropiedad y de administración en el registro correspondiente. De acuerdo a esto, el reglamento de copropiedad y administración tiene un papel fundamental, debido a que reglamentará todo lo necesario para la convivencia de los titulares de las fincas

El reglamento de copropiedad y administración resulta como la guía de convivencia de una propiedad horizontal, por lo que su redacción no debe tomarse a la ligera, así mismo al igual que toda norma debe establecerse cuál será el proceso para poderla modificar, dejándolo como un proceso que no se convierta en engorroso pero que posea una flexibilidad en ciertos aspectos para que pueda ir mutando a las necesidades de los titulares de los pisos. 179 Cada uno de los copropietarios deben de tener una copia del reglamento de copropiedad y administración, y el original debe quedar en custodia del Administrador. Así mismo, establece que los mecanismos de redactar o sancionar el reglamento son:

 

1) Por unanimidad, de todos los propietarios el cual debe efectuarse en escritura pública;

2) Por el propietario vendedor, al momento de la inscripción de la propiedad horizontal; y

3) Judicial, cuando no existe unanimidad entre los copropietarios.

 

ARTÍCULO 1195.- La propiedad horizontal deberá inscribirse formando tantas fincas separadas como pisos o unidades tenga la edificación.

El testimonio de la escritura que origine la primera inscripción del edificio, deberá acompañarse de una copia de los planos del mismo y los planos de cada unidad o piso.

ARTÍCULO 1196.- Los planos deben detallar la situación, dimensiones y colindancias del terreno, así como una descripción del edificio, incluyendo sus servicios de agua, electricidad y cualesquiera otros de que goce; y descripción de cada piso o unidad, su situación, colindancias y datos que sean necesarios para identificarlos.

ARTICULO 1197.- La inscripción del edificio, como finca matriz, se debe practicar en la finca con cuyo número aparezca inscrito el terreno.

ARTICULO 1198.- Cada piso, departamento o habitación que reúna los requisitos que establece este Código, se debe inscribir como finca independiente de la finca matriz, y cada una de las nuevas fincas debe tener notas marginales de mutua referencia.

ARTÍCULO 1199.- La inscripción del edificio en la finca matriz ha de expresar las circunstancias que para toda inscripción señala el Artículo 1131, en cuanto fueren aplicables.

El SALVADOR

Real Estate en El Salvador en 2021

 

La industria de construcción estuvo paralizada durante un lapso 85 días, luego se logró reanudar en conjunto con los protocolos de la nueva realidad. Por los efectos de la pandemia el sector construcción salvadoreño experimentó una caída de un 8%, aunque en el 2019 tuvo un crecimiento de un 8,7%.

Pese a lo anterior el sector ha presentado algunos avances después del inicio de la pandemia, según el Índice del Volumen de la Actividad Económica (IVAE) de agosto del 2020, elaborado por el Banco Central de Reserva (BCR), el indicador de la construcción subió un 27,8% en agosto en comparación con julio pasado.

La construcción fue una de las primeras actividades del país que inició la reapertura económica.

Por otro lado, la actividad se ha visto más dinámica debido a los trabajos de mitigación de los efectos de los desastres naturales provocados por las condiciones climáticas.

Cuando se dieron a conocer los datos del Producto Bruto Interno (PBI) de El Salvador tras el primer trimestre del año 2020, la Cámara Salvadoreña de la Construcción (CASALCO) estimaba que, en el 2do trimestre, la industria tendría un decrecimiento de -15%. Ahora que el Banco Central de Reserva (BCR) dio a conocer los resultados oficiales del segundo trimestre, se sabe que la disminución en el sector fue realmente de -17.5%.

El sector inmobiliario tiene vínculos directos con sectores de la economía, entre estos:

ü  Comercio

ü  Industria

ü  Transporte

ü  Turismo

ü  Banca

ü  Infraestructura.

El mercado inmobiliario está esencialmente conectado al sector construcción, este último favorecido en los años recientes por una tendencia a la baja en los precios internacionales de las materias primas, condición que influyo relevantemente en el interés de los desarrolladores para comenzar distintos proyectos.

Los efectos negativos del COVID-19, suponen retos significativos debido a la incertidumbre en los países de la región de ubicar el inicio de la normalidad de las actividades económicas en la mayoría de sectores. Las medidas de distanciamiento, la crisis de empleo, contracción de la demanda, la disminución de diversos servicios y una desaceleración del flujo de remesas, generarán tensiones en la industria inmobiliaria reflejo de un entorno operativo más débil y de alcances aún desconocidos.

 

En 2019, el sector sostuvo un crecimiento del 10.3% anual, y su participación en relación con el PIB se ubicó en 7.3%. El crecimiento continuó determinado por el desarrollo de infraestructura pública, aumento de la inversión extranjera directa hacia el sector construcción, y las inversiones dirigidas a torres de apartamento para vivienda, oficentros y centros comerciales. El sector construcción se dinamiza principalmente por dos subsectores, el inmobiliario (inversión privada); y las inversiones en infraestructura pública.

