Libro de Rea Estate

TIPOS DE HIPOTECAS Y FUENTES DE FINANCIAMIENTO
OBJETIVOS DE APRENDIZAJE
Cuando haya completado esta unidad, podrá hacer lo siguiente:

Explicar el proceso de calificación para un préstamo y calcular los porcentajes de calificación para diferentes tipos de programas de préstamos hipotecarios.
Describir las características de las hipotecas convencionales.
Describir las características de una hipoteca amortizada y de una hipoteca con tasa ajustable, incluidos los componentes de una hipoteca con tasa ajustable.
Describir las características de las hipotecas con seguro de la FHA y los programas comunes de préstamo de la FHA.
Identificar la característica de garantía de préstamos hipotecarios del VA y las características de sus programas de préstamo.
Distinguir entre los diferentes tipos de productos hipotecarios con fines específicos.
Distinguir entre fuentes primarias de financiación de viviendas.
Describir el rol del mercado secundario de hipotecas y conocer las características de las principales agencias activas en el mercado secundario.
Reconocer y evitar el fraude hipotecario.
Describir las principales disposiciones de las leyes federales relacionadas con el crédito y el préstamo justo.
TÉRMINOS CLAVE
hipoteca con tasa ajustable (ARM)

hipoteca amortizada

tasa porcentual anual (APR)

pago global

hipoteca de pago quincenal

declaración de cierre

préstamo conforme

préstamo convencional

depósito a la vista

falta de intermediación

derecho

préstamo sobre el patrimonio neto

relación de gastos de la vivienda (HER)

índice

intermediación

plan de pagos fijos

incremento máximo de la tasa de interés

estimación de préstamo

margen

fraude hipotecario

prima del seguro hipotecario (MIP)

prestamista hipotecario

originador de préstamos hipotecarios (MLO)

amortización negativa

préstamo no conforme

préstamo no convencional

hipoteca para la compra de vivienda y su mobiliario

hipoteca parcialmente amortizada

pago máximo

límite periódico

mercado primario de hipotecas

capital

seguro hipotecario privado (PMI)

hipoteca para la compra (PMM)

hipoteca inversa

mercado secundario de hipotecas

tasa de interés inicial

relación total de obligaciones (TOR)

términos detonantes

prima por adelantado del seguro hipotecario (UFMIP)

INTRODUCCIÓN
En esta unidad, se comienza hablando sobre el proceso de calificación para un préstamo hipotecario y determinando los porcentajes de calificación para diferentes tipos de programas de préstamos hipotecarios. Se definen los préstamos conformes y no conformes. Primero, se presentan las hipotecas convencionales amortizadas de tasa fija y las hipotecas convencionales de tasa ajustable, seguidas por hipotecas no convencionales aseguradas por la FHA y garantizadas por el VA. En esta unidad, también se describen las funciones del mercado secundario de hipotecas y las disposiciones más importantes de las leyes federales sobre los procedimientos justos de crédito y préstamo.

13.1 CALIFICAR PARA UN PRÉSTAMO
Procesamiento de la solicitud del préstamo
Los prestamistas usan el formulario de Solicitud uniforme para préstamo hipotecario (URLA, por sus siglas en inglés) para verificar que los solicitantes de préstamos (prestatarios) para una propiedad residencial unifamiliar o de hasta cuatro familias cumplan los requisitos. En la URLA, se debe completar información sobre antecedentes generales, sobre el empleo actual y el anterior, y sobre el ingreso mensual bruto (antes de las deducciones, incluidos los impuestos sobre los ingresos y las deducciones de Medicare). Si el solicitante tiene ingresos adicionales de otras fuentes que desea que se consideren para el préstamo, puede indicar el ingreso mensual y la fuente del ingreso. También deben declararse los activos y pasivos.

El solicitante debe indicar el propósito del préstamo e información sobre la propiedad que quiere comprar o refinanciar, que debe incluir si la propiedad se usará como residencia primaria, como segunda vivienda o como propiedad para generar ingresos. En la URLA, también se hacen preguntas específicas sobre la fuente de financiamiento para el préstamo y los antecedentes financieros, por ejemplo, si el solicitante está en condición de falta de pago o morosidad con respecto a una deuda federal, si tiene sentencias pendientes de ejecución o si, en los últimos siete años, el solicitante ha tenido una propiedad embargada o se ha declarado en bancarrota.

Se puede descargar la Solicitud uniforme para préstamo hipotecario (URLA) en https://singlefamily.fanniemae.com/media/7896/display.

Evaluación crediticia y calificación crediticia. Los prestamistas evalúan el historial ­crediticio del solicitante. Se ordena un informe de crédito para determinar el puntaje cred­iticio y de deuda del solicitante. El puntaje crediticio es un número que se calcula en ­función del historial de pago del prestatario, y del monto y los tipos de deuda; ayuda a los prestatarios a predecir si es probable que los solicitantes efectúen los pagos del crédito en forma oportuna. Los prestamistas utilizan el puntaje crediticio para medir el riesgo potencial de pedir un préstamo. Un puntaje crediticio más alto significa que es más probable que un solicitante pague el préstamo y, por ende, que sea aprobado y pague una tasa de interés más baja por el nuevo crédito.

Para obtener más información sobre el puntaje crediticio, visite https://www.myfico.com/credit-education/credit-scores.

Porcentajes de calificación. A fin de calificar a los prestatarios para un préstamo hipotecario, los prestamistas evalúan el monto de deuda que tiene un solicitante en relación con sus ingresos. Los prestamistas evalúan los gastos mensuales totales del solicitante en relación con sus ingresos mensuales brutos para determinar lo que se conoce como “porcentaje de calificación”. La importancia de los porcentajes de calificación radica en que los prestatarios que tienen una deuda alta en comparación con su ingreso bruto pueden tener problemas para efectuar los pagos de la hipoteca si ocurre algún evento imprevisto. Los porcentajes de calificación se analizarán en detalle más adelante en esta unidad.

Calificación de la propiedad. El prestamista ordena una tasación de la propiedad que se comprometerá como garantía para el préstamo. El tasador estima el valor de la propiedad y, en el caso de que se trate de un préstamo de la FHA y el VA, determina si la condición general de la estructura cumple los estándares mínimos requeridos (los préstamos hipotecarios de la FHA y el VA se analizan en detalle más adelante en esta misma unidad).

Preaprobación y precalificación. La precalificación es menos formal. El prestamista hace preguntas al prestatario sobre ingresos y deuda; sin embargo, no se realiza un informe de crédito. La preaprobación, por su parte, es más detallada. El prestamista gestiona un informe de crédito y verifica ingresos y activos. La solicitud se presenta para la suscripción preliminar, y el posible prestatario recibe una carta de preaprobación que define el monto del préstamo aprobado que el comprador puede recibir. Las cartas de aprobación suelen ser válidas durante 120 días.

13.2 PRÉSTAMOS CONVENCIONALES VERSUS PRÉSTAMOS NO CONVENCIONALES
Los préstamos hipotecarios se pueden agrupar en dos categorías generales.

Los préstamos convencionales no incluyen garantías gubernamentales ni seguros gubernamentales para el prestamista si el prestatario no paga el préstamo. En un préstamo convencional, el prestamista asume el riesgo total de incumplimiento. Para compensar el riesgo del prestamista, a veces se solicita a los prestatarios que compren un seguro para proteger al prestamista contra el incumplimiento del prestatario. Calificar para un préstamo convencional es, en general, más difícil que calificar para un préstamo garantizado o asegurado por un organismo gubernamental.
Los préstamos no convencionales son respaldados por el gobierno federal. Los préstamos no convencionales incluyen los préstamos asegurados por la FHA y garantizados por el VA. Los préstamos no convencionales ofrecen opciones más flexibles para los prestatarios.
Características de los préstamos hipotecarios convencionales
Tasa de interés. Los prestamistas privados otorgan préstamos hipotecarios convencionales. Las tasas de interés de las hipotecas convencionales reflejan las condiciones del mercado y se negocian entre el prestamista y el prestatario.

Asunción. Los préstamos convencionales de tasa fija incluyen una cláusula de vencimiento por venta, que exige que el saldo del préstamo se pague en su totalidad cuando se vende la propiedad; de ese modo, se evita que otra persona asuma el préstamo hipotecario. Los préstamos convencionales con tasa ajustable pueden ser asumidos por otra persona (véase “Hipoteca con tasa ajustable” en esta unidad).

Pago por adelantado. Los préstamos hipotecarios convencionales de tasa fija contienen una cláusula de pago por adelantado que permite a los prestatarios pagar anticipadamente el capital de la hipoteca (véase “Cláusula de pago anticipado”, Unidad 12).

Pago inicial y seguro hipotecario privado. Los préstamos convencionales, en general, exigen que el prestatario abone un pago inicial mayor (patrimonio neto) en comparación con los préstamos no convencionales. Sin embargo, los prestatarios pueden abonar pagos iniciales más bajos. Para los préstamos convencionales que financian más del 80 % del precio de compra, se exige un seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés). En otras palabras, si el prestatario abona un pago inicial de menos del 20 % del precio de compra, se necesita un PMI. El seguro hipotecario privado protege a los prestamistas en caso de que el prestatario no cumpla con los pagos.

Relación entre préstamo y valor Recordemos que la relación entre préstamo y valor (LTV, por sus siglas en inglés) es un término financiero que utilizan los prestamistas para describir la relación entre el monto del préstamo hipotecario y el valor de la propiedad. Para calcular la relación LTV, se divide el monto del préstamo por el precio de compra de la propiedad (o el valor tasado si es menor que el precio de compra). Como parte del proceso de evaluación del prestamista, se requiere que el prestatario cumpla con una determinada relación LTV.

La relación LTV también se usa para determinar si el prestatario tendrá que adquirir un PMI. Es obligatorio adquirir un PMI si la relación LTV es mayor al 80 %. La parte del préstamo que excede el 80 % del precio de venta de la propiedad (o del valor tasado) se asegura con un PMI. Si el prestatario no paga, y las ganancias de la venta por ejecución hipotecaria no son suficientes para cubrir el monto que se debe pagar al prestamista, el seguro hipotecario cubre la diferencia. El prestatario puede solicitar que se cancele el PMI una vez que el saldo pendiente de la hipoteca caiga por debajo del 80 % del valor original de la vivienda (0,80 u 80 % de la relación LTV).

Calificar para un préstamo hipotecario convencional
Los préstamos hipotecarios convencionales tienen requisitos de calificación más rigurosos en comparación con los préstamos no convencionales. A fin de calificar para un préstamo convencional, el prestatario debe tener un excelente puntaje crediticio y cumplir ciertos requisitos de ingreso, antecedentes laborales, pago inicial y porcentajes de calificación. Estos requisitos de calificación se establecen en las pautas de Fannie Mae y Freddie Mac (más adelante en esta unidad se ofrece información detallada sobre Fannie Mae y Freddie Mac).

Porcentajes de calificación. Los prestamistas consideran dos porcentajes de calificación cuando los prestatarios solicitan una hipoteca convencional.

