¿QUÉ SON LOS BIENES RAÍCES?

Son la tierra junto con cualquier mejora permanente adjunta a la tierra, ya sea natural o hecha por el hombre, incluyendo agua, árboles, minerales, edificios, casas, cercas y puentes. Los bienes raíces son una forma de bienes inmuebles. Se diferencia de la propiedad personal, que son cosas que no están unidas permanentemente a la tierra, como vehículos, botes, joyas, muebles y equipo agrícola.

PUNTOS CLAVE

● Estos bienes son una clase de «bienes inmuebles» que incluyen terrenos y todo lo que se les atribuye permanentemente, ya sea natural o artificial.
● Hay cinco categorías principales de bienes raíces: residencial, comercial, industrial, terrenos y de propósito especial.
● Puede invertir en bienes raíces directamente comprando una casa, propiedad de alquiler u otra propiedad, o indirectamente a través de un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT por sus siglas en inglés: Real Estate Investment Trust).

COMPRENDIENDO EL SECTOR INMOBILIARIO

Las personas a menudo usan los términos terreno, bienes raíces y bienes inmuebles de manera intercambiable, pero hay algunas distinciones sutiles.
● El terreno se refiere a la superficie de la tierra hasta el centro de la tierra y hacia arriba hasta el espacio aéreo, incluidos los árboles, los minerales y el agua.
● Los bienes raíces son la tierra, más cualquier adición permanente hecha por el hombre, como casas y otros edificios.
● Los bienes inmuebles, una de las dos clasificaciones principales de bienes, son los intereses, beneficios y derechos inherentes a la propiedad de los bienes raíces.
En términos generales, los bienes raíces incluyen la superficie física de la tierra, lo que se encuentra encima y debajo de ella, lo que está adherido permanentemente a ella, más todos los derechos de propiedad, incluido el derecho a poseer, vender, arrendar y disfrutar de la tierra.
Los bienes inmuebles no deben confundirse con la propiedad personal, que abarcan todos los bienes que no se ajustan a la definición de bienes inmuebles. La característica principal de la propiedad personal es que es movible. Los ejemplos incluyen vehículos, barcos, muebles, ropa y teléfonos inteligentes.

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DE LOS BIENES RAÍCES

Los terrenos poseen tres características físicas que la diferencian de otros activos de la economía:

1. Inmovilidad. Si bien algunas partes del terreno son removibles y la topografía se puede alterar, la ubicación geográfica de cualquier parcela de terreno nunca se puede cambiar.
2. Indestructibilidad. Los terrenos son duraderos e indestructibles (permanente).
3. Unicidad. No hay dos parcelas de terreno que sean exactamente iguales. Aunque pueden compartir similitudes, cada parcela difiere geográficamente.

CARACTERÍSTICAS ECONÓMICAS DE LOS BIENES RAÍCES

Los terrenos también tienen algunas características económicas distintas que influyen en su valor como inversión:
● Escasez: Si bien la tierra no se considera escasa, el suministro total es fijo.
● Mejoras: Cualquier adición o cambio al terreno o un edificio que afecte el valor de la propiedad se denomina mejora. Las mejoras de carácter privado (como casas y cercas) se denominan mejoras en el terreno. Las mejoras de naturaleza pública (por ejemplo, aceras y sistemas de alcantarillado) se denominan mejoras al terreno.
● Permanencia de la inversión: Una vez que se mejora la tierra, el capital y la mano de obra totales utilizados para construir la mejora representan una inversión fija considerable. Aunque un edificio puede ser demolido, las mejoras como los sistemas de drenaje, electricidad, agua y alcantarillado tienden a ser permanentes porque no se pueden quitar (o reemplazar) económicamente.
● Área o ubicación de preferencia: La ubicación se refiere a las elecciones y los gustos de las personas con respecto a un área determinada, según factores como la conveniencia, la reputación y la historia. La ubicación es una de las características económicas más importantes de la tierra (de ahí el dicho «¡ubicación, ubicación, ubicación!»).

TIPOS DE BIENES RAÍCES

Hay cinco tipos principales:

1. Bienes raíces residenciales: Son cualquier propiedad utilizada con fines residenciales. Los ejemplos incluyen viviendas unifamiliares, condominios, cooperativas, dúplex, casas adosadas y residencias multifamiliares con menos de cinco unidades individuales.
2. Bienes raíces comerciales: Son cualquier propiedad que se utilice exclusivamente con fines comerciales, como complejos de apartamentos, gasolineras, supermercados, hospitales, hoteles, oficinas, estacionamientos, restaurantes, centros comerciales, tiendas y teatros.
3. Bienes raíces industriales: Son cualquier propiedad utilizada para la fabricación, producción, distribución, almacenamiento e investigación y desarrollo. Los ejemplos incluyen fábricas, plantas de energía y almacenes.
4. Terrenos: Incluyen propiedades no desarrolladas, terrenos baldíos y terrenos agrícolas (granjas, huertos, ranchos y bosques).
5. Propósito especial: Son propiedades utilizadas por el público, como cementerios, edificios gubernamentales, bibliotecas, parques, lugares de culto y escuelas.