 

CORREDORES INMOBILIARIOS

A diferencia de otros países en Latinoamérica, El Salvador no cuenta con una ley que regula la actividad de los corredores de bienes raíces, sin embargo, en el año 2017 se presentó ante la asamblea legislativa un proyecto de ley de Corredores y Asesores Inmobiliarios. El objetivo es regular las actividades de corredores y asesores de bienes raíces, así como los requisitos que deben cumplir las sociedades que se dediquen a esta actividad y proteger sus derechos y los de los usuarios en general.

 

PROPIEDAD HORIZONTAL

La propiedad, como adquisición legitima y como resultado de la inteligencia y del esfuerzo del hombre tiene raíces tan profundas en el corazón de la humanidad, representa un factor tan esencial en la vida individual y colectiva, que cuantas veces se ha intentado desconocerla o confiscarla, los pueblos se han sentido lesionados en sus más caros intereses, se han visto amenazados en su existencia misma.

En El Salvador la propiedad inmobiliaria se regula por la Ley de la Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos, (L.P.I.P.A.) una norma que data de 1961 y que no responde a las condiciones actuales del desarrollo urbanístico. Esta ley nació con el objetivo de implementar en el país el sistema denominado de propiedad horizontal, o propiedad colectiva compartida, una nueva forma de desarrollo urbano en el que dos o más dueños, por una parte, tienen el ejercicio del dominio privado exclusivo sobre una sección y por la otra, participan porcentualmente del derecho de uso de algunos bienes comunes a todos los propietarios.

1. Definición de condominio

Se le denominará condominio al grupo de departamentos, viviendas, casas, locales de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y que pertenecieran a distintos propietarios, los que tendrán un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad de propiedad exclusiva y, además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute

Teoría de la Comunidad de Bienes. Ésta es de la más difundida y aceptada; y considera que en la propiedad horizontal se crea una comunidad de derechos pertenecientes a diferentes personas, quienes los ejercen de dos maneras sobre un objeto que es el edificio: a) Sobre la totalidad del inmueble según sus respectivas cuotas ideales. b) Sobre partes específicas susceptibles de ser aprovechadas privadamente. En consecuencia, no hay en la propiedad por pisos y apartamientos dualidad de derechos, sino unidad de los mismos, es decir, que cada copropietario es titular de un derecho en la comunidad y no de uno común y otro privativo34 Administrador del condominio Es el representante legal, persona física o moral, que realiza actos de custodia, mantenimiento y conservación del inmueble y que promueve al mismo tiempo la integración, organización y desarrollo de los condóminos

En el tipo de dominio que se estudia, como se ha dicho antes, hay combinación de propiedad privada y propiedad común, esta se encuentra indisolublemente unida a aquella, de tal manera que, en cualquier enajenación de la primera, resulta afectada la segunda; pero no al contrario, o sea que no puede disponerse de las partes comunes solamente.

En el Salvador la Ley de la Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamentos regula en su artículo veintidós que ningún propietario podrá eximirse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes que están en comunidad. Pero esta ley no regula procedimiento alguno para iniciar judicialmente el cobro de cuotas, pero abre la posibilidad que, al contar con un instrumento con fuerza ejecutiva, pueda abocarse a un procedimiento ejecutivo para poder hacer efectivo el cobro de cuotas comunes a propietarios renuentes o morosos. Procedimiento que una vez acordado por la administración del condominio deberá regirse por lo establecido en el código procesal civil en su artículo.

 

 

NICARAGUA

Real Estate en Nicaragua en 2021

 

El presidente de la Cámara de Urbanizadores de Nicaragua (CADUR), Félix Baltodano, afirmó que el sector inmobiliario del país logrará activarse gracias a un préstamo que entregará el Banco Centroamericano de Integración Económica (BCIE) al Gobierno de Nicaragua, el cual será de más 171 millones de dólares.

A pesar de las consecuencias del covid-19, en agosto del 2020, se logró alentar la venta de viviendas en ese País, incrementando las ventas en 200% comparado a Julio de 2019 y actualmente este valor está en un 115%. Lo que hace concluir que el Mercado está reaccionando favorablemente, se están desarrollando proyectos habitacionales en distintos municipios de Nicaragua.

Baltodano señaló, además, que, para el 2021, las proyecciones apuntan a un crecimiento mayor debido al préstamo brindado por el Banco Centroamericano de Integración Económica para la construcción de gran número de viviendas.

 

PROPIEDAD HORIZONTAL 

Las viviendas de comercio o turismo siendo edificaciones están sujetas a un régimen especial de propiedad denominado “propiedad horizontal”, “propiedad horizontal y vertical”, “régimen condominal”, “propiedad en condominio”, “régimen especial de copropiedad”, entre otros.

En esencia, esta forma especial de constitución y administración de propiedad tiene lugar cuando en un inmueble destinado a pertenecer a varias personas (copropietarios) hay bienes de dominio privado (casas, módulos, apartamentos) con salida independiente, bienes de uso común (piscinas, jardines, parques, calles, vestíbulos y similares) que pueden ser usados por todos los dueños, teniendo estos últimos la obligación de sujetarse a un reglamento y hacer aportes para contribuir con los gastos de administración de los bienes de uso común.

 

Requisitos para Constituir un Régimen de Propiedad Horizontal

 

Para constituir un régimen de propiedad horizontal es necesario que el dueño o dueños del inmueble manifiesten su voluntad en escritura pública, la cual además de los requisitos atinentes a los documentos de este tipo se tienen que incluir los siguientes aspectos:

1. La descripción de cada piso, departamento, vivienda o local, situación, medidas, piezas y dependencias de que consta, así como los demás datos necesarios para su identificación. Si al momento de la suscripción de la escritura aún no existen las edificaciones, éstas deberán inscribirse después como mejoras, tal como se hace en las propiedades sujetas al régimen ordinario.

2. Los bienes de propiedad común y su destino, con la especificación y detalles necesarios y, en su caso, su situación, medidas, partes de que se compongan, características y demás datos necesarios para su identificación.

3. El valor de los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales.

4. Permisos de construcción emitidos por las municipalidades, así como autorizaciones de la autoridad ambiental correspondiente.

5. Planos topográficos generales y de cada unidad o espacio destinado a dominio privado y al uso común.

6. Reglamento. Este reglamento debe contener los derechos y obligaciones de cada uno de los dueños, especificando con la mayor claridad las partes del edificio que sean de uso común y las limitaciones a que quedará sujeto el ejercicio de derecho de usar tanto los bienes comunes como los propios. Asimismo, tiene que regular aspectos relacionados con la administración de los bienes en general, incluyendo la designación de un administrador y sus facultades.

 

Criterios para realizar una Tasación Comercial de una Vivienda

 

Para realizar una tasación comercial de una vivienda se tienen en cuenta varios criterios, los cuales detallamos a continuación:

 

1. Sobre la Urbanización

ü  Ventajas y desventajas de la zona urbana

ü  Peculiaridades urbanísticas

ü  Mercado de valores de terrenos

2. Sobre el Terreno

ü  Área

ü  Dimensiones

ü  Forma

ü  Ubicación (frente a parque, esquina, medio, etc.)

ü  Topografía

ü  Calidad de suelo

ü  Habilitación urbana (completa, incompleta)

ü  Valor de la Habilitación Urbana

 

 

FACTORES QUE INFLUYEN EN LA TASACIÓN DE UNA VIVIENDA

 

1.  El diseño de la vivienda y su funcionalidad

2.  Privacidad

3.  Circulación y ventilación

4.  Calidad y adecuado empleo de materiales

5.  Distribución y áreas adecuadas

6.  Áreas de servicio (closets, depósitos, etc.)

7.  Equipamiento (equipos eléctricos e hidráulicos)

8.  Facilidades de servicio: agua caliente, gas, etc.

9.  Intercomunicadores y control de video

10.  Emplazamiento (entorno, comisaria, colegios, centros comerciales. etc.)

11.  Trafico (avenidas, aeropuerto)

12.  Entorno de la manzana

13.  Sistema de seguridad y alarma

14.  Sistema contra incendios

15.  Equipamiento con dobles motores

16.  Escalera de escape (sismo, incendio, etc.)

17.  Proyección a crecimiento de la edificación (zonificación, proyectos parciales)

 

Adicionalmente a estos criterios se realiza un análisis metodológico para la realización de la investigación de mercado, tomando como base los siguientes puntos:

 

ü  Predios con características similares

ü  Influencias externas

ü  Precio de viviendas colindantes

ü  Precio de viviendas similares

ü  Mercado de compradores y vendedores

ü  Valores recientes de compra de predios similares

ü  Tendencias del mercado

ü  Terrenos de alta densidad (multifamiliares)

ü  Terrenos de baja y mediana densidad (viviendas)

 

 

PANAMA

Real Estate en Panamá en 2021

 

Invertir en Bienes Raíces

 

El mercado inmobiliario de Panamá, se caracteriza por su dinamismo y constante actividad y sigue siendo un Mercado muy sólido a la hora de invertir en bienes raíces. El propósito de la inversión en bienes raíces, es obtener rentabilidad abundante, el alquiler de propiedades, genera ingresos con muy buenos retornos de inversión, lo que permite tener cubierto, variables como hipotecas, impuestos y seguros.

Antes de iniciar la búsqueda de una propiedad, es importante comprender el proceso de inversión, ya que hay numerosas variables que deben ser tomadas en cuenta.

En nuestro artículo de hoy, hablaremos un poco sobre la inversión en el mercado inmobiliario de Panamá. Encontrar, valorar e investigar propiedades, es simple pero no fácil: Podrías encontrarte perdido si no entiendes los principios básicos de las inversiones inmobiliarias.

 

ü Algunas áreas o zonas residenciales que antes no estaban en el radar de construcción, son ahora las que están cobrando fuerza, tales como Panamá Oeste o Río Abajo.