La relaciónde gastos de la vivienda (HER, por sus siglas en inglés) se calcula tomando los gastos mensuales esperados del prestatario y dividiéndolos por el ingreso mensual bruto. Los gastos de la vivienda incluyen el capital, el interés, los impuestos sobre la propiedad y el seguro contra riesgos (PITI, por sus siglas en inglés) más la prima mensual del seguro hipotecario privado (PMI) para los préstamos hipotecarios mayores al 80 % de la relación LTV. Los honorarios de la asociación de propietarios, los honorarios de condominio y el seguro contra inundación, si corresponde, se consideran gastos de la vivienda (consulte la fórmula detallada a continuación). La HER recomendada para un préstamo hipotecario convencional es del 28 %.
Fórmula: Relación de gastos de la vivienda (HER)
PITI mensual + PMI mensual ÷ ingreso mensual bruto = HER

La relación total de obligaciones (TOR, por sus siglas en inglés) esla medida de la deuda mensual total del prestatario en cuotas dividida por el ingreso bruto mensual. La deuda mensual en cuotas incluye los gastos que se detallan en el informe de crédito del prestatario, como pagos con tarjeta de crédito, pagos automáticos, pagos de préstamos estudiantiles y pagos de manutención de los hijos, a los que se denomina obligaciones de largo plazo (LTO, por sus siglas en inglés). La deuda mensual en cuotas también incluye los gastos mensuales de la vivienda que se usan en la HER (consulte la fórmula detallada a continuación). La TOR recomendada para una hipoteca convencional es del 36 %.
Fórmula: Relación total de obligaciones (TOR)
(PITI + PMI + LTO) ÷ ingreso mensual bruto = TOR

EJEMPLO: Una pareja tiene un ingreso bruto mensual combinado de 6.737$, un pago mensual de hipoteca de 1.420$, una prima de PMI de 96$ y, además, obligaciones mensuales que incluyen lo siguiente:

Pago del automóvil: 460$
Préstamo estudiantil: 200$
Tarjeta de crédito: 150$
¿Cuál es la relación de gastos de la vivienda de la pareja?
¿Cuál es la relación total de obligaciones de la pareja?
¿Califica la pareja para una hipoteca convencional?
Solución:

Para determinar la HER de la pareja, determine los gastos totales mensuales de la vivienda:

1.420$ de PITI + 96$ de PMI = 1.516$ de gastos totales mensuales de la vivienda

A continuación, divida los gastos totales mensuales de la vivienda por el ingreso bruto mensual:

1.516$ ÷ 6.737$ de ingreso bruto mensual = 0,2250 o 22,5 % de HER

Para calcular la TOR de la pareja, determine las obligaciones totales mensuales:

PITI + PMI + LTO = 1.516$ + 460$ de automóvil + 200$ de préstamo + 150$ de crédito = 2.326$

Luego, divida las obligaciones totales mensuales por el ingreso bruto mensual:

2.326$ de obligaciones totales mensuales ÷ 6.737$ = 0,3452 o 34,5 %

A fin de calificar para un préstamo hipotecario convencional, la HER del prestatario no debe superar el 28 %. La HER del prestatario es del 22,5 %. Entonces, el 22,5 % del ingreso bruto mensual del prestatario paga los gastos mensuales de la vivienda. La HER del prestatario se encuentra por debajo del umbral requerido. El prestatario cumple los requisitos de HER para una hipoteca convencional.

A fin de calificar para un préstamo hipotecario convencional, la TOR del prestatario no debe superar el 36 %. La TOR del prestatario es del 34,5 %, es decir, es inferior al 36 %. El prestatario cumple los requisitos de TOR para una hipoteca convencional.

Preguntas de práctica
Los préstamos ______________ NO están asegurados ni garantizados por una entidad gubernamental.
La relación total de obligaciones para un préstamo hipotecario convencional NO puede superar el ______________.
Un prestatario tiene un ingreso bruto mensual combinado de 5.900$, un PITI de 1.500$, una prima mensual de PMI de 95$ y, además, obligaciones mensuales que incluyen lo siguiente:
Pago del automóvil: 260$
Préstamo estudiantil: 186$
Tarjeta de crédito: 260$
¿Cuál es la relación de gastos de la vivienda del prestatario?
¿Cuál es la relación total de obligaciones del comprador?
¿Califica el prestatario para una hipoteca convencional?
13.3 TIPOS COMUNES DE HIPOTECA
Los dos tipos más comunes de préstamos hipotecarios convencionales son los préstamos hipotecarios amortizados de tasa fija y los préstamos hipotecarios con tasa ajustable. La tasa de interés de un préstamo hipotecario convencional de tasa fija se determina en el momento en el que se origina el préstamo y no cambia durante el préstamo, que se denomina plazo del préstamo. En el caso de una hipoteca con tasa ajustable, la tasa de interés puede aumentar o disminuir durante el plazo del préstamo.

Hipoteca amortizada
Una hipoteca amortizada de tasa fija consiste en una serie de pagos mensuales fijos e iguales durante el plazo del préstamo. Los plazos típicos de los préstamos hipotecarios son de 15 años y de 30 años. Cuando termina el plazo del préstamo, el préstamo está cancelado en su totalidad. Por ejemplo, un préstamo con un plazo de 30 años estará pagado en su totalidad en exactamente 30 años (360 pagos mensuales). Los pagos mensuales son constantes (el mismo pago mensual) cada mes durante el plazo del préstamo. Las hipotecas amortizadas de tasa fija a veces se denominan hipotecas con plan de pagos fijos porque el prestatario paga la misma cuota hipotecaria cada mes.

Tabla de amortización de hipotecas. Una tabla de amortización es una tabla que enumera cada pago mensual durante todo el plazo del préstamo. Un plan de amortización destina cada pago mensual a dos componentes:

Intereses pagados. Una parte de cada pago mensual se aplica al interés. El interés es el monto que se le paga al prestamista por hacer el préstamo al prestatario. En los primeros años del plazo del préstamo, el monto del pago de la hipoteca que se destina al interés es la mayor parte del pago mensual.
Capital pagado. Después de que se asignan los costos de interés, el resto del pago mensual se aplica al pago del préstamo. Esta parte del pago mensual se llama capital. A medida que el saldo del préstamo se va cancelando, el monto destinado al interés desciende gradualmente, y el monto destinado al capital aumenta gradualmente.
Los dos componentes del pago mensual de la hipoteca, el capital y el interés, se conocen como PI, por sus siglas en inglés. Recordemos que, como vimos en la unidad 12, los prestatarios también pagan impuestos sobre la propiedad y primas de seguro contra riesgos como parte de sus gastos mensuales de hipoteca (PITI). Una doceava parte de los impuestos anuales sobre la propiedad y del seguro anual contra riesgos se agrega al pago mensual del prestatario. Sin embargo, dado que estos gastos no forman parte del pago del préstamo, no se incluyen en la tabla de amortización.

Las tablas de amortización pueden generarse fácilmente con un software programado. Hay tres cifras que deben insertarse en la fórmula para generar una tabla de amortización:

Monto del préstamo
Tasa de interés
Plazo del préstamo
Una vez que se ingresan estos tres valores, el pago mensual de PI y el monto que se destina al interés y al capital se calculan de manera automática en la tabla. En la figura 13.1, se presenta un ejemplo de las partes de una tabla de amortización para un préstamo hipotecario de 200.000$ con un interés del 4 % y un plazo de 30 años.

En la figura 13.1, se muestran los primeros seis pagos mensuales y los últimos 6 pagos mensuales. El pago del capital y el interés (PI) es de 954,83$ cada mes durante los 360 pagos. Del primero al sexto mes, el monto designado al interés es mayor que el monto que se aplica a la reducción del capital. Sin embargo, en los últimos seis meses del plazo del préstamo, la mayoría de los pagos mensuales se destinan a la reducción del capital, y es muy poco lo que se aplica al interés. El monto reducido que se destina al interés se debe a que la mayor parte del saldo del préstamo se ha pagado en los últimos meses del plazo del préstamo. En el mes 360 (12 pagos mensuales × plazo de 30 años), se paga la deuda completa.

FIGURA 13.1 ■ Partes de un plan de amortización

Hipoteca con tasa ajustable
A diferencia de una hipoteca de tasa fija, que tiene una tasa de interés (y un pago mensual) que no cambia durante todo el plazo del préstamo, una hipoteca con tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) es un préstamo cuya tasa de interés puede cambiar a intervalos preestablecidos en función de un índice predeterminado. Generalmente, las ARM tienen un período inicial de tasa fija durante los primeros tres a diez años. La tasa de interés puede ajustarse cada año a partir de ese momento una vez que finalice el período inicial de tasa fija. Por ejemplo, una ARM 5/1 tiene un plazo de préstamo de 30 años. Los primeros cinco años del préstamo presentan una tasa de interés fija. Luego, la tasa de interés puede ajustarse cada año hacia arriba o hacia abajo en función del índice. Las ARM 3/1 y las ARM 5/1 suelen ofrecer las tasas de interés y los pagos mensuales más bajos durante los primeros tres o cinco años, respectivamente. Este tipo de préstamo puede resultar beneficioso para las familias en crecimiento que desean mudarse a una vivienda más grande en unos pocos años. Además, los préstamos de ARM convencionales no tienen una cláusula de vencimiento por venta y, por ende, pueden ser asumidos por otra persona. Las ARM no son para todos. Muchos prestatarios quieren la seguridad de saber que su tasa de interés (y sus pagos mensuales de hipoteca) permanecerán iguales durante todo el plazo del préstamo. Las ARM también suelen ser más populares cuando las tasas de interés de tasa fija son altas, ya que los prestatarios esperan refinanciar sus ARM cuando bajen las tasas fijas de interés. Los principales componentes de las hipotecas con tasa ajustable son los siguientes.

Índice del prestamista. El índice es un indicador económico que se utiliza para ajustar la tasa de interés en el préstamo. Los prestamistas legalmente pueden vincular la tasa de interés de una ARM con cualquier índice reconocido. Muchos índices están vinculados a los valores del Tesoro estadounidense. El índice se mueve hacia arriba y hacia abajo con las fluctuaciones en la economía nacional. El índice no debe ser controlado por el prestamista, y debe ser verificable por el prestatario.

Margen del prestamista. El margen (o diferencial) es el porcentaje agregado al índice. El margen representa el costo del prestamista de hacer negocios más las ganancias. El porcentaje del margen permanece constante a lo largo de la vida del préstamo.

Tasa de interés calculada del prestamista. El tipo de interés calculado se obtiene añadiendo el índice al margen del prestamista.

Fórmula: Tasa de interés calculada del prestamista
índice + margen = tasa de interés calculada

EJEMPLO: Supongamos que el prestatario tiene una ARM vinculada a la tasa de facturación T de un año con un margen de 2,25. Si la tasa de facturación T es del 4 %, la tasa de interés calculada es la siguiente:

4 % de índice + 2,25 % de margen = 6,25 % de tasa de interés calculada

Intervalo de ajuste. La tasa de interés de una ARM se ajusta periódicamente en función del intervalo de ajuste establecido en los documentos del préstamo hipotecario. Algunas ARM se ajustan anualmente en función del índice. Una ARM híbrida permite al prestatario establecer una tasa fija durante más tiempo que el habitual un año antes de que comiencen los ajustes. Con una ARM híbrida de 5/1, por ejemplo, la tasa de interés inicial se fija para los primeros cinco años y luego, a partir del año 6, la tasa se ajusta anualmente (vinculada al índice) para el resto del plazo del préstamo.

Límites de las tasas de interés. Las ARM suelen incluir límites de tasa para limitar cuánto puede cambiar la tasa de interés por ajuste. La mayoría de las ARM tienen dos tipos de límites de tasa: límite periódico e incremento máximo de la tasa de interés. El límite periódico limita el monto que puede aumentar la tasa de interés en un momento determinado. Por ejemplo, la tasa de interés puede estar limitada a no aumentar más del 2 % durante un intervalo de ajuste anual. Por lo general, las ARM también cuentan con un incremento máximo de la tasa de interés que limita el monto total que la tasa de interés puede aumentar durante la vida del préstamo. Por ejemplo, el préstamo podría tener un incremento máximo de la tasa de interés o un límite máximo del 6 % a lo largo de la vida del préstamo.

Pago máximo. El pago máximo limita el monto que pueden aumentar los pagos mensuales durante cualquier ajuste. El propósito de un pago máximo es proteger al deudor hipotecario de pagos mensuales elevados inasequibles. Si las tasas de interés aumentan bruscamente, pero los pagos no lo hacen debido al pago máximo, los intereses no pagados se añaden al saldo del préstamo. La amortización negativa se produce cuando los pagos hipotecarios no son lo suficientemente grandes como para cubrir el gasto de intereses. El resultado es que el saldo del préstamo hipotecario aumenta (en lugar de disminuir). La amortización negativa puede dar lugar a que un deudor hipotecario le deba más al acreedor hipotecario de lo que vale la vivienda.

Tasa de interés inicial. A veces, un prestamista ofrecerá a los prestatarios una tasa de interés inicial por debajo del mercado denominada tasa de interés inicial. La tasa baja se suele ofrecer para el primer año del préstamo, con un fuerte aumento anual de la tasa en el siguiente período de ajuste de la tasa para ajustar el préstamo al índice acordado.

El manual del usuario sobre hipotecas con tasa ajustable de la Reserva Federal está disponible en https://files.consumerfinance.gov/f/documents/cfpb_charm_booklet.pdf.

Preguntas de práctica
En un préstamo amortizado con tasa fija, la porción aplicada al capital ______________ gradualmente cada mes, y la porción aplicada a los intereses ______________ gradualmente cada mes.
Otro nombre que se le da a una hipoteca amortizada de tasa fija es hipoteca ____________ ____________ ____________ ____________ ____________.
El ______________ es un indicador económico que se utiliza para ajustar la tasa de interés en una ARM.
Los costos de un acreedor hipotecario de hacer negocios con ganancias se llaman ______________.
El _______________ _______________ limita el monto que la tasa de interés puede cambiar en cada intervalo de ajuste.
Si el pago mensual de la ARM es menor que lo que se requiere para pagar el capital y los intereses del período, dará lugar a _______________ _______________.
13.4 PROGRAMA DE LA FHA ASEGURADO POR EL GOBIERNO
Recordemos que los préstamos no convencionales son respaldados por el gobierno federal. Los préstamos no convencionales incluyen los préstamos asegurados por la FHA.

Objetivos de la FHA
La Administración Federal de la Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) se creó en 1934. La FHA es una agencia gubernamental que forma parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Su misión es estimular la propiedad de vivienda. Los préstamos de la FHA están asegurados en su totalidad por el gobierno para ayudar a aumentar la disponibilidad de viviendas asequibles en los Estados Unidos.

Los préstamos de la FHA son otorgados por prestamistas aprobados por la FHA. Los prestamistas deben cumplir ciertos criterios para que sus préstamos sean aprobados por la FHA, después de lo cual, la FHA asegura los préstamos que otorga el prestamista contra pérdidas en caso de que los prestatarios incumplan el préstamo. Los préstamos de la FHA protegen a los prestamistas del riesgo financiero. El prestatario paga el costo del seguro hipotecario. La FHA no concede préstamos a prestatarios, no procesa préstamos ni construye viviendas.

Los préstamos de la FHA son una buena opción para quienes compran una vivienda por primera vez o para los compradores que tienen problemas para cumplir los requisitos más rigurosos del financiamiento convencional: se necesita un pago inicial del 3,5 %, y los requisitos de porcentaje de crédito y otros criterios de calificación son menos rigurosos que los de los préstamos convencionales. Hay muchos tipos de programas de préstamos de la FHA; sin embargo, el programa de préstamo más popular es un préstamo de la sección 203(b), un préstamo hipotecario de tasa fija para la compra o la construcción de una propiedad residencial unifamiliar o de hasta cuatro familias. Los programas de préstamo asegurados por la FHA también están disponibles para préstamos e hipotecas con tasa ajustable con el fin de financiar la compra de una unidad de condominio en comunidades de condominio construidas según las normas de la FHA. Los préstamos hipotecarios asegurados por la FHA exigen que el prestatario use la vivienda como residencia principal durante al menos el primer año de propiedad.

Características de los préstamos hipotecarios de la FHA
Tasa de interés. La tasa de interés de las hipotecas de la FHA no es establecida por la FHA ni por el HUD. La tasa de interés puede fluctuar con el mercado y es negociable entre el prestamista y el prestatario.

Puntos de descuento. Los prestamistas aprobados por la FHA pueden cobrar puntos de descuento en los préstamos hipotecarios asegurados por la FHA. Los puntos de descuento pueden ser abonados por el vendedor o el comprador (véase “Puntos de descuento”, Unidad 12).

Asunción. Los préstamos hipotecarios de la FHA no tienen una cláusula de vencimiento por venta en la hipoteca. La FHA requiere la calificación completa del comprador que asume el préstamo. Todos los préstamos asumidos (y los nuevos préstamos de la FHA) son para uso exclusivo de los propietarios (sin préstamos para inversores). El prestamista debe liberar al deudor hipotecario original de la responsabilidad civil si el deudor hipotecario que asume es considerado digno de crédito y firma un acuerdo para asumir y pagar la deuda hipotecaria. Por ley, los préstamos de la FHA no pueden cobrar multas por pago por adelantado; el préstamo puede ser pagado anticipadamente sin penalización.

Pago inicial. Una ventaja importante de los préstamos asegurados por la FHA es que el pago inicial es mucho menor que el monto requerido para los préstamos hipotecarios más convencionales. Un prestatario puede obtener un préstamo asegurado por la FHA con un pago inicial de solo el 3,5 % del precio de compra o el valor tasado, lo que sea menor. La FHA se refiere al pago inicial requerido como la inversión mínima en efectivo. Los gastos de cierre no podrán utilizarse para cumplir el requisito de pago inicial mínimo del 3,5 %. Los prestatarios deben tener un buen historial crediticio a fin de calificar para obtener el máximo financiamiento.

Límite del préstamo. Recordemos que los préstamos de la FHA son un tipo de préstamo no convencional porque están asegurados por la FHA. La FHA limita el monto que se puede tomar prestado. Los límites varían significativamente según el costo medio de la vivienda en las diferentes regiones del país. Por ejemplo, el préstamo máximo de la FHA para una residencia de una sola unidad es mayor en Fort Lauderdale y Miami que en Gainesville o Tallahassee porque el costo promedio de la vivienda es mayor en los mercados de Fort Lauderdale y Miami. Los prestamistas otorgan préstamos asegurados por la FHA, incluso en incrementos de 50$.

Hay disponible un programa de límites hipotecarios de la FHA por área en https://entp.hud.gov/idapp/html/hicostlook.cfm

Prima de seguro de préstamo. Se necesitan dos tipos de seguro hipotecario para los préstamos de la FHA. Se cobra a los prestatarios una cuota de seguro hipotecario por única vez al cierre. Esta tarifa se denomina prima por adelantado del seguro hipotecario (UFMIP). El porcentaje de la UFMIP se basa en el tipo (nueva o de refinanciamiento) y el plazo (15 años o 30 años) de la hipoteca. La UFMIP se paga al cierre y puede financiarse con el monto de la hipoteca.

Además de la UFMIP, al prestatario también se le cobra una prima del seguro hipotecario (MIP). La MIP anual se paga mensualmente (prima anual dividida por 12) como parte del pago mensual de la hipoteca. La MIP debe incluirse en los gastos mensuales propuestos al calcular los porcentajes de calificación del comprador. La MIP mensual se paga durante la vida del préstamo de la FHA cuando el prestatario recibe el máximo financiamiento. La UFMIP y la MIP entran en un fondo de la FHA para reembolsar a los prestamistas en caso de incumplimiento de los prestatarios.

Porcentajes de calificación. Los prestamistas de la FHA usan dos porcentajes de calificación para los solicitantes de préstamos. Actualmente, los requisitos de la FHA permiten una relación de gastos de la vivienda (HER) de hasta un 31 % y una relación total de obligaciones (TOR) de hasta un 43 %.

EJEMPLO: Un posible prestatario solicita un préstamo asegurado por la FHA. El ingreso bruto mensual del prestatario es de 3.500$. El PITI mensual proyectado del prestatario es de 900$, la MIP es de 150$ y, según un informe de crédito, el prestatario tiene las siguientes obligaciones a largo plazo:

Pago del automóvil: 200$
Préstamo estudiantil: 150$
¿Cuál es la relación de gastos de la vivienda del prestatario?
¿Cuál es la relación total de obligaciones del prestatario?
¿Califica el prestatario para recibir una hipoteca de la FHA?
Solución:

Para determinar la HER del prestatario, determine los gastos totales mensuales de la vivienda:
900$ de PITI + 150$ de MIP = 1.050$ de gastos totales mensuales de la vivienda

A continuación, divida los gastos totales mensuales de la vivienda por el ingreso bruto mensual:

1.050$ ÷ 3.500$ = 0,30 o 30 % de HER

Para calcular la TOR del prestatario, determine las obligaciones totales mensuales:
PITI + MIP + LTO = 900$ de PITI + 150$ de MIP + 200$ de automóvil + 150$ de préstamo = 1.400$

Luego, divida las obligaciones totales mensuales por el ingreso bruto mensual:

1.400$ ÷ 3.500$ = 0,40 o 40 %

A fin de calificar para un préstamo hipotecario asegurado por la FHA, la HER del prestatario no debe superar el 31 %. La HER del prestatario es del 30 %. Entonces, el 30 % del ingreso bruto mensual del prestatario paga los gastos mensuales de la vivienda. La HER del prestatario se encuentra por debajo del umbral requerido.
A fin de calificar para un préstamo hipotecario asegurado por la FHA, la TOR del prestatario no debe superar el 43 %. La TOR del prestatario es del 40 %, es decir, es inferior al umbral requerido del 43 %.

Tasación. La vivienda debe ser tasada por un tasador aprobado por la FHA. El HUD requiere que el tasador confirme que la propiedad cumple los estándares mínimos de propiedad del HUD. Sin embargo, la FHA no garantiza el estado de la propiedad. La FHA recomienda a los compradores llevar a cabo una inspección de la vivienda.

Compromiso asegurado. En ocasiones, un desarrollador busca un compromiso con la FHA para asegurar las hipotecas en un proyecto planificado. La FHA se compromete condicionalmente a asegurar los préstamos hipotecarios de las viviendas individuales en el proyecto planificado, lo que depende de que las estructuras se completen de acuerdo con las normas verificadas de la FHA.

Preguntas de práctica
Mencione los dos tipos de seguros hipotecarios que se cobran en los préstamos hipotecarios de la FHA.
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Mencione los dos porcentajes de calificación que se utilizan para los préstamos hipotecarios de la FHA y sus umbrales de calificación estándar.
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Un prestatario de la FHA tiene un PITI mensual de 2.276$, una MIP de 160$, un pago de automóvil de 479$, un pago mínimo mensual de tarjeta de crédito renovable de 165$ por mes y un préstamo estudiantil de 200$ por mes. El ingreso bruto mensual del prestatario es de 8.000$.
a. ¿Cuál es la HER del prestatario?

b. ¿Cuál es la TOR del prestatario?

c. ¿Califican los porcentajes financieros del prestatario para un préstamo hipotecario de la FHA?

13.5 PROGRAMA DE GARANTÍA DEL PRÉSTAMO DEL VA
Recordemos que los préstamos no convencionales son respaldados por el gobierno federal. Los préstamos no convencionales incluyen los préstamos garantizados por el VA.

Un préstamo del VA es un programa de préstamo hipotecario establecido por el Departamento de Asuntos de los Veteranos de los EE. UU. (VA, por sus siglas en inglés). Los préstamos del VA ayudan a los miembros de las fuerzas armadas, a los veteranos y a los cónyuges supérstites elegibles a convertirse en propietarios. El VA emite normas y reglamentos que establecen las calificaciones y condiciones para los préstamos del VA. El VA garantiza una parte del préstamo, que se conocecomo garantía parcial. La garantía parcial cubre la parte superior del préstamo. Los préstamos para viviendas del VA son proporcionados por prestamistas privados, como bancos y compañías hipotecarias. El solicitante debe usar la vivienda como residencia principal.

Uno de los beneficios principales de los préstamos de compra del VA es que el VA no exige un pago inicial. Sin embargo, un prestamista puede requerir un pago inicial si el valor tasado de la vivienda es menor que el precio de venta. Cerca del 90 % de los préstamos para viviendas garantizados por el VA se realizan sin pago inicial. Los préstamos con garantía del VA son diferentes del programa de la FHA que garantiza préstamos: los préstamos para viviendas del VA no cobran prima de seguro hipotecario.

Características de los préstamos hipotecarios del VA
Calificar para el programa. Solo pueden solicitar un préstamo del VA los veteranos, los cónyuges supérstites de veteranos que no se hayan vuelto a casar y los militares en servicio activo.

Elegibilidad. Los requisitos específicos de elegibilidad se basan en el período de servicio activo o en el período de servicio continuo, según corresponda. Los titulares de licencias de bienes raíces deben confiar en un prestamista del VA para determinar la elegibilidad de un solicitante para recibir un préstamo del VA.

Fuente del préstamo y propiedad elegible. Los préstamos del VA son otorgados por prestamistas aprobados por el VA. Sin embargo, el VA tiene el poder de conceder préstamos directos a veteranos en zonas en las que no se dispone de préstamos del VA. El programa de préstamos del VA se puede utilizar para comprar, refinanciar o construir propiedades de una a cuatro unidades siempre que el veterano resida en una de las unidades. El prestamista, no el VA, establece la tasa de interés, los puntos de descuento y los costos de cierre. El plazo máximo del préstamo es de 30 años. La tasa de interés de los préstamos del VA varía según las condiciones del mercado y se negocia entre el prestatario y el prestamista.

Garantía y derecho del préstamo. El VA establece límites de garantía de préstamos denominados garantía de préstamos del VA o derecho máximo. El derecho del veterano es el monto máximo que el gobierno garantiza que se abonará al prestamista en caso de incumplimiento del prestatario. Un veterano comienza el proceso de préstamo solicitando al VA un certificado de elegibilidad. El certificado de elegibilidad incluye el monto del derecho disponible para el prestatario veterano.

Reutilización del derecho. Un veterano que haya utilizado el derecho en el pasado solo puede ser elegible para una parte del derecho. La parte no utilizada está disponible para el prestatario veterano hasta la garantía máxima. Cuando se paga un préstamo del VA, se restablece el derecho máximo del veterano.

Límites del préstamo. Anteriormente, el VA utilizaba los límites de préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac como el monto máximo de préstamo garantizado sin un pago inicial obligatorio. Desde el 1 de enero de 2020, se eliminaron los límites de préstamo del VA para los prestatarios que tienen el derecho en su totalidad. La eliminación de los límites de crédito no significa que los veteranos tengan una capacidad de préstamo ilimitada sin un pago inicial. El prestatario del VA debe tener ingreso suficiente y cumplir los requisitos de crédito del prestamista para calificar para el préstamo. Ahora, los miembros actuales y los veteranos de las Fuerzas Armadas pueden usar el monto del préstamo para el que califican sin hacer un pago inicial. Esta es una buena noticia para los prestatarios de las zonas del país donde los precios son altos. Los solicitantes que califiquen para los préstamos del VA pueden evitar importantes gastos de bolsillo para el pago inicial en virtud de la nueva regulación (siguen aplicándose otros costos de cierre).

Los pagos iniciales siguen aplicándose para los veteranos que tienen uno o más préstamos vigentes del VA o que han incumplido los pagos de un préstamo anterior del VA. Los prestatarios del VA están sujetos a los límites de préstamo, y se les exigirá que efectúen un pago inicial del 25 % de la diferencia entre el precio de compra y el límite de crédito.

Comisión por apertura del préstamo. El prestatario del VA paga una comisión por apertura del préstamo al prestamista. El VA permite que se cobre una comisión de apertura del 1 % a prestatarios veteranos.

Tasa de financiación del VA. El prestatario veterano paga una tasa de financiación al VA. La tasa de financiación del préstamo del VA tiene una escala móvil: se cobran tasas más bajas a los prestatarios del VA que solicitan un préstamo por primera vez, y tasas más altas a los prestatarios del VA que han participado del programa de préstamos del VA anteriormente. Los gastos de la tasa de financiación pueden añadirse al monto del préstamo y financiarse a lo largo de la vida del préstamo. Si un veterano recibió una condecoración Corazón Púrpura o tiene una discapacidad relacionada con el servicio militar, queda eximido de la tasa de financiación. Los préstamos del VA no requieren prima de seguro hipotecario (MIP).

Porcentaje de calificación. A fin de calificar a los solicitantes del préstamo, en las pautas del VA, se recomienda una relación total de obligaciones (TOR) que no supere el 41 % del ingreso bruto mensual total (véase la figura 13.2).

FIGURA 13.2 ■ Comparación de los porcentajes de calificación

Costos de cierre. El prestamista podrá cobrar costos razonables de cierre. El comprador o el vendedor, o entre ambos, pueden pagar la tasación del VA, el informe de crédito, los impuestos estatales y locales, y las tasas de registro. No se pueden cobrar comisiones, honorarios de corretaje u honorarios de comprador-corredor al comprador veterano.

Asunción. Debido a que los préstamos del VA no tienen cláusulas de vencimiento por venta, puede ser asumidos (incluso por no veteranos). Antes de asumir un préstamo hipotecario del VA, el comprador debe ser aprobado por el prestamista y el VA. El VA también debe aprobar el acuerdo de asunción de deuda. Las tasas de procesamiento y las tasas de financiación se cobran en función de las asunciones. Los vendedores que permiten que los no veteranos asuman sus préstamos del VA no recuperarán su elegibilidad para el VA hasta que quien asume haya pagado el préstamo del VA, a menos que quien asume sea también un veterano que acepte sustituir la elegibilidad.

Pago por adelantado. Los préstamos hipotecarios del VA no contienen una cláusula de penalización por pago por adelantado. Por lo tanto, los veteranos pueden pagar por adelantado la totalidad o una parte del préstamo hipotecario antes de lo previsto sin penalización. En la figura 13.3, se comparan los préstamos hipotecarios de la FHA y del VA.

FIGURA 13.3 ■ Comparación entre la FHA y el VA

Para obtener información adicional, visite el programa de garantía de préstamos para viviendas del Departamento de Asuntos de los Veteranos de los EE. UU. en línea, en https://www.benefits.va.gov/homeloans/

Para obtener información adicional sobre los límites de préstamos del VA, visite: https://www.va.gov/housing-assistance/home-loans/loan-limits/

Preguntas de práctica
La relación total de obligaciones (TOR) del prestatario de un préstamo hipotecario del VA no puede exceder el ______________.
El prestatario del préstamo hipotecario del VA paga una comisión por _____________ _____________ _____________ al prestamista y una tasa de ______________ al VA.
13.6 PRODUCTOS HIPOTECARIOS CON FINES ESPECÍFICOS
Préstamos hipotecarios de pago quincenal
Un préstamo hipotecario de pago quincenal se amortiza de la misma manera que los préstamos hipotecarios plenamente amortizados, con la diferencia de que el prestatario efectúa un pago cada dos semanas. El monto abonado equivale a la mitad de la cuota mensual normal. Debido a que hay 52 semanas en el año, el prestatario hace 26 pagos quincenales. Por lo tanto, el prestatario realiza el equivalente de un pago mensual adicional cada año (26 pagos de la mitad equivalen a 13 pagos mensuales completos, en lugar de 12). Esto le permite ahorrar al prestatario un interés considerable, y el préstamo se paga antes (véase la figura 13.4).

FIGURA 13.4 ■ Productos hipotecarios con fines específicos

Préstamos hipotecarios parcialmente amortizados
Recordemos que una hipoteca amortizada consta de una serie de pagos mensuales fijos e iguales y que, al final del plazo del préstamo, el préstamo se paga por completo. En una hipoteca parcialmente amortizada (también llamada “hipoteca con pago global”), los pagos mensuales se calculan para un plazo del préstamo de 20 o 30 años; sin embargo, los pagos se realizan por un período más corto, por ejemplo, cinco años. Al amortizar el préstamo en 20 o 30 años, los pagos mensuales fijos son más pequeños que los que corresponderían si el préstamo estuviera amortizado en un plazo de cinco años. Al final del período estipulado (en este ejemplo, cinco años), se adeuda el saldo del préstamo pendiente de pago. Un único pago final (llamado pago global) se completa en la fecha de vencimiento del préstamo. En Florida, una hipoteca parcialmente amortizada debe identificarse claramente como tal en el anverso de la hipoteca, con el monto del pago final global divulgado (véase la figura 13.4).

Hipoteca para la compra (PMM)
Una hipoteca para la compra (PMM, por sus siglas en inglés) es una hipoteca en la cual los pagos se efectúan al vendedor (financiamiento del vendedor) en lugar de a una institución prestamista. Por lo general, se emplea en lugar de una parte del pago inicial del comprador cuando el comprador asume una hipoteca existente.  El vendedor transmite el título legal al comprador y conserva el derecho de retención del vendedor como garantía de la deuda.

EJEMPLO El precio de compra de una vivienda es de 200.000$. El comprador asume el préstamo de la FHA del vendedor con un saldo impago de 120.000$.

200.000$ de precio de compra – 120.000$ = 80.000$ en efectivo pagaderos al cierre

El comprador pide al vendedor que acepte 30.000$ en efectivo al cierre, y el monto restante pendiente de pago al vendedor en cinco años. El comprador le pide al vendedor que constituya una hipoteca para la compra con una tasa de interés y el plazo del préstamo específicos en lugar de un pago de 50.000$ en efectivo al cierre. Este puede ser un buen arreglo tanto para el comprador, quien no tiene suficientes ahorros para abonar el monto completo en efectivo pagadero al cierre, como para el vendedor, quien recibe un flujo de ingreso a lo largo del tiempo con una tasa de interés favorable. El comprador firmará un pagaré y una hipoteca con el vendedor. La hipoteca de la FHA asumida se registró como una primera hipoteca; por lo tanto, la PMM se registrará como una segunda hipoteca.

Préstamo sobre el patrimonio neto
Los propietarios de viviendas usan los préstamos sobre el patrimonio neto para financiar compras del consumidor; consolidar deudas existentes con tarjetas de crédito; y pagar matrículas universitarias, gastos médicos o mejoras en la vivienda. Si el préstamo sobre el patrimonio neto se usa para hacer mejoras en la vivienda, el interés es deducible de impuestos (hay ciertos límites).

El prestatario (propietario de la vivienda) puede acceder al patrimonio neto de la residencia con un préstamo sobre el patrimonio neto o una línea de crédito sobre el patrimonio neto de la vivienda (HELOC, por sus siglas en inglés). Un préstamo sobre el patrimonio neto es un retiro del monto del patrimonio neto por única vez. Los préstamos sobre el patrimonio neto tienen una tasa fija de interés y pagos mensuales iguales durante el plazo del préstamo. Una HELOC es una línea de crédito en función del patrimonio neto de la vivienda, y el prestatario accede al dinero de la línea de crédito según lo necesite. Las HELOC tienen una tasa de interés ajustable. Los prestatarios solo pagan intereses sobre el monto real de dinero de la línea de crédito al que acceden. La LTV de ambas hipotecas combinadas se limita típicamente al 80 % del valor de la propiedad (véase la figura 13.4).

Hipoteca para la conversión del patrimonio neto acumulado en la vivienda (HECM) o préstamo hipotecario inverso
Los propietarios mayores de 62 añosque han pagado su hipoteca o solo tienen un saldo pequeño hipotecario restante son elegibles para participar en el programa de hipoteca inversa del HUD. La única hipoteca inversa asegurada por el gobierno federal se llama hipoteca para la conversión del patrimonio neto acumulado en la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés) y solo está disponible a través de un prestamista aprobado por la FHA. El programa permite a los propietarios de viviendas solicitar préstamos en función del patrimonio neto de sus viviendas. Los propietarios pueden recibir pagos en una suma global, mensualmente (por un plazo fijo o durante el tiempo que vivan en el hogar) o de forma ocasional como línea de crédito. El tamaño de los préstamos hipotecarios inversos está determinado por la edad del prestatario, la tasa de interés y el valor de la vivienda.

A diferencia de los préstamos sobre el patrimonio neto ordinarios, una hipoteca inversa del HUD no requiere reembolso mientras el prestatario viva en la vivienda. Los prestamistas recuperan el capital y los intereses cuando se vende la vivienda. El valor restante de la vivienda queda para el propietario o los herederos del propietario. Si el producto de la venta es insuficiente para pagar el monto adeudado, el HUD pagará al prestamista el déficit. La Administración Federal de la Vivienda (FHA), que forma parte del HUD, cobra una prima de seguro al prestatario para proporcionar esta cobertura (véase la figura 13.4).

La Asociación Estadounidense para Personas Jubiladas (AARP, por sus siglas en inglés) ofrece información completa sobre hipotecas inversas en https://www.aarp.org/money/credit-loans-debt/reverse_mortgages/

Préstamo hipotecario para la compra de vivienda y su mobiliario
Un préstamo hipotecario para la compra de vivienda y su mobiliario incluye bienes muebles e inmuebles como garantía por la deuda. Un comprador utiliza un préstamo hipotecario para la compra de vivienda y su mobiliario, por ejemplo, cuando compra un restaurante redundancy con equipamiento de cocina y otros bienes muebles que sirven como parte de la garantía de la deuda (véase la figura 13.4).

Preguntas de práctica
El pago final significativo en un préstamo hipotecario parcialmente amortizado se llama ____________________ ____________________.
Un préstamo hipotecario que compromete bienes muebles e inmuebles como garantía se llama préstamo hipotecario ____________________________________ ____________________________________________________________________.
13.7 MERCADO PRIMARIO DE HIPOTECAS
Prestamistas depositarios
El mercado primario de hipotecas está formado por los prestamistas que originan los nuevos préstamos hipotecarios para los prestatarios. Estos prestamistas ponen dinero directamente a disposición de los prestatarios. Existen tres principales prestamistas depositarios que originan hipotecas (véase la figura 13.5):

FIGURA 13.5 ■ Prestamistas hipotecarios primarios

Las asociaciones de ahorros (SA, por sus siglas en inglés) invierten la mayor parte de los activos en hipotecas residenciales y préstamos sobre el patrimonio neto.
Los bancos comerciales (CB, por sus siglas en inglés) se especializan en préstamos para la construcción de proyectos residenciales y comerciales.
Las cooperativas de crédito (CU, por sus siglas en inglés) son organizaciones sin fines de lucro que proporcionan servicios a sus miembros: ofrecen financiamiento para préstamos residenciales y préstamos para mejoras en la vivienda.
Las SA, los CB y las CU aceptan depósitos del público en cuentas de ahorros y cuentas corrientes. Estos prestamistas depositarios también se llaman prestamistas de cartera porque pueden mantener préstamos hipotecarios permanentemente en sus carteras.

EJEMPLO: Una pareja financia la compra de su casa mediante la contratación de un préstamo hipotecario de tasa fija a 30 años de su cooperativa de crédito local. La cooperativa de crédito es un prestamista de cartera porque mantendrá la hipoteca y el pagaré en su cartera de inversiones.

Los depósitos del público proporcionan a los prestamistas una fuente de financiación relativamente estable. Los prestamistas que aceptan depósitos y hacen prestamos con los fondos depositados reciben el nombre de intermediarios financieros. El flujo de fondos de depósitos retenidos por los prestamistas primarios, que aumenta el dinero para la oferta hipotecaria, se llama intermediación.

Prestamistas primarios no depositarios
Los prestamistas hipotecarios son compañías hipotecarias de servicio completo que procesan, cierran y venden los préstamos que originan. Los prestamistas hipotecarios financian los préstamos que originan con sus propios fondos o con capital prestado. Son prestamistas primarios no depositarios porque no aceptan depósitos de ahorro ni depósitos del público. Los prestamistas hipotecarios agrupan los préstamos que originan y los venden a inversores institucionales y a participantes del mercado secundario. La principal actividad de los prestamistas hipotecarios es originar y prestar servicios para propiedades residenciales y de alquiler. Principalmente, otorgan préstamos del VA y de la FHA.

Se requiere una licencia de corredor hipotecario para las entidades comerciales que realizan actividades originadoras de préstamos a través de uno o más originadores de préstamos con licencia empleados por el corredor hipotecario o como contratistas independientes del corredor hipotecario. Los corredores hipotecarios no otorgan préstamos. En cambio, los corredores hipotecarios organizan préstamos para posibles prestatarios con varios prestamistas hipotecarios. Los corredores hipotecarios no administran préstamos.

Un originador de préstamos hipotecarios (MLO, por sus siglas en inglés) es una persona que posee una licencia de MLO estatal con el propósito de solicitar préstamos hipotecarios, aceptar solicitudes de préstamos hipotecarios y negociar los términos o condiciones de préstamos hipotecarios nuevos o existentes en nombre de un prestatario o prestamista. Los MLO procesan solicitudes de préstamos hipotecarios y negocian la venta de préstamos hipotecarios existentes a inversores no institucionales para obtener una remuneración.

La Aplicación Justa y Garantizada de la Ley de Licencia de Hipotecas (Ley SAFE) establece normas mínimas para la concesión de licencias y el registro de los originadores de préstamos hipotecarios. La Ley SAFE exige que los empleados de los bancos comerciales, las asociaciones de ahorros y las cooperativas de crédito que están reguladas por una agencia bancaria federal y que se dedican a la apertura de préstamos hipotecarios residenciales se registren en el Sistema Nacional de Licencias Hipotecarias (NMLS, por sus siglas en inglés). Los originadores de préstamos hipotecarios deben presentar huellas dactilares para la verificación de antecedentes penales.

Los estados autorizan a originadores de préstamos hipotecarios (MLO) que no son empleados de instituciones reguladas por organismos. Los empleados de los prestamistas hipotecarios, incluidos los holdings bancarios y sus filiales no bancarias que actúan como MLO están sujetos a la licencia y regulación estatales, además de registrarse en el NMLS.

Preguntas de práctica
Enumere cuatro entidades principales que originan hipotecas.
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__________________________________________________________
El mercado primario de hipotecas es donde los préstamos son ______________.
Los prestamistas que prefieren tener hipotecas en lugar de venderlas se denominan prestamistas ____________ ____________.
El flujo de fondos hacia los depósitos de prestamistas primarios, que aumenta la oferta de dinero para hipotecas, se llama ________________________.
13.8 MERCADO SECUNDARIO DE HIPOTECAS
La mayoría de los prestamistas no conservan las hipotecas que han originado durante todo el plazo del préstamo. Es común que un préstamo se venda a uno de los grandes inversores en hipotecas unos meses después de haber cerrado el préstamo. El mercadosecundario de hipotecas es un mercado de inversión que compra y vende hipotecas existentes. La existencia de un mercado secundario de hipotecas permite que los prestamistas tengan un flujo de efectivo estable, de modo que puedan originar más préstamos nuevos. El prestatario seguirá efectuando los pagos mensuales al prestamista que originó el préstamo si este continúa administrando el préstamo.

El mercado secundario de hipotecas cumple dos objetivos importantes:

Hacer circular la oferta de dinero para hipotecas. El mercado secundario de hipotecas ayuda a los prestamistas a recaudar capital para otorgar préstamos hipotecarios adicionales. Antes de la existencia del mercado secundario, los prestamistas de cartera tenían que depender de depósitos que entraban en sus instituciones financieras. Sin embargo, cuando los depositantes optaron por invertir sus ahorros en otros tipos de inversiones, como los mercados de valores y bonos, la falta de intermediación condujo a una escasez de fondos hipotecarios. Con un mercado secundario de hipotecas, en tiempos de falta de intermediación, los prestamistas pueden vender más de sus préstamos y usar el dinero en efectivo para originar nuevos préstamos hipotecarios.
Requisitos estándares para originar préstamos. La eficiencia de un mercado secundario depende de la creación de instrumentos estándares para la originacion de préstamos. Los documentos estándares de préstamos hipotecarios, los formularios de tasación, las declaraciones de cierre y los pagarés hacen posible que los participantes del mercado secundario evalúen mejor los paquetes de préstamos hipotecarios que se venden.
Fannie Mae y Freddie Mac
Fannie Mae y Freddie Mac no son organismos gubernamentales. Se las conoce como empresas patrocinadas por el gobierno (GSE, por sus siglas en inglés). Las GSE son sociedades de capital abierto respaldadas por el gobierno de los Estados Unidos. Fannie Mae y Freddie Mac están reguladas en virtud de la tutela de Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA). Fannie Mae y Freddie Mac operan en el mercado secundario de hipotecas. Adquieren alrededor de dos tercios de todas las hipotecas de los Estados Unidos. Fannie and Freddie establecen criterios para los tipos de préstamos que adquieren. Las hipotecas que cumplen los criteriosde Fannie y Freddiese denominan préstamos estándar. Los préstamos conformes cumplen con los límites a los montos que establece la FHFA. Los préstamos vendidos a Fannie y Freddie también deben redactarse en formularios uniformes aprobados por Fannie y Freddie, que incluyen solicitudes de crédito, tasaciones e instrumentos hipotecarios, además de cumplir ciertos criterios de elegibilidad.

Los préstamos por un monto más alto que superan los límites de los préstamos conformes se conocen como préstamos no conformes o jumbo. Como Fannie Mae y Freddie Mac no compran préstamos no conformes, estos son más difíciles de vender como inversión, y los prestamistas suelen conservarlos durante períodos más largos.

Fannie y Freddie adquieren préstamos conformes de prestamistas locales y los agrupan en títulos respaldados por hipoteca (MBS). Los MBS se crean agrupando miles de préstamos hipotecarios. Luego, estos se venden a inversores de todo el mundo, con lo cual las entidades financieras reciben fondos que pueden destinar a nuevos préstamos minoristas.

Fannie Mae. Fannie Mae (a veces denominada Asociación Federal Nacional de Hipotecas y FNMA) fue creada por el Congreso en 1938. Esta dio lugar al mercado secundario a fin de estimular el mercado inmobiliario tras la Gran Depresión. Los criterios de Fannie Mae y de Freddie Mac varían entre sí; sin embargo, ambos son muy estrictos en cuanto a los préstamos que adquieren. Por ejemplo, Fannie y Freddie limitanel monto de los préstamos hipotecarios individuales que adquieren, llamado el límite del préstamo. Los límites de los préstamos están sujetos a cambios anuales y varían según la ubicación de la propiedad.

En la actualidad, Fannie Mae adquiere principalmente hipotecas convencionales estándar de grandes bancos comerciales. Fannie Mae también puede adquirir préstamos de la FHA y préstamos hipotecarios garantizados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos. Se trata del segundo participante más grande del mercado secundario (véase la figura 13.6).

FIGURA 13.6 ■ Mercado secundario

Freddie Mac. Freddie Mac (a veces denominada Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para Viviendas o FHLMC, por sus siglas en inglés) fue creado por el Congreso en 1970. Freddie Mac se creó originalmente para que compitiera con Fannie Mae. El objetivo era reducir los costos financieros de los prestatarios al ofrecer más competencia y liquidez. Freddie Mac ofrece un mercado secundario para préstamos hipotecarios convencionales estándar adquiridos de bancos pequeños, cooperativas de crédito y asociaciones de ahorros (antes llamadas de ahorro y crédito). Luego, los préstamos se agrupan y se venden a inversores como MBS. Al igual que Fannie, Freddie Mac adquiere hipotecas que cumplen sus criterios de producto y suscripción, agrupa los préstamos hipotecarios en títulos valores y los vende a inversores de Wall Street.

Ginnie Mae
Ginnie Mae (también conocida como la Asociación Gubernamental Hipotecaria Nacional y GNMA) ofrece un mercado secundario exclusivo para préstamos asegurados y garantizados por el gobierno, como préstamos de la FHA, el VA, Desarrollo Rural y el American Native Indian Housing Council. Ginnie Mae, a diferencia de Fannie y Freddie, es una empresa estatal que forma parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). El objetivo de Ginnie es ofrecer liquidez a los compradores de viviendas de bajos a medios ingresos. Ginnie esel único participante secundario que cuenta con la garantía de pleno respaldo del gobierno federal.

A diferencia de Fannie y Freddie, Ginnie Mae no participa en la determinación de la elegibilidad de los préstamos. Ginnie existe solo para garantizar la seguridad de los préstamos con respaldo y garantía federal. A diferencia de Fannie y Freddie, no adquiere préstamos hipotecarios de prestamistas. Una vez que un prestamista otorga un préstamo garantizado o asegurado por el gobierno, obtiene una garantía de Ginnie. El prestamista agrupa hipotecas similares y las entrega a un agente de valores. Estos agentes venden los MBS garantizados por Ginnie Mae a inversores. Los agentes de valores notifican a Ginnie Mae las ventas. El prestamista que originó los préstamos los sigue administrando y reenvía los pagos a Ginnie Mae. Entonces, Ginnie entrega los pagos a inversores. La garantía de Ginnie Mae significa que los desembolsos se siguen realizando aun cuando no se hayan recibido los pagos del prestatario.

Para conocer más acerca del mercado secundario de hipotecas, visite los siguientes sitios web:

Fannie Mae: www.fanniemae.com
Ginnie Mae: www.ginniemae.gov
Freddie Mac: www.freddiemac.com
Preguntas de práctica
Enumere los dos objetivos importantes del mercado secundario de hipotecas.
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___________ ____ es el único participante secundario que tiene una garantía de pleno respaldo del gobierno federal.
13.9 ORGANISMOS FEDERALES DE CONTROL Y FRAUDE HIPOTECARIO
Sistema de Reserva Federal
El Sistema de Reserva Federal, también conocido como la Reserva Federal, es el banco central de los Estados Unidos. Fue creado por el Congreso en 1913 para proporcionar a la nación un sistema monetario más seguro y estable. La Reserva Federal está formada por una junta directiva integrada por siete miembros y 12 bancos de reserva ubicados en las principales ciudades de todo el país. Los miembros de la junta directiva son nombrados por el presidente y confirmados por el Senado de los EE. UU.

Hoy en día, las obligaciones de la Reserva Federal incluyen: 1) dirigir la política monetaria de la nación; 2) supervisar y regular las instituciones bancarias y proteger los derechos crediticios de los consumidores; y 3) mantener la estabilidad del sistema financiero. La política monetaria se refiere a las acciones emprendidas por la Reserva Federal para influir en la disponibilidad y el costo del dinero y el crédito a fin de promover los objetivos económicos nacionales. La Reserva Federal tiene la responsabilidad de establecer la política monetaria.

La Reserva Federal también tiene responsabilidades de regulación y supervisión sobre los bancos que son miembros de la Reserva Federal. Además, la junta es responsable de la elaboración y administración de las regulaciones que implementan las principales leyes federales que rigen el crédito al consumo, como la Ley de transparencia en los préstamos y la Ley de igualdad de oportunidades de crédito.

Testaferro
Un testaferro es una persona cuyo crédito se usa para comprar una propiedad y obtener un crédito hipotecario, pero que en realidad no va a ser dueño de la propiedad. Los testaferros nunca tienen la intención de vivir en la propiedad y solo prestan su información de crédito a cambio de una tarifa. En otras ocasiones, el testaferro es víctima de robo de identidad. El perfil de crédito de la víctima es robado porque el verdadero comprador no puede calificar para la hipoteca, por lo que un testaferro con mejor crédito solicita fraudulentamente la hipoteca. El verdadero comprador está engañando al prestamista con el fin de obtener un préstamo con mejores términos que el que podría obtener el comprador con su verdadera información financiera.

Recordemos los elementos para exista fraude: 1) inexactitud de los hechos o falta de divulgación de los hechos; 2) la persona que declaró la inexactitud u omitió los hechos verdaderos sabe que los hechos son falsos; 3) el prestamista se basó en los hechos y otorgó la financiación; y 4) el prestamista resultó perjudicado como consecuencia de ello. En muchos casos, los préstamos no fueron pagados y las propiedades fueron embargadas. En otros casos, los préstamos se vendieron en el mercado secundario y se unieron como instrumentos de garantía valorados con características de riesgo erróneas (véase “Tergiversación y Fraude”, Unidad 11).

Préstamos sin documentación
Los préstamos sin documentación eran muy populares antes de la crisis hipotecaria. A diferencia del proceso de solicitud de préstamo de activos/ingresos declarados, este tipo de programa de préstamos permitió a un prestatario con un cierto puntaje crediticio mínimo calificar para una hipoteca sin divulgar información de empleo, ingresos y activos. El prestamista aprobó la solicitud de préstamo sin verificar la información financiera del prestatario. Era conveniente para los prestatarios que calificaban para los préstamos que solicitaban; sin embargo, otros prestatarios mintieron acerca de sus ingresos y activos a fin de calificar para obtener préstamos hipotecarios que de otro modo no podrían obtener. Como resultado, muchos propietarios se encontraron con hipotecas que no pudieron pagar.

Señales de alerta
Otro tipo de fraude hipotecario consiste en inflar el valor tasado de la propiedad con el fin de obtener más financiación. Tasadores sin escrúpulos alteraron o inventaron información o utilizaron ventas comparables inadecuadas. Algunos casos de fraude implicaron el uso de fotos falsas de la propiedad contratada para justificar un valor más elevado. En otras situaciones, los titulares de licencia de bienes raíces introdujeron datos inexactos en la base de datos del MLS. El tasador no verificó la información (según lo requerido) a través de otra fuente independiente. El tasador y el titular de licencia que trabajaban en tándem crearon enormes pérdidas financieras para las instituciones crediticias. Por ejemplo, si el MLS indicó erróneamente que una casa cerró su venta por 100.000$ en un vecindario donde la venta más reciente fue de solo 80.000$, entonces los siguientes compradores que entraron en el vecindario vieron el precio de venta cerrado inflado y pensaron que debían pagar el precio inflado, causando que todos los precios de venta futuros en el vecindario aumentaran artificialmente. Los precios inflados de los contratos se debieron a las tasaciones infladas. La diferencia en dólares entre el precio de venta inflado y el valor real de la propiedad fue el dinero utilizado para compensar la actividad fraudulenta.

Los agentes inmobiliarios deben estar alerta a las señales que podrían indicar una actividad fraudulenta. Por ejemplo, si en un contrato de venta se establece un “propietario del registro” en lugar de identificar el nombre del vendedor, esto debe ser una señal de alerta para el agente inmobiliario de que puede producirse un cambio de propiedad y debe estar al tanto de otras irregularidades. Un cambio de propiedad es una transacción en la que una parte contrata la compra de una propiedad con la intención de transferir rápidamente la propiedad al comprador final. Otra señal de alerta es cuando un vendedor ha tomado el título de la propiedad a través de una escritura de renuncia registrada recientemente. Un agente inmobiliario prudente que vea posibles señales de alerta debe presentar inmediatamente estas preocupaciones al corredor empleador para obtener orientación sobre cómo tratar el problema antes de seguir adelante.

Prácticas éticas. La ley de Florida estipula que cometer fraude hipotecario es un delito grave de tercer grado. El fraude hipotecario aumenta a delito grave de segundo grado cuando el valor declarado en los documentos del préstamo excede los 100.000$. Los cargos de fraude hipotecario pueden alcanzar al prestatario, al originador de préstamos hipotecarios y al titular de licencia de bienes raíces. Si un titular de licencia de bienes raíces obtiene información de que el comprador no es veraz en cuanto a la intención de ocupar la propiedad, los activos o los ingresos, es muy importante que el titular de licencia de bienes raíces hable y no se convierta en partícipe del fraude.

Artículo 817.545, leyes de Florida.

Preguntas de práctica
Un ________________ es alguien cuyo crédito se usa para comprar una propiedad y asegurar financiamiento, pero en realidad no va a ser dueño de la propiedad.
Los préstamos_____ ________________ permitieron a un prestatario con un cierto puntaje crediticio mínimo calificar para una hipoteca sin divulgar información de empleo, ingresos y activos.
13.10 LEY DE PROTECCIÓN AL CRÉDITO DEL CONSUMIDOR
La Ley de Protección al Crédito del Consumidor (CCPA, por sus siglas en inglés) es una ley que abarca varias acciones con alcances más precisos. Entre las leyes federales específicas de la CCPA, figuran la Ley de igualdad de oportunidades de crédito y la Ley de transparencia en los préstamos. Cada una de estas leyes se analizará en esta unidad en detalle.

Ley de igualdad de oportunidades de crédito (ECOA, por sus siglas en inglés)
La Ley de igualdad de oportunidades de crédito (ECOA), implementada conforme a la Regulación B, se aplica a todos los créditos comerciales y de consumo, sin tener en cuenta la naturaleza o el tipo del crédito o del acreedor. El Congreso otorgó a la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) la autoridad para supervisar y hacer cumplir la ECOA. Si una transacción prevé el aplazamiento del pago de una deuda, se trata de una forma de crédito cubierta por la Regulación B.

La ECOA prohíbe a los acreedores discriminar contra una clase protegida por la Regulación B en cualquier aspecto de una operación de crédito. Las instituciones financieras y agencias que otorgan créditos deben ofrecer crédito con legitimidad y sin discriminar por razón de raza, color, religión, nacionalidad de origen, sexo, estado civil, edad o percepción de ingresos de programas de asistencia pública (véase la figura 13.7).

FIGURA 13.7 ■ Resumen de las clases protegidas

Estado civil. El prestamista no puede exigir que el cónyuge del solicitante participe en la solicitud de préstamo.

Fuente de ingresos. La ECOA prohíbe la discriminación por ingresos de pensión alimentaria, manutención de los hijos, asistencia pública o empleo a tiempo parcial.

Planes de maternidad. La ECOA prohíbe la investigación o la consideración de planes de procreación o la posibilidad de tener hijos.

La ECOA también exige a los acreedores que proporcionen a los solicitantes copias gratuitas de las tasaciones u otras valoraciones escritas elaboradas a raíz de una solicitud de crédito garantizada por un primer gravamen (por ejemplo, una primera hipoteca) sobre una vivienda. Los acreedores deben notificar por escrito a los solicitantes que se les entregarán copias de las tasaciones.

Ley de transparencia en los préstamos
La Ley de transparencia en los préstamos (TILA, por sus siglas en inglés) es una ley federal diseñada para promover el uso informado de los créditos minoristas. La TILA regula qué información deben poner los prestamistas a disposición de los consumidores respecto de sus productos y servicios. Exige que se comuniquen sus términos y costos, y estandariza la manera en la que se calculan y se comunican los costos asociados con los préstamos.

La TILA esboza reglas que se aplican a créditos de capital fijo, como préstamos hipotecarios y préstamos para automóviles. Los créditos de capital fijo son un tipo de préstamo en el que se entrega la totalidad de los fondos al momento de la firma, y que se deben devolver completamente, incluidos los intereses y cargos de financiamiento, antes del final del plazo del préstamo. La TILA también establece las reglas que se aplican a los créditos de capital fijo, como las tarjetas de crédito y las líneas de crédito sobre el patrimonio neto de la vivienda. La TILA no impone restricciones en cuanto al monto de intereses que se puede cobrar o si se debe otorgar un préstamo. No intenta regular las tasas de interés. Las reglas están diseñadas para facilitar que los consumidores comparen diferentes opciones cuando desean pedir dinero prestado.

La Regulación Z se usa a menudo como otro nombre para la TILA. Aunque los dos nombres se suelen usar indistintamente, no son lo mismo. La TILA fue sancionada por el Congreso y es una ley federal. La Regulación Z es una regla de la Junta de la Reserva Federal que implementa cómo se aplica la TILA. La Ley de reforma Dodd-Frank transfirió la autoridad reguladora de la Junta de la Reserva Federal a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés).

Costos de los préstamos que deben comunicarse en virtud de la TILA. La TILA exige que los prestamistas entreguen una Notificación de transparencia en los préstamos (TIL) a los prestatarios que hayan solicitado un préstamo, y una notificación TIL definitiva antes del cierre del crédito. Uno de los grandes logros de la TILA fue el dehaber establecido el requisito de comunicar la tasa porcentual anual (APR). La APR presenta el costo anual del crédito, expresado como un porcentaje. La TILA también dispuso que se comuniquen otros datos sobre el costo completo del crédito, como el costo total del préstamo, el monto financiado y el total de los pagos.

Publicidad engañosa. La TILA establece que la publicidad engañosa es un delito federal. Por ejemplo, si un desarrollador de subdivisiones anuncia casas para la venta con un pago inicial de 1.000$, el vendedor debe aceptar 1.000$ como pago inicial completo o incumpliría la ley.

Términos detonantes. A la TILA también le preocupa que los consumidores puedan ser engañados al recibir información veraz pero inadecuada en publicidad. Aunque no exige a los acreedores que anuncien las condiciones de crédito, sí establece que si publicitan ciertos términos de crédito, denominados términos detonantes, deben incluir notificaciones adicionales. Los términos detonantes incluyen:

monto o porcentaje de cualquier pago inicial,
cantidad de pagos,
período (término) del pago,
monto de cualquier pago, y
monto de cualquier costo financiero.
Los anuncios que contengan cualquiera de los términos detonantes también deben divulgar lo siguiente:

Monto o porcentaje del pago inicial
Términos del pago
Tasa porcentual anual, utilizando ese término, y si la tasa puede aumentarse en el futuro, también debe informarse ese hecho
La TILA permite frases generales como “el propietario financiará” y “condiciones de financiación favorables disponibles”. Dichas expresiones son demasiado generales para dar lugar a requisitos adicionales de notificación.

Derecho de rescisión. Los consumidores que están refinanciando préstamos hipotecarios residenciales tienen el derecho de rescisión, que es un período de reflexión de tres días hábiles durante el cual pueden cancelar el préstamo sin perder dinero. El derecho de rescisión se aplica a la mayoría de los préstamos al consumo pero no se aplica a los préstamos para compra o construcción de vivienda. El derecho de rescisión de tres días hábiles se aplica a:

líneas de crédito sobre el patrimonio neto de la vivienda,
segundas hipotecas, y
préstamos refinanciados.
Ley de procedimientos para la formalización de operaciones inmobiliarias (RESPA)
La Ley de procedimientos para la formalización de operaciones inmobiliarias (RESPA, por sus siglas en inglés) es una ley federal administrada por la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) e implementada por la Regulación X. La ley está diseñada para asegurar que los prestatarios reciban información sobre el monto y el tipo de cargos que pagarán al cierre. La RESPA exige que el prestamista le informe al prestatario una estimación anticipada de los costos de cierre y un folleto informativo. La RESPA también intenta eliminar los sobornos de los vendedores de proveedores de servicios relacionados con el cierre. La ley se aplica a la mayoría de los cierres que implican un préstamo hipotecario “estándar”. Específicamente, la RESPA se aplica al cierre cuando un préstamo hipotecario relacionado con el gobierno federal está asegurado por una residencia de una a cuatro familias.

Relaciones comerciales afiliadas. A veces, varias empresas que ofrecen servicios de liquidación (cierre) son propiedad o están controladas por una empresa matriz común. Estas empresas se llaman afiliadas. Cuando un prestamista, un corredor de bienes raíces u otro participante en el cierre remite a un prestatario a una empresa afiliada para un servicio de liquidación (por ejemplo, cuando un corredor inmobiliario remite a un comprador a una empresa afiliada de corredor de hipotecas), la RESPA requiere que la parte remitente le entregue al prestatario una notificación de acuerdo comercial con afiliada (AfBA). Este formulario explica a los prestatarios que no están obligados a utilizar a la empresa afiliada y que son libres de comprar con otros proveedores, con ciertas excepciones. La AfBA debe incluir el estimado de cargos del proveedor comercial afiliado. Excepto en los casos en que un prestamista remite a un prestatario a un abogado, una agencia de informes de crédito o un tasador inmobiliario para representar el interés del prestamista en la transacción, la parte remitente no puede exigirle al consumidor que use el negocio afiliado.

Compra del seguro de título de la propiedad. La RESPA prohíbe a un vendedor exigirle al comprador de vivienda que use una compañía de seguros de título en particular como condición para la venta. En general, el prestamista requerirá un seguro de título. El prestatario puede comprar y elegir una empresa. Sin embargo, si el vendedor paga la póliza del seguro de título para el propietario, la ley no prohíbe al vendedor elegir la compañía de títulos de propiedad.

Custodia en garantía de impuestos y seguros. La RESPA limita el monto que los prestamistas pueden exigir que los prestatarios coloquen en custodia para pagar impuestos sobre la propiedad y seguro contra riesgos. El prestamista debe realizar un análisis anual de la cuenta en custodia. Cualquier excedente de 50$ o más debe devolverse al prestatario.

Sobornos, división de comisiones y honorarios no generados. En virtud de la RESPA, es ilegal que cualquier persona pague o reciba una tarifa, un soborno o cualquier objeto de valor a cambio de remitir un negocio de servicios de liquidación a una persona u organización en particular. Por ejemplo, un prestamista hipotecario no puede pagar a un corredor inmobiliario una comisión por remitir a un comprador al prestamista. También es ilegal que cualquier persona acepte una comisión o parte de una comisión por servicios si esa persona no ha realizado realmente servicios de liquidación por la comisión. Por ejemplo, un prestamista no puede agregar la comisión de un tercero, como una comisión de tasación, y mantener la diferencia. La RESPA no impide que las empresas de títulos, los originadores de préstamos hipotecarios, tasadores, abogados, representantes de cierre y otros que realmente realizan un servicio en relación con el préstamo hipotecario o el cierre sean remunerados por el valor razonable de su trabajo.

Es un delito que alguien pague o reciba una comisión por remisión ilegal. La pena puede ser una multa, prisión o ambas cosas. Si presenta una demanda privada, el prestatario también puede tener derecho a recuperar tres veces el costo de los cargos por los servicios de liquidación (también llamados daños triples) remitidos ilegalmente o que se le cargaron sin recibir un servicio real.

Reglamento de notificación integrada de TILA-RESPA (TRID)
Con el tiempo, las normas de la TILA y la RESPA se ampliaron hasta solicitar cuatro notificaciones separadas cuando un prestatario solicitaba un préstamo hipotecario. Una gran cantidad de la información de las cuatro comunicaciones era repetitiva y confusa para los prestatarios. Por eso, en 2015, el Congreso ordenó a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor que publicara una divulgación integrada para transacciones hipotecarias, llamada Divulgación integrada de la TILA-RESPA (TRID, por sus siglas en inglés). De acuerdo con TRID, los requisitos de comunicación sobre hipotecas según la Ley de transparencia en los préstamos y la RESPA se condensaron en dos formularios de divulgación. El prestatario recibe un formulario de divulgación poco después de solicitar un préstamo, y la declaración de cierre se recibepoco antesdel cierre (véase la figura 13.8).

FIGURA 13.8 ■ Plazos de los documentos de divulgación

La TRID se aplica a los préstamos minoristas garantizados con bienes raíces, entre ellos, los préstamos refinanciados. La mayoría de los préstamos hipotecarios minoristas de capital fijo para financiar la construcción de viviendas que se garantizan con bienes raíces también están cubiertos por la TRID. La figura 13.9 muestra una lista de los tipos de préstamos para los cuales se aplican las reglas de la TRID, así como un listado de sus exenciones.

FIGURA 13.9 ■ Transacciones y exenciones de la TRID

Estimación de préstamo. La estimación de préstamo combinó la Notificación de transparencia en los préstamos, obligatoria en virtud de la TILA, con el Formulario de estimación de buena fe dispuesto por la RESPA. La estimación de préstamo presenta con claridad los datos más importantes para los consumidores: la tasa de interés, el pago mensual, los costos totales de cierre y el efectivo necesario para el cierre. No existe obligación alguna de trabajar con un prestamista solo por haber presentado una solicitud de préstamo hipotecario como posible prestatario. El prestatario recibe la estimación de préstamo de cada prestamista ante el cual presente la solicitud, lo cual le permite comparar el programa de cada préstamo y determinar cuál de todos tiene un costo más bajo y los mejores términos.

De acuerdo con la regla de la TRID, el prestamista tiene prohibido cobrar al prestatario tarifa alguna hasta que el prestatario haya recibido la estimación de préstamo y haya expresado su deseo de seguir adelante con la operación. Esta prohibición incluye las tarifas de solicitud, tasación y suscripción. La única tarifa que un prestamista puede cobrar antes de emitir la estimación de préstamo es aquella destinada a obtener un informe de solvencia del prestamista.

La TRID reemplazó el requisito de la RESPA de entregar a los consumidores un folleto de información especial con un cuadernillo más fácil de usar, llamado Kit de herramientas para el préstamo de su hogar (Kit de herramientas). El Kit de herramientas ayuda a los prestatariosa determinar qué precio pueden pagar, sugiere preguntas para hacerle al prestamista e incluye hojas deejercicios y listas de verificación para completar durante el proceso de préstamo. Además, el cuadernillo describe los formularios de Estimación de préstamo y de Declaración de cierre. Los prestamistas deben entregar a los prestatarios el Kit de herramientas dentro de los tresdías hábiles desde la solicitud del préstamo.

Descargue el cuadernillo informativo Kit de herramientas para el préstamo de su hogar en https://files.consumerfinance.gov/f/201503_cfpb_your-home-loan-toolkit-web.pdf.

Descargue una estimación de préstamo completada en un préstamo a tasa fija para la compra de inmuebles con un precio de venta de 180.000$, un monto de préstamo de 162.000$, un plazo de treinta años y una tasa de interés fija del 3,875 % en https://files.consumerfinance.gov/f/201403_cfpb_loan-estimate_fixed-rate-loan-sample-H24B.pdf.

Declaración de cierre. Los prestamistas deben proporcionar a los prestatarios una Declaración de cierre por escrito al menos tres días hábiles antes de cerrar el préstamo. La Declaración de cierre reemplazó a la Notificación de transparencia en los créditos de la TILA y a la Declaración sobre préstamos HUD-1. La Declaración de cierre presenta una gran parte de la misma información que consta en la Estimación de préstamo, de modo que los prestatarios puedan compararlas entre sí. Si las tarifas, los cargos o el monto del capital se modifican drásticamente con respecto a la Estimación de préstamo, el Kit de herramientas indica a los prestatarios que le pidan al prestamista que explique las discrepancias. Las pautas se diseñaron para impedir que los prestamistas intenten usar publicidad engañosa. Este tipo de estrategias engañosas tienen lugar cuando un prestamista hipotecario ofrece a un prestatario un préstamo atractivo con bajos costos de cierre o tasas de interés, o una estimación de préstamo sin cargo, y luego modifica su oferta y presenta al comprador otros términos y condiciones al momento del cierre.

En la Declaración de cierre, se presentan importantes datos sobre el cálculo del préstamo. Los primeros cuatro cálculos (total de pagos, costo de financiación, monto financiado y tasa porcentual anual) son requeridos por la Notificación de transparencia en los préstamos estipulada en la TILA. La TRID incorporó un quinto cálculo, llamado porcentaje total de interés (TIP). Los cinco cálculos y la explicación de cada uno de ellos se presenta en el cálculo del préstamo de la Declaración de cierre.

FIGURA 13.10 ■ Cálculo del préstamo de la Declaración de cierre

Descargue la Declaración de cierre completada para un préstamo a tasa fija. El precio de venta, el monto del préstamo, el plazo y la tasa de interés son los mismos que en los cálculos incluidos en la Estimación de préstamo (consulte el enlace web de la Estimación de préstamo que ya se ha presentado en esta unidad) en https://files.consumerfinance.gov/f/201403_cfpb_closing-disclosure_cover-H25B.pdf.

FIGURA 13.11 ■ Comparación de declaraciones, formularios y prohibiciones en virtud de la TILA, la RESPA y la TRID

Preguntas de práctica
La TRID reemplaza el cuadernillo informativo especial del HUD por un cuadernillo titulado ___________ ___ ___ ______ . Kit de herramientas.
La TRID exige que el prestamista entregue la Estimación de préstamo dentro de los __________ __________ __________ después de haber recibido la solicitud de préstamo.
Circula las letras que contengan grupos protegidos por la Ley de igualdad de oportunidades de crédito (ECOA, por sus siglas en inglés).
a. Edad

b. Estado civil

c. Situación familiar

d. Nacionalidad de origen

La Ley de igualdad de oportunidades de crédito prohíbe el trato discriminatorio por ingresos de ________ ____________, ____________ ___ _________, ___________ ________ o empleo a tiempo parcial.
13.11 RESUMEN DE PUNTOS IMPORTANTES
Los préstamos convencionales son suscritos por prestamistas privados y no están garantizados ni asegurados por el gobierno federal. Los préstamos convencionales normalmente requieren un pago inicial mayor en comparación con los préstamos de la FHA y el VA y, por lo tanto, tienen una menor LTV. Los prestatarios deben pagar un seguro hipotecario privado (PMI) para la parte del préstamo que supere el 80 % de LTV. Los préstamos hipotecarios convencionales de tasa fija normalmente contienen una cláusula de vencimiento por venta; por lo tanto, no hay posibilidad de asunción.
Los porcentajes elegibles máximos recomendados para una hipoteca convencional son del 28 % HER y del 36 % TOR.
Una hipoteca amortizada a tasa fija es aquella con pagos regulares mensuales de capital e interés. Los pagos mensuales son iguales todos los meses; sin embargo, el monto correspondiente al capital aumenta todos los meses y el destinado al interés se reduce mes a mes. Las hipotecas amortizadas a tasa fija a veces se conocen como hipotecas con un plan de pagos fijos.
Una hipoteca con tasa ajustable (ARM) es un préstamo que tiene una tasa de interés que puede cambiar en intervalos prefijados, según un índice reconocido y verificable. El margen es el porcentaje agregado al índice para cubrir los costos del prestamista más la ganancia. El índice más el margen equivale a la tasa de interés calculada.
La Administración Federal de la Vivienda (FHA) es una entidad gubernamental que asegura los préstamos hipotecarios otorgados por prestamistas aprobados. La FHA no otorga préstamos ni regula las tasas de interés. Los prestatarios pagan una prima por adelantado del seguro hipotecario (UFMIP) y una prima anual del seguro hipotecario (MIP). La prima anual se abona todos los meses como parte del pago de hipoteca mensual. Los prestatarios deben abonar un pago inicial de al menos el 3,5 %. El artículo 203(b) del programa de la FHA asegura los préstamos a tasa fija en viviendas de una a cuatro familias.
El Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) garantiza parcialmente los préstamos hipotecarios. Los prestamistas privados otorgan préstamos del VA a los veteranos, los cónyuges supérstites de los veteranos y el personal militar activo. El VA además tiene la facultad de otorgar préstamos directos a los veteranos. El derecho del veterano es el monto máximo que el gobierno garantiza que se abonará al prestamista en caso de incumplimiento del prestatario. El certificado de elegibilidad del veterano incluye el monto del derecho disponible para el prestatario veterano. No se requiere pago inicial en los préstamos del VA si el prestatario es elegible. El VA cobra una tarifa de financiación (usuario) para ayudar al gobierno a sufragar el costo de las ejecuciones hipotecarias. Debido a que los préstamos del VA no tienen cláusulas de vencimiento por venta, están sujetos a asunción (incluso por no veteranos).
Con una hipoteca parcialmente amortizada, el comprador efectúa pagos regulares inferiores a los necesarios para saldar por completo el préstamo a la fecha de finalización. El único pago final importante, denominado pago global, comprende los intereses devengados y el capital impago y se efectúa a la fecha de vencimiento del préstamo.
Un mercado primario es un mercado en el que se crean valores o bienes. El mercado primario de hipotecas está formado por los prestamistas que originan los nuevos préstamos hipotecarios para los prestatarios.
Los originadores de préstamos hipotecarios (MLO) no otorgan préstamos. Son intermediarios entre los prestatarios y los prestamistas. Los MLO toman información de un posible prestatario y buscan a un prestamista que ofrezca los mejores intereses y condiciones. Cuando se logra un emparejamiento exitoso y el préstamo se aprueba, el MLO obtiene una comisión.
Los corredores hipotecarios contratan a originadores de préstamos con licencia. Estos corredores hipotecarios no otorgan ni administran préstamos. Trabajan con los prestamistas con el fin de alcanzar acuerdos de préstamos para posibles prestatarios.
Los prestamistas originan préstamos hipotecarios, los agrupan y venden a inversores. Los prestamistas hipotecarios pueden usar su propio dinero o dinero pedido a otros prestamistas. Los prestamistas también administran préstamos.
La intermediación es el proceso en el cual los consumidores depositan fondos en cuentas de ahorros de instituciones financieras. Los prestamistas actúan de intermediarios: usan los ahorros de los prestatarios con el fin de proporcionar fondos a otras partes para inversiones y préstamos.
La falta de intermediación se produce cuando los ahorristas retiran fondos de instituciones financieras intermediarias para invertir en otro lugar, por lo cual se reduce el monto de fondos disponibles para las instituciones financieras.
Un mercado secundario de hipotecas es un mercado de inversores que compra y vende hipotecas existentes. Entre los participantes del mercado secundario se encuentran Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae. Los préstamos estándar son préstamos que cumplen las pautas de Fannie Mae y Freddie Mac. Ginnie Mae es una sociedad estatal que depende del HUD. Ginnie Mae garantiza los préstamos asegurados y garantizados por el gobierno, y tiene la garantía de pleno respaldo del gobierno federal.
La Regulación Z de la Reserva Federal implementa la Ley de transparencia en los préstamos y exige que los prestamistas den a conocer la tasa porcentual anual (APR) y todos los costos relacionados con el crédito. La ley concede a los prestatarios tres días hábiles para cancelar la mayoría de los contratos de préstamos del consumidor, excepto los préstamos para comprar o construir un hogar.
La Ley de igualdad de oportunidades de crédito (ECOA) garantiza que las instituciones financieras dispongan de los créditos sin discriminación por raza, color, religión, nacionalidad de origen, sexo, estado civil, edad o percepción de ingresos de programas de asistencia pública.
La norma integrada de divulgación TILA-RESPA combinó las reglas de divulgación de TILA y RESPA en la estimación del crédito hipotecario y en la declaración de cierre.
EXAMEN DE LA UNIDAD 13
Qué persona debe contar con una licencia estatal para ser originador de préstamos hipotecarios?
Un empleado que procesa préstamos para el First National Bank of Orlando
Un empleado del Bank of Florida que trabaja de cajero
Un empleado que trabaja de originador de préstamos para una empresa de corretaje hipotecario no reglamentada por el gobierno federal
Un empleado que trabaja de originador de préstamos para First USA Credit Union
Un banco comercial vendió un grupo de 2000 hipotecas directamente a Fannie Mae. Este es un ejemplo de
actividad del mercado primario.
actividad del mercado secundario.
correspondencia de préstamos.
intermediación.
¿Qué afirmación no se aplica a Fannie Mae?
Los préstamos que cumplen las pautas de Fannie Mae se llaman préstamos conformes.
Fannie Mae adquiere hipotecas de prestamistas locales y emite títulos valores respaldados por hipotecas.
Fannie Mae es la mayor participante en el mercado secundario.
Fannie Mae es un organismo gubernamental que pertenece al HUD.
El mercado en el cual se crean los préstamos hipotecarios, mediante el suministro de fondos para financiar compras inmobiliarias directamente a los prestatarios, se llama
mercado primario.
mercado secundario.
mercado de capitales.
mercado inmobiliario.
La hipoteca para la conversión del patrimonio neto acumulado en la vivienda (HECM) también recibe el nombre de
hipoteca parcialmente amortizada.
hipoteca para la compra.
hipoteca inversa.
préstamo sobre el patrimonio neto.
¿Cómo se llama el proceso por el cual los inversores pasan por retiran sus ahorros de las instituciones primarias para invertir en otro lugar?
correspondencia de préstamos.
intermediación.
falta de intermediación.
apoyo de área de déficit de capital.
¿Qué porcentajes estándar máximos se aplican para determinar la elegibilidad de un prestatario para un préstamo hipotecario del VA?
28 % HER; 36 % TOR
30 % HER; 36 % TOR
No se aplica HER; 41 % TOR
No se aplica HER; 43 % TOR
Un préstamo de la FHA es un
préstamo asegurado por el gobierno.
préstamo garantizado por el gobierno.
préstamo convencional que está asegurado con un seguro hipotecario.
préstamo en el que el acreedor hipotecario está protegido contra pérdidas financieras en caso de incumplimiento.
El gasto mensual de vivienda de un prestatario potencial de la FHA es de 504$, el ingreso bruto mensual total es de 1.800$ y el total de obligaciones mensuales es de 648$. ¿Cuál es la relación de gastos mensuales de la vivienda del prestatario?
28 %
36 %
38 %
43 %
En una hipoteca amortizada a tasa fija, la parte del pago mensual que se destina a reducir el capital
permanece constante durante todo el plazo del préstamo.
aumenta gradualmente con cada pago a lo largo de la duración del plazo del préstamo.
disminuye gradualmente con cada pago a lo largo de la duración del plazo del préstamo.
fluctúa en función de las tasas de interés que prevalezcan.
¿Qué característica se aplica tanto a los préstamos hipotecarios de la FHA como a los del VA?
Asumible
Se requiere un seguro hipotecario
No hay límites de préstamos establecidos
Sin pago inicial requerido
¿Qué característica se aplica a los préstamos del VA?
Asegurados por el gobierno
Inversión mínima en efectivo requerida
Límite de préstamos establecido por área geográfica
Tasa de financiación cobrada
Un hombre quiere comprar un pequeño restaurante y está considerando financiar el equipamiento del restaurante, además del inmueble. Si este hombre entrega los bienes muebles además del inmueble como garantía para la hipoteca, la hipoteca del hombre es
una hipoteca de equipamiento.
una hipoteca para la compra de vivienda y su mobiliario.
una hipoteca con todo incluido.
una hipoteca mobiliaria.
Una nueva hipoteca aceptada por el vendedor como parte del precio de compra es
una hipoteca envolvente.
una asunción de la hipoteca.
una hipoteca mobiliaria.
una hipoteca para la compra.
¿Qué grupos están protegidos por la Ley de igualdad de oportunidades de crédito?
Condición de discapacidad
Situación familiar
Ocupación
Estado civil
La Ley de transparencia en los préstamos (TILA)
no afecta el crédito de financiación de bienes raíces.
intenta regular las tasas de interés máximas cobradas a los consumidores.
requiere la divulgación de los costos financieros, así como las tasas porcentuales anuales de interés.
requiere la divulgación de relaciones comerciales con afiliadas.
¿Cuál de las siguientes regulaciones NO está cubierta por la RESPA?
Prohíbe el pago de un soborno a cambio de recomendar una empresa de servicios de liquidación.
Prohíbe a un vendedor exigirle al comprador que use una compañía de seguros de título en particular como condición para la venta.
Considera la publicidad engañosa un delito federal.
Limita el monto que los prestamistas pueden exigir que los prestatarios coloquen en custodia para pagar impuestos sobre la propiedad y seguros contra riesgos.
¿Qué elemento de la norma de divulgación TILA-RESPA requiere que se le proporcione al prestatario al MENOS tres días hábiles antes del cierre?
Declaración de cierre
Kit de herramientas para el préstamo de su hogar
Monto garantizado de los costos de liquidación
Estimación de préstamo
Como parte de la preparación para un cierre, el corredor intermediario recomendó un propietario a un tasador. El tasador completó la tasación y le cobró al propietario 250$, que se ingresaron en la declaración de cierre. El tasador le entregó al corredor intermediario 50$ por la remisión, y el corredor los aceptó. Según RESPA,
el corredor intermediario también debe tener licencia como tasador.
el tasador no ha violado la ley mientras el tasador esté certificado por el estado.
tanto el corredor como el tasador han violado la ley.
el acuerdo es totalmente legal.
¿A qué tipo de préstamo NO se aplica el derecho de rescisión de la Ley de transparencia sobre préstamos?
Préstamos refinanciados
Préstamo bancario usado para adquirir una vivienda
Segundas hipotecas
Línea de crédito sobre el patrimonio neto de la vivienda (HELOC)