¿CÓMO FUNCIONA ESTA INDUSTRIA?

A pesar de la magnitud y complejidad del mercado de bienes raíces, mucha gente tiende a pensar que la industria se compone simplemente de corredores y vendedores. Sin embargo, millones de personas de hecho se ganan la vida con los bienes raíces, no solo en ventas sino también en tasaciones, administración de propiedades, financiamiento, construcción, desarrollo, asesoramiento, educación y varios otros campos.
Muchos profesionales y empresas, incluidos contadores, arquitectos, bancos, empresas de seguros, topógrafos y abogados, también dependen de la industria de bienes raíces.
Los bienes raíces son un impulsor crítico del crecimiento económico en los EE. UU. De hecho, la construcción de viviendas (la cantidad de nuevos proyectos de construcción residencial en un mes determinado) publicados por la Oficina de Censos de EE. UU. es un indicador económico clave. El informe incluye permisos de construcción, construcción de nuevas viviendas y datos de finalización de viviendas, divididos en tres diferentes categorías:
● Viviendas unifamiliares.
● Hogares con 2-4 unidades.
● Edificios multifamiliares con cinco o más unidades, como complejos de apartamentos.
Los inversores y analistas vigilan de cerca el inicio de la construcción de las nuevas viviendas porque las cifras pueden proporcionar un sentido general de la dirección económica. Además, los tipos de viviendas nuevas pueden dar pistas sobre cómo se está desarrollando la economía.
EJEMPLO: CONSTRUCCIÓN DE NUEVAS VIVIENDAS
Por ejemplo, si la construcción de las nuevas viviendas indica menos viviendas unifamiliares y más viviendas multifamiliares, podría indicar una escasez inminente de oferta de viviendas unifamiliares, lo que podría hacer subir los precios de las viviendas. El siguiente cuadro muestra 20 años de construcción de viviendas, desde el 1 de enero de 2000 hasta el 1 de febrero de 2020.

¿CÓMO INVERTIR EN BIENES RAÍCES?

Hay varias formas de invertir en bienes raíces. Algunas de las formas más comunes de invertir directamente incluyen:

• Adquisición de viviendas.
• Propiedades de alquiler.
• Pases (house flipping).

Si compra una propiedad física (por ejemplo, propiedades de alquiler, pases), puede ganar dinero de dos formas diferentes: ingresos por alquiler o arrendamientos y apreciación del valor de los bienes raíces. A diferencia de otras inversiones, los bienes raíces se ven considerablemente afectados por su ubicación. Factores como las tasas de empleo, la economía local, las tasas de delincuencia, las instalaciones de transporte, la calidad de las escuelas, los servicios municipales y los impuestos a la propiedad pueden hacer que los bienes raíces suban o bajen de precio.

Ventajas 

• Ofrece ingresos estables.
• Ofrece revalorización de capital.
• Diversifica las inversiones.
• Se puede comprar con apalancamiento.

Desventajas

• Generalmente no es líquida.
• Extremadamente influenciado por factores locales.
• Requiere una gran inversión de capital inicial.
• Puede requerir gestión intensa y experiencia.

También puede invertir indirectamente en bienes raíces. Una de las formas más populares de hacerlo es a través de un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT), una compañía que posee una cartera de bienes raíces que generan ingresos. Existen varios tipos amplios de REIT, incluidos REIT de capital, hipotecario e híbridos. Los REIT se clasifican además en función de cómo se compran y venden sus acciones:

• REIT cotizados en la bolsa.
• REIT no cotizados en la bolsa.
• REIT privados.

La forma más popular de invertir en un REIT es comprar acciones que cotizan en bolsa. Dado que las acciones se negocian como cualquier otro valor negociado en una bolsa (piense en acciones), hace que los REIT sean muy líquidos y transparentes.

Como muchas acciones, obtiene ingresos de los REIT a través del pago de dividendos y la apreciación de las acciones. Además de los REIT individuales, también puede invertir en fondos mutuos y fondos de inversión cotizados (ETF) de bienes raíces.

Lo que nos gusta

• Liquidez.
• Diversificación.
• Dividendos estables.
• Rentabilidad ajustada al riesgo.

Lo que no nos gusta

• Bajo crecimiento/baja apreciación del capital.
• Ningún beneficio fiscal.
• Someternos a los riesgos del mercado.